ПРАВОВОЙ СТАТУС СУБЪЕКТОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
N 219, регистрация права общей долевой собственности осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр прав отдельных записей о праве каждого из участников общей долевой собственности на отдельном листе подраздела II-1 Единого государственного реестра прав.
Таким образом, государственной регистрации подлежит право в общей долевой собственности каждого из участников общей долевой собственности независимо от того, представлено ли одно заявление, подписанное всеми участниками долевой собственности, или заявления от каждого участника долевой собственности.
В соответствии с данным Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними государственная регистрация прав на недвижимое имущество сопровождается обязательной выдачей правообладателю (физическому или юридическому лицу) соответствующего свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество, в том числе на его долевую собственность. Согласно подп. 20 п. 1 ст.
333.33 НК РФ предусмотрена уплата государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества физическим лицам в размере 500 рублей, юридическим лицам - в размере 7500 рублей.
Если сособственниками недвижимого имущества являются юридические и физические лица, государственная пошлина должна уплачиваться каждым сособственником доли недвижимого имущества (в чьих интересах совершается данное юридически значимое действие) соответственно в размерах, определенных подп. 20 п. 1 ст.
333.33 НК РФ. Государственная регистрация сопровождается обязательной выдачей каждому правообладателю (физическому или юридическому лицу) соответствующего свидетельства о государственной регистрации права на долевую собственность.
В заключение отметим, что судебная практика придает особое значение государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, связывает с этим действительность данного договора.
Рассмотрим следующий пример (см. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 октября 2006 г. N КГ-А40/10217-06).
Пример.
ООО Эльдорадо 2, являясь единственным учредителем и единственным акционером ЗАО РИНЭКО, обратилось в суд с иском о признании недействительным заключенного ответчиками -ЗАО РИНЭКО и ЗАО Корпорация ЛИКОМ-М договора от 17 февраля 2005 г. N 04/01-05 о долевом участии в инвестировании строительства третьей и четвертой секции жилого дома по адресу: Московская область, Ногинский район, г. Электроугли, ул. Школьная (строительный номер 38). Истец считает договор недействительным, так как он противоречит п. 1 ст. 78, п. 3 ст.
79 Федерального закона Об акционерных обществах - цена договора превышает общую стоимость активов ЗАО РИНЭКО, т.е. считается крупной сделкой и должна быть одобрена общим собранием акционеров.
Решением от 23 мая 2006 г. в иске было отказано со ссылкой на незаключенность оспариваемого договора, так как договор долевого участия в строительстве не был зарегистрирован в соответствии со ст. 4 Закона.
Постановлением арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2006 г. решение было оставлено без изменения по тем же мотивам.
В кассационной жалобе ЗАО Корпорация ЛИКОМ-М просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.
В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Арбитражными судами обеих инстанций установлено, что оспариваемый договор от 15 февраля 2005 г. N 04/01-05 о долевом участии в инвестировании строительства подлежал государственной регистрации в соответствии со ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве и может считаться заключенным с момента такой регистрации.
При этом судами установлено также, что разрешение на строительство объекта, на долевое участие в инвестировании строительства которого ответчиками заключен договор, было получено в период действия Закона об участии в долевом строительстве.
Таким образом, суд отказал в удовлетворении требования о признании недействительным заключенного договора, поскольку договор долевого участия в строительстве не был зарегистрирован в соответствии с законодательством о долевом строительстве.
ПРАВОВОЙ СТАТУС СУБЪЕКТОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: ПРАВА, ОБЯЗАННОСТИ, ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
Участник долевого строительства
Определение понятия участник долевого строительства дается в ч. 1 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве.
Согласно данной норме под участниками долевого строительства понимаются: граждане и юридические лица, вносящие денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.
В определении понятия участники долевого строительства делается особый акцент на том, что они должны вносить свои денежные средства именно на основании договора участия в долевом строительстве. Согласно ст.
4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Еще раз отметим, что данный договор должен содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.
Судебная практика строго следует данной норме Закона.
Пример.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 марта 2006 г. N 78-В06-1 суд, отправляя дело на новое рассмотрение, указал на то, что суд первой инстанции необоснованно оставил исковое заявление без движения в связи с неуплатой истцом государственной пошлины, поскольку в соответствии с законодательством потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по искам, связанным с нарушением их прав.
Кроме того, как разъяснил Верховный Суд РФ, при применении Закона РФ О защите прав потребителей к указанным правоотношениям необходимо учитывать, что Законом об участии в долевом строительстве предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (п. 3 ст. 3, п. 2 ст.
9, ст. 10).
Таким образом, в суде для применения законодательства о защите прав потребителей должно быть доказано, что недвижимость приобретается исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В качестве доказательств этому могут быть установлены следующие факты:
- имеет ли данный гражданин жилую площадь,
- каков состав семьи участника долевого строительства,
- какова площадь ранее занимаемого жилого помещения,
- состоит ли он на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий и др.
Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого
строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ О защите прав потребителей, поскольку Законом об участии в долевом строительстве отношения по компенсации морального вреда не регулируются.
Стоит отметить, что данная норма вызвала особое недовольство у застройщиков. По их мнению, совершенно невозможно определить, для семейных нужд или для извлечения дохода гражданин заключает договор.
Цели строительства могут со временем меняться.
Приведем несколько примеров судебной практики.
Пример.
В одном случае дело по иску о взыскании неустойки передано на новое рассмотрение в суд, поскольку к возникшим между истцом и ответчиком правоотношениям применяется Закон РФ О защите прав потребителей, в соответствии с которым потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по искам, связанным с нарушением их прав.
В другом случае исковое заявление о взыскании неустойки за нарушение обязательств по договору долевого участия в инвестировании строительства жилого дома и компенсации морального вреда неправомерно возвращено заявителю в связи с неподсудностью, поскольку к данным отношениям применяется Закон РФ О защите прав потребителей и в соответствии с предусмотренным им правилом подсудности заявитель вправе обратиться с исковым заявлением в суд по месту своего жительства.
Квартира как объект инвестирования обладает рядом существенных преимуществ. Вложение в нее дает владельцу достаточно широкие возможности управления своим поведением в зависимости от различных сценариев развития рынка недвижимости и собственных предпочтений, а именно право продать жилое помещение или права на него (соответственно ст. 549, ст. 382 ГК РФ), обменять (ст.
567 ГК РФ), подарить (ст. 572 ГК РФ), заложить (ст. 334 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости), сдать в аренду (наем) (ст. 288, ст.
671 ГК РФ), использовать для личного проживания и проживания членов своей семьи (ст. 288 ГК РФ), перевести жилое помещение в нежилое для размещения в нем предприятий, учреждений, организаций (ст. 288 ГК РФ).
Наличие нескольких вариантов использования жилой недвижимости, самостоятельная возможность выбора наиболее эффективного и целесообразного варианта в зависимости от складывающихся жизненных условий ее собственника в любой момент времени фактически делает невозможным определение мотива приобретения квартиры по схеме долевого участия в строительстве.
Сложность в разграничении потребительского и коммерческого мотивов участия в долевом строительстве, длительность процесса строительства (до 2,5 - 3 лет; за это время цель участия в долевом строительстве может меняться несколько раз) - все это свидетельствует о том, что участник долевого строительства - это субъект, обладающий качествами и инвестора, и потребителя. Тем более что законодательством предоставляется право участникам долевого строительства извлекать прибыль из подобных отношений (например, посредством уступки права требования по договору на этапе строительства или продажи готового жилья по окончании строительства за цену, превышающую размеры внесенных денежных средств в счет цены договора участия в долевом строительстве).
Инвесторы получают доход в денежной форме после реализации жилья или прав на него, а потребители получают скрытый доход - доход в виде материальной выгоды, который также может быть переведен в денежную форму. Покупатели готового жилья на вторичном рынке недвижимости (также потребители) получают только квартиру.
Их дополнительный доход в случае продажи квартиры если и возникнет, то только за счет роста цен, но никак не за счет участия в долевом строительстве.
Закон об участии в долевом строительстве фактически приравнял всех участников долевого строительства к потребителям, защитив таким образом их права и переложив, соответственно, все риски инвестиционно-строительного процесса на застройщика. В такой ситуации было бы справедливее разграничить права, обязанности и ответственность участников рынка недвижимости в двух возникающих отношениях, а именно: когда квартира приобретается в построенном доме и когда речь идет о долевом участии в строительстве.
Все повышенные гарантии, представляемые Законом об участии в долевом строительстве, направлены, прежде всего, на защиту физического лица (участника долевого строительства -потребителя).
Закон об участии в долевом строительстве был разработан под отношения с физическими лицами (потребителями), в нем самом четко не был определен предмет регулирования, а точнее, ошибочно была допущена возможность регулирования отношений между юридическими лицами. Выводы Верховного Суда РФ были невольно искажены в законодательном акте.
В результате этого может возникнуть ситуация, когда одни и те же инвестиционные отношения будут регулироваться не только разными договорами, но и разными законодательными актами.
В соответствии с ч. ч. 7 и 8 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве в случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с Законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с ГК РФ.
Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т.е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент.
Наследование осуществляется по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ.
Основная обязанность участника долевого строительства - полная и своевременная уплата всех платежей в порядке, размере и сроки, установленные договором участия в долевом строительстве.
В обязанность участника долевого строительства входит также своевременная оплата образовавшихся по результатам технической инвентаризации БТИ излишков площади объекта недвижимости, если это предусмотрено договором (а как правило, это предусмотрено).
Участник долевого строительства обязан в установленном договором порядке и в предусмотренный договором срок принять по акту приема-передачи от застройщика объект долевого строительства. Если такой срок договором не установлен, то на основании п. 4 ст.
8 Закона об участии в долевом строительстве участник обязан приступить к принятию объекта долевого строительства в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления от застройщика.
В ч. ч. 4 - 6 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве содержатся санкции, применяемые к участникам долевого строительства за нарушение их обязательств перед застройщиком при уплате цены договора.
На основании ч. 4 ст. 5 Закона в случае, если в соответствии с договором уплата должна производиться участником долевого строительства единовременным внесением платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца служит основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст.
9 Закона.
В соответствии с ч. 5 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если в соответствии с договором уплата должна производиться участником долевого строительства внесением платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, служит основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст.
9 Закона.
В соответствии со ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями ст.
5 Закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Таким образом, посылаемое участнику долевого строительства требование в обязательном порядке должно содержать две составляющие:
1) предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора;
2) изложение последствий неисполнения требования задолженности об уплате цены договора.
В противном случае будет нарушена предусмотренная законом форма процедуры одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве.
При неисполнении участником долевого строительства направленного ему требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по рассмотренным основаниям, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. При этом в случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования
Центрального банка РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участник долевого строительства гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Однако стоит учитывать, что при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной Законом об участии в долевом строительстве или договором, не допускается.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Помимо такого неблагоприятного для участника долевого строительства последствия, как возможность застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, Закон об участии в долевом строительстве предусматривает и финансовые санкции. Как указано в п. 6 ст.
5 Закона, при нарушении установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В соответствии с указаниями Центрального банка РФ от 1 февраля 2008 г. N 1975-У с 4 февраля 2008 г. установлена процентная ставка рефинансирования в размере 10,25% годовых.
Застройщик
Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2).
Особенностью данного определения является то обстоятельство, что из числа возможных застройщиков Закон об участии в долевом строительстве исключает индивидуальных предпринимателей, физических лиц, Российской Федерации, ее субъектов и муниципальные образования, так как застройщиком (при заключении договоров участия в долевом строительстве) может быть только юридическое лицо.
В соответствии со ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.
Застройщиком может быть юридическое лицо любой организационно-правовой формы. В связи с участием в образовании имущества юридического лица его учредители (участники) могут иметь обязательственные права в отношении этого юридического лица либо вещные права на его имущество.
К юридическим лицам, в отношении которых их участники имеют обязательственные права, относятся хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют право собственности или иное вещное право, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения.
К юридическим лицам, в отношении которых их учредители (участники) не имеют имущественных прав, относятся общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды, объединения юридических лиц (ассоциации и союзы).
Кроме того, на основании ст. 50 ГК РФ юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации). Юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий.
Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в форме потребительских кооперативов, общественных или религиозных организаций (объединений), учреждений, благотворительных и иных фондов, а также в других формах, предусмотренных законом. Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.
