Прекращение или приостановление строительства
Действующим законодательством предусмотрены случаи и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве. В части 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве перечисляются случаи, когда участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора:
- неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;
- неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона.
Согласно данной норме в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Таким образом, напрямую данный пункт конкретных обязанностей на застройщика не возлагает. Если следовать логическому толкованию данной нормы, на застройщика возложены две обязанности: построить (создать) объект строительства без отступлений от условий договора, ухудшающих качество такого объекта, а также без иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования; удовлетворить предусмотренные Законом обоснованные требования участника долевого строительства по безвозмездному устранению недостатков; соразмерному уменьшению цены договора; возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в случае предъявления таковых.
Участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве при неисполнении застройщиком обязанностей по удовлетворению требований участника долевого строительства, так как нарушение требований к качеству объекта долевого строительства является самостоятельным основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве;
- существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. Стоит особо подчеркнуть, что основанием является не всякое нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, а лишь существенное.
Как уже отмечалось, Закон об участии в долевом строительстве не разъясняет, что можно считать существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства, а что несущественным. В этой связи представляется возможным воспользоваться и перефразировать определение существенный недостаток, даваемое в Законе РФ О защите прав потребителей. Так, под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
- нарушение застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона. Часть 3 ст. 15.1 Закона также возлагает на застройщика две обязанности.
Во-первых, в случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного срока действия поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства.
Во-вторых, застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с даты прекращения поручительства.
Напомним, что в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 15.1 Закона об участии в долевом строительстве срок поручительства не может быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве при неисполнении застройщиком любой из обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона;
- иные установленные федеральным законом или договором случаи. По смыслу данной нормы, случаи возможного расторжения договора участия в долевом строительстве могут быть предусмотрены не только Законом, но и другими федеральными законами, например ГК РФ, а также самим договором участия в долевом строительстве.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон.
По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
На основании ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, по требованию заинтересованной стороны если:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Эти условия должны соблюдаться одновременно.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
По одному из дел в иске о расторжении договора заявителю было отказано, поскольку отсутствуют доказательства того, что истцу причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Кроме того, частичное расторжение договора может иметь место, только если это не повлечет прекращения либо изменения всех остальных обязательств по договору.
Пример.
ООО Югстрой обратилось с иском к ЗАО Декра-Девелопмент и федеральному государственному лечебно-оздоровительному учреждению Санаторий Радуга о расторжении договора долевого участия в строительстве от 3 февраля 2003 г. N 34/Д-в. Требования мотивированы уклонением ЗАО Декра-Девелопмент от исполнения договора в части оплаты дополнительных площадей.
ЗАО Декра-Девелопмент заявило встречный иск к ООО Югстрой о взыскании 107100 долларов США неустойки и 90 тыс. долларов США упущенной выгоды за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию и обязании ввести жилой дом в эксплуатацию и подписать протокол окончательного распределения квартир, нежилых помещений и машиномест в доме.
Решением от 06 июня 2006 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 5 сентября 2006 г., договор был расторгнут в части принадлежности ЗАО Декра-Девелопмент всех коммерческих площадей в случае увеличения выхода дополнительных площадей строящегося объекта и в части, регулирующей порядок оплаты из расчета 378 долларов США за 1 кв. м и распределение указанных площадей. В остальной части иска отказано.
Встречный иск возвращен ЗАО Декра-Девелопмент в связи с тем, что не содержит встречных требований в смысле ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Судебные акты мотивированы тем, что ЗАО Декра-Девелопмент существенно нарушило условия спорного соглашения, поскольку в течение длительного времени не исполняло договорное обязательство по финансированию дополнительных площадей. Ответчик полностью исполнил обязательства по финансированию основных площадей жилого дома.
Как установлено судебными инстанциями, ООО Югстрой (подрядчик) и ЗАО Декра-Девелопмент (инвестор) заключили договор от 3 февраля 2003 г. N 34/Д-в долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома с закрытыми автостоянками боксового типа по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Красноармейская. Договор согласован с санаторием Радуга (соинвестор, застройщик). По условиям договора ЗАО Декра-Девелопмент обязалось финансировать строительство 7320 кв. м общей площади дома.
Доля ЗАО Декра-Девелопмент в возводимом доме составила 4510 кв. м общей площади квартир и шесть машиномест. Инвестиционная стоимость 1 кв. м общей площади объекта определена эквивалентной 378 долларов США (пункт 1.1).
Общая сумма инвестиций составляет 2766960 долларов США (пункт 1.1).
Согласно п. 3.1 договора инвестиционная стоимость строительства, принятая сторонами ориентировочно, составляет сумму, эквивалентную 2766960 долларов США. Инвестиционная стоимость 1 кв. м общей площади объекта была равна сумме, эквивалентной 378 долларам США.
Указанная сумма включала в себя величину финансирования доли ЗАО Декра-Девелопмент.
Из п. 3.7 следует, что ООО Югстрой уступило Декра-Девелопмент инвестиционные права по договору от 25 сентября 2002 г. между ООО Югстрой и санаторием Радуга в сумме 16000000 руб. Сумма включена в инвестиционную стоимость объекта.
Кроме того, стороны предусмотрели в п. 3.3 договора, что в случае увеличения выхода дополнительных площадей все коммерческие площади принадлежат зАо Декра-Девелопмент, которое обязалось оплатить ООО Югстрой дополнительные площади из расчета 378 долларов США за 1 кв. м. Общая площадь подлежащих передаче в собственность инвестора квартир, нежилых помещений и машиномест подлежала уточнению на основании экспликации, выданной органами технической инвентаризации (п. 3.4).
В марте 2004 г. истец закончил строительство жилого дома. В соответствии с техническим паспортом БТИ от 15 апреля 2004 г. общая площадь дома составляет 7811,6 кв. м. По сравнению с площадью, указанной в договоре долевого участия, площадь возведенного объекта увеличена на 491,6 кв. м.
Невыполнение инвестором договорного обязательства по оплате дополнительной площади послужило причиной обращения ООО Югстрой с иском о расторжении договора.
Удовлетворяя иск, суды сделали вывод о том, что договорное обязательство по оплате и получению дополнительной площади не предусматривало и не позволяло определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, поэтому следует руководствоваться п. 2 ст. 314 ГК РФ, согласно которому в этом случае обязательство должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.
В судебном заседании суда первой инстанции установлено, что о выходе дополнительной площади по окончании строительства дома ЗАО Декра-Девелопмент узнало из письма ООО Югстрой от 21 апреля 2004 г. N 217 и технического паспорта от 15 апреля 2004 г. Однако, несмотря на это, ответчик не оплатил дополнительную площадь. Суд признал данное нарушение достаточным основанием для расторжения договора в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ. Между тем суд не учел следующее.
Пункт 2 ст. 450 ГК РФ предоставляет право стороне расторгнуть договор по решению суда в случае существенного нарушения его контрагентом.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В этой связи существенным нарушением признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора.
Как видно из содержания договора долевого участия, основным предметом являлось долевое участие инвестора в строительстве жилого дома путем инвестирования строительства 7320 кв. м общей площади, а также дополнительных (по сравнению с 7320 кв. м) площадей. Все эти площади должны принадлежать инвестору, оплачивающему их из расчета 378 долларов США за 1 кв. м. ООО Югстрой рассчитывало получить только денежные средства.
Установив, что инвестор полностью выполнил обязательство в части финансирования основных площадей 7320 кв. м на сумму 2766960 долларов США, суд необоснованно признал существенным нарушением невыполнение обязательств в части финансирования 491,6 кв. м на сумму 185825 долларов США. При этом суд не учел, что истец имел основной целью получение оплаты по договору, основную часть оплаты он получил, ответчик не отказывался от дополнительной оплаты, выдвигая лишь возражения о порядке внесения платежей (после проведения государственной экспертизы и согласования проекта строительства, уточнения размера площадей и подписания дополнительного соглашения к договору), поскольку порядок и сроки осуществления оплаты за дополнительные площади в договоре четко не определены.
Кроме того, до рассмотрения дела в апелляционной инстанции ЗАО Декра-Девелопмент полностью перечислило ООО Югстрой денежные средства за дополнительную площадь, однако последний возвратил эту сумму ответчику. Таким образом, доказательства того, что истцу причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, отсутствуют.
Необходимо также учитывать, что в силу п. 1 ст. 407, п. 2 ст. 453 ГК РФ расторжение договора является основанием прекращения договорного обязательства. Частичное расторжение договора может иметь место, только если это не повлечет прекращения либо изменения всех остальных обязательств по договору.
Расторжение договора долевого участия в строительстве от 3 февраля 2003 г. N 34/Д-в в части повлекло его изменение в целом, так как в мотивировочной части решения суд указал, что в связи с расторжением договора в части передачи ответчику дополнительно возведенных площадей, протоколы распределения квартир, нежилых помещений, машиномест (приложение N 1 к дополнительному соглашению N 1 договора) должны быть приведены в соответствие с условиями измененного договора. При этом суд не установил и стороны не определяли, какие именно площади возведенного объекта являются дополнительными и должны быть изъяты у инвесторов. Вместе с тем финансирование строительства, проводимого по договору, осуществлялось с привлечением ЗАО Декра-Девелопмент средств физических лиц.
Поэтому довод ответчика о том, что изменение условий первоначального договора в части уменьшения (перераспределения) площадей может повлиять на имущественные права и интересы этих лиц, является обоснованным.
В соответствии со ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору истец вправе требовать взыскания с ответчика неустойки (штрафы, пени) и возмещения в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки.
Указанный способ защиты в полной мере защищает интересы ООО Югстрой и соблюдает баланс интересов всех участников инвестиционной деятельности, в то время как расторжение договора не разумно и нецелесообразно.
При изложенных обстоятельствах вышестоящий суд указал, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.
Решение вопроса в суде
Закон об участии в долевом строительстве предусматривает случаи, когда договор участия в долевом строительстве жилья может быть расторгнут самим участником долевого строительства без использования помощи каких-либо государственных органов (ч. 1. ст.
9).
В ч. 1.1. ст. 9 содержится перечень оснований, когда договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства.
1. Прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Таким образом, в судебном заседании, чтобы расторгнуть договор участия в долевом строительстве, участник долевого строительства должен доказать два факта: во-первых, что строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости прекращено или приостановлено, во-вторых, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
При этом участник долевого строительства должен был привести обстоятельства, которые очевидно свидетельствовали бы о том, что объект долевого строительства в срок не будет передан участнику долевого строительства.
2. Существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства.
Изменения проектной документации могут касаться в том числе изменения площади квартиры, назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав дома.
Напомним, что архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (ч. ч. 1 - 3 ст.
48 Градостроительного кодекса РФ).
Подготовка проектной документации осуществляется физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства РФ, предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование (ч. 4 ст.
48 Градостроительного кодекса РФ).
Осуществлять подготовку проектной документации могут застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным ч. 4 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ.
Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.
В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве проектная декларация включает информацию о застройщике и проекте строительства.
Информация о застройщике должна включать сведения:
- о фирменном наименовании, месте нахождения и режиме его работы;
- о его государственной регистрации;
- об учредителях (участниках), которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления;
- о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых застройщик принимал участие в течение трех лет, предшествовавших опубликованию проектной декларации (место их нахождения, нормативные и фактические сроки ввода в эксплуатацию);
- о виде лицензируемой деятельности, номере и сроке лицензии, выдавшем ее органе;
- о финансовом результате текущего года и размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Ранее в составе этой информации также необходимо было указывать сведения о величине собственных денежных средств.
Информация о проекте строительства должна включать сведения о:
- цели проекта строительства, этапах и сроках его реализации; результатах государственной экспертизы проектной документации, если ее проведение установлено федеральным законом;
- разрешении на строительство;
- правах застройщика на земельный участок; собственнике земельного участка, если застройщик арендует землю; о границах и площади участка и элементах благоустройства;
- местоположении и описании строящихся объектов;
- количестве и технических характеристиках самостоятельных частей объекта, передаваемых участникам после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
- функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества;
- составе имущества в объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников;
- предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося объекта и перечне органов государственной власти (органов местного самоуправления) и организаций, участвующих в приемке;
- возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
- перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
- планируемой стоимости строительства объекта недвижимости;
- способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
- других договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства.
Закон об участии в долевом строительстве обязывает застройщика вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о:
- застройщике и проекте строительства (в течение трех рабочих дней);
- финансовом результате текущего года и размере кредиторской задолженности (ежеквартально).
Обладает ли в данном случае дольщик правом досрочно расторгнуть договор долевого участия в строительстве? Является ли это существенным изменением проектной декларации?
В каждом конкретном случае данный вопрос должен решать суд, не случайно расторжение договора по этому основанию допускается хоть и по инициативе участника долевого строительства, но по решению суда.
В течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию они должны быть опубликованы в порядке, предусмотренном для опубликования проектной декларации;
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
В случае расторжения договора участия в долевом строительстве у застройщика возникают обязанности:
- возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора;
- уплатить проценты за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 ст.
9 Закона, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика.
О зачислении денежных средств и процентов за пользование денежными средствами в депозит нотариуса сообщается участнику долевого строительства.
В случае нарушения застройщиком предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве сроков возврата денежных средств или сроков зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, в том числе и в том случае, когда одностороннее расторжение договора происходит по инициативе застройщика, застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной Законом об участии в долевом строительстве или договором, не допускается.
