Договор участия в долевом строительстве
1) участник долевого строительства направляет претензию застройщику;
2) застройщик (инвестор) - заказчику;
3) заказчик - генподрядчику;
4) генподрядчик - субподрядчику.
Как видим, цепочка в данном случае очень длинная, поэтому целесообразно установить на законодательном уровне максимальный срок на рассмотрение заявления участника долевого строительства.
Если застройщик осуществил строительство с отступлениями от предъявленных требований, что привело к ухудшению качества объекта или появлению иных недостатков, которые делают объект непригодным для использования по его назначению, то участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
- соразмерно уменьшить цену договора;
- возместить расходы на устранение недостатков.
Если же требования к качеству объекта долевого строительства нарушены существенно или выявленные недостатки не устранены в разумный срок, то в этом случае участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть ему деньги и уплатить проценты за их использование.
С 2007 г. застройщик освобожден от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если он докажет, что они произошли из-за нормального износа объекта, нарушения требований технических или градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта или вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (п. 7 ст.
7 Закона об участии в долевом строительстве).
Важно отметить, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином -участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей (Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 О защите прав потребителей) в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве.
При отсутствии в договоре перечисленных обязательных условий или хотя бы одного из них такой договор считается незаключенным. В данном случае имеются соответствующие примеры из судебной практики.
Кассационная жалоба по делу о признании договора о долевом строительстве незаключенным оставлена без удовлетворения, поскольку из существа договора о долевом участии в строительстве вытекает, что срок окончания и передачи объекта строительства является существенным условием данного договора и он сторонами не был указан в договоре.
Пример.
Решением от 2 сентября 2005 г. Арбитражного суда был Ульяновской области (см. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 декабря 2005 г. N А72-1391/05-20/98) был удовлетворен иск ООО Капитальное строительство к обществу с ограниченной ответственностью Симбирск-Петролеум-Плюс о признании договора о долевом строительстве от 17 января 2002 г. незаключенным.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор является смешанным, содержащим в себе элементы договора строительного подряда и элементы договора простого товарищества. Поскольку в договоре отсутствуют существенные условия указанных видов договоров, суд согласно ст.
432 ГК РФ признал его незаключенным.
В апелляционном порядке законность решения не проверялась. ООО Симбирск-Петролеум-Плюс, обжалуя решение в кассационном порядке, просит его отменить и в удовлетворении иска отказать, мотивируя кассационную жалобу нарушением норм материального и процессуального права, несоответствием выводов о заключении сторонами договора простого товарищества (о совместной деятельности).
Заявитель кассационной жалобы считает договор от 17 января 2002 г. договором инвестирования, т.е. содержащим существенные условия как договора строительного подряда, так и инвестиционного договора, правовые и экономические основы которого регулируются
Федеральным законом Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации. Срок сдачи объекта инвестирования определен п. 3.1 договора.
Как следует из материалов дела, ООО Капитальное строительство - застройщиком и ООО Симбирск-Петролеум-Плюс - дольщиком 17 января 2002 г. подписан договор о долевом участии в строительстве, а 20 сентября 2002 г. дополнительное соглашение к нему.
Согласно условиям договора и изменениям к нему от 20 сентября 2002 г. застройщик реализует инвестиционный проект, а дольщик принимает участие в строительстве 10-этажного кирпичного жилого дома со встроенным блоком обслуживания населения (площадь под Парикмахерская и Магазин) по ул. Камышинской в 5-м микрорайоне Свияга г. Ульяновска (строительный адрес: дом N 4 А в микрорайоне 5 Свияга на основании Постановления мэра г. Ульяновска от 11 апреля 2001 г.).
Доля, подлежащая передаче дольщику, соответствует нежилым помещениям общими площадями 140 кв. м и 410 кв. м соответственно, расположенных на первом этаже указанного здания. Стоимость одного квадратного метра общей площади составляет 6000 руб.
Строительство осуществляется с привлечением генерального подрядчика ООО Строительная компания Рубин.
По окончании строительства застройщик передает указанные в договоре площади в собственность дольщика.
ООО Капитальное строительство, полагая, что при заключении договора от 17 января 2002 г. сторонами не были согласованы существенные условия, обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с настоящим иском о признании его незаключенным согласно ст. 432 ГК РФ. Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно признал договор от 17 января 2002 г. смешанным, содержащим условия строительного подряда и простого товарищества (совместной деятельности). Согласно ч. 4 ст.
421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
В соответствие с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Поскольку, исходя из буквального толкования договора, в соответствии со ст. 431 ГК РФ, воля дольщика и застройщика была направлена на участие в совместном строительстве 10этажного жилого дома, а целью дольщика являлось получение после завершения строительства в собственность определенных нежилых помещений, судом первой инстанции правомерно сделан вывод о смешанном характере договора, содержащего элементы договора строительного подряда и простого товарищества.
Существенные условия договоров строительного подряда и простого товарищества определены ст. ст. 708, 740, 1041 ГК РФ. Проанализировав условия договора от 17 января 2002 г. и дополнительное соглашение к нему от 20 сентября 2002 г., суд пришел к выводу об отсутствии существенных условий указанных видов договоров.
Вывод суда первой инстанции о незаключенности договора соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим отношения в области строительного подряда и простого товарищества.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что согласно проектно-сметной документации срок строительства дома установлен равным 18 месяцев, и то, что проектносметная документация служит приложением к договору, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Так, согласно п. 5.3 договора от 17 января 2002 г. все приложения к договору должны быть подписаны сторонами и только в этом случае они являются его неотъемлемой частью .
В материалах дел отсутствует проектно-сметная документация, подписанная застройщиком и дольщиком.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что договор от 17 января 2002 г. является также договором об инвестиционной деятельности, не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения, так как согласно ст. 8 Федерального закона Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключенного в соответствии с ГК РФ.
Согласно ч. 3 ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Поскольку Федеральным законом Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционной деятельности, а из существа договора о долевом участии в строительстве от 17 января 2002 г. (п. 3.1) вытекает, что срок окончания и передачи объекта строительства является существенным условием данного договора и он сторонами не согласован, выводы суда первой инстанции о его незаключенности соответствуют как фактическим обстоятельствам дела, так и требованиям действующего на момент заключения договора законодательства.
Договор участия в долевом строительстве должен быть составлен в письменной форме.
Договор участия в долевом строительстве, равно как и уступка прав требований по нему, подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 4, ст.
17 Закона об участии в долевом строительстве), а значит, вступает в силу только с момента такой регистрации (п. 3 ст.
433 ГК РФ).
В договоре приводятся правоустанавливающие документы, на основании которых заключается договор:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок для строительства объекта недвижимости или договор аренды земельного участка, зарегистрированный в установленном порядке. Указанные документы определяют целевое назначение и порядок использования земли;
- разрешение на строительство объекта недвижимости, оформленное в установленном порядке.
Практические советы
Первое, на что хотелось бы обратить внимание потенциальных участников долевого строительства, - это положения п. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которыми застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после:
1) государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предназначенный для строительства,
2) получения разрешения на строительство,
3) опубликования проектной декларации.
Государственная регистрация права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды этого участка осуществляется в соответствии с положениями Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Структура, порядок формирования и ведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, а также порядок представления содержащихся в ней сведений по запросам органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц установлены Положением об информационном обеспечении градостроительной деятельности, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 9 июня 2006 г. N 363.
В соответствии с действующим законодательством не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка. В качестве исключения разрешение на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.
Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.
В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы власти заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка. Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается Правительством РФ (п. 5 ст.
44 Градостроительного кодекса РФ). В настоящее время такая форма утверждена Постановлением Правительства РФ от 29 декабря
2005 г. N 840, а Инструкция о порядке ее заполнения - Приказом Минрегиона России от 13 апреля
2006 г. N 40;
- материалы, содержащиеся в проектной документации:
- пояснительная записка;
- схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
- схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
- схемы, отображающие архитектурные решения;
- сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. N 83;
- проект организации строительства объекта капитального строительства;
- проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
- положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации;
- разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
- согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
Кроме того, к заявлению может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, которая в соответствии со ст. 50 Градостроительного кодекса РФ проводится на основании договора аккредитованными организациями в порядке, установленном Правительством РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 60 Градостроительного кодекса РФ при наличии положительного заключения государственной (или негосударственной) экспертизы проектной документации, не соответствующей требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, субсидиарную ответственность за причинение вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц Российской Федерации несут, субъект РФ и организация, которая провела негосударственную экспертизу проектной документации.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
4) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;
5) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
6) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции. Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы.
В течение трех дней со дня выдачи разрешения на строительство указанные органы направляют копию такого разрешения в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора.
Форма разрешения на строительство устанавливается Правительством РФ.
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.
Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.
Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.
Как установлено п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство не требуется в случаях:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, выделенном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) возведения на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
5) иных случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ и законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности.
Напомним, что архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. Подготовка проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (ч. ч. 1 - 3 ст.
48 Градостроительного кодекса РФ).
Подготовка проектной документации осуществляется физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства РФ, предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование (ч. 4 ст.
48 Градостроительного кодекса РФ).
Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным ч. 4 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ.
Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.
Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства.
Информация о застройщике должна включать следующие сведения.
1. О фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы. В соответствии со ст. 54 Градостроительного кодекса РФ юридическое лицо имеет свое наименование, содержащее указание на его организационно-правовую форму. Наименования некоммерческих организаций, а в предусмотренных законом случаях наименования коммерческих организаций должны содержать указание на характер деятельности юридического лица.
Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.
Наименование и место нахождения юридического лица указываются в его учредительных документах.
Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, должно иметь фирменное наименование. С 1 января 2008 г. требования к фирменному наименованию будут устанавливаться ГК РФ.
Права на фирменное наименование определяются в соответствии с правилами разд. VII ГК РФ.
Согласно ст. 1473 ГК РФ, которая вступила в силу с 1 января 2008 г. юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, выступает в гражданском обороте под своим фирменным наименованием, которое определяется в его учредительных документах и включается в Единый государственный реестр юридических лиц при государственной регистрации юридического лица.
Фирменное наименование юридического лица должно содержать указание на его организационно-правовую форму и собственно наименование юридического лица, которое не может состоять только из слов, обозначающих род деятельности.
Юридическое лицо должно иметь полное и вправе иметь сокращенное фирменное наименование на русском языке. Юридическое лицо вправе иметь также полное и (или) сокращенное фирменное наименование на языках народов РФ и (или) иностранных языках.
Фирменное наименование юридического лица на русском языке и языках народов РФ может содержать иноязычные заимствования в русской транскрипции или соответственно в транскрипциях языков народов РФ, за исключением терминов и аббревиатур, отражающих организационно-правовую форму юридического лица.
В фирменное наименование юридического лица не могут включаться:
