УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ
В соответствии с данной нормой передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Аналогичный порядок передачи недвижимости по различным основаниям содержит и действующий ГК РФ. Так, например, на основании п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем (по договору купли-продажи) осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя -обязанности принять имущество.
Уклонение застройщика либо участника долевого строительства от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно застройщика от исполнения обязанности передать имущество, а участника долевого строительства - принять имущество.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена Постановлением Правительства РФ N 698.
Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением, к которому прилагаются документы, список которых приведен в п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка;
- разрешение на строительство;
- акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
- документ, подтверждающий соответствие построенного объекта капитального
строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
- документ, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае строительства на основании договора), за исключением случаев строительства объектов индивидуального жилищного строительства;
- документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального
строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
- схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае строительства на основании договора);
- заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственного пожарного надзора) о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.
Правительству РФ делегированы полномочия устанавливать помимо вышеперечисленных документов (кроме предусмотренных ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ) иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, для получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет (см. ч. 4 ст.
55).
Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, осмотр объекта капитального строительства и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин принятого решения (ч.
5 ст. 55).
Основаниями для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются (ч. 6 ст.
55).
- отсутствие документов, указанных в ч. 3 ст. 55;
- несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;
- несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
- несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации.
Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, кроме того, является невыполнение застройщиком требований, предусмотренных ч. 18 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а именно обязанности безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения.
Также необходимо передать один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру необходимых копий разделов проектной документации, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
Решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорено в судебном порядке.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается застройщику в случае, если в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, передана безвозмездно копия схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженернотехнического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны содержаться сведения об объекте капитального строительства, необходимые для постановки построенного объекта капитального строительства на государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Законом об участии в долевом строительстве установлен порядок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче.
Застройщик обязан также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства.
Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Стоит отметить, что срок принятия объекта долевого строительства не отнесен Законом об участии в долевом строительстве к существенному условию договора участия в долевом строительстве, поэтому его отсутствие в указанном документе является основанием для признания договора недействительным. Законодатель предусматривает только право установления срока принятия объекта в самом договоре. Отсутствие в договоре данного срока влечет применение правила, предусмотренного Законом, сам же договор долевого участия в строительстве не может быть признан незаключенным.
Такой подход продиктован тем, что принятие объекта - обязанность участника долевого строительства, а не заказчика. При этом Законом не предусмотрена ответственность участника долевого строительства при нарушении сроков принятия объекта, хотя такие случаи могут иметь место в практической деятельности. Мотивами затягивания срока, в течение которого участник должен приступить к принятию объекта, являются, во-первых, экономия на расходах по содержанию имущества (оплате коммунальных услуг) и, во-вторых, экономия на налоге на имущество. Как известно, участник долевого строительства обязан нести упомянутые расходы и уплачивать налог на имущество с момента регистрации права собственности на объект недвижимости (ст.
210 ГК РФ).
Хотя нормы об ответственности участника долевого строительства при нарушении срока приема объекта в Законе об участии в долевом строительстве отсутствуют, причиненные застройщику убытки могут быть возмещены в судебном порядке в соответствии с общими положениями ГК РФ об убытках.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Помимо этого, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей по:
- безвозмездному устранению недостатков в разумный срок;
- соразмерному уменьшению цены договора;
- возмещению своих расходов на устранение недостатков.
При этом право выбора принадлежит участнику долевого строительства.
С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обязательства застройщика считаются исполненными. Если к этому моменту участник в полном объеме произведет уплату денежных средств, то его обязательства также считаются исполненными.
В соответствии с Законом участник долевого строительства вправе отказаться от принятия объекта долевого строительства лишь в одном случае, когда качество передаваемого объекта долевого строительства не будет соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Во всех остальных случаях он обязан принять такой объект, в противном случае для него могут наступить указанные в Законе об участии в долевом строительстве неблагоприятные последствия.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Стоит учитывать, что таким правом застройщик не обладает в случае досрочной передачи объекта.
При составлении застройщиком одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта.
Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сведений о том, что заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ
Права дольщика: от начала строительства до его завершения
В чем состоят повышенные гарантии или возможные плюсы Закона об участии в долевом строительстве? Возможно, только в одном - в дополнительной защите прав участников долевого строительства, которая выражена в:
- гарантии качества товара (ст. 7);
- установлении законных штрафных неустоек (ст. 10; п. 2 ст. 5, п. 2 ст.
6, п. 2 ст. 9);
3) прозрачности сведений о застройщике и объекте застройки (публикация и предоставление в компетентные органы проектной декларации - ст. ст. 19 - 21);
4) обязательной государственной регистрации данных договоров (ст. 17);
5) прямом указании на возможность применения законодательства о защите прав потребителей (п. 9 ст.
4) и др.
В ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве содержатся положения об ответственности за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве.
Данная норма общая, она предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом и договором участия в долевом строительстве неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Таким образом, в Законе об участии в долевом строительстве содержится специальная оговорка, что предусмотренная им или договором участия в долевом строительстве неустойка -исключительная, подлежащая взысканию независимо от возмещения убытков потерпевшей стороне. Таковой является неустойка, применяемая как к застройщику, так и к участнику долевого строительства.
Это правильно. Участник долевого строительства, осознанно беря на себя определенные риски инвестиционно-строительного процесса, в итоге получает за это компенсацию в виде дохода.
Доходность инвестиций в строительство жилой недвижимости, составляет 15 - 25% годовых, а при росте цен на готовое жилье (например, в 2006 г.) может доходить до 60 - 80% годовых, а в отдельных случаях и до 100% годовых. Поэтому справедливо и возложение на них обязанности возместить убытки сверх неустойки.
Ответственность застройщика перед участниками долевого строительства за нарушение условий начала привлечения денежных средств, установленных Законом, вполне обоснована. Гражданин вправе потребовать от застройщика, нарушившего Закон, немедленного возврата переданных ему денежных средств с начислением на них процентов и возмещения, сверх суммы процентов, причиненных гражданину убытков.
Соблюдение указанных в Законе условий застройщиком для начала привлечения денежных средств в строительство частных инвесторов предоставляет гарантии в реализации проекта, его неизменности и соблюдении сроков.
Далее рассмотрим отдельные полномочия участников долевого строительства, вытекающие из соответствующего договора.
1. Пунктом 3 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием им на себя обязательств, после исполнения которых у него может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с Законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст.
395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Данная норма наделяет таким правом именно гражданина, передавшего денежные средства для строительства многоквартирного дома. Для юридических лиц, внесших денежные средства в долевое строительство, будут действовать только нормы ст.
395 ГК РФ.
При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
2. В том случае, если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства (квартиры) участнику долевого строительства, последний вправе требовать с застройщика неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения договора, от цены договора за каждый день просрочки сдачи квартиры в эксплуатацию (п. 2 ст.
6 Закона об участии в долевом строительстве).
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Если обнаружено, что объект не соответствует требованиям договора (к примеру, нарушены сроки передачи квартиры по договору), участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составить отдельный акт, в котором указывается несоответствие объекта условиям договора.
3. В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Стоит особо подчеркнуть, что Закон об участии в долевом строительстве возлагает на застройщика обязательства по безвозмездному устранению недостатков, соразмерному уменьшению цены договора, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков лишь в случае, когда произведены отступления от условий договора и (или) обязательных требований, приведшие к ухудшению качества такого объекта. Если произведены отступления от условий договора и (или) обязательных требований, приведшие к улучшению качества такого объекта, Закон указанными полномочиями участника долевого строительства не наделяет.
Кроме того, могут вызывать затруднения само определение того, ухудшает или улучшает произведенное отступление качество объекта долевого строительства.
В то же время договор участия в долевом строительстве, как нами отмечалось, не является договором строительного подряда и не содержит его существенных условий, тем самым он не возлагает на застройщика ту ответственность, которую согласно ст. 754 ГК РФ несет строительный подрядчик. Напомним, что в соответствии со ст.
754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия. При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.
При этом подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.
Норма ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве призвана максимально защитить права участников долевого строительства, но при этом требуется разрешить вопрос о том, с чьей точки зрения должно определяться, что объект долевого строительства является непригодным для предусмотренного договором использования.
Также важно указать более конкретный период времени для устранения недостатков, чем просто закрепить оговорку в разумный срок.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве.
Важное практическое значение приобретает определение, что же можно считать существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства. Закон об участии в долевом строительстве не дает разъяснений на этот счет, поэтому возможно воспользоваться определением существенный недостаток, которое дает Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 О защите прав потребителей.
В соответствии с нормами данного Закона существенный недостаток товара (работы, услуги) - неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.
Под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.
