d9e5a92d

Самовольная постройка

Акт ввода в эксплуатацию утверждает глава администрации района. Возможен и такой вариант: когда вам в администрации выдадут бланк с указанием всех специалистов, а вам придется вывозить каждого специалиста отдельно, и каждый из них будет самостоятельно осматривать ваш дом, ставить подпись и печать.
Во-вторых, на основании этого акта необходимо получить в Главархитектуре г. Уфы справку о присвоении почтового адреса вашему дому.
В-третьих, с актом ввода в эксплуатацию, справкой Главархитектуры и документами на земельный участок вы направляетесь в предприятие технической инвентаризации и заказываете технический паспорт на дом. К вам выезжает техник, производит обмеры, подсчеты (выезд техника организовываете вы сами - так быстрее).

По истечении определенного времени (как правило, не менее трех недель) вы можете получить технический паспорт. Заказывать желательно не менее 2-х экземпляров.
С документами на дом (актом ввода в эксплуатацию, справкой о присвоении почтового адреса, техническим паспортом, документом земельный участок) вы уже можете направляться в ГРП МЮ РБ и подать документы на регистрацию права собственности на жилой дом.

Самовольная постройка

Существует и такой вариант строительства, как самовольная постройка. Вы самостоятельно строите дом без всяких разрешений и согласований. Но при этом не стоит забывать о существовании 222-й статьи Г ражданского кодекса РФ, в соответствии с которой лицо, осуществившее самовольную постройку, может приобрести на нее право собственности только в судебном порядке, при условии, что земельный участок, на котором произведен самовольный застрой, будет в установленном порядке предоставлен под возведенную постройку. А до оформления права собственности на самовольную постройку она подлежит сносу.

А также таким строением вы не вправе распоряжаться - продавать, дарить, сдавать в аренду, Чтобы такого не произошло, самовольно построенный дом необходимо узаконить. Что для этого нужно?
Как и в случае решения земельного вопроса, а также оформления разрешенного строительства, разобьем наши действия на несколько этапов.
Во-первых, необходимо заказать и получить в предприятии технической инвентаризации технический паспорт на самовольную постройку. При заказе технического паспорта с вас могут потребовать план границ земельного участка и справку о присвоении почтового адреса.
Во-вторых, одновременно с этим вам необходимо обратиться в Главархитектуру г. Уфы с заявлением дать заключение по самовольно построенному дому. В этом заключении будут указаны необходимые дополнительные согласования, которые также будет необходимо получить.

При этом вы можете быть подвергнуты штрафу за осуществление самовольного строительства.
В-третьих, после окончания строительства необходимо подтвердить, что дом пригоден для проживания. Для чего собирается комиссия из представителей ГАСН, районной администрации, пожарной части, санэпидемнадзора и составляется акт о приеме в эксплуатацию самовольно построенного индивидуального жилого дома.
В-четвертых. Со всеми имеющимися заключениями и актом вы направляетесь в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Уфы, который готовит для суда гарантийное письмо о предоставлении земельного участка. Такое письмо необходимо на основании той же статьи 222 ГК РФ, которая гласит, что право собственности за самовольным застройщиком может быть признано при условии предоставления земельного участка.

Такого письма не потребуется, если земельный участок был вам предоставлен ранее.
В-пятых. Со всеми собранными документами вы направляетесь в районный суд (по месту нахождения дома), предварительно оплатив госпошлину, с заявлением об узаконении самовольной постройки.
Шестое: дождаться решения суда и, если оно будет в вашу пользу, свободно вздохнуть... а затем зарегистрировать в ГРП при МЮ РБ.
Чтобы самостоятельно произвести оформление документов на земельный участок, оформить разрешенное строительство или тем более провести узаконение самовольной постройки, вам будет необходимо потратить на это отпуск и еще пять месяцев (при условии, что вы свободны от работы). Если же у вас есть желание сохранить
свое время и избежать многих проблем при оформлении, можете обратиться в агентство, которое профессионально занимается юридическим сопровождением и сможет помочь вам в минимальные сроки оформить любые документы.

СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ

л Мы решили приобрести дом с участком в собственность. Фирма, а точнее предприниматель без образования юридического лица, берет на себя все хлопоты с оформлением дачи и участка. У нас, одна -ко, возникло сомнение. Нам предлагают оформить сделку у нотариуса, оплатить ее, а уже через неделю нам предоставят весь пакет документов.



Как нам следует поступить в этом случае, какие документы следует потребовать после заключения сделки и какие документы нам потребуются для гарантии права собственности на дом и участок?
Право собственности на дом и земельный участок возникает с момента регистрации договора купли-продажи в органах, осуществляющих государственную регистрацию (ГРП при МЮ РБ), а не у нотариуса. Основными документами, подтверждающими право собственности, являются свидетельство о праве собственности на дом и свидетельство о праве собственности на землю.
л Какие документы должна предоставить риэлторская фирма покупателю коттеджа с земельным участком при заключении сделки купли-продажи?
Основными документами, необходимыми для продажи коттеджа и земельного участка, являются:
1. Свидетельство о праве собственности на землю.
2. План земельного участка.
3. Акт об оценочной стоимости земельного участка.
4. Свидетельство о собственности на коттедж и правоустанавливающий документ на коттедж.
5. Технический паспорт на коттедж.
6. Справка на отчуждение коттеджа, выдаваемая МХПТИ Уфатехин-вентаризация.
7. Справка о том, кто зарегистрирован по адресу, где расположен коттедж, т.е. документ, удостоверяющий права третьих лиц на коттедж или об отсутствии таких лиц.
8. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам, если участок или коттедж были приобретены в порядке наследования или дарения.
Л Требуется ли при продаже дома с участком согласие соседей, если земля оформлена в долевую собственность ?
В соответствии с гражданским законодательством, отчуждение недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, допускается с согласия сособственников. Их согласие должно быть заверено нотариусом.
Л Мы с соседями живем в частном доме на 2 семьи. Земля оформлена в долевую собственность.

Возможно ли отделить наш земельный участок в собственность от соседского?
В соответствии с земельным законодательством земельный участок выделяется для обслуживания индивидуального частного дома. Поскольку дом у вас один, то и земельный участок юридически один, предоставленный вам и вашим соседям в долевую собственность.

Делению на два независимых участка он не подлежит.

МИННОЕ ПОЛЕ, ИЛИ ПОУЧИТЕЛЬНЫЕ ИСТОРИИ

У тех, кто решил купить или продать свою квартиру, обязательно возникает масса проблем и искушений. Успешно разрешить их помогут интересные факты и советы, изложенные в материалах этой подборки.
Мало оценить состояние жилья, нужно реально оценивать и ваши силы при его купле-продаже. Необходимо сразу сказать: риск при совершении сделок на недвижимое имущество существует для всех лиц, занятых в этом деле.

И он тем больше, чем более привлекательной кажется осуществляемая сделка. И для продавцов, и для посредников, и для покупателей. Однако чаще всего при продаже квартиры в дураках оказывается покупатель.

Особенно, если желающий обзавестись новой квартирой совсем не смыслит в тонкостях купли-продажи. А выходит это примерно так.
Взял и раздумал!
Вообще же деньги лучше отдавать, только когда из квартиры выпишется прежний ее владелец и физически освободит жилплощадь. Случается, что человек, продав квартиру, не выписывается из нее и не съезжает, хотя ранее намеревался. Раздумал!

Суд в таком случае, как правило, встает на его сторону, руководствуясь неотъемлемым правом человека на жилье, и обязывает его выплачивать уже истраченную сумму с зарплаты. Нет нужды пояснять, что подобного рода выплаты будут тянуться долго и нудно.
Без вины виноватый
Жилье понравилось. Сделка состоялась: владелец квартиры получил деньги, а новый обладатель жилья - долгожданную крышу над головой. Проходит время, и вдруг выясняется, что бывший вла-
делец неправильно оформил приватизацию этой квартиры (не учел, предположим, интересы детей). В результате сделки дети бывшего хозяина оказались (по документам) без жилья. В такой ситуации сделка аннулируется, и новый обладатель квартиры оказывается опять без угла и чаще всего без денег. Суды буквально завалены делами о признании сделок купли-продажи недействительными.

Специалисты утверждают, историю квартиры необходимо проверять весьма тщательно, поскольку срок исковой давности по этой группе сделок составляет 10 лет.

Поддельная... квартира

В последнее время в крупных городах России участились случаи продажи квартир с так называемыми поддельными адресами. Предлагается квартира, явно не пользующаяся спросом. Но при осмотре покупателю показывают не эту квартиру, а снятую на время по соседству, более престижную и комфортабельную. При этом для того, чтобы покупатель ничего не заподозрил, меняют даже таблички с номерами домов и квартир.

Когда же сделка совершается, новые хозяева неожиданно выясняют, что им продали совсем не то, что показывали. Поэтому прежде, чем подписывать договор и отдавать деньги, желательно проверить со специалистами все документы, не фальшивые ли они, да и на адрес предлагаемой квартиры стоит обратить внимание.

Не доверяй кому попало

Чаще всего липовый продавец надувает покупателя, используя генеральную доверенность. Поэтому, если при покупке квартиры вы имеете дело не с хозяином, а всего лишь с доверенным лицом, не стоит испытывать судьбу. Лучше подыскать что-нибудь понадежнее.

Действия по доверенности могут гарантировать вам надежность только в случае обращения в официально зарегистрированные и лицензированные агентства недвижимости.

Проблема толстого конверта

Еще одна мина замедленного действия - вопрос передачи наличных средств. Факт совершения сделки необходимо фиксировать в двух местах.

Сначала - в государственной нотариальной конторе или у частного нотариуса, затем в Государственной регистрационной палате. Если деньги передаются в момент нотариального оформления, рискует покупатель.

Квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. В этом случае оставшийся без денег клиент фактически не имеет права на купленную жилплощадь.

Если же передать деньги при регистрации договора в ГРП, рискует продавец. Нотариально оформленный договор сам по себе уже является документом, по которому можно засвидетельствовать (или в дальнейшем отстоять в суде) права собственности.

Покупатель, уже получивший соответствующую подпись нотариуса на этом документе, в принципе может и вовсе не платить за квартиру.
Проблема расчетов стоит очень остро. Поэтому участники сделки как бы заранее вынуждены относиться друг к другу с подозрением.

Мы можем сколь угодно долго говорить о морали и нравственности, чистоте и порядочности, но в данном случае люди рискуют не только толстой пачкой денег. Ситуация в стране такова, что жилье -это, пожалуй, единственная крупная и реальная собственность в руках у каждого из нас. И при таких рисках, когда на кону стоит дело многих лет и едва ли не всей трудовой биографии, подозрительность оправдана.

Если вам не нравится это слово, назовем ее необходимой осторожностью...
И не забывайте, в подавляющем большинстве случаев покупатель и продавец видят друг друга второй-третий раз в жизни. Если вы не уверены в своем психологическом мастерстве и способностях мгновенно раскуситьчеловека, то не стоит надеяться на авось. Береженого Бог бережет, применяйте такую схему взаиморасчетов, которая устроит обе стороны.

Простейший способ - производить расчет в том агентстве недвижимости, которое занималось вашим делом. Если же вы совершили весь путь купли-продажи самостоятельно, можно рекомендовать передачу денег при свидетелях или на нейтральной территории.
При заключении сделок с квартирами из рук в руки переходят огромные суммы денег, что привлекает всякого рода мошенников. В настоящее время расследуются десятки уголовных дел, связанных с убийствами продавцов или покупателей приватизированных квартир.
Для того чтобы избежать подобных ситуаций, лучше обратиться в банк. Некоторые банки выступают в качестве посредников при заключении договоров купли-продажи квартир. Для этого покупатель, продавец и банк заключают трехсторонний договор.

В соответствии с этим договором покупатель принимает на себя обязательство перевести в банк в течение трех дней с момента подписания договора предусмотренную договором сумму, которая депонируется банком на имя продавца.
Снять эту сумму продавец может только по окончании процедуры оформления договора. Убедившись в серьезности взаимных намерений, продавец и покупатель начинают оформление и регистрацию договора.

После чего продавец имеет право получить договорную сумму, а банк получает вознаграждение за посреднические услуги.

Аренда с последствиями

Примеров, когда обманывают честных людей, - бесчисленное множество. Вот еще один прецедент. К владельцу неприватизированной квартиры, которых по-прежнему достаточно много, приходят люди с предложением на очень выгодных условиях взять в аренду приглянувшуюся жилплощадь, например, на год или полгода по очень привлекательной цене.

Услышав цену, профессионал бы сразу почуял неладное. Обывателю предложение кажется более чем заманчивым.
Причем потенциальные наниматели квартиры готовы заключить с хозяином договор и деньги за арендуемую ими площадь выплатить наперед до копеечки. Проявляя заботу о времени и спокойствии арендодателя, его просят (очень вежливо, доброжелательно и корректно) дать паспорт на время регистрации договора аренды квартиры в ЖЭКе.
Получив кругленькую сумму, которая свидетельствует о серьезности намерений клиентов, паспорт человек отдаст не колеблясь. У него и в мыслях нет, что похожий на него человек с его же подлинным паспортом вначале приватизирует квартиру, после чего продаст ее в течение нескольких дней.
Настоящий хозяин, ничего не подозревая, полгода не интересуется судьбой квартиры, а человек, купивший ее, чувствует себя, вполне закономерно, ее хозяином.
По истечении срока действия договора аренды или даже раньше появляется законный владелец. Суд, конечно, будет защищать его права и квартиру, скорее всего, ему же и возвратят.

Хотя и это весьма проблематично...
А теперь попробуйте представить себя на месте того, кто ее купил. Что ему дальше делать?

С кого спрашивать за ситуацию, в которой безвинно оказался?
Так однажды было, когда одна покупательница обратила внимание, что у женщины, якобы продававшей свою квартиру, что-то не в порядке с фотографией в паспорте: на предыдущей фотографии лицо чистое, а на последней по счету родинка на щеке. Этот, казалось бы, пустяк заставил ее обратиться в милицию.

В результате выяснилось, что истинная владелица продаваемой квартиры утоплена, а от ее имени действует небрежно загримированный двойник.

Страхование

В нашей стране существуют страховые компании, которые за 1-3% от реальной стоимости квартиры после проверки истории предыдущих продаж выдают покупателю страховой полис.
В случае оспаривания права собственности страховая компания берет на себя все расходы по ведению дела в суде и предоставлению адвокатов. А в случае решения суда о лишении покупателя права собственности компания выплачивает полную стоимость, указанную в договоре страхования.
Страхование - это самый цивилизованный путь защиты своей собственности, а точнее средств, затраченных на ее покупку.
Стоимость страхования зависит от срока страхования. Самый дорогой - 10 лет.

Это максимальный срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Страхование на год, по нашему мнению, бессмысленно, так как обычно судебные дела по жилищным спорам не длятся менее года. Существуют промежуточные сроки страхования, например, 3 года. Считается, что если в течение этого времени не возникли споры, то вероятность появления их в будущем практически минимальна.

К сказанному необходимо добавить, что страховые компании, действующие на территории Башкортостана, не всегда предоставляют клиентам такой род услуг. Но тем не менее это весьма возможно, и спрос, если он появится, обязательно породит и соответствующее предложение.

Подведем итоги

Что же нужно делать для того, чтобы не остаться в дураках?
1. Безопаснее всего продавать жилье через большое и надежное агентство недвижимости со стажем работы на рынке несколько лет. Услуги такой фирмы вам обойдутся дороже, но лучше потерять на малом, чем влететь по-крупному.
2. При расчетах целесообразно пользоваться не наличными деньгами, а своим расчетным счетом в сберкассе или банке.
З.Обязательно убедитесь в полномочиях нотариуса, к которому вы обратились.
4.Проверьте, все ли жильцы квартиры согласны с ее продажей и все ли они заблаговременно выписались. Оплачены ли продавцом коммунальные услуги и телефон.
Б.Постарайтесь все официальные учреждения, из которых нужны справки для оформления документов отчуждения, посещать вместе с продавцом.
б.Прежде чем подписывать договор отчуждения, внимательно его изучите.

Почему черный маклер черный?

Сколько бы юристы, риэлторы и журналисты не говорили об опасности черных маклеров, сколько бы газеты бесплатных объявлений не заносили их телефоны в черные списки, маклеры остаются на рынке и продолжают действовать. Сейчас кругом говорят, что черные маклеры - это зло и с ними нужно бороться. Если что не так, то и спросить с них нечего.

Мол, они не соблюдают интересов клиентов. А низкими ценами, которые частники устанавливают за оформление сделки, они еще и подрывают ситуацию на рынке недвижимости.
От такой конкуренции в первую очередь страдают крупные фирмы, где процент за оформление сделки довольно приличный. Да, они берут дорого, делают иной раз долго, но зато качественно.

Черные же маклеры быстро, дешево, но... с проколами.
Даже такое обычное житейское дело, как размен квартиры, может порой привнести в нашу жизнь большие проблемы. Однако есть почти стопроцентная вероятность того, что это произойдет лишь в том случае, если при размене жилья вы обратитесь не к признанным на риэлторском рынке компаниям, а к черным маклерам, которые, кстати, часто действуют под вывеской этих компаний.

Вот конкретный случай, который произошел в Уфе.
Обмен на... улицу
Женщине понадобилось в мае прошлого года разменять свою трехкомнатную квартиру в доме на Первомайской. Об этом узнал один ее знакомый и, пообещав посодействовать при размене, привел своего приятеля-коммерсанта. Тому очень понравилась квартира. Предложенные им варианты обмена (2- и 1-комнатная квартиры) при осмотре хотя и не очень, но все-таки устроили женщину.

При следующей встрече коммерсант заявил, что обмен будет делать через известную в городе риэлторскую компанию, и познакомил с пришедшей к ним Еленой Н., представившейся сотрудницей фирмы (никаких подтверждающих сей факт документов Елена Н. не предъявила). Поехали оформлять сделку якобы в отделение агентства, которое находилось за кинотеатром Искра. Там хозяйке квартиры предложили подписать договор обмена, написанный... от руки (?!).

Та поначалу никак не хотела подписывать такой договор, но в конце концов все же подписала. Бумагу даже не заверили у нотариуса и посчитали сделку совершенной.
Наняв китайцев, коммерсант уже затеял ремонт в квартире дома на Первомайской, хотя хозяева еще не съехали. Но сделка все-таки расстроилась, из-за жены коммерсанта, которой вдруг разонравилась новая квартира.

Поэтому незадачливый супруг предложил бывшей хозяйке квартиры другие варианты, на которые она не согласилась. Помимо угроз и оскорблений, коммерсант требовал выплатить ему неустойку в размере нескольких тысяч долларов за то, что обмен не состоялся не по его вине.

С огромным трудом удалось урегулировать отношения. К тому же женщина обратилась в центральный офис риэлторской фирмы, где немало удивились ее истории. Оказывается, никакого филиала у агентства не было, впрочем, как и сотрудницы по имени Елена Н.
Специалист, к которому обратилась несчастная женщина, пояснил, что ее попросту пытались обмануть мошенники и она имела все шансы вообще оказаться на улице.
Начальник отдела реализации агентства недвижимости САН Р. Батыршин по просьбе авторского коллектива комментирует ситуацию:
К сожалению, такие случаи далеко не редкость. Черные маклеры играют на доверчивости людей.

В общем-то, большинство из нас уже давно осознало, что экономия на услугах профессионального агентства может обернуться потерей не только времени и сил, но и квартиры.
Если вы нашли вариант по телефону, не поленитесь проверить: во-первых, действительно ли существует такая фирма, во-вторых, имеется ли лицензия на осуществление риэлторской деятельности, и в-третьих, необходимо узнать в службе кадров, работает ли на самом деле такой агент. В данной же ситуации мошенники воспользовались именем фирмы и ее имиджем, наработанным в течение нескольких лет, чтобы усыпить бдительность клиента.

Что, несомненно, подтверждает их неблаговидные намерения. (Не говоря уже о вреде, который они наносят репутации компании). Этой женщине просто повезло, что в данном случае не она оказалась инициатором отказа от сделки, для нее все могло закончиться гораздо хуже.
Черных маклеров нужно лишить хороших условий для жизни, чтобы, например, доверчивые граждане не считали бесплатные объявления истиной в последней инстанции. В своем информационном бюллетене мы не даем ни одного объявления, не проверив документов на квартиру или лицензию агентства.

Это, кстати, и ограждает нашу базу от недостоверной информации.
А отличить недостоверное объявление довольно просто по его содержанию. Оно приблизительно следующее: Меняю двухкомнатную квартиру на однокомнатную или Срочно продается квартира. На самом же деле никакой квартиры у маклера (такие объявления дают именно они) нет, он просто собирает информацию.

Затем узнает, что и кому нужно, и делает сделки.
Однако речь идет не только о том, что деятельность черных маклеров попросту незаконна - у них нет ни лицензии, ни страхового полиса. Просто рынок становится сложнее, и черные маклеры часто не могут правильно оформить все документы.
Например, продавая свою квартиру, один гражданин по рекомендации знакомых обратился к черному маклеру. Квартира ничего особенным не отличалась, как и большинство квартир. Этот маклер объяснял, что покупателя на нее он искал целый год.

А когда, наконец, нашел и все уже было готово для совершения сделки, они не смогли договориться с покупателем о том, как передавать деньги.
Нелепость? Может быть. Но из-за таких непродуманных, зачастую просто дилетантских действий и состоит главная опасность черных маклеров.

Даже если у них нет злого умысла, связываться с ними, право же, не стоит.
Однако существует целый ряд случаев и житейских историй, которые по свой сути основаны именно на злом умысле и мошенничестве.

Продается расселяемая коммуналка

Схема в этом случае традиционная: на деньги будущего владельца коммуналки покупаются отдельные квартиры для жильцов комнат. Затем все они продают свои комнаты одному лицу, и тот становится единственным хозяином бывшей коммуналки.
Итак, потратив определённое время и вполне определённые деньги на покупку и ремонт этой недвижимости, покупатель начинает обживаться в своей новой квартире. Через некоторое время у порога он встречает человека, у которого в паспорте стоит штамп о регистрации по данному адресу ....
Оказалось, что риэлтор, который представлял интересы покупателя в этой сделке, не очень глубоко копнул историю квартиры.



Содержание раздела