Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
Она должна иметь отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока.
Следует отличать передачу объекта строительства от подрядчика к застройщику и передачу этого же объекта от застройщика к участнику долевого строительства. Это два разных процесса, которые могут не совпадать по времени. Акт, которым оформляется сдача-приемка построенного объекта (реконструированного, отремонтированного) по договору между заказчиком (застройщиком) и лицом, осуществляющим строительство, предусмотрен п. 4 ст.
753 ГК РФ: Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. На практике это оформляется подписанием акта по форме N КС-14.
Таким образом, изначальным документом, позволяющим застройщику начать передачу объекта долевого строительства, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Действующим законодательством предусмотрен следующий порядок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В соответствии с ч. 5 ст.
55 Градостроительного кодекса РФ орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан провести осмотр объекта капитального строительства и проверить наличие и правильность оформления документов, указанных в ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, а именно:
- правоустанавливающих документов на земельный участок;
- градостроительного плана земельного участка;
- разрешения на строительство;
- акта приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
- документа, подтверждающего соответствие построенного, реконструированного,
отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанного лицом, осуществляющим строительство;
- документа, подтверждающего соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанного лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства;
- документов, подтверждающих соответствие построенного, реконструированного,
отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
- схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженернотехнического обеспечения в границах земельного участка, планировочную организацию земельного участка, подписанном лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
- заключения органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, заключения государственного экологического контроля в необходимых случаях.
После чего орган, выдавший разрешение на строительство, обязан принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин принятого решения.
На практике установленный 10-дневный срок соблюдается редко. Срок передачи объекта участнику долевого строительства в договоре может составлять в лучшем случае три месяца, в худшем - более длительный период времени.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет, что строительство выполнено в полном объеме в соответствии с разрешением на него, а также то, что построенный объект соответствует градостроительному плану земельного участка и проектной документации
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки его на государственный учет. Для этого застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта (или его нотариально удостоверенную копию) в территориальные органы регистрации прав на недвижимое имущество. Сделать это он должен не позднее чем через десять рабочих дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п.
3 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве).
Получив разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик передает объект долевого строительства его участникам. Повторимся, что такая передача осуществляется в течение двух месяцев, но не позднее срока, предусмотренного договором, и оформляется передаточным актом или иным документом о передаче.
Объекты недвижимости передаются всем дольщикам в одинаковый срок.
На практике нередко бывает, что когда сдача объекта долевого строительства происходит на бумаге (застройщиком получается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, подписывается документ о передаче объекта дольщику), однако реально объект передается участнику долевого строительства либо становится пригодным для использования по целевому назначению значительно позже.
Рассмотрим данную ситуацию на примере.
Пример.
В договоре долевого строительства указано, что срок ввода дома в эксплуатацию - III квартал 2007 г., что, как правило, и бывает, т.е. в договоре указывается не конкретная дата сдачи дома, а просто указывается месяц, квартал, а то и год такой сдачи. О правомерности такого подхода мы поговорим далее, сейчас же вернемся к рассматриваемому вопросу. Итак, застройщик сдал дом в срок, о чем свидетельствует акт приемки дома госкомиссией от 20 сентября 2007 г. Фактически квартиру передали дольщику лишь в декабре 2007 г., только после того, как дали воду, подключили отопление.
Может ли участник долевого строительства взыскать с застройщика неустойку, мотивируя это тем, что ввод в эксплуатацию должен подразумевать реальную возможность использования квартиры?
Участник долевого строительства может запросить у застройщика документы, подтверждающие тот факт, что договоры с водо- и энергоснабжающими организациями были заключены в то же время, когда и осуществлялась передача квартиры по акту (20 сентября 2007 г.). Имея на руках копии таких документов (а их застройщик обязан предоставить по требованию участника договора долевого строительства), можно сделать вывод о том, что если документы с этими организациями подписаны ранее 20 сентября 2007 г., то у застройщика действительно не было никаких оснований задерживать передачу квартиры.
Ведь ввод дома в эксплуатацию подразумевает то, что в нем есть вода, тепло, электричество, то есть созданы все условия для нормального использования жилого помещения по назначению.
Если же договоры с этими организациями заключены позже срока ввода дома в эксплуатацию (что вряд ли возможно на практике, т.к. госкомиссия просто не примет такой дом), то у участника договора долевого строительства есть право обратиться в суд с взысканием неустойки за нарушение срока передачи квартиры по договору. В данном случае, если застройщик не сможет обосновать, в связи с чем произошла задержка в передаче квартиры, то суд, скорее всего, примет сторону участника долевого строительства и обяжет застройщика выплатить неустойку.
Еще одним немаловажным аргументом в пользу участника договора долевого строительства может являться то обстоятельство, что, например, из-за того, что застройщик задержал передачу ему квартиры, затянулось начало ремонта, а к концу подошел срок аренды квартиры, в которой проживал участник договора.
Далее отметим, что Законом об участии в долевом строительстве предусматриваются два срока, которые стоит отличать:
1) срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (п. 1 ст.
6, подп. 2 п. 4 ст. 4;
2) срок, в течение которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства после получения сообщения о завершении строительства (п. 4 ст.
8).
Законом об участии в долевом строительстве не определены способы определения срока передачи и не установлены какие-либо ограничения, что дает возможность застройщику самостоятельно формулировать в договоре условие о сроке передачи объекта.
На наш взгляд, вопрос выбора правомерного способа определения условия о сроке передачи объекта долевого строительства является актуальным на практике. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся варианты с учетом действующих гражданско-правовых норм.
В соответствии со ст. 190 ГК РФ, которая не позволяет участникам отношений поступать иным образом, нежели предусмотренным данной нормой, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Кроме того, срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Таким образом, ГК РФ дает три альтернативных способа определить срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства:
1) указать календарную дату такого срока, т.е. путем конкретного определения числа, месяца и года передачи объекта долевого строительства;
2) указать на период времени, который должен истечь с момента заключения договора участия в долевом строительстве. Этот период времени может исчисляться годами, месяцами, неделями, днями или часами;
3) указать на событие, которое должно неизбежно наступить.
Таким образом, указание в договорах участия в долевом строительстве в качестве срока, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, месяца, квартала, года такой передачи является неправомерным, так как не предусмотрено ГК РФ.
Одним из применяемых на практике вариантов установления срока передачи построенного объекта с учетом ст. 191 ГК РФ может стать привязка срока передачи объекта долевого строительства к событию, которое должно неизбежно наступить.
Объект строительства может быть передан в течение определенного периода времени, исчисляемого после наступления определенного события, например в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Событие, с которым связывают получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не является неизбежным. Оно может и не наступить. Неизбежность события продиктована независимостью от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, могущих влиять на наступление определенного события. Таким образом, применение подобной трактовки условия договора о сроке передачи незаконно.
В таком случае существенное условие договора о сроке передачи будет считаться несогласованным. Следовательно, договор будет считаться незаключенным.
Указание в договоре о сроке передачи приблизительных или ориентировочных сроков также является не соответствующим действующим нормам законодательства. Как следствие, договор также будет считаться незаключенным.
Конкретно указать календарную дату передачи объекта долевого строительства, т.е. определить ее число, месяц и год, учитывая современные реалии, затруднительно, поэтому для застройщика наиболее удобным будет определение срока передачи объекта долевого строительства путем указания периода времени, в течение которого передача должна состояться.
При исчислении такого срока следует руководствоваться следующими положениями ГК РФ. Течение срока передачи, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 191).
Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. К сроку, определенному в полгода, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами.
К сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. Срок, определенный в полмесяца, рассматривается как срок, исчисляемый днями, и считается равным 15 дням.
Если окончание срока, исчисляемого месяцами, приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего числа, то срок истекает в последний день этого месяца. Срок, исчисляемый неделями, истекает в соответствующий день последней недели срока.
Указать срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, непросто. Для определения срока передачи застройщик должен учесть планируемый срок окончания работ на объекте в соответствии с проектной документацией. Но сроки строительства, как правило, не соблюдаются. Затем застройщик должен учесть срок, в течение которого будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию этих объектов, поскольку п. 1 ст.
6 Закона об участии в долевом строительстве обязывает застройщика передать объект участнику долевого строительства только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Процесс получения разрешения, как нами уже отмечалось, достаточно длителен.
Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ предусмотрен обширный перечень документов и согласований, необходимых для получения разрешения. Названный перечень документов, в отличие от перечня документов, представляемых для получения разрешения на строительство, не носит исчерпывающего характера, он может быть расширен Правительством РФ в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет.
Застройщик заинтересован принять объект строительства без недоделок, которые впоследствии могут стать препятствием для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а затем и основанием для появления претензий от участников долевого строительства. В любом случае недостатки строительства могут стать для застройщика дополнительной статьей расходов. Поэтому застройщик при утверждении акта приемки объекта долевого строительства от подрядчика тщательно проверяет качество передаваемого объекта строительства, выявляя недостатки.
Для их устранения требуется время, поэтому на практике в большинстве случаев утверждению акта приемки предшествует длительный период предъявления претензий застройщиком и исправления недостатков подрядной организацией.
Еще раз отметим, что в любом случае застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, даже если не истек установленный договором срок передачи объекта долевого строительства (п. 3 ст.
8 Закона).
Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
Под ценой договора в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. В этом случае наступают определенные налоговые последствия, на что специально обращается внимание в письме Федеральной налоговой службы от 2 августа 2005 г. N ММ-6-03/632 О направлении информации.
В соответствии с подп. 2 п. 1 ст.
162 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ) в случае, если денежные средства, полученные налогоплательщиком, не связаны с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), то такие денежные средства в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются.
Денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, не подлежат включению в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость у застройщика при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, облагается налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.
Если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, своими силами или своими силами с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости, т.е. застройщик непосредственно выполняет строительномонтажные работы, то на основании подпункта 1 п. 1 ст. 162 НК РФ денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, включаются в налоговую базу у застройщика как авансовые платежи, полученные в счет предстоящего выполнения работ.
Вознаграждение застройщика может определяться и как разница между суммой средств, полученных от дольщиков, и фактическими затратами на строительство. В этом случае застройщик признает доход на дату окончания строительства.
После заключения договора его цена может по соглашению сторон изменяться, но при условии, что при заключении договора стороны предусмотрят в нем такую возможность, а также условия ее изменения. В противном случае условия договора о цене изменению не подлежат.
Таким образом, если застройщик пожелает в будущем изменить цену договора, он должен специально прописать эту возможность в договоре.
В соответствии с ч. 3 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве возможны два способа уплаты цены договора.
Во-первых, платеж может быть внесен единовременно. В этом случае просрочка внесения платежа в течение более трех месяцев служит основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Во-вторых, уплату цены договора можно произвести в согласованный сторонами период, исчисляемый годами, месяцами или неделями, т.е. участнику долевого строительства в данном случае предоставляется рассрочка. При этом застройщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае систематического нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей.
Закон об участии в долевом строительстве разъясняет, что считать систематическим нарушением участником долевого строительства сроков внесения платежей, а именно срока внесения платежей более трех раз в течение года или просрочка внесения платежа в течение более трех месяцев.
Рассрочка внесения цены договора может быть возмездной и безвозмездной. В связи с этим один из наиболее актуальных вопросов, возникающих у граждан, которые являются участниками в долевом строительстве жилья, следующий: можно ли в сумму имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц включить суммы процентов, уплаченных физическим лицом застройщику за предоставление рассрочки платежа по договору долевого участия в строительстве?
Для того чтобы ответить на этот вопрос, следует определить правовую природу процентов и выяснить, можно ли их считать составляющей цены договора (в нашем случае - цены построенного объекта). Как уже указывалось, существенным условием договора является цена, т.е. сумма, которую участник долевого строительства должен уплатить за строительство (создание) объекта. В договоре цена может быть определена и как сумма на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства или на оплату услуг застройщика (ст.
5 Закона об участии в долевом строительстве).
Поскольку основанные на долевом участии в строительстве отношения между застройщиком и участником долевого строительства являются гражданско-правовыми, те моменты, которые прямо не урегулированы Законом об участии в долевом строительстве регулируются нормами ГК РФ. В ст.
319 ГК РФ законодатель предусмотрел, что в тех случаях, когда сумма произведенного платежа недостаточна для исполнения денежного обязательства полностью, прежде всего погашаются издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основная сумма долга.
Под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащими уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д.
Возмездная рассрочка платежа по договору долевого участия в строительстве схожа с договором займа (кредита), поскольку участник долевого строительства имеет возможность в течение определенного срока пользоваться теми денежными средствами, которые подлежат уплате застройщику. Соответственно, застройщик, предоставивший рассрочку платежа, оставляет на этот срок причитающиеся ему суммы в пользовании участника долевого строительства.
Таким образом, уплачиваемые участником договора долевого участия в строительстве суммы, включая проценты, являются расходами на строительство, в результате которого будет создан объект недвижимости. Поэтому они включаются в общую сумму имущественного налогового вычета при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.
Однако в том случае, когда проценты начисляются на основании ст. 395 ГК РФ в связи с неисполнением или просрочкой исполнения денежного обязательства, они в цену договора не включаются, погашаются после уплаты суммы основного долга, и признать их расходом налогоплательщика на строительство в целях расчета суммы имущественного налогового вычета нельзя.
Гарантийный срок на объект долевого строительства
.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует:
1) условиям договора,
2) требованиям технических регламентов,
3) требованиям проектной документации,
4) требованиям градостроительных регламентов,
5) иным обязательным требованиям.
Согласно Закону об участии в долевом строительстве (п. 5 ст.
7) гарантийный срок не может быть меньше пяти лет. Он исчисляется со дня передачи объекта участнику. Таким образом, в договоре стороны вправе определить иной момент, с которого начнет исчисляться гарантийный срок для объекта долевого строительства.
При этом Закон не учитывает, что различные элементы и характеристики объекта могут различаться по срокам их эксплуатации и иметь различные гарантии качества.
С 1 января 2007 г. застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует не только условиям договора, но и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока, т.е. гарантийный срок, установленный для объекта долевого строительства, дает право участнику долевого строительства, дает право участнику долевого строительства, в течение этого срока предъявлять к застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства.
Претензии по исполнению договора в части качества и иных недостатков построенного объекта могут предъявляться в определенной последовательности. В самом сложном случае, когда застройщик выполняет лишь функции коллективного инвестора, схема предъявления претензий выглядит следующим образом:
