ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

По договору продажи покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, подписывается обеими сторонами, обязательно содержит цену продаваемого имущества. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Жилищные сертификаты. Для приобретения недвижимости (жилья) согласно Указу Президента от 10.06.94г. в РФ производится выпуск и обращение жилищных сертификатов особых видов облигаций с индексируемой номинальной стоимостью.

Сертификаты удостоверяют право их собственника на приобретение квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов (в порядке предусмотренном положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов).
Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).
Залог недвижимого имущества регулируется законом об ипотеке.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

5.1. Оценка объектов недвижимости. Основные принципы оценки
Оценка недвижимости это прежде всего оценка прав собственности на данную недвижимость. Отсюда следует, что оценка недвижимости должна включать оценку самой недвижимости + оценку права собственности или права пользования землей или зданиями. Следует различать цену и стоимость объекта недвижимости.
Цена объекта недвижимости это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи данной недвижимости.
Стоимость объекта недвижимости это наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже данной недвижимости.
На величину ценны и стоимости объекта недвижимости влияют разные факторы, которые мы уже рассматривали. Основные принципы оценки недвижимости: Принцип спроса и предложения: заключается в учете действия закона спроса и предложения на стоимость объекта недвижимости. Закон гласит: цена объекта определяется соотношением спроса и предложения на него.

При росте спроса и снижении предложения цена растет, а при снижении спроса и росте предложения цена снижается.
Принцип изменения предполагается учитывать при оценке недвижимости изменения природных и социально-экономических условий, в которых находится объект.
Принцип замещения предполагает наличие у покупателя вариантов покупки недвижимости. Согласно этому принципу, стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты-заменители.

Поэтому стоимость оцениваемого объекта не должна превышать затраты на приобретение на рынке аналогичного объекта.
Принцип конкуренции означает учет деятельности конкурентов при оценке объектов недвижимости. Конкуренты могут играть на повышение и на понижение стоимости недвижимости (сброс большого количества объектов недвижимости единовременно или наоборот, придерживают продажу, создают искусственную ситуацию спроса).
Принцип наилучшего и наибольшего интенсивного использования означает, что необходимо определить все возможные варианты использования объекта недвижимости, выбрать из них наилучший (наиболее доходный) вариант и использовать его для оценки. Наилучшим для оценки считается тот вариант, при котором за объект недвижимости может быть заплачена наибольшая цена.

Процесс оценки недвижимости. Основные методы оценки

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы: - постановка вопроса об оценке;
- отбор информации, необходимый для оценки;
- анализ информации;
- расчет стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов, и - выбор одной оптимальной величины стоимости;
- составление отчета об определении стоимости; Постановка вопроса об оценке включает: определение объекта недвижимости. Объект недвижимости определяется, прежде всего, адресом улицы, размещением на ней. Затем представляется полное описание, указывающее точные границы собственности;
определение прав собственности. При определении права собственности на объект недвижимости главное внимание уделяют оценке самого объекта недвижимости;
определение цели оценки. Оценка стоимости может быть использована для определения:

цены продажи или покупки;
суммы ссуды;
условий аренды;
вклада в УК при совместном предпринимательстве и т.д.

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, постоянно меняются. Поэтому оценка стоимости считается достоверной только на определенную дату.

Внезапные изменения в бизнесе и на рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.
Отбор информации для оценки. информация для оценки бывает трех типов: общая, специфическая, конкурентный спрос и предложения.
Общая информация это информация об экономических, социальных, экологических, политических факторах, которые влияют на стоимость собственности (вообще без конкретного ее объекта).
Специфическая информация это информация, относящаяся к собственности, которая оценивается и к аналогичной собственности. Это юридическая информация, сведения о местоположении объекта, стоимости, расходах на содержание объекта недвижимости, продажах аналогичной собственности.
Это также информация об использовании этой недвижимости в прошлом, кто и когда ею владел.
Информация о спросе и предложении эта информация относится к конкуркентноспособности недвижимости на ее будущем рынке.
Анализ собранной информации. Анализ недвижимости, приносящей доход, часто просчитывается с использованием различных финансовых коэффициентов: 1) коэффициент валовой арендной платы (КВА) измеряется отношением рыночной стоимости объекта недвижимости к общему месячному доходу, приносимому сдаваемой в аренду недвижимость:
с ,
Д
где С - рыночная стоимость, Д - месячный рендный доход; 2) коэффициент валового дохода (КВД) определяется отношением рыночной стоимости объекта недвижимости к годовой сумме валового дохода, приносимой данной недвижимостью:
С ,
ВД
где С - рыночная стоимость,
ВД - годовая сумма валового дохода ВД включает в себя арендный доход и доходы, полученные от других источников, не связанных с арендой данной недвижимости. КВА и КВД могут быть использованы как средства оценки стоимости недвижимости, давно не продававшейся на рынке: ПС = ВД x КВА; ПС = ВД x КВД, где ПС ориентировочная стоимость объекта недвижимости; 3) коэффициент плотности застройки участка (К ЗП ) определяется как отношение площади застройки к площади земельного участка:
S1 ,
S0
где S1 - площадь застройки (м. кв.);
S0 - площадь земельного участка (м. кв.). Пример 1. На земельном участке площадью 400 м.кв. построено здание, общая площадь всех этажей в котором составляет 2000 м.кв.Коэффициентплотности застройки равен: К ЗП = S1 /S0 =2000 /400 =5, На первом участке земли разрешенная плотность, то есть К=12 единиц на 1 ар земли. Цена за 1 единицу =50 млн. рублей.

Тогда цена за 1 ар=12x50= 600 млн. рублей.
На втором участке земли разрешенная плотность = 8 единиц на 1 ар земли, отсюда следует, что при цене за 1 единицу=50 млн. рублей цена за 1 ар земли составит: 8x50= 400 млн. рублей.
Итак первый участок дороже второго на 50% ( 600 /400x100% ) 4) коэффициент емкости рынка недвижимости (КЕР) это отношение количества объектов недвижимости, проданных или сданных в аренду, к общему количеству объектов недвижимости, предусмотренных для продажи или сданных в аренду: n ,
n0 где n -количество сданных объектов; n0 - количество объектов предназначенных к сдаче или продаже. Этот коэффициент позволяет определить, сколько единиц собственности данного вида будет куплено или сдано в аренду в течение определенного времени в данном районе.
5) коэффициент проникновения на рынок (КП) измеряется отношением количества объектов недвижимости, сданных в аренду, к общему количеству конкурирующих объектов недвижимости, сданных в аренду:
na , nk
na - общее количество конкурирующих объектов, сданных в аренду за отчетный период (ед.),
nk -количество объектов, сданных в аренду за тот же период. Величина КП зависит от рыночной конкурентности объекта и от умения менеджера сдавать собственность в аренду (т.е. от его профессионализма, деловой активности).
4. Расчет конкретной стоимости объекта недвижимости. Существует 3 основных метода определения стоимости недвижимости:
1) затратный метод; 2) метод сравнения продаж;
3) доходный метод (капитализация дохода). Использование более одного метода позволяет дать более реальную оценку стоимости. Так, затратный метод не применяется при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенно накопленную амортизацию (физическое, функциональное, внешнее устаревание, которые трудно оценить). Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециальным видам недвижимости при отсутствии информации для сравнения.

Метод капитализации доходов редко используется для оценки частей домов, занятых собственником, для оценки промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Поэтому, где это только возможно, оценщики применяют по крайней мере 2 метода. Полученные альтернативные оценки стоимости служат полезной проверкой друг друга.
Более подробно эти методы будут рассмотрены далее.
5. Составление отчета об определении стоимости. Этим этапом завершается процесс оценки недвижимости. Отчет это материальное выражение работы оценщика.

Оценка стоимости это мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, отражающее его профессиональный опыт. Естественно, оценка стоимости, данная оценщиком, может не совпадать с мнением собственника недвижимости и с его будущими действиями. (Например, вместо продажи недвижимости он может сдать ее в аренду или подарить).

Оценка это обоснованное мнение независимой стороны о реальной рыночной цене собственности.
В мае 1993г. было создано Российское общество оценщиков (РОО). Рынок услуг по оценке недвижимости все больше расширялся.

РОО разработало Стандарты по оценке недвижимости и Кодекс профессиональной этики. Оно так же проводит рецензию отчетов об оценке стоимости.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

6.1. Сущность и сферы применения затратного метода
Затратный метод основан на предположнии о том, что:
1. Основанием для определения стоимости недвижимости являются затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится.
2. Совокупность издержек на строительство объекта без износа равнозначна рыночной стоимости этого объекта. Исключением являются случаи, когда земельный участок, на котором стоит объект, не используется наилучшим и наиболее эффективным способом. Примером может служить район улицы Сретенки в Москве, где в центре города на дорогих земельных участках ставят двух- и трехэтажные дома. Если принять, что стоимость земельного участка соответствует 1.5 млн. $, а жилого дома 700 000 $, то это здание почти ничего не прибавляет к стоимости земельного участка.

В будущем инвестор, который захочет построить многоэтажную гостиницу, будет покупать этот жилой дом лишь за 1.5 млн. $, то есть за цену земельного участка, так как необходимо учесть затраты на снос жилого здания. Таким образом, если земельный участок, на котором стоит объект недвижимости, используется не наилучшим способом, то издержки на строительство объекта не совпадают с рыночной стоимостью объекта, то есть нарушается постулат, на котором основан затратный подход. Сферы применения затратного метода 1) Для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц или ареста объектов недвижимости, когда надо выделять часть имущества, на которую будет наложен арест.
2) Для целей налогообложения прибыли, так как износ объекта недвижимости уменьшает величину доходов, полученных с данного объекта.
3) Для технико-экономического обоснования нового строительства
Предположим: цена строительства нового офисного здания составляет 500 000 $, годовая прибыль которая будет получена в результате функционирования данного офиса, равна 30 000 $. Минимально приемлемый коэффициент капитализации 13%. Вопрос: будет ли строительство данного офиса эффективно?
Решение: Минимальная прибыль, которую должен приносить новый офис с данными коэффициентами капитализации = 500x13= 65 000 $. По условиям задачи П =30 000 $, отсюда следует ответ: нет, не эффективно.
В данном случае определение стоимости нового строительства затратным методом позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.
4) Для выбора наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка.
Имеется земельный участок стоимостью 50 000 $. Коэффициент капитализации на земельном рынке 12%. Тогда годовая прибыль, которую должен приносить земельный участок составит 50000x12%= 6 000 $. Предположение, что жилой двухэтажный дом, построенный на этом участке, приносит лишь 5 000 $, то есть не оправдывает затрат.

Однако десяти этажный жилой дом, построенный на этом земельном участке может принести прибыль 100 000 $, то есть в 20 раз больше. Это позволит покрыть затраты нна строительство жилого дома и обесппечит требуемый от земли доход в 6 000 $. И наоборот, 70-этажный дом из-за высокой стоимости строительства, высоких жилищных издержек и низкой заселенности может не обеспечить достаточную прибыль, что бы оправдать инвестиции.
Отсюда следует, что эффективный вариант использования земельного
участка предполагает строительство жилого дома с эталонностью от 10 до 50.
4) Для выбора профиля объекта недвижимости. Предположим, необходимо решить, модернизировать ли существующий офис, вложив в него 500 000 $, или при тех же затратах переформировать его в оптово-торговый центр.

При этом ежегодный доход от офиса составляет 25 000 $., а от оптово-торгового центра 100 000 $. Коэффициент капитализации на рынке 13%.
Первый проект дает следующую прибыль равную 25/500x100=5%, что не удовлетворяет требованию рынка (13%).
Второй проект приносит прибыль равную 100/500x 100=20%, что удовлетворяет требованию рынка. Отсюда следует, что переформирование офисного здания в оптово-торговый центр эффективное решение.
5) Для оценки зданий специального назначения (школ, церквей, вокзалов и т.д.). Поскольку на региональных рынках недвижимости обычно трудно найти информацию об аналогичных проданных объектах.
6) Для оценки в целях страхования (поскольку страховая сумма, суммы страхового взноса и страхового возмещения определяется часто, исходя из затрат страхователя).
7) Для оценки в целях страхования (поскольку страховая сумма, суммы страхового взноса и страхового возмещения часто определяются исходя из затрат страхователя).

Алгоритм затратного метода оценки недвижимости

Оценка земельного участка Этапы затратного подхода

Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
Рассчитывается стоимость замещения или восстановленная стоимость недвижимости.
Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального и внешнего.
Вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получится стоимость объекта Недвижимости без износа.
Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

1 ЭТАП. Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
В Российской Федерации в настоящее время плата за землю устанавливается исходя из ее доходности по городским, сельскохозяйственным и прочим землям. И нормативная стоимость земельных участков рассчитываетсg исходя из величины земельного налога, умноженного на коэффициент 20.

Однако с развитием земельного рынка цены начинают складываться исходя из спроса и предложения.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:
а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
б) физические характеристики участка;
в) данные о взаимосвязи участка с окружение;
г) экологические факторы, характеризующие участок.
Существует 5 основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков. 1. По сопоставленным продажам. Заключается в сравнении данных по аналогичным свободным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж. 2. Метод соотношения (метод переноса) Оценивается сначала стоимость зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитается стоимость зданий и сооружений, и получается стоимость земельного участка.
3. Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Не применяется так как отсутствуют сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации (нет арендного земельного рынка).
4. Техника остатка для земли. Этот метод отличается от метода капитализации земельной ренты тем, что доход, который капитализируется, расчитывается исходя из доли прибыли, полученного с учетом наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости.
5. Метод развития земельного участка применяется тогда, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Применяется достаточно часто.
Технология оценки методом развития участка:

определение размеров и количества индивидуальных участков;
расчет стоимости освоенных участков (определение величины выручки);
расчет издержек на освоение участков и их продажу, графика освоения и периоде продаж;
определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков;
определение ставки дисконта;
дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

Размеры индивидуальных участков обычно составляют 6, 8, 10, 12, 20, 25 соток. Наибольшим спросом пользуются земельные участки размером 12 соток.

Отсюда следует, что для разбиения общего участка на индивидуальные мы выбираем участки по 12 соток.
Освоенными называются земельные участки, к которым подведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены жилые дома по индивидуальным проектам. Расчет стоимости освоенных участков производится методом сравнительного анализа продаж сопоставимых освоенных участков.
Издержки освоения включают в себя: расходы по расчистке, планировке и разметке участка, на строительство дорог, тротуаров, коммуникаций, накладные расходы (содержание управляющего персонала, охрана), страхование, налоги и т. п. В издержки включается так же предпринимательская прибыль, которая будет получена инвестором в случае успешной реализации проекта.
Ставки дисконта, принимаемые для дисконтирования денежного потока, должны быть довольно высоки ввиду значительных рисков освоения и продаж участков.

Пример

Расчет стоимости земельного участка методом развития. Инвестор планирует купить свободный земельный участок размером
8 га, разбить его на 32 индивидуальных участка, построить на них дома и дачи, затем продать и получить прибыль.
1. Общая выручка от продаж всех индивидуальных участков составляет:
Вр = 25 000 $ x 32 участка = 800 000 $.
2. Издержки на освоение составили 530 000 $.
3. Разработать график продаж, в котором предусмотрена одна продажа участка
в месяц.
4. Эта выручка дисконтируется в текущую стоимость по ставке 12% за 32-месячный период.
Первый месяц: 25 000 $ x 112% = 28 000 $.
Второй месяц: 28 000 $ x 112% = 31 360 $.
Третий месяц: 31 360 $ x 112% = 35 120 $ и т.д.
За 32 месяца выручка равна 681 740 $.
5. Стоимость неосвоенного земельного участка равна
681 740530 000=151740 $. 2 ЭТАП. Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости. Существует 4 основных метода определения восстановительной стоимости или стоимости замещения.
1) Метод сравнительной единицы (метод удвоенной стоимости). По этому методу текущая стоимость выбранной для расчета единицы измерения оцениваемого объекта недвижимости умножается на количество единиц оцениваемого объекта.
Единицами измерения могут быть 1м.кв., 1м.куб., 1 место и прочее. Для определения текущей стоимости обычно пользуются справочником по удвоенным показателям стоимости на единицу строительной продукции.

Это самый простой способ оценки объекта недвижимости.
2) Поэлементный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в определении стоимости отдельных элементов объекта или всего объекта исходя из поэлементных затрат. То есть определяются отдельные компоненты.

Затем все суммируется и определяется стоимость недвижимости.
3) Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении сметы строительства данного объекта, как если бы он строился вновь по текущим ценам. Это самый трудоемкий метод определения стоимости недвижимости Он значительно упрощается лишь в случае, если от оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился.
4) Индексный метод оценки объекта недвижимости. Суть метода: балансовая стоимость оцениваемого объекта умножается на соответствующий индекс, рассчитанный для переоценки ОФ.

Эти индексы утверждаются правительством и периодически публикуются в печати. 3 ЭТАП. Определение износа объекта недвижимости. Износ это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.
Учет износа объекта это корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определяется с помощью затратного подхода).
Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний (экономический).
Физический износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости стечением времени. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.
Физический износ заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Этот вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, в удобстве его планирования, инженерном обеспечении и т. п. Он так же называется моральным износом и может быть устранимым и неустранимым (как и физический).
Срок службы здания в целом зависит от долговечности составляющих его элементов. Физический износ элементов здания ( ИФi ) рассчитывается по формуле:
Удельный вес конструктивного элемента (i ) x Процент износа (i ) . 100
Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания. Это так называемый экспертный метод.

На практике чаще используют нормативный (бухгалтерский) метод определения физического износа. Он предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление, утвержденных Правительством РФ.
Амортизация - систематический способ погашения стоимости активов в продолжение их ожидаемых сроков службы.
Функциональный износ заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Этот вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, в удобстве его планирования, инженерном обеспечении и т.

Содержание раздела