Договор участия в долевом строительстве

Вам предстоит: заключить договор купли-продажи заранее найденной вами квартиры;
отдать его на регистрацию в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и получить его обратно;
представить договор в банк для последующей проверки.
Все эти действия должны быть проведены в сроки действия ГЖС. Здесь владелец ГЖС встречает наибольшие трудности, так как форма безналичных расчетов устраивает далеко не всех продавцов.
3. Последний этап ожидание. Банк проводит проверку документов в течение 5 дней. При положительном исходе проверки банк направляет в казначейство заявку на перечисление средств, и казначейство пересылает их в течение 5 дней в банк, который зачисляет их на ваш счет.

Вы, наконец, имеете возможность рассчитаться с продавцом квартиры.
Кому доверить сертификат. Владелец сертификата может сам занимается поиском варианта жилья.

Здесь предоставляется полная свобода выбора. При самостоятельном поиске вариантов, проверке чистоты квартиры вы можете столкнуться со многими вопросами, которые требуют особых знаний и опыта. Самому военному не просто подыскать себе квартиру, особенно, если он служил в одном конце страны, а жить хотел бы в другом. Нужно уметь разбираться в ценах рынка, уяснить свои шансы.

Причем успеть это сделать в течение срока действия ГЖС (девять месяцев). Поэтому приобретать жилье целесообразно через агентства недвижимости риэлторские компании, у которых есть определенный опыт работы по реализации ГЖС. Во-первых, это сэкономит ваше время, и, во-вторых, вы будете обеспечены грамотным юридическим сопровождением. Опытные специалисты не только подберут для вас жилье, но и при необходимости уладят отношения с продавцом жилья и с банком.

Необходимо учитывать, что их услуги платные, это может быть либо фиксированная сумма, либо процент от суммы сделки (как правило, 2 5%). При этом отношения сторон обязательно должны оформляться договором.
Кроме того, нужно помнить, что субсидия, выделяемая по ГЖС на приобретение жилья, намного ниже его реальной стоимости. Пока обладатель ГЖС пытается найти подходящую квартиру за ту сумму, которая указана в документе, цены на рынке недвижимости растут, тем самым уменьшая шансы приобрести хоть что-то.
Следует помнить, что приобретение жилого помещения, в котором не выполняется условие о норме общей жилой площади в расчете на одного члена семьи, запрещено. При покупке жилья большей стоимости, чем размер субсидии по ГЖС, необходимо привлечь собственные деньги или взять кредит в банке. Порядок выдачи ГЖС регулируется Программой.

Каждый участник Программы дает письменное согласие на участие в ней и на исключение из очереди на улучшение жилищных условий, если, конечно, благополучно купит квартиру с использованием ГЖС.
Орган исполнительной власти, где происходит постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Формирует и утверждает списки получателей ГЖС с указанием фамилии, имени и отчества гражданина, состава семьи и размера субсидии. Такие списки являются основание для выдачи ГЖС. Сотрудники риэлторской организации должны оказать вам практическую помощь в подготовке и оформлении необходимых документов, организовать подбор и просмотр помещений, провести переговоры с заинтересованными сторонами, обеспечивать процесс нотариального удостоверения (при необходимости) и государственной регистрации сделки купли-продажи жилья.

Риэлторская организация осуществляет комплекс работ по подготовке договора купли-продажи жилья, включая проверку юридической чистоты квартиры.
Многие агентства недвижимости обещают помочь военнослужащему реализовать его ГЖС, но лишь немногие риэлторы готовы нести финансовую ответственность за проведенную сделку. ГЖС не позволяет приобретать жилье в новостройках, поэтому для военнослужащих остается единственная возможность искать квартиру на вторичном рынке жилья, где редко кому удается самостоятельно получить всю необходимую информацию о приобретаемом жилье. И продавцы квартир, как правило, не хотят иметь дело с ГЖС, предпочитая получать деньги сразу при регистрации договора купли-продажи.

Получается, что необходим риэлтор, который возьмет на себя все проблемы по реализации ГЖС.
Не секрет, что качество услуг риэлторов бывает разным. На практике далеко не все агентства недвижимости могут профессионально решить данный вопрос. К сожалению, многие офицеры запаса, у которых до конца срока действия ГЖС остается всего две-три недели просят риэлторов приобрести хоть какую-нибудь квартиру, лишь бы их ГЖС вообще не пропал.

Причина в том, что они начинали работать с агентствами, которые очень долго подбирали им нужный вариант, а когда наконец доходило до подготовки сделки. Не могли должным образом заполнить документы (они либо возвращались Сбербанком, либо продавец отказывался от сделки). Впрочем, потерять ГЖС, не успев ничего на него приобрести, это еще не самое страшное.

С просроченным ГЖС можно снова встать в очередь, куда хуже лишиться уже приобретенной квартиры.
С точки зрения риэлторской технологии покупка квартиры по ГЖС ничем не отличается от покупки жилья за наличные деньги. Любая сделка по недвижимости это сложный комплекс коммерческих интересов и правовых вопросов. Каждое изменение законодательства приводит к дополнительным сложностям, вследствие чего появляются все новые условия для расторжения сделок.

Сегодня большую часть жилищного фонда составляют квартиры, сменившие собственника несколько раз, что увеличивает риск правовых осложнений. Порой даже сам продавец жилья не может гарантировать юридическую чистоту своих прав собственности.
Самая распространенная в связи с этим проблемы так называемые права третьих лиц. Допустим, вы купили по ГЖС квартиру, из которой в свое время были незаконно выписаны несовершеннолетние дети.

Поскольку при ее приватизации они не попали в число собственников, в любой момент они могут оспорить ваше право на это жилье. И суд примет их сторону.
Нельзя забывать и о фактах мошенничества, причем нередко поводом для махинаций становится несовершенство жилищного законодательства. Тем не менее проблема заключается не в незащищенности военнослужащего при реализации ГЖС, а в правильном выборе риэлтора, которому можно доверить свой ГЖС.

Прежде всего агентство должно серьезно относиться к проверке юридической чистоты квартиры. Еще лучше, если оно при этом берет на себя и финансовую ответственность за проделанную работу.
Приложение

Договор участия в долевом строительстве

г.________ _______________200_ г.
(Наименование организации застройщика) в лице ___________________ _________________________________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем Застройщик, с одной стороны, и ________________________ (ФИО), именуемый (ая) в дальнейшем Участник долевого строительства, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. Предмет договора 1.1. Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: г._____________________________, ул. _________________многоквартирный жилой дом (далее многоквартирный жилой дом) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а Участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором, цену и принять в собственность объект долевого строительства.
1.2. Застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома на основании:
договора аренды (купли продажи, иного) земельного участка по ул. ___________ г. _________, предоставленного для строительства объекта, от ______________200__ г. ________, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав _______________200__г. За ________________________________________________;
разрешения на строительство от _______________200______ г., выданного (указать орган выдавший разрешение);
проектно-сметной документации, утвержденной (указать дату и орган, утвердивший проектную документацию);
проектной декларации, опубликованной (указать дату и издание, в котором была опубликована проектная декларация).
1.3. Участник долевого строительства ознакомлен с проектной декларацией.
1.4. Объектом долевого строительства является ____-комнатная квартира _____, расположенная в подъезде _____, на _____этаже, общей площадью по проекту______ кв. м, жилой площадью____________кв. м.
Характеристики объекта долевого строительства на момент передачи Участнику долевого строительства: стены оштукатурены, шпаклеванные, выполнена стяжка на полу, постелен линолеум, установлены металлопластиковые окна, межкомнатные двери деревянные, входная дверь металлическая, установлено сантехническое оборудование и газовая плита.
1.5. Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в размере ________________________________________________ рублей в порядке и в сроки, (указать сумму цифрами и прописью) установленные разделом 2 настоящего договора, и после получения Застройщиком разрешения на эксплуатацию многоквартирного дома, принять объект долевого строительства в собственность по передаточному акту.
1.6. Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до __________________ 200__ года. Застройщик обязуется в течение десяти дней после сдачи многоквартирого жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства 2. Срок и порядок уплаты денежных средств 2.1. Расчет с Застройщиком по уплате денежных средств, указанных в пункте 1.5. договора, осуществляет поэтапно в следующем порядке:
Непосредственно после регистрации настоящего договора соответствующим регистрационным органом Участник долевого строительства перечисляет на расчетный счет Застройщика денежные средства в размере ___________ рублей, в момент заключения настоящего договора;
Далее по следующему графику:
До _________________200_ сумму в размере ___________ рублей.
До _________________200_ сумму в размере ___________ рублей.
До _________________200_ сумму в размере ___________ рублей.
До _________________200_ сумму в размере ___________ рублей.
Обязательства Участника долевого строительства по оплате стоимости объекта долевого строительства считаются полностью исполненными после внесения денежных средств в полном объеме на счет Застройщика.
2.2. Размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства Застройщику, определенный в пункте1.5. настоящего договора, а также стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, являются фиксированным и изменению не подлежит, при условии выполнения Участником долевого строительства обязательств по порядку и срокам расчета с Застройщиком, определенных пунктом 2.1. настоящего договора.

Размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства, а также стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, могут быть изменены в случаях, предусмотренных пунктом 2.3. настоящего договора.
2.3. Фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого Участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства больше площади, указанной в пункте 1.4. договора, Участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства в размере, определяемом пунктом 1.5. договора
Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства меньше площади, указанной в пункте 1.4. договора, Застройщик обязан возвратить Участнику долевого строительства разницу между фактически внесенными им денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства Объекта долевого строительства. Застройщик также вправе изменить стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры в случае нарушения Участником долевого строительства своих обязательств по срокам внесения денежных средств для окончательного расчета с Застройщиком. 3. Гарантии качества 3.1. Застройщик обязуется осуществлять строительство жилого дома в соответствии с проектно-сметной документацией, градостроительными и строительными нормами и правилами, сроками строительства, обеспечить ввод дома в эксплуатацию и получение Участником долевого строительства в собственность объекта долевого строительства, отвечающего характеристикам, указанным в пункте 1.4. договора и требованиям технического и градостроительного регламента, проектной документации.
3.2. Срок гарантии по качеству объекта долевого строительства составляет 5 (пять) лет с момента подписания передаточного акта объекта долевого строительства. 4. Обязанности сторон 4.1.Застройщик обязуется:
4.1.1.Осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с проектной документацией и сроками строительства и в установленном порядке получить разрешение на его эксплуатацию.
4.1.2. Предоставлять по требованию Участника долевого строительства всю необходимую информацию о ходе строительства.
4.1.3. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок, установленный пунктом 1.6. договора, по передаточному акту.
4.1.4. Представить в орган по государственной регистрации документы, необходимые для регистрации настоящего договора и для регистрации права собственности Участника долевого строительства на объект долевого строительства.
4.1.5. Передать объект долевого строительства соответствующий по качеству требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, пригодным для использования в качестве жилого помещения.
4.2. Участник долевого строительства обязуется:
4.2.1. Внести денежные средства в объеме, в порядке и в сроки, установленные настоящим договором.
4.2.2. В срок, установленный договором, принять объект долевого строительства от Застройщика.
4.2.3. По предъявлению эксплуатирующими организациями счетов на оказание коммунальных услуг по окончанию строительства многоквартирного дома и передачи Застройщиком объекта долевого строительства, оплатить все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам. 5. Ответственность сторон 5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30.12.2004 214-ФЗ неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
5.2. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежей Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
5.3.В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки
5.4. При наступлении форс-мажорных обстоятельств, препятствующих полному или частичному исполнению обязательств по настоящему договору, срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которых будут действовать такие обстоятельства.

При наступлении форс-мажорных обстоятельств Стороны обязаны известить друг друга о наступлении указанных обстоятельств в трехдневный срок. 6. Прочие условия 6.1. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи Участнику долевого строительства несет Застройщик.
6.2. В случае смерти Участника долевого строительства его права и обязанности по договору входят в состав наследства и переходят к наследникам Участника долевого строительства.
6.3. Споры, возникшие между сторонами, решаются сторонами путем переговоров.

При не достижении согласия спор передается на разрешение в суд согласно действующего законодательства.
6.4. Во всем, что не урегулировано настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством 7. Срок действия и порядок изменения, расторжения договора 7.1. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав и вступает в силу с момента его регистрации и действует до полного исполнения сторонами всех принятых на себя обязательств надлежащим образом.
7.2. Односторонний отказ от исполнения настоящего договора, а также его изменение или расторжение осуществляется по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством РФ.
При этом все изменения договора оформляются путем подписания сторонами дополнительного соглашения в виде одного документа, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.
7.3. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон и третий экземпляр для в регистрирующем органе. 8. Реквизиты и подписи сторон:

Содержание раздела

---