Поправка на низкую ликвидность объектов недвижимости.
Размер этой поправки должен быть от 1 до 5%.
Поправка на низкую ликвидность объектов недвижимости. Некоторые объекты можно реализовать на рынке за короткий период времени, тогда как для продажи других могут понадобиться годы, особенно в периоды спада деловой активности в данном секторе рынка.
Таким образом, процентная ставка равна сумме безрисковой ставки плюс указанные три поправки.
Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации ставки размещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.
Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Причем, если стоимость недвижимости со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком минус.
Пример
Офис оценен в 5 млн. $. Доходность правительственных облигаций на момент оценки 8.5%.
Дополнительный риск по сравнению с правительственными
облигациями 5%.
Затраты на управление инвестициями 2%.
Поправка на недостаточную ликвидность 2%.
Время возврата вложенного капитала 20 лет.
В связи с этим ставка возврата капитала равна 1/20=5%.
Определить общий коэффициент капитализации
Решение
Безрисковая процентная ставка 0.085
Дополнительный риск 0.050
Поправка на управление инвестициями 0.020
Поправка на ликвидность 0.020
Суммарная процентная ставка 0.175
Ставка возврата капитала 0.175+0.050
Общий коэффициент капитализации 0.255
Существует еще один метод оценки недвижимости метод Эллвуда это модифицированный метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала. Он учитывает продолжительность капиталовложений, а также повышения или снижения со временем стоимости объекта недвижимости.
Более подробно в настоящем пособии не рассматривается.
КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ
1. Понятие и виды недвижимости. Титул собственности.
2. Сегментирование рынка недвижимости. Параметры сегментирования.
3. Виды прав на недвижимость. Сервитуты и обременение.
4. Восстановительная стоимость и стоимость замещения объектов недвижимости.
5. Виды спроса на объекты недвижимости, их характеристика.
6. Рыночная и инвестиционная стоимость объектов недвижимости. Какая из них выше?
Почему?
7. Кадастр недвижимости. Индивидуализация объектов недвижимости.
8. Основные принципы оценки недвижимости.
9. Основные финансовые коэффициенты, используемые при оценке недвижимости, приносящей доход.
10. Процедура оценки объектов недвижимости.
Характеристика основных этапов.
11. Характеристика затратного метода оценки недвижимости.
Сферы применения затратного метода.
12. Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков.
13. Методика расчета стоимости земельного участка методом развития.
14. Методика определения износа объекта недвижимости.
Виды износа.
15. Характеристика доходного подхода к оценке объектов недвижимости.
16. Индексация цен и стоимости объектов недвижимости.
17. Дисконтирование капитала и доходов от недвижимости.
18. Определение потенциальной валовой выручки от недвижимости, приносящей доход.
19. Калькуляция затрат на эксплуатацию объекта недвижимости.
20. Методика определения чистого дохода от эксплуатации объекта недвижимости.
21. Метод прямой капитализации оценки стоимости недвижимости.
22. Метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала.
23. Методика расчета ипотечной постоянной и ставки капитализации собственного капитала.
24. Метод связанных инвестиций - земли и здания для оценки объектов недвижимости.
25. Какой земельный участок считается освоенным.
Структура сметы затрат на освоение участка земли.
26. Сущность коэффициента капитализации.
Сфера его применения в экономике недвижимости.
27. Кадастровая стоимость недвижимости.
Как она оценивается?
28. Каким образом учитываются экологические факторы при оценке стоимости недвижимости.
29. Привести алгоритм оценки восстановительной стоимости заданий и сооружений.
10. КОНТРОЛЬНЫЕ ЗАДАНИЯ
Задача 1.
Определите стоимость объекта недвижимости, приносящей доход, методом затрат.
Данные для расчета
Ставка земельного налога - 3,5 р. / кв. м.
Площадь земельного участка - 2 000 000 кв. м.
Косвенные издержки (эксплуатация здания, реклама и пр.) составляют 16% стоимости строительства главного сооружения.
Норма прибыли на вложенный капитал - 25%.
Износ сооружения - 2%.
Стоимость вспомогательных сооружений - 10 млн. руб.
Износ вспомогательных сооружений - 2%.
Задача 2.
Фирме нужно накопить 2 млн. $, чтобы через 10 лет приобрести здание под офис. Наиболее безопасным способом накопления является приобретение безрисковых государственных ценных бумаг, дающих общий доход по ставке 8% при полугодовом начислении процентов.
Каким должен быть первоначальный вклад фирмы?
Задача 3.
Определите стоимость свободной квартиры государственного жилого фонда. Инвентаризационная стоимость 1 кв. м. строения, рассчитанная БТИ в целях налогообложения, составляет 108 тыс. руб.
Квартира двухкомнатная. Площадь 58 кв. м. Потребительские качества квартиры характеризуются следующими коэффициентами:
этаж третий, т.е. между первым и последним 0,47
высота помещения 2,75 м 0,66
все комнаты изолированные 2,45
площадь подсобных помещений 16 кв. м. 0,45
санузел раздельный 0,40
лоджия 0,45
лифт 0,45
мусоропровод на лестничной клетке 0,25
ванная, горячее водоснабжение 0,40
ориентация окон: юг, восток 0,09
удаленность от метро 4 остановки 0,12
Задача 4.
Необходимо принять решение, модернизировать ли существующее офисное здание, вложив в него 500 тыс. $, или, при тех же затратах, перепрофилировать его в оптово- торговый центр. При этом ежегодный доход от офисного здания ожидается в размере 25 тыс. $, а от оптово- торгового центра - 100 тыс. $. Коэффициент капитализации на рынке - 13%.
Для принятия решения необходимо рассчитать прибыль коэффициенты капитализации по двум проектам.
Задача 5.
Определите стоимость объекта недвижимости с использованием ставки дисконта.
Построить модель дисконтированных денежных потоков.
Дано: через 5 лет после покупки недвижимости ожидается доход в сумме 1250 млн. руб. Ставка дисконта - 25%.
Задача 6.
Определите затратным методом стоимость офисного здания, если известно:
Площадь офиса - 150 кв. м.; стоимость 1 кв. м. - 400 $;
площадь гаража - 80 кв. м.; стоимость 1 кв. м. - 300 $;
устранимый физический износ здания - 4000 $;
неустранимый - 2000 $;
устранимый функциональный износ здания - 500 $;
рыночная стоимость земельного участка - 5000 $.
Задача 7.
Рассчитать стоимость земельного участка методом развития. Исходные данные: инвестор планирует купить земельный участок размером 1 гектар, разбить его на 4 индивидуальных участка, построить на них коттеджи и продать, получив прибыль.
Стоимость продажи одного индивидуального участка - 20 тыс. $.
Издержки на освоение земельного участка - 70 тыс. $.
В месяц планируется продавать по одному индивидуальному участку.
Ставка дисконта - 12%.
Задача 8.
Определить стоимость офиса затратным методом , если известно:
стоимость земельного участка под офисом - 120 000 $;
полная стоимость воспроизводства здания офиса - 130 000 $;
устранимый физический износ - 12%;
неустранимый физический износ - 6%;
устранимый функциональный износ здания - 4%.
Задача 9.
Рассчитать годовую сумму арендной платы.
Данные для расчета. Предприятие сдается в аренду.
Среднегодовая стоимость основных фондов - 100 млн. руб., в том числе стоимость земельного участка - 30 млн. руб., средняя стоимость оборотных средств - 50 млн. руб. Средняя норма амортизационных отчислений по основным фондам - 7,2%.
Арендный процент взимается из расчета 25% от стоимости производственных фондов. По договору аренды в арендную плату включается 80% амортизационных отчислений.
Задача 10.
Рассчитать текущую стоимость каждого из приведенных ниже денежных поступлений от приносящей доход недвижимости, если коэффициент дисконтирования на рынке равен 12%:
А) 5 млн. $, получаемые ежегодно;
Б) 30 млн. $, получаемые через 5 лет.
Задача 11.
Определить общую ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости. Исходные данные: доля кредитных ресурсов в общей величине инвестиций - 50%.
Ипотечная постоянная - 0,13.
Срок погашения кредита - 10 лет.
Ставка капитализации на собственный капитал -12%.
Ожидаемый годовой доход от недвижимости - 50 000 $.
Задача 12.
Определите стоимость объекта недвижимости методом капитализации доходов.
Исходные данные: через год после покупки недвижимости ожидается доход при вложении капитала в землю - 90 тыс. руб. И при вложении капитала в здание - 300 тыс. руб.
Норма доходности при вложении капитала в землю - 12% , в здание -60%.
Задние 13.
Определить затратным методом стоимость дачи, если известно:
Площадь дачи 60 м2.
Площадь гаража 20 м2.
Стоимость 1 м2 дачи = 180 $.
Стоимость 1 м2 гаража = 75 $.
Стоимость (суммарная) других сооружений на даче 2800 $.
Устранимый физический износ дачи 1200 $.
Неустранимый физический износ 1300 $.
Рыночная стоимость земельного участка 4000 $.
Задача14.
Рассчитать коэффициент емкости рынка недвижимости и дать ему оценку.
Исходные данные:
Предложение по продаже и сдаче в аренду квартир на рынке жилья составляло за месяц 200 квартир. Предложение было реализовано в объеме 160 квартир.
Задача 15.
Определить ориентировочную рыночную стоимость недвижимости.
Данные для расчета:
Общий месячный арендный доход от недвижимости, сданной в аренду, составляет 15 тыс. руб. Коэффициент валовой арендной платы 12.
ВАРИАНТЫ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ
| варианта | вопросов | задачи |
| 1 | 1, 25 | 4 |
| 2 | 2, 20 | 13 |
| 3 | 3, 30 | 2 |
| 4 | 4, 26 | 14 |
| 5 | 5, 29 | 10 |
| 6 | 6, 28 | 11 |
| 7 | 7, 24 | 5 |
| 8 | 8, 23 | 6 |
| 9 | 9, 22 | 15 |
| 10 | 10, 17 | 3 |
| 11 | 11, 16 | 12 |
| 12 | 12, 19 | 8 |
| 13 | 13, 18 | 1 |
| 14 | 14, 21 | 9 |
| 15 | 15,27 | 7 |
ЛИТЕРАТУРА
1. Григорьев В. В. Методическое положение по переоценке основных фондов. - М, 1995г.
2. Григорьев В. В. Оценка объектов недвижимости: Теоретические аспекты не движимости. М, 1997г.
2. Красноглазов Б. М. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. М, 1992г.
3. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития.
М, 1995г.
4. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости.
М, 1998г.
5. Оценка стоимости недвижимого имущества: Отчет Американского института по оценке недвижимости. / Перевод с английского. М, 1998г.
6. Фридман Д. Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.--М, 1995г.
* Сервитуты известны еще римскому праву. К ним относились следующие права: проходить и проезжать через соседний участок; перевозить тяжести; проводить воду с соседнего участка; черпать воду на соседнем участке; опереть постройку на соседний участок; право вида и другие
