В НАСЛЕДСТВО ОТ БАБУШКИ
- непосредственно удержать из арендной платы сумму расходов, понесенных на устранение недостатков, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора аренды.
Если удержание из арендной платы не покрывает ваших расходов, вы вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Обязанностью арендодателя является также производство за свой счет капитального ремонта квартиры.
Со своей стороны, вы обязаны поддерживать квартиру и имущество, которым она укомплектована, в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на их содержание, если по договору найма эта обязанность не лежит на арендодателе.
Проще говоря, вы обязаны за свой счет устранить те недостатки, которые возникли в арендованном имуществе в результате его использования вами, и оплатить расходы на его содержание за период аренды.
Не могут наследовать по закону родители после детей, в отноше-
В НАСЛЕДСТВО ОТ БАБУШКИ
нии которых они были лишены родительских прав и не восстанов
лены в этих правах на момент открытия наследства, а также родители и совершеннолетние дети, злостно уклонявшиеся от выполнения лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя, если это обстоятельство подтверждено в судебном порядке.
Порядок и правила наследования жилых помещений.
Современная трактовка понятия наследования достаточно проста и не требует специальных разъяснений. Под наследованием понимается переход прав и обязанностей умершего лица - наследодателя к его наследникам в соответствии с установленными нормами гражданского законодательства.
Российское наследственное право признает два основания наследования: по закону и по завещанию. Часто встречаются и пограничные случаи, когда часть наследства (например, квартиры) переходит к наследникам по закону, а другая часть - к наследникам по завещанию. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием.
Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем своего наследства, то имущество умершего по праву наследования переходит к государству.
Закон устанавливает круг лиц, которые могут быть наследниками.
При наследовании по закону ими являются граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также дети наследодателя, родившиеся в течение 300 дней после его смерти.
При наследовании по завещанию - граждане, которые были указаны в завещании. Это могут быть лица как входящие, так и не входящие в круг наследников по закону.
Это могут быть юридические лица, государство или отдельные государственные, кооперативные и иные организации.
Не имеют права наследовать ни по закону, ни по завещанию граждане, которые своими противозаконными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали призванию их к наследованию, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке.
Кто за кем?
Согласно ст. 1141 ГК РФ наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности. Наследники каждой последующей очереди наследуются, если нет наследников предшествующих очередей, то есть если наследники предшествующих очередей отсутствуют или никто из них не имеет права наследовать, или все они отстранены от наследования, или лишены наследства и т.д.
Законодатель устанавливает очередность наследования имущества по закону и каждой очереди дает свой номер. Каждая очередь определяется степенью близости родства к наследодателю:
Наследниками первой очереди являются дети, супруг и родители наследодателя; внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.
Наследниками второй очереди являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери; дети братьев и сестер наследодателя - его племянники и племянницы наследуют по праву представления.
Наследниками третьей очереди являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети умершего), двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления.
Если нет наследников первой, второй и третьей очереди, право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей. В качестве наследников четвертой очереди названы родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя.
В качестве наследников пятой очереди выступают родственники четвертой степени родства - дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).
Наследниками шестой очереди являются родственники пятой степени родства дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).
Наследники седьмой очереди по закону пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.
К числу наследников по закону относятся нетрудоспособные лица, состоявшие на иждивении умершего не менее одного года до его смерти независимо оттого, проживали они совместно с наследодателем или нет. При наличии других наследников они наследуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию.
При отсутствии других наследников нетрудоспособные иждивенцы наследодателя наследуют самостоятельно в качестве восьмой очереди.
Наследство открывается со смертью гражданина. Временем открытия наследства является день смерти наследодателя, в случаях, если гражданин признается умершим в судебном порядке, то днем его смерти признается день вступления в силу соответствующего решения суда либо день, который непосредственно указан в таком решении.
Это касается и места открытия наследства, им является последнее место жительства наследодателя, а если оно не известно, то место нахождения наследства или основной его части.
После открытия наследства наследники по завещанию или по закону должны в течение шести месяцев принять наследство либо отказаться от него. В случае пропуска шестимесячного срока по уважительным причинам он может быть продлен в судебном порядке.
Как же происходит оформление прав на наследство? После истечения шестимесячного срока с момента открытия наследства нотариальная контора по месту открытия наследства на основании заявления наследника выдает ему свидетельство о праве на наследство.
Помимо подачи заявления, законом признаются другие способы принятия наследства. Это следующие действия:
- вступление во владение или в управление наследственным имуществом;
- принятие мер по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
- оплата за свои счет расходов на содержание наследственного имущества...;
- оплата за свой счет долга наследодателя или получение от третьих лиц причитающихся наследодателю денежных средств.
Свидетельство о праве на наследство является промежуточным этапом, например, при наследовании квартиры. Наследник может сказать, что он собственник этой квартиры, только после регистрации права собственности в органах юстиции.
Определение места открытия наследства имеет важное практическое значение, поскольку именно по этому месту устанавливается круг лиц, призываемых к наследованию, происходит принятие наследства или отказ от него, а также совершаются иные действия по оформлению наследственных прав.
Завещание
Прежде чем говорить об осуществлении и оформлении наследственных прав, следует поподробнее остановиться на вопросах, связанных с оформлением завещания.
Завещание - это по своей природе акт распоряжения имуществом либо иными благами на случай смерти. Воля завещателя может быть самой разной.
Он может лишить в завещании права наследования всех наследников или их часть, или оставить все свое имущество лицам, являющимся или не являющимся наследниками по закону. Кроме того, завещатель в любое время может отменить завещание либо составить новое.
Завещание, составленное позднее, отменяет ранее составленное полностью или в части, в которой оно противоречит завещанию, составленному ранее.
Закон устанавливает нотариальную форму для составления завещания. В отдельных случаях завещание может заверить не нотариус, а должностное лицо, которому предоставлены такие права в особых условиях.
Это может быть лечащий врач, капитан судна или начальник экспедиции (если завещатель, соответственно, находился на излечении, в плавании или экспедиции) и т. д. При составлении и нотариальном удостоверении завещания по желанию завещателя может присутствовать свидетель, данные которого указываются в завещании и который ставит свою подпись.
При составлении завещания должна быть соблюдена тайна завещания, никто не вправе до открытия наследства разглашать сведения, касающиеся содержания завещания, его совершения, изменения или отмены. В случае нарушения тайны завещания завещатель вправе потребовать компенсацию морального вреда.
Завещатель вправе совершить завещание, не представляя при этом другим лицам, в том числе нотариусу, возможности ознакомиться с его содержанием. Такое завещание называется закрытым. Оно должно быть собственноручно написано и подписано завещателем, несоблюдение этих правил влечет за собой недействительность завещания. Закрытое завещание в заклеенном конверте передается завещателем нотариусу в присутствии двух свидетелей, которые ставят на конверте свои подписи.
Конверт, подписанный свидетелями, запечатывается в их присутствии нотариусом в другой конверт, на котором нотариус делает надпись, содержащую сведения о завещателе, от которого нотариусом принято закрытое завещание, о месте и дате его принятия, указываются фамилии, имена, отчества и местожительства каждого свидетеля в соответствии с документом, удостоверяющим личность. Нотариус сообщает завещателю об обязательной доле при наследовании, которая может изменить данное завещание в той или иной мере, и делает надпись на втором конверте.
Он выдает завещателю документ, подтверждающий принятие закрытого завещания.
Вскрытие закрытого завещания возможно только в случае смерти завещателя. Только по представлении свидетельства о смерти лица, совершившего закрытое завещание, нотариус не позднее чем через пятнадцать дней со дня представления вскрывает конверт с завещанием в присутствии не менее двух свидетелей и заинтересованных лиц из числа наследников по закону.
Следует отметить, что при составлении завещания может возникнуть такое обстоятельство, как право на обязательную долю в наследстве, согласно ст. 1149 Гражданского кодекса РФ.
Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них в том случае, если бы не было завещания и наследование производилось бы по закону.
Несмотря на вполне четкое законодательное регулирование, сложности с передачей и принятием наследства остаются. Свидетельством тому - достаточно обширная почта обращений, наиболее характерные из которых мы приводим в нашей традиционной рубрике, завершающей главу.
СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ
л В приватизированной квартире (общая совместная собственность) прописаны мать, отец и сын. У сына есть ребенок, прописанный у своей матери в другом месте.
Какие права на вышеуказанную квартиру будут у ребенка в случае смерти отца? Кто будет наследником первой очереди?
В случае смерти отца и отсутствия завещания происходит наследование по закону. Наследниками первой очереди являются родители умершего, его супруг и дети.
Таким образом, ребенок будет обладать равными правами на наследство с оставшимся в живых родителем и родителями отца.
Л Хочу приватизировать отдельную двухкомнатную квартиру, в которой зарегистрирован еще мой пожилой отец. Есть еще родной брат, живущий отдельно.
Какую форму собственности (общую без определения долей или совместную долевую) лучше выбрать, чтобы потом, когда отца не станет, проще и дешевле переоформить квартиру на себя?
Наследство открывается и при долевой и при совместной собственности. Только при совместной собственности вам необходимо будет оформлять соглашение о разделе долей.
В связи с вышесказанным вам необходимо оформить квартиру в общую долевую собственность.
Э Какая цена квартиры берется при расчете налога на наследство (рыночная или какая-нибудь другая)?
Согласно ст. 5 Закона РФ от 12.12.91 г. О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения оценка жилого дома (квартиры), переходящего в собственность физического лица в порядке наследования или дарения, производится органами коммунального хозяйства или страховыми организациями. В настоящий момент используются данные инвентаризационной оценки предприятия технической инвентаризации (МХПТИ Уфатехинвентаризация).
Такая стоимость называется инвентаризационной.
Л Я был прописан бабушкой в ее приватизированной двухкомнатной квартире. Она умерла, завещана эта квартира ее сыну (моему отцу) и дочери отца от первого брака в равных долях.
1. Могутли новые владельцы продать квартиру без моего согласия?
2. Могут ли выписать меня без моего согласия?
3. Могу ли я в такой ситуации прописать в эту квартиру свою жену?
Так как вы зарегистрированы на этой жилой площади, вы имеете право пользования и проживания в этой квартире до момента снятия вас с регистрационного учета. При продаже квартиры вы это право сохраняете согласно 292 ГК РФ. Снятие с регистрационного учета осуществляется только на основании вашего письменного заявления.
Зарегистрировать жену по вашему месту жительства вы можете только с согласия собственников квартиры.
Ъ Квартира была приватизирована без определения долей мной, матерью, отцом и дедушкой по линии матери. Мать и дедушка скончались, и мы хотим продать квартиру.
Какие документы надо при этом оформлять, с учетом того, что у дедушки остался сын, проживающий отдельно и устно не претендующий на наследство?
Вам необходимо оформить свидетельство о праве на наследство в государственной нотариальной конторе, где будут официально определены все наследники, и только после продавать свою квартиру.
л Мы втроем получили в наследство от отца квартиру. Двое из нас проживают в других городах. В унаследованной квартире проживает моя дочь, студентка.
Продавать квартиру пока не собираемся. Как нам правильно урегулировать между собой отношения по поводу этой квартиры?
Являясь собственниками, вы имеете право пользоваться, владеть и распоряжаться этой квартирой в соответствии с ее назначением. Вы можете проживать в ней сами, сдать ее в наем, передать на время в безвозмездное пользование, продать или распорядиться иным образом.
Поскольку собственников несколько, реализация вами своих прав должна осуществляться по соглашению всех участников собственности. Видимо, какие-то устные договоренности между вами уже существуют, сейчас можно их оформить документально в соответствующее соглашение, в котором определить порядок владения и пользования квартирой, права и обязанности лиц, временно в ней проживающих, вопросы их регистрации (прописки), распределить коммунальные и иные расходы по содержанию квартиры.
Желательно ограничить действие соглашения каким-то разумным сроком, например в один год, и впоследствии корректировать содержание этого соглашения в зависимости от изменения интересов сторон и других факторов.
ДОМ НА ЗЕМЛЕ, КОТОРЫЙ ПОСТРОИЛ Я...
Дома, как известно, в воздухе не висят, поэтому, идет ли речь о приобретении (продаже) роскошного коттеджа или сколоченного на скорую руку садового домика, обязательно должен решаться и вопрос о земельном участке, на котором расположено ваше строение. В соответствии с действующим законодательством при переходе права собственности (иного права) на здание, сооружение или строение от одного лица к другому к новому владельцу переходят и все права на земельный участок. Договор купли-продажи (мены, дарения и т. п.) отдельно стоящего здания, сооружения или строения обязательно должен содержать пункт о земле.
Если земля принадлежит продавцу на праве собственности, то желательно заключить отдельный договор купли-продажи на землю.
Для дальнейшего разговора нам очень важно определить, какие виды прав существуют на землю. Итак, ранее, до введения нового Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 г., земельные участки предоставлялись гражданам в собственность, в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение. В настоящее время земельные участки предоставляются гражданам в собственность или (и) в аренду, и после введения в действие Кодекса не предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение, а ранее предоставленные сохраняются с правом бесплатного приобретения их в собственность. Обратите внимание, что по действующему законодательству земельные участки предоставляются в собственность граждан платно и бесплатно.
Форма приобретения земельного участка зависит от того, на основании чего принадлежал вам земельный участок или как фактически вы его использовали, рентабельности района, где расположен участок, учитывается и ваш социальный статус (пенсионер, работник бюджетной организации и т.д.).
Например, гражданин, который имел в фактическом пользовании под жилым домом и не оформил в установленном порядке.
имеет право приобрести участок в собственность бесплатно. При этом если гражданин имеет несколько земельных участков, то бесплатно приобретается только один участок, остальные за плату.
Причем в собственность предоставляются земельные участки размером до 0,15 га (15 соток), а дополнительно может быть выделен прилегающий земельный участок в аренду.
Если же вы решили построить дом, то необходимо для начала оформить право на земельный участок под строительство. В этом случае участок будет предоставлен на праве аренды сроком, обычно, на три года.
А по окончании строительства индивидуального жилого дома, участок предоставляется либо в собственность, либо в аренду для обслуживания дома.
Оформление правоустанавливающих документов на земельный участок - дело достаточно сложное, долгое и дорогостоящее. Вам заранее необходимо настроить себя на долгие хождения по различным инстанциям и службам.
Разобьем процесс оформления земельного участка под строительство индивидуального жилого дома условно на несколько этапов.
1 этап. Необходимо собрать определенный пакет документов:
1. Заявление на имя главы администрации г. Уфы с просьбой о предоставлении земельного участка.
2. Заключение Главархитектуры г.Уфы о выделении земельного участка под строительство, копия с генплана города.
3. Ходатайство администрации соответствующего района города, акт отвода границ.
4. Справка о составе семьи и занимаемой жилой площади, справка с места работы членов семьи гражданина.
5. Договор с дирекцией строящегося поселка.
6. Заключение необходимых инстанций города.
7. Паспортные данные, подтверждение гражданства РФ.
Указанный перечень документов представляется в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Уфы (следует учесть, что перечень документов в каждом случае устанавливается индивидуально, т. е. могут быть добавлены и иные документы).
2 этап. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Уфы рассматривает документы в течение 1 месяца, проводит геодезическую съемку участка (за ваш счет) и выдает проект постановления главы администрации г. Уфы о предоставлении земельного участка под строительство индивидуального жилого дома (вместе с землеустроительным делом) вам на руки для согласования с не
обходимыми службами города. В перечень согласователей, как правило, включаются: глава администрации района г. Уфы, Главархитектура г. Уфы, санэпидемнадзор, пожарная часть и т.п. Согласование необходимых условий предоставления земельного участка осуществляется своими силами за свой счет (некоторые заключения и согласования платные).
Каждое согласование включает в себя 24 подписи различных должностных лиц и занимает от 3 до 10 дней (каждое).
3 этап. После согласования земельное дело вновь представляется в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Уфы, и после проверки всех согласований и подписания проект постановления направляется председателем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Уфы в администрацию г. Уфы на подпись главе администрации города.
До подписания постановления главой администрации г. Уфы проект проходит через 4 отдела и управления уже в администрации города.
4 этап. В случае если земельный участок предоставлен вам в аренду под строительство, вы заключаете договор аренды земельного участка.
5 этап. На заключительном этапе вам необходимо зарегистрировать свое право в Государственной регистрационной палате МЮ РБ.
Разрешенное строительство
Решив вопрос с землей, можно приступать к решению той проблемы, ради которой все и затевалось теперь мы начинаем строить дом. Но не спешите искать строителей и погружаться в поиски стройматериалов.
Сначала необходимо получить разрешение на строительство...
В соответствии с действующим законодательством любое строительство на земельном участке должно производиться только с учетом градостроительных и строительных норм и правил, а также с разрешением уполномоченных органов. В Уфе - это Госархстрой-. надзор г. Уфы и Главное управление архитектуры и градостроитель-i ства г. Уфы (Главархитектура г. Уфы).
§ Итак, до начала строительства необходимо произвести ряд дей-I ствий, чтобы строительство было признано разрешенным, а пост-I ройка - не самовольной.
1 этап. Главархитектура г. Уфы на основании разрешения на разработку проекта готовит проект постановления главы администрации г. Уфы о проектировании индивидуального жилого дома (или зональное свидетельство, или градостроительное заключение - по ситуации) и выдает его вам на руки для согласования со всеми необходимыми инстанциями (глава районной администрации, Горкомзем, УГСЭН, УГПС и т.д.).
После сбора всех согласований, как правило, аналогичных с оформлением земельного участка, проект постановления возвращается в Главархитектуру и направляется в администрацию г. Уфы на подписание главе администрации города.
2 этап. С постановлением о проектировании вы направляетесь в любую архитектурную или дизайнерскую организацию (государственную или частную, важно, чтобы фирма имела лицензию на проектирование данной категории зданий) для разработки проекта вашего будущего дома.
Здесь учтут все ваши пожелания и мечты, связанные с вашим будущим домом.
3 этап. Готовый проект необходимо согласовать в том же Управлении архитектуры г. Уфы, для чего вам необходимо написать заявление на имя начальника Главархитектуры города с просьбой согласовать ваш проект.
После изучения вашего проекта различными специалистами начальник Главархитектуры г. Уфы, вероятнее всего, его согласует (при условии, что соблюдены все строительные нормы и правила).
4 этап. На данном этапе настал черед получения разрешения на строительство.
Но перед его получением, скорее всего, понадобится организовать выезд инспекторов ГАСН на место вашего будущего дома, которые должны будут убедиться, что земельный участок, предназначенный под застройку, пуст.
5 этап. Все разрешения получены, все документы согласованы, можно начинать строить.
Через определенный период времени строительство закончится и перед вами появится другая задача - оформить право собственности на ваш дом. Что для этого требуется?
Во-первых, необходимо обратиться в администрацию вашего района в отдел индивидуального строительства (отдел может называться и иначе) и написать заявление с просьбой принять дом в эксплуатацию, который подтвердит, что дом пригоден к проживанию.
На основании вашего заявления собирается приемочная комиссия (выезд которой вам будет желательно организовать самостоятельно): представитель районной администрации, пожарной части, ГАСН, санэпидемнадзора, службы газа и т.д. Эта авторитетная комиссия после осмотра вашего дома который, конечно же, построен в соответствии с проектом составляет акт ввода в эксплуатацию объекта законченного строительства.
