О государственной регистрации застройщика
- полные или сокращенные официальные наименования Российской Федерации, иностранных государств, а также слова, производные от таких наименований;
- полные или сокращенные официальные наименования федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления;
- полные или сокращенные наименования международных и межправительственных организаций;
- полные или сокращенные наименования общественных объединений;
- обозначения, противоречащие общественным интересам, а также принципам гуманности и морали.
Фирменное наименование государственного унитарного предприятия может содержать указание на принадлежность такого предприятия соответственно Российской Федерации и субъекту РФ.
Включение в фирменное наименование акционерного общества официального наименования Российской Федерации, а также слов, производных от этого наименования, допускается по разрешению Правительства РФ, если более 75% акций принадлежит Российской Федерации. Такое разрешение выдается без указания срока его действия и может быть отозвано в случае отпадения обстоятельств, в силу которых оно было выдано.
Порядок выдачи и отзыва разрешений устанавливается законом. В случае отзыва разрешения на включение в фирменное наименование акционерного общества официального наименования Российской Федерации, а также слов, производных от этого наименования, акционерное общество обязано в течение трех месяцев внести соответствующие изменения в свой устав.
Если фирменное наименование юридического лица не соответствует изложенным требованиям, орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, вправе предъявить такому юридическому лицу иск о понуждении к изменению фирменного наименования.
Юридическому лицу принадлежит исключительное право использования своего фирменного наименования в качестве средства индивидуализации любым не противоречащим закону способом (исключительное право на фирменное наименование), в том числе путем его указания на вывесках, бланках, в счетах и иной документации, в объявлениях и рекламе, на товарах или их упаковках. Распоряжение исключительным правом на фирменное наименование (в том числе путем его отчуждения или предоставления другому лицу права использования фирменного наименования) не допускается.
Не допускается использование юридическим лицом фирменного наименования, тождественного фирменному наименованию другого юридического лица или сходного с ним до степени смешения, если указанные юридические лица осуществляют аналогичную деятельность и фирменное наименование второго юридического лица было включено в Единый государственный реестр юридических лиц ранее, чем фирменное наименование первого юридического лица. Юридическое лицо, нарушившее указанные правила, обязано по требованию правообладателя прекратить использование фирменного наименования, тождественного фирменному наименованию правообладателя или сходного с ним до степени смешения, в отношении видов деятельности, аналогичных видам деятельности, осуществляемым правообладателем, и возместить правообладателю причиненные убытки.
Сокращенные фирменные наименования, а также фирменные наименования на языках народов РФ и иностранных языках защищаются исключительным правом на фирменное наименование при условии их включения в Единый государственный реестр юридических лиц.
На территории Российской Федерации действует исключительное право на фирменное наименование, включенное в Единый государственный реестр юридических лиц.
Исключительное право на фирменное наименование возникает со дня государственной регистрации юридического лица и прекращается в момент исключения фирменного наименования из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с прекращением юридического лица либо изменением его фирменного наименования. Фирменное наименование или отдельные его элементы могут использоваться правообладателем в составе принадлежащего ему коммерческого обозначения.
Фирменное наименование, включенное в коммерческое обозначение, охраняется независимо от охраны коммерческого обозначения.
О государственной регистрации застройщика.
В соответствии со ст. 51 ГК РФ юридическое лицо подлежит государственной регистрации в уполномоченном государственном органе в порядке, определяемом законом о государственной регистрации юридических лиц. Данные государственной регистрации включаются в Единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления.
Юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.
3. Об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица.
Правовой статус учредителей (участников) юридического лица определяется ГК РФ и соответствующими законами.
4. О проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию.
5. О виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
6. О финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Информация о проекте строительства должна включать сведения о:
- цели проекта строительства. Цель проекта строительства зависит от назначения объекта строительства. В этой связи целью проекта строительства может быть удовлетворение жилищных потребностей граждан, организация мест парковки автомобилей, разрешение бытовых потребностей граждан и т.п.;
- этапах и о сроках его реализации. В качестве информации об этапах строительства может быть информация о сдаче, допустим, жилого дома, по очередям блок-секциями. В этом случае указывается срок сдачи конкретной блок-секции и всего дома в целом;
- результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
- разрешении на строительство. В этом случае указывается реквизиты и дата выдачи разрешения на строительство, а также орган, его выдавший, и срок действия;
- правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства. В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве застройщику земельный участок может принадлежать либо на праве собственности, либо на праве аренды. Какого-либо иного вещного права в отношении земельного участка у застройщика быть не может;
- местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
- количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
- функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом. Это могут быть подсобные помещения, помещения для магазинов и т.п.;
- составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
- предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
- планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
- способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
- иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.
Застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о:
- застройщике и проекте строительства (в течение трех рабочих дней);
- финансовом результате текущего года и размере кредиторской задолженности (ежеквартально).
Указанные изменения подлежат опубликованию в порядке, установленном для опубликования проектной декларации, в течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.
Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в Интернете) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в ч. 1 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационнотелекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств.
В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
Последствия несоблюдения застройщиком требований по опубликованию проектной декларации серьезные. В этом случае дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. Недействительность сделок устанавливается в соответствии с правилами статей параграфа 2 гл. 9 части первой ГК РФ.
Сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (ст.
166 ГК РФ).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст.
167 ГК РФ).
Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (п. 3 ст.
167 ГК РФ).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).
Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.
Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения (п. 1 ст.
178 ГК РФ).
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ. Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны (п.
2 ст. 178 ГК РФ).
В случае признания судом недействительности такой сделки застройщик обязан возвратить уплаченные дольщиком денежные средства и уплатить проценты за пользование ими (п. 7 ст. 19, п. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве).
Очевидно, что эта норма, с одной стороны, значительно осложняет положение застройщика, с другой - сужает возможности для различных махинаций на рынке долевого строительства. Это также приведет к вытеснению с рынка мелких застройщиков, не имеющих достаточных средств для самостоятельного ведения строительства.
Многие в связи с этим предрекают также и рост стоимости жилья, так как потенциальные инвесторы смогут влиться в процесс финансирования на более позднем этапе.
Итак, в случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты. При этом сделана отсылка на ч. 2 ст.
9 Закона об участии в долевом строительстве. Стоит отметить, что данная отсылка не совсем удачна. Указанная норма звучит следующим образом. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст.
9 Закона, в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 ст. 9 Закона, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.
Возникает вопрос о сроке возврата денежных средств. Какой срок должен применяться в рассматриваемом случае? Соблюдение этого срока имеет большое практическое значение. С ним напрямую связывается решение вопроса о начислении процентов за пользование чужими денежными средствами, что особенно актуально в современных условиях ввиду значительной стоимости недвижимого имущества.
Если в течение установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
Помимо цены договора застройщик в случае расторжения договора участия в долевом строительстве должен также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Более того, ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ (далее - КоАП РФ) устанавливает санкции и за опубликование проектной декларации, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, и за нарушение сроков размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений предусматривает наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 10000 до 15000 рублей; на юридических лиц - от 300000 до 400000 рублей.
Кроме того, КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Так, согласно ч. 1 ст.
14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 15000 до 20000 тысяч рублей; на юридических лиц - от 400000 тысяч до 500000 тысяч рублей.
Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
На практике может возникнуть вопрос: является ли ничтожным договор долевого строительства объекта недвижимости, если в момент его заключения у застройщика еще не было ни решения о предоставлении земельного участка для строительства, ни разрешения на строительство? По-видимому, да, такой договор является ничтожным на основании ст.
168 ГК РФ. Причем ничтожным он признается независимо от того, было ли по этому делу вынесено решение суда (п.
1 ст. 166 ГК РФ). Как отмечалось, застройщики по договору долевого строительства - это организации, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства дольщиков для строительства на этом участке объектов недвижимости на основании полученного разрешения.
Пунктом 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства только после того, как он получит разрешение на строительство, опубликует (разместит) проектную декларацию, зарегистрирует право собственности или аренды на земельный участок, предоставленный для строительства.
Кроме того, сам договор долевого строительства также подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). Чтобы его зарегистрировать, застройщику наряду с другими документами нужно представить разрешение на строительство (п.
2 ст. 25.1 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Иначе договор не может пройти государственную регистрацию и, следовательно, не может считаться заключенным.
Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве, в-третьих, право собственности дольщика на объект долевого строительства. В этой связи важно провести государственную регистрацию в соответствии с установленными нормами.
Согласно ст. 4 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст.
130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Договор участия в долевом строительстве может быть отнесен к сделкам с недвижимостью условно, так как на момент заключения данного договора и его государственной регистрации недвижимости как таковой еще нет ни по закону, ни на деле.
Нельзя не отметить также и значение обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. При осуществлении государственной регистрации договора еще раз проверяются правомочия застройщика привлекать денежные средства посредством заключения договоров участия в долевом строительстве. Кроме того, значение государственной регистрации договоров долевого строительства состоит в установлении приоритета участника долевого строительства в отношении объекта долевого строительства в случаях, когда имеется спор о праве на один и тот же объект между несколькими лицами. Так, при осуществлении регистрации договора участия в долевом строительстве на возводимые объекты недвижимости закрепление двух претендентов на один и тот же объект долевого строительства невозможно.
Информация, содержащаяся в реестре, доступна для любого лица, она позволяет определить обременения того или иного объекта недвижимости, что также является плюсом государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве. Помимо прочего государственная регистрация договора участия в долевом строительстве обеспечивает существование его текста в том виде, в каком он был заключен, т.е. ни одна из сторон договора не сможет внести изменения в содержание зарегистрированного договора в своих интересах в одностороннем порядке.
И, наконец, государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве призвана предотвратить нарушения прав участников долевого строительства.
На основании п. п. 1, 2 ст. 25.1 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, п. п. 8, 9 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 9 июня 2005 г. N 82, п. 8 Приказа Минюста России N 184 для проведения государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве представляются:
- заявление о государственной регистрации;
- документ об уплате государственной пошлины (ее размер установлен ст. 333.33 НК РФ);
- документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица, действовать от имени юридического лица;
- документы, устанавливающие наличие права;
- документ, удостоверяющий личность, предоставляемый физическим лицом, в том числе представителем юридического лица;
