d9e5a92d

Банк дает деньги под залог квартиры.

Собственник квартиры вправе оформить в ней регистрацию по месту жительства (прописку) себе и любым другим лицам. При этом не требуется ни согласие банка-кредитора, ни кого бы то ни было еще. Напомним, кстати, что и ограничений по количеству жильцов при регистрации для собственника нет, т. е. размер жилплощади роли не играет. Квартиру можно свободно сдать внаем или в безвозмездное пользование.

Срок не ограничивается, одобрение банка опять же не требуется. Плюсы ипотеки. Главным и неоспоримым преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья появляется возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме).

И даже при самом плохом раскладе (что не дай Бог), а именно невозможности погасить кредит, реализация предмета ипотеки вернет вам вложенные деньги, а учитывая с какой скоростью растут цены на недвижимость, еще можете получить больше чем вложили.
Безопасность операции обеспечивается страхованием жилья, рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности.
У ипотеки есть и другие достоинства: одновременно заемщику предоставляется существенная льгота по подоходному налогу на весь срок ипотеки. В соответствии с Налоговым кодексом РФ, налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам.
Длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. В большинстве ипотечных программ предусмотрена возможность досрочного погашения кредита.
Нельзя забывать, что ипотечные кредиты становятся доступнее теперь кредит может получить тот, у кого имеется лишь 10% от стоимости жилья, даже есть варианты без первоначального взноса, а минимальная процентная ставка в последнее время снизилась. Банки все более гибко подходят к определению доходов потенциального заемщика. Уже не является препятствием для получения кредита серая зарплата.

Правда, процентная ставка для заемщика с серой зарплатой будет немного выше.
Минусы ипотеки. Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая переплата за квартиру. Переплата по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т. п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Распространенное мнение, что человек, купивший квартиру в кредит, вернет банку стоимость двух таких квартир. Но нельзя при решении этого вопроса опираться на стоимость жилья в настоящий момент ведь большую часть стоимости Вы заплатите в будущем, а все это время квартира будет дорожать.

Это выгодным образом отличает ипотеку от варианта накопления денег ведь при заключении договора об ипотеке цена фиксируется, и рост цен на недвижимость вас волновать не будет. Иначе говоря, если вы будете откладывать сделку в надежде, что через несколько месяцев ставка снизится на 1 2 процента, то на самом деле ничуть не сэкономите: жилье за это время поднимется в цене намного больше.
Сумма кредита, которую может выдать ипотечный банк, ограничена с одной стороны первоначальным взносом заемщика, с другой стороны величиной его доходов. При этом некоторые кредитные организации принимают во внимание только доход по основному месту работы, подтвержденный справкой.

И, наконец, в зависимости от банка и объекта недвижимости, могут возникнуть дополнительные требования к заемщику, такие как наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту.
Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки вам предстоит самостоятельно.
Виды ипотечных кредитов. В настоящее время в России существует несколько видов ипотечного кредитования, довольно значительно отличающихся друг от друга видом недвижимости, под которую можно получить кредит, условиями кредита, особенностями их получения.
Условно все действующие виды ипотечного кредитования можно разделить на два больших блока: покупка в кредит на первичном и вторичном рынке недвижимости. Все остальные виды ипотеки, входят в эти два блока.
1. Квартира в новостройке в кредит (первичный рынок жилья). При покупке квартиры в новостройке в кредит возникают некоторые сложности.



Банк дает деньги под залог квартиры. А что будет предметом залога, если квартиры еще нет? Даже если она физически существует, т. е. дом полностью построен и может быть даже сдан в эксплуатацию, но пока дом не зарегистрирован в Регистрационной палате, юридически ее не существует. А смысл ипотеки это залог покупаемой недвижимости.

А о каком залоге здесь может идти речь?
Главный минус новостройки длительное оформление в собственность. Иногда кредит можно получить на приобретение новостройки, но далеко не во всех банках, занимающихся кредитованием.

И даже если банк готов кредитовать покупку новостройки в принципе, каждая конкретная сделка рассматривается особо. Принятие решения зависит от того, кто инвестор, кто застройщик, какие документы, какие сроки сдачи объекта и сроки передачи квартиры в собственность.
2. Квартира в кредит на вторичном рынке жилья. Покупатель квартиры сразу же становится собственником, поэтому оформление сделки на вторичном рынке, как правило, менее длительное.

Требования к квартире во многом зависят от конкретного банка, выдающего кредит. То, что может быть серьезным основанием для отказа в выдаче кредита в одном банке, в другом не обратят внимание.
Трудности, с которыми может столкнуться покупатель квартиры на вторичном рынке, обусловлены двумя факторами:
1) незарегистрированной перепланировкой если продавец ее не зарегистрировал, банк вправе отказать в выдаче кредита;
2) историей квартиры кто когда жил в квартире и куда выбыл, кто стал собственником из числа тех, кто в ней жил, а кто не стал, и почему. Сомнения в юридической чистоте квартиры также препятствуют получению кредита.
3. Кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости. Этот вид кредита называют ломбардным часто используют для частичной оплаты новой квартиры.

При данном виде кредита на новое жилье заемщик продает имеющуюся у него квартиру или получает кредит под ее залог. Этот вид ипотеки очень удобный и сегодня занимают значительную долю в общем количестве ипотечных сделок.
Пример 3.3. Вы (заемщик) имеете недвижимость, которую хотите продать, а часть вырученных денег использовать для первоначального взноса по ипотеке при покупке новой, более дорогой недвижимости.
В данной ситуации банки предлагают воспользоваться кредитом, согласно которому вы оформляете кредит на покупку недвижимости под залог имеющейся и приобретаемой недвижимости, а в дальнейшем в течение, как правило, в течении нескольких месяцев, продаете старую квартиру и производите частично досрочное погашение кредита, равное изначально оговоренному первоначальному взносу. В результате вы не оказываетесь в ситуации без крыши над головой.

Сначала вы покупаете новую квартиру и лишь потом продает старую.
Но на деле, если вы оформляете залог имеющейся (т. е. продаваемой квартиры), то подумайте кто согласиться купить у вас заложенную недвижимость, и какой скидки потребует покупатель при таком варианте? И точно, что в вашем городе такая практика приветствуется? На мой взгляд все-таки целесообразнее совершать сделки одним днем, т. е. вы одновременно находите покупателя на свою квартиру и подбираете то, что хотите купить с привлечением кредитных средств, обе сделки (продажа и покупка) в одной цепи и совершаются одним днем.

На практике именно так и поступают. К примеру: в 10 утра вы подписываете договор продажи своей квартиры и тут же в 11 часов покупаете другую, за которую рассчитываетесь деньгами полученными за свою квартиру и кредитом. Пример 3.4. У вас (заемщика) нет подтвержденного дохода, но имеется недвижимость, которую вы готовы использовать в виде залога. В данной ситуации вам также банки предложат, оформить кредит и использовать имеющуюся недвижимость в качестве дополнительного залога. Или же оформить небольшой кредит под залог имеющейся недвижимости (в данный момент есть так называемые кредиты, выдаваемые на ремонт по условиям ипотечных кредитов длительный срок и низкая ставка, использовать средства от кредита для первоначального взноса и оформить ипотеку под залог приобретаемой недвижимости.

Это дает возможность заемщику оформить кредит на большую сумму, чем необходимо для покупки недвижимости, а также при необходимости заемщик может досрочно погасить первый небольшой кредит и снять залоговое обременение с данной недвижимости. В случае, когда имеющаяся недвижимость используется как дополнительный залог, обе квартиры и имеющаяся, и приобретаемая используются как залог по одному кредиту, вопрос снятия залогового обременения с одной из квартир является очень сложным.
Главным препятствием на пути к желаемому кредиту могут оказаться прописанные в квартире дети. Банки практически никогда не предоставляют кредиты под залог недвижимости, находящейся в собственности (полностью или частично) лиц, не достигших 18 лет.

Происходит это по простой причине: если у заемщика в будущем возникнут проблемы при выполнения взятых на себя обязательств по возврату кредита, то взыскание обращается на предмет залога (квартиру), и заемщику придется решать вопрос переселения его семьи. Для того, чтобы снизить риски, закладываемая квартира проверятся еще до выдачи кредита на предмет возможности обращения взыскания.
4.Социальная ипотека. Это проект Правительства России, который направлен на обеспечение жильем социально не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе коммерческой ипотеки.

Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Социальная ипотека будет существовать в двух видах.


Во-первых, для очередников, когда первый взнос осуществляется не семьями, а городом в виде безвозмездной субсидии в зависимости от того, сколько времени является семья очередником. Кредит предоставляется на срок от 3 до 30 лет.
Во-вторых, при другом режиме ипотечного кредитования кредиты на квартиру предоставляются по ценам себестоимости строительства. Через 6 месяцев после получения кредита его получателю разрешается досрочно вернуть деньги без штрафных санкций и выплаты оставшихся процентов.
Решив купить по социальной ипотеке жилье на рынке, очередники могут взять кредит под 10,5% годовых.
Очень скоро купить квартиру по программе социальной ипотеки можно будет у компаний-застройщиков. Начнем с того, чем приобретение жилья по программе социальной ипотеки у застройщиков будетотличаться от приобретения у города. Продаваться квартиры станут по обычным рыночным ценам. Но, несмотря на это, покупка квартиры окажется доступной очередникам.

Квартиру у застройщика можно будет приобрести, сложив три элемента: ипотечный кредит, субсидию и личные средства. Очередник сможет заплатить застройщикам за квартиру сразу. Во-первых, используя субсидии. Чем дольше семья стоит на очереди, тем больше размер субсидии.

Во-вторых, получив ипотечный кредит. Схема интересна тем, что очередники смогут приобретать жилье, построенное не только городом. Ведь городскими властями в рамках программы социальной ипотеки сегодня возведены лишь три дома.

Выбор у желающих участвовать в программе значительно расширится.
5. Ипотека для молодой семьи. Проблема доступного жилья для молодежи и молодых семей всегда стоит достаточно остро.

Но банки не могут позволить себе рисковать и процентные ставки по таким молодежным кредитам достаточно велики, поскольку будущее молодых специалистов непредсказуемо, а доход зачастую нестабилен. Тем не менее, в последнее время появляются более доступные молодым семьям банковские продукты.
Во-первых,это ипотечные кредиты для молодых семей, в которых возраст хотя бы одного из супругов не более 30 лет. Существенным плюсом здесь будет то, что, если в такой семье есть ребенок, то первоначальный взнос будет минимальный всего 10%.

Также при рождении ребенка могут предоставляться отсрочки в погашении долга до 5 лет с увеличением общего срока кредитования.
Во-вторых, существуют банковские продукты, разработанные специально для тех, у кого нет достаточных накоплений, но уже имеется перспективная работа. Первоначальный взнос в этом случае составит 5%.

Причем до выплаты четверти стоимости квартиры базовая ставка, как правило, ниже, чем в последующие периоды. Важная отличительная черта таких программ в банках то, что кредит предоставляется на максимальное количество лет, разрешенных на рынке, по различным программам от 10 до 25 лет.
Немаловажный плюс всех таких ипотечный кредитов в том, что ипотечный кредит можно получить в банке, начиная с 18 лет.
Для молодых семей может быть актуальной проблема призыва в армию. Имея достаточный доход для получения ипотечного кредита, молодой человек должен предоставить банку гарантии, что этот доход не иссякнет по причине призыва в армию в течение срока кредитования.
Для молодых заемщиков женского пола, особенно незамужних, так же необходимо подтвердить банку серьезность намерений в погашении ипотечного кредита, учитывая возможность замужества и рождения детей.
По сравнению с другими, эта программа при расчете суммы кредита может учитывать не только доходы супругов-заемщиков, но и их родителей, чем и пользуются заемщики в большинстве случаев. Ведь родители у молодой семьи, как правило, в возрасте 45 50 лет и лет 10 могут полноценно работать, помогая детям купить собственное жилье.
Размер ставки по кредиту. Первый показатель, на который обращает внимание заемщик, при выборе ипотечной программы это размер ставки по кредиту.

Просто сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков было бы неправильно, так как кроме процента по кредиту, заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков это тоже составляет некий процент от кредита. Кроме того, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита например, плата за обслуживание ссудного счета.

Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать фактическую процентную ставку, включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам.
Пример 3.5. Вы(заемщик) имеете хороший официально подтверждаемый доход, и собственные средства для первоначального взноса.
Вы будете желанным клиентом для любого банка, соответственно, вам необходимо только себя выяснить, условия какого банка являются для вас самыми приемлемыми, и оформить кредит. При этом постараться оформить кредит с подтверждением дохода, так как обычно процентная ставка по кредитам с подтверждением дохода более низкая
Первоначальный взнос это часть стоимости жилья, которая необходима заёмщику, чтобы получить ипотечный кредит.
Ипотечные программы разных банков отличаются первоначальным взносом, который может составлять от 0% до 75% стоимости приобретаемого жилья. Источником первоначального взноса могут быть сбережения, продажа имеющегося жилья.

Чем большим первоначальным взносом обладает заемщик, тем больший ипотечный кредит он может получить, таким образом он может сократить срок кредитования и переплату за приобретаемое жилье. Если первоначальный взнос составляет 70% и более от стоимости жилья, которое предполагается приобрести, то вместо ипотеки можно воспользоваться другим видом кредитования, например потребительским. В этом случае:
экономится большая часть дополнительных расходов, связанных с ипотекой;
процедура оформления кредита значительно упрощается;
ваша квартира не оказывается в залоге у банка.
У вас нет большого официального подтвержденного дохода, но имеются накопленные средства для первоначального взноса.
На сегодняшний день данная ситуация является наиболее частой. И перед заемщиком стоит широкий выбор банков, предлагающих кредит с первоначальным взносом, но без подтверждения доходов.
Ипотека без первоначального взноса. Следует оформить потребительский кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Необходим только достаточный уровень дохода, чтобы совокупный размер кредитов был достаточен для приобретения жилья, и чтобы обслуживание сразу двух кредитов не стало большой нагрузкой на кошелёк.

На российском рынке ипотечного кредитования все больше банков снижают, а то и вовсе отменяют первоначальный взнос по ипотечным кредитам.Например, у заемщика имеется хороший официально подтверждаемый доход, но нет накопленных средств для первоначального взноса.
В данной ситуации можно оформить кредит без первоначального взноса, но только с обязательным подтверждением дохода. Но необходимо учесть, что банков, готовых предоставлять кредит без первоначального взноса (без дополнительного залога) очень мало, следовательно, у заемщика практически не будет выбора.
Валюта кредита. Лучше всего осуществлять платежи в валюте, в которой заемщик получает основной доход.

В этом случае нет расходов на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту, и колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах и на стоимости кредита.
Порядок расчета. Аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентов.

Дифференцированные платежи в начале срока кредитования являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов.
Существенное преимущество ипотечной программы это возможность досрочного погашения кредита. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику надежду сократить переплату за приобретаемое жилье.

Если у заемщика есть проблемы с подтверждением доходов или трудового стажа, а так же с регистрацией в месте, где предполагается приобрести жилье, то все эти нюансы следует учитывать при выборе банка-кредитора и ипотечной программы.
Срок кредита. Срок ипотечного кредита может составлять от 3 до 30 лет. Наиболее популярные сроки 10, 15, 20 лет. Как правило ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика.

Но существуют ипотечные программы, продлевающие сроки кредитования на пенсионный период, максимально до 70 лет заемщика на момент погашения кредита. Естественно, что чем больше срок ипотечного кредита, тем меньше ваш ежемесячный платеж по кредиту, но больше размер переплаты за приобретаемое жилье.
После того как вы определились с видом ипотеки приступаем к порядку получения кредита:
1-й шаг. Обращаемся к риэлторам. Как я уже упоминала не стоит сразу идти в банк.

Потому что из множества банков риэлторы выберут тот, где условия приобретения квартиры наилучшие именно для вас. Кстати, обратите внимание: банки, как правило, дают очень скудную информацию о своих программах.Ее достаточно, чтобы обратиться за кредитом, но недостаточно, чтобы приобрести недвижимость.

Обращаясь в риэлторское агентство, вы экономите свое время, нервы и деньги.
Риэлтор сможет:
1. оценить ваши возможности получения кредита;
2. оценить имеющуюся недвижимость при обмене через ипотеку;
3. выбрать подходящий банк и оптимальную схему кредитования;
4. собрать пакет необходимых документов (особенно это касается сбора документов в короткий срок, пока действует разрешение ипотечного кредитного совета банка);
5. подобрать вариант квартиры для покупки через ипотеку (у банков есть определенные требования для квартир, приобретаемых через ипотеку);
6. проверить юридическую чистоту приобретаемой недвижимости;
7. реализовать сложные схемы (например, получить кредит под долевку, либо встроить Ваш ипотечный кредит в цепочку обмена квартир);
8. оформить сделку.
2-й шаг. Обращение в банк.

Ваша задача убедить банк в своей платежеспособности и получить одобрение кредитной заявки.
Обычно от заемщика и поручителя (если есть поручитель) требуется стандартный набор документов.
1. Документ, удостоверяющий личность. Необязательно, чтобы это был паспорт РФ большинство коммерческих банков сейчас не настаивает на российском гражданстве заемщика. Главное, чтобы иностранец проживал в России на законном основании (имел вид на жительство либо разрешение на временное проживание);
2. Подтверждение регистрации по месту жительства (прописки) либо документ о временной регистрации в городе, где оформляется кредит;
3. Копия финансово-лицевого счета по месту постоянной регистрации;
4. Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты);
5. Документы, подтверждающие семейное положение:
копия свидетельства о браке или о расторжении брака;
если есть дети, копии свидетельств о рождении либо копии паспортов детей;
6. Документы, подтверждающие состояние здоровья:
7. Военный билет;
8. Водительское удостоверение;
9. Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе:
копия трудовой книжки, заверенная на каждой странице печатью работодателя;
справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего года, это может быть:
справка по форме 2-НДФЛ (когда весь доход подтверждается официально);
справка в свободной форме или по форме банка, заверенная руководством компании;
заявленный заемщиком доход в устной форме подтверждает его руководство, либо проверяющие выезжают на место работы потенциального клиента.
краткая информация о роде деятельности компании и должностных обязанностях заемщика, резюме;
копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период с отметкой налоговой инспекции (если есть);
копия трудового договора.
Зачем банку столько справок? Многочисленные документы нужны банку, чтобы оценить личность заемщика с разных сторон. Прежде всего потенциальных кредиторов волнуют такие аспекты:
уровень образования и трудовой стаж заемщика от этого зависит, сможет ли он при смене работы сохранить прежний уровень дохода;
активы заемщика наличие у него недвижимости, машины, ценных бумаг и т. п. Если за время своей трудовой деятельности заемщик смог создать активы в глазах банка это большой плюс, поскольку данный заемщик не транжира, склонен к накоплениям и, скорее всего, будет дотошно выплачивать долг;
пассивы заемщика уже имеющиеся обязательства перед банками и прочими третьими лицами (кредиты, займы и т. п.) Оказывают влияние на сумму кредита, поскольку заемщик должен иметь возможность гасить долги не только по новым обязательствам, но и по старым.
Основанием для отказа выдать кредит может быть неустойчивое финансовое положение работодателя, непогашенный кредит, судимость, а также профессиональная деятельность, связанная с риском для жизни: каскадер, альпинист, работник личной охраны
3-й шаг. Получаем в банке одобрение на выбранную квартиру.

Оформление документов для ипотеки. Получение ипотечного кредита связано с оформлением немалого количества документов. На этапе рассмотрения банком заявки на кредит, заемщик должен предоставить в банк первичный пакет документов для ипотеки, большинство из которых имеет стандартную форму (см. 2шаг).

Иногда банку для принятия решения о выдаче кредита необходима дополнительная информация.
После того, как банк согласился выдать ипотечный кредит, заемщик приступает к подбору жилья для покупки. На этом этапе заемщик должен провести оценку жилья и предоставить в ипотечный банк следующие документы:
1. Правоустанавливающие документы на выбранное жилье копию свидетельства о праве собственности продавца квартиры, договор участия в долевом строительстве если берете кредит на жилье в строящемся доме;



Содержание раздела