Козлова Н. Н. - Покупка, продажа и эксплуатация жилья самые распространенные ситуации
Заключение сделок с посредниками
Еще 20 лет назад проблемы, связанные с жильем, были не менее острыми, чем в настоящее время, однако они имели принципиально иной характер. В СССР нельзя было свободно купить недвижимость. В этот период значительная часть населения жила в очень плохих условиях.
Люди ютились в коммуналках, стояли в очередях на квартиру по 10-20 лет, спорили за каждый квадратный метр. В настоящее время благодаря реформированию жилищной сферы граждане могут решать этот вопрос проще и быстрее.
Правда теперь трудность состоит в том, чтобы не попасть в лапы мошенников и не потерять при этом свои сбережения. Для того, чтобы максимально ограничить себя от возможных неблагоприятных последствий, рекомендую обращаться к специалистам в этой области риэлторам.
Это понятие вошло в наш обиход и стало привычным. Однако чем именно занимаются риэлторы, каковы их обязанности, представляют далеко не все.
Риэлтор это специалист по заключению сделок с недвижимостью (посредник). Как правило, он имеет большой стаж работы, знает жилищное законодательство и понимает тенденции, существующие на рынке недвижимости.
Разобраться с тем, когда именно вам нужно обращаться к риэлтору, а когда вопрос можно решить собственными силами, поможет схема, представленная
Из приведенной схемы видно, что приобрести жилье можно двумя способами. Во-первых, это можно осуществить через посредников (риэлторов), причем это касается и вторичного рынка жилья и новостроек; аво-вторых, напрямую у собственника: у застройщиков или продавцов на вторичном рынке жилья.
Однако здесь есть исключение: если для приобретения жилья в новостройках покупатель привлекает заемные средства банка, то банки могут потребовать оформление сделки через доверенные риэлторские конторы.
У каждого из этих вариантов есть свои полюсы и минусы:
приобретение квартиры через риэлторов, упростит поиск и оформление квартиры, снизит риск неблагоприятных последствий, но потребует дополнительных расходов на оплату посреднических услуг;
приобретение квартиры напрямую у собственников позволит сэкономить деньги, но неспециалисту трудно вникнуть в эту ситуацию и предусмотреть все нюансы;
приобретение жилья на вторичном рынке дает возможность заселиться в квартиру сразу, но у квартиры есть своя история, поэтому важно проверить все документы на недвижимость;
приобретения квартиры в строящемся доме необходимо ждать несколько лет, но она юридическая чистая, есть возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства и стоить она будет дешевле.
К сожалению, ни один из названных способов покупки жилья, не дает 100%-ной гарантии, что сделка пройдет гладко. Рекомендации, которые приводятся в данной книге, помогут снизить неблагоприятные последствия при совершении сделок с недвижимостью.
Многие считают, что сделки лучше совершать самостоятельно, без привлечения риэлторов, например, через знакомых или объявления в газетах. В рекламных объявлениях нередко встречается фраза: Посредникам просьба не беспокоить.
Это значит, что человек, который дал объявление либо профессионал, либо первый раз продает квартиру и не знает обо всех трудностях и проблемах, которые его поджидают во время сделки. Конечно, вы сможете самостоятельно найти нужную квартиру, но это займет очень много времени и сил. С каждым продавцом квартиры, вам нужно будет договариваться лично, затем осматривать квартиру и т. д. И когда вы найдете нужную вам квартиру придет этап заключения сделки. На этом этапе вам нужно будет проверить абсолютно все документы и убедиться в их достоверности.
Но заключение договора и проведение взаиморасчетов очень сложные процессы, поэтому нередко возникают различные трудности. К примеру, на рынке недвижимости есть много разных мошенников, которые предлагают хорошие квартиры по небольшим ценам. Они так хорошо все проделывают, что вы даже не увидите подвоха, и в конце останетесь без денег и без квартиры.
Именно поэтому безопаснее обратиться к риэлтору.
Не секрет, что многих потребителей отпугивает прежде всего высокая стоимость риэлторских услуг. В среднем услуги в нормальной риэлторской фирме при продаже или покупке составляют 3 5% от суммы сделки. Дорого подумаете вы, лучше самостоятельно. Конечно, можно и самим, но задумайтесь над тем, что квартира для большинства граждан самая дорогостоящая вещь.
И каково, не дай Бог, потерять ее? Наверняка вы не специалист по операциям с недвижимостью. Можете ли вы быть уверены, что жилье, приобретенное вами самостоятельно, не станет предметом судебных разбирательств?
Вам решать, стоит ли экономить на собственной безопасности и рисковать жильем?
Кроме того, многие риэлторские фирмы располагают собственными базами данных о недвижимости, обмениваются сведениями с другими фирмами. Ну и, конечно, постоянно непосредственно общаются с огромным количеством продавцов и покупателей.
Кто, как ни риэлторы, лучше знают все тонкости рынка недвижимости.
Схема сотрудничества с риэлторской фирмой проста. Клиент в письменной форме заключает договор с риэлтором и поручает ему представлять свои интересы в поисках квартиры.
Риэлтор обеспечивает полную юридическую и всестороннюю поддержку.
Как не ошибиться при выборе риэлторов. Как говорят сами риэлторы, один довольный клиент приводит семь новых, один недовольный отговаривает от обращения в любую риэлторскую фирму примерно пятьдесят человек.
Когда Вы выбираете агентство недвижимости, необходимо обратить внимание на ряд моментов:
1.Сколько лет она существует данное агентство на рынке недвижимости. Если оно появилось недавно, не стоит проверять добросовестность риэлтеров на себе. Следует опасаться информационных агентств и компаний-однодневок. Не стоит обращаться к частным маклерам.
Исключением может стать проверенный специалист, которого вам порекомендовали. Хорошая репутация фирмы нарабатывается годами безупречной работы, и они боятся ее потерять.
Это касается и строительных компаний, если вы намерены купить новостройку, если у Вас возникнут проблемы, то агентству лучше не конфликтовать. Кроме того, чем старше фирма, тем лучше отлажена технология работы.
Если стаж риэлторского агентства не менее 10 лет, то это уже явно не фирма-однодневка, стремящаяся надуть побольше клиентов.
Где получить эту информацию? Прежде всего нужно ознакомится с уставом и регистрационными документами фирмы.
Попросите показать вам подлинники документов. Это не коммерческая тайна, поэтому, если вам отказывают в предоставлении указанных документов, лучше выбрать другое агентство.
2. Наличие у агентства страхования профессиональной ответственности.
В 2002 году обязательное лицензирование риэлторской деятельности было отменено. Однако существует система добровольной сертификации. Компании, прошедшие сертификацию, считаются более надежными, добросовестными и профессиональными, поскольку должны соответствовать более жестким требованиям.
В частности специалисты сертифицированных фирм регулярно проходят аттестацию, в ходе которой проверяется их профессионализм, повышают квалификацию и обучаются по специализированным программам.
Деятельность сертифицированной фирмы в обязательном порядке подлежит страхованию. Если из-за ошибки застрахованного риэлтора сделка впоследствии будет признана недействительной, вы получите компенсацию за счет страховой компании.
В системе сертификации действуют комиссии по защите прав потребителей, которые принимают жалобы и оказывают помощь гражданам, пострадавшим от некачественных риэлторских услуг.
Одно из ведущих и наиболее крупных объединений риэлторов Российская гильдия риэлторов (РГР). Она создана в 1992 г. ина сегодня объединяет более 1400 агентств недвижимости по всей стране. Информацию о деятельности РГР, полезную для клиентов агентств недвижимости, можно найти в Интернете на сайте http://www.rgr.ru/
3. Большое число сотрудников филиала агентсва. Лучше выбирать риэлторскую фирму, расположенную в вашем районе, или в районе, где Вы хотите купить квартиру.
Как правило, местные риэлторы хорошо знают реалии района, имеют налаженные связи с муниципальными властями и ДЭЗами.
Полезно спросить у знакомых, которые недавно продавали или покупали жилье, довольны ли они той агентства.
Как уже упоминалось, у хорошей риэлторской организации должна быть компьютерная база данных об объектах недвижимости. Она может быть и в виде распечатки.
Обязательно поинтересуйтесь этим фактом, если вам выдают записи в тетради или риэлтор второпях начинает обзванивать коллег в поиске вариантов, откажитесь от услуг.
Обратите внимание как в этой фирме проходят сделки. Если поиском продавцов и покупателей, ведением переговоров, подготовкой документов, проведением сделки и ее регистрацией, расчетами между сторонами занимается один человек это должно настораживать.
В хорошем агентстве существует разграничение полномочий сотрудников, например: подготовкой документов занимаются юристы, они сделают это и быстрее и качественнее. Многостаночность не приводит к хорошему результату: риэлторы смогут провести сделку лишь при стандартной ситуации, любая сложность, связанная с документами и их оформлением, поставит их в тупик.
В процессе сделки риэлтор должен:
определить все технические характеристики объекта, а также выявить его достоинства и недостатки;
организовать рекламную кампанию объекта;
грамотно оценить стоимость выставленного на продажу объекта;
организовать нотариальное удостоверение, а также регистрацию сделки и безопасные взаиморасчеты сторон;
консультировать по вопросам приватизации жилья.
Самое главное риэлтор обязан проверить юридическую чистоту объекта.
Наиболее ответственные этапы подготовки сделки на рынке вторичного жилья это, бесспорно, сбор документов и проверка их на юридическую чистоту (так называемая история квартиры). Если говорить о списке бумаг, необходимых для совершения сделки (удостоверяющих личность, правоустанавливающих, справок из БТИ, других дополнительных документах), то в каждой из них может таиться подвох. От простой опечатки до специально созданных подделок. Что же касается проверки истории квартиры, также это очень важный момент, так как впоследствии можно столкнуться с нарушением прав третьих лиц, множеством других подводных камней.
Ведь у квартиры может быть один или несколько хозяев, в ней могут быть зарегистрированы (прописаны) взрослые так несовершеннолетние дети. Нельзя забывать о жильцах проходящих срочную службу в армии, одиноких пенсионерах, инвалидах. Кроме того, квартира может быть завещана, заложена, находится под арестом. Всего нельзя предугадать и перечислить.
А тем более самостоятельно во всем разобраться. Обязательно риэлтор должен посмотреть, сколько было проведено сделок с квартирой.
Если даже за короткое время сменилось несколько собственников, то от такой квартиры лучше отказаться. Проверять в идеале нужно с момента постройки дома.
Правда реально удается проследить перемещения пользователей и собственников максимум за 20 лет.
Но основная работа риэлтора подобрать квартиру, которая устроит Вас.Поиски могут занять не один месяц. Все зависит от профессиональности риэлтора.
Если Вы считаете, что риэлтор работает плохо, или еще что-то вас не устраивает, то вы можете в любой момент может отказаться от его услуг.
Нелишним будет предварительно, прежде чем обратиться в риэлторскую компанию максимально сформулировать свои пожелания в отношении выбираемого жилья, т. е. выбрать район, тип дома, и возможные варианты квартиры.
Очень важно при обращении в агентство недвижимости убедиться в уровне полномочий лица, которое ведет с вами переговоры. Как правило, это менеджер агентства.
Необходимо проверить наличие у него доверенности на право подписания документов от имени агентства.
В соответствии с Гражданским Кодексом РФ (далее ГК РФ) доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность может быть в двух формах: в простой письменной и нотариально удостоверенной. Доверенность на совершение сделок с недвижимостью, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверенной, за исключением случаев, предусмотренных законом. В доверенности обязательно указываются: дата и место составления (совершения), доверитель (лицо, передающее полномочия), поверенный (лицо, наделяемое полномочиями), передаваемые полномочия и время действия доверенности (не более трех лет).
Если срок не указан, доверенность будет действительна в течение одного года.
Если же договор с вами подпишет не уполномоченное фирмой лицо, т. е. не имеющее доверенности или превышающее указанные в ней полномочия, то права и обязанности по сделке приобретет именно это лицо, а не агентство недвижимости, а значит, в случае некомпетентных действий убытки взыскивать вам придется с данного лица, а не с агентства. Убедитесь, что срок действия доверенности не истек. Посмотрите, кем выдана доверенность, проверьте его полномочия (например, директор риелторского агентства).
Доверенность должна быть подписана руководителем организации или иным лицом, наделенным данным полномочием, и заверена печатью организации. Необходимо убедиться, что доверенность не прекратила свое действие. В ст.188 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) приводится перечень всех оснований для этого.
В частности, к ним относятся: смерть гражданина или ликвидация организации, которые выдали доверенность, истечение срока ее действия, отмена доверенности выдавшим ее лицом или отказ поверенного, а также смерть поверенного.
Оформляем отношения. Каждый этап сделки это множество разных, длинных по времени процессов. Эффективность этих процессов определяется профессионализмом сотрудников риэлторской фирмы. Самое главное чтобы все действия совершались согласно заключенному с вами договору.
Соответственно, если вы решили работать с организацией необходимо подписать договор об оказании услуг. Это документ может многое рассказать о добросовестности фирмы.
Если вдруг риэлтор предложит работать без оформления договора, будьте осторожны между вами и фирмой нет никакихобязательств.
Как правило, в риэлторских компаниях используются стандартные формы договоров, но все же не стоит торопиться с подписанием договора. При возможности изучите предложенный вам вариант договора дома, а лучше всего показать его юристу.
1. В договоре необходимо четко прописать предмет договора, т. е. какие именно услуги предоставляет вам организация.
Риэлторские фирмы оказывают своим клиентам разнообразные услуги:
подбор вариантов;
проверка комплекта документов, предоставленных продавцом;
выяснение истории выбранной квартиры по собственникам;
подготовка и заключение предварительного договора или договора аванса и контроль его соблюдения;
проведение сделки (подготовка и заключение договора купли-продажи);
подача и получение документов на государственную регистрацию и получение свидетельства о собственности;
присутствие в качестве свидетеля при закладке денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу.
оформление акта приема-передачи квартиры (иногда с описью имущества)
контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.
В предмете договора обязательно должна быть формулировка о ПОКУПКЕ или ПРОДАЖЕ квартиры, а не об оказание риэлторских, консультационных или информационных услуг. В последнем случае вы оплачиваете видимость бурной деятельности риэлтора, а не результат в виде заключенной сделки.
Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной регистрацией и передачи квартиры от продавца покупателю.
Минимальный пакует услуг состоит: в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам, (от этой услуги отказываться не рекомендую, поскольку, самостоятельно вы не сможете провести такую проверку) и оформление сделки.
Желательно, чтобы весь набор услуг, которые будет оказывать вам агентство был расписан максимально полно.
2. В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения риэлтора (в виде твердой суммы (фиксированная цена) или процента от продажной цены квартиры) и статьи расходов по сделке:
- расходы на рекламу квартиры;
- расходы по подготовке необходимых для заключения сделки документов;
- расходы по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи).
Фиксированная оплата это одинаковая цена одинаковых видов работ, не зависит, за какие деньги продает или покупает жилье клиент. Некоторые считают, что такая сделка самая выгодная.
Ведь технология продажи квартиры за пятьдесят тысяч долларов или же двести тысяч в принципе не отличается. Поэтому размер вознаграждения для агентства отличаться не должен.
Цена услуг зависит от того, какую работу предстоит выполнить риэлторам: будет ли это простая продажа жилья, покупка или же просто юридическое сопровождение полностью готового варианта.
Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре.
Многие агентства скрывают свои комиссионные. А каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны.
Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риэлтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон. Если стоимость услуг агентства указана, обратите внимание: большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана.
С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риэлторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые за предложение и показ нескольких объектов.
3. Обязательно должен быть указан срок достаточный для продажи жилья, а также условия продления этого срока. Опытному риэлтору на совершение сделки требуется около двух месяцев.
4. При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: ту которую риэлтор, обязуется выплатить вам, и ту, за которую он собирается квартиру продать. Часто в договорах указывается только одна цена.
Чем это грозит в будущем? Ваша квартира может выставляться по завышенной цене, из-за чего вы будете долго ее продавать или не продадите вовсе.
Но когда, срок договора закончится, вам придется снизить цену, поскольку продать квартиру за прежние деньги будет невозможно. Поэтому требуйте,чтобы в договоре была указана продажная цена квартиры, а заодно включите пункт о вашем праве отказаться от договора, если вы обнаружите, что риэлтор превысил эту цену.
При подписании договора с риэлтором, четко оговорите минимальную для вас сумму стоимости недвижимости, меньше которой уступать по цене вы не готовы.
5. Должны быть указаны реквизиты риэлторского агентства и ваши паспортные данные (без него договор не действителен).
6. Следует составить опись документов, которые вы оставляете на ответственное хранение в агентстве и какую ответственность понесут риэлторы в случае их повреждения или утраты (это пункт оберегает вас от мошеннических действий с вашими документами).
7. Необходимо указать какие справки понадобятся для сделки и кто их будет собирать.
8. Ответственность риэлторской компании за совершаемые действия. Если сделка в разгаре, но вас что-то насторожило в действиях риэлтора?
Будет абсолютно нормально, если вы обратитесь к юристам или другим риэлторам за консультацией. Так вы сможете проверить своего агента и предотвратите возможную спорную ситуацию или конфликт.
Заключение сделки. Большинству из нас приходилось или еще придется решать свой квартирный вопрос. Деньги для этого можно добыть разными способами: взять ипотечный кредит, накопить, продать одно жилье и купить другое, более подходящее и т.д. Материально мы готовимся к покупке квартиры в течение многих лет, но морально оказываемся беспомощными, столкнувшись с практической стороной дела.
В этот период поиска и покупки недвижимости, который занимает около двух месяцев, необходимо максимально сконцентрироваться и попытаться не упустить ни одного нюанса. А проблемы подстерегают буквально на каждом шагу.
Договор купли-продажи жилого помещения признается заключенным с момента его государственной регистрации в регистрирующем органе. Иногда люди оформляют предварительный, но он должен содержать обязательства о заключении настоящего договора в будущем. Как бы ни называли сумму, переданную до подписания договора купли-продажи, суд признает ее авансом.
А аванс подлежит возврату независимо от причин, по которым сделка не состоялась.
Что следует знать о денежных расчетах. Наиболее распространенный, он же самый удобный и надежный способ расчетов наличными через банковскую ячейку: покупатель закладывает туда оговоренную сумму, а продавец получает доступ к ячейке после благополучного оформления сделки.
Внимательно проследите, чтобы номер ячейки в банке совпадал с номером, указанным в договоре, который заключают банк, покупатель и продавец.
Чтобы у продавца не было сложностей с получением денег, в числе документов, необходимых для доступа к банковской ячейке, следует указывать только зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. Бывают случаи, когда по настоянию риэлторов покупатели в этот список включают также свидетельство о государственной регистрации права собственности приобретателя жилья либо нотариально заверенную копию этого документа.
В подобной ситуации продавец попадает в невыгодную зависимость от покупателя, т. к. свидетельство выдается только в одном экземпляре на руки новому собственнику квартиры.
Если стороны не выбрали способ расчетов через банковскую ячейку, то чаще всего расчеты происходят так:
а) участники сделки рассчитываются перед регистрацией договора;
б) покупатель передает деньги риэлторам, которые выдают их продавцу после подачи документов на регистрацию. В любом случае передача денег должна оформляться документально.
При этом действительным документом, не требующим какого-либо обязательного удостоверения, между двумя гражданами является расписка. Желательно полностью написанная, от руки лицом, которое деньги получает, и подписанная им.
Осмотр квартиры. Итак, вам предложили несколько вариантов квартир, которые нужно осмотреть. Видимые характеристики выбираемой недвижимости, как-то дом кирпичный или панельный, куда выходят окна квартиры, состояние двора, высота потолков, планировка квартиры и т. д. могут быть оценены вами самостоятельно.
Но есть ряд особенностей, на которые может обратить только риэлтор: проводилась в квартире перепланировка или переустройство. Если да, стоит посмотреть разрешительные документы и убедиться в соответствии согласованных изменений фактическим. Если документы на переоборудование не представлены собственником, то лучше отказаться от покупки квартиры, чтобы потом не было проблем при согласовании незаконной перепланировки или приведения квартиры в прежний вид.
А это будет стоить немало денег. Поэтому осмотр квартиры желательно проводить в присутствии агента.
Предоплата. Советуем покупателю не оформлять сразу же понравившуюся квартиру и вносить за нее предоплату.
Возьмите время на раздумье, хотя бы сутки, поскольку зачастую агенты по продаже недвижимости, как и другие продавцы, умеют убеждать. И когда вы поймете, что жилье вам не совсем подходит, возвращать деньги придется с боем.
Во время первого или второго осмотра квартиры продавец и покупатель устно договариваются между собой о цене, условиях и сроках ее освобождения. После чего покупатель (с помощью риэлтора) проверяет все предоставленные продавцом документы. Если с ними все в порядке, настало время вносить аванс или задаток и письменно оформлять отношения.
Обычно покупатель или продавец заключают предварительный договор или договор задатка-аванса. Он совершается в простой письменной форме. В тексте необходимо указать: дату будущей сделки, форму договора купли-продажи (простая или нотариальная), цена квартиры которая будет указана в договоре, размер аванса/задатка, кто берет на себя расходы по совершению сделки, когда точно будут сняты с учета зарегистрированные в квартире люди и т.
