документы с описанием объекта долевого строительства
- учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица, предъявляемые представителем юридического лица;
окументы с описанием объекта долевого строительства
с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства;
- разрешение на строительство;
- проектная декларация;
- план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них;
- договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Для государственной регистрации последующих договоров необходимо представить документы, перечисленные в первых семи вышеуказанных пунктах. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве также представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору) вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе Особые отметки распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Общими случаями отказа в государственной регистрации прав являются случаи, когда:
1) право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
3) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
4) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
5) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
6) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
8) правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного Закона сделки с объектом недвижимого имущества;
9) не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для государственной регистрации прав;
10) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
11) осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 5 ст. 25.2 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Помимо общих случаев отказа в государственной регистрации, предусмотренных п. 1 ст. 20 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано, когда имеется государственная регистрация другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта, а также когда представлен договор поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.
Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст.
11 Закона об участии в долевом строительстве). Сама уступка, как следует из норм Закона, также нуждается в государственной регистрации.
Отметим, что дольщик может перевести свой долг на другое лицо только с согласия застройщика (п. 1 ст.
391 ГК РФ).
Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства также подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Законом об участии в долевом строительстве.
Требование о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства исходит из положений п. 1 ст. 131 ГК РФ, в котором указано, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Следует отличать государственную регистрацию права собственности участника долевого строительства и государственную регистрацию права собственности застройщика.
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п. 2 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).
При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога (п.
5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).
При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения (п. 3 ст.
13 Закона об участии в долевом строительстве).
Необходимо отметить, что, по смыслу ст. 16 Закона, государственная регистрация права собственности на возведенный объект долевого строительства осуществляется сразу на имя участника долевого строительства.
Порядок регистрации установлен Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 9 июня 2005 г. N 82.
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства служат документы, подтверждающие факт его постройки (создания). Для государственной регистрации права собственности участника необходимы:
1) разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства. Его (или нотариально удостоверенную копию) в регистрирующий орган передает застройщик в течение десяти рабочих дней после его получения;
2) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
В целях государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
По общему правилу государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В случае если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки (хотя Закон об участии в долевом строительстве не содержит обязательных требований по нотариальному удостоверению договора долевого участия в строительстве, стороны могут это сделать по собственной инициативе) или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. В данном случае это акт ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, договор долевого строительства и акт приема-передачи объекта долевого строительства.
Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.
Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.
При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты.
Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.
Регистрационные действия начинаются с момента приема документов. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов.
Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.
Далее особо следует остановиться на тех требованиях, которые предъявляются действующим законодательством к документам, направляемым на государственную регистрацию права собственности, возникающего из договора долевого участия в строительстве. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, заполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок (в данном случае - договора долевого участия в строительстве), совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках. Один экземпляр после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.
Заявление о государственной регистрации права представляется на государственную регистрацию прав в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.
Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах. Один экземпляр-подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Свидетельство о государственной регистрации права выдается правообладателю -физическому лицу или представителю правообладателя при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом.
Если правообладатель - юридическое лицо, свидетельство о государственной регистрации права выдается лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени юридического лица, либо работнику или иному представителю указанного юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом.
Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
На основании п. 3 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в территориальный орган Росрегистрации передает застройщик.
У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме включает в себя общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ), а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (п.
1 ст. 36 ЖК РФ).
Отдельного внимания заслуживает вопрос о порядке, размерах и случаях уплаты государственной пошлины. Здесь необходимо обратиться к разъясняющим документам государственных органов, среди которых следует выделить следующие:
1) письмо Минфина России от 13 июня 2007 г. N 03-05-06-03/33;
2) письмо Минфина России от 17 июля 2006 г. N 03-06-03-03/31;
3) письмо Минфина России от 13 июля 2006 г. N 03-06-03-04/68.
Проанализировав эти документы, можно сделать следующие выводы.
При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве должна уплачиваться государственная пошлина в размерах, аналогичных размерам, установленным в подп. 20 п. 1 ст.
333.33 НК РФ за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Уплата государственной пошлины должна производиться в следующем порядке:
1) если договор участия долевого строительства заключен между физическими лицами - 500 рублей, разделенные на количество участников сторон договора;
2) если договор участия долевого строительства заключен между юридическими лицами -7500 рублей, разделенные на количество участников сторон договора;
3) если договор участия долевого строительства заключен между юридическим и
физическим лицами - физическое лицо уплачивает 250 рублей, юридическое лицо - 3750 рублей;
4) если договор участия долевого строительства заключен между юридическим и
физическими лицами - юридическое лицо уплачивает 7500 рублей, разделенные на количество участников сторон договора, физическое лицо уплачивает 500 рублей, разделенные на количество участников сторон договора;
5) если договор участия долевого строительства заключен между юридическим лицом и федеральным органом государственной власти, органом государственной власти субъектов РФ, органом местного самоуправления, юридическое лицо уплачивает 3750 рублей, федеральный орган государственной власти, орган государственной власти субъектов РФ, орган местного самоуправления - 50 рублей;
6) если договор участия долевого строительства заключен между физическим лицом и федеральным органом государственной власти, органом государственной власти субъектов РФ, органом местного самоуправления, физическое лицо уплачивает 250 рублей, федеральный орган государственной власти, орган государственной власти субъектов РФ, орган местного самоуправления - 50 рублей.
Учитывая положения ст. ст. 382, 384, 388, п. п. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ, п. 2 ст.
11 и п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, а также п. п. 55 и 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, за государственную регистрацию уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве государственная пошлина должна уплачиваться в размере, установленном абз.
2 подп. 23 п. 1 ст.
333.33 НК РФ.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с налоговым законодательством. В числе документов, представляемых для государственной регистрации, также необходимо наличие документа об уплате государственной пошлины.
При этом в Федеральном законе О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержится однозначного указания на то, что при регистрации прекращения прав на недвижимое имущество в случае расторжения договора должен представляться документ об уплате государственной пошлины.
В гл. 25.3 НК РФ также не содержится однозначного указания на то, что при погашении регистрационной записи в Едином государственном реестре прав при расторжении (прекращении) договора участия в долевом строительстве должна уплачиваться государственная пошлина.
В связи с изложенным, а также на основании нормы п. 7 ст. 3 НК РФ, согласно которой все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика, государственная пошлина за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве не уплачивается.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право общей долевой собственности на недвижимое имущество (его возникновение, переход, прекращение, ограничение) подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с п. 40 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г.
