Порядок и правила совершения акта дарения
Страховой полис оформляется на банк, но страховые взносы оплачивает покупатель.
В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от покупателя, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.
В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.
В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга банку (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки.
Оставшиеся средства получает заемщик.
Несмотря на длительность всей процедуры получения кредитных средств, покупки жилья и уж тем более выплаты кредита, каждая сторона (не будем затрагивать интересы банка, страховой компании и т.д.) имеет свои преимущества.
Преимущества для продавца квартиры:
- быстрая реализация собственности;
- гарантированное получение денег;
- безопасность сделки.
Преимущества для покупателя:
- первоначальный взнос - 30%;
- длительный срок выплаты кредита;
- возможность сразу получить жилье.
Конечно же, если вы действуете через риэлторскую фирму, то одним из преимуществ будет юридическое сопровождение сделки со стороны риэлтора.
Порядок и правила совершения акта дарения
Вы решили показать свое расположение одаряемому? Помочь ему? Отблагодарить за что-либо или даже инициировать ответный дар?
Независимо от мотива, побуждающего вас совершить, казалось бы, очень простое действие -дарение, этот процесс регламентируется правилами со стороны государства.
Собственник может подарить свое имущество любому лицу. Как правило, дарение жилых помещений происходит между близкими лицами (родственниками, друзьями).
Увы, столь приятная процедура для обеих сторон не может ограничиться торжественным вручением ключей от квартиры. Необходимо пройти весь этап по смене собственника недвижимого имущества, начиная от составления письменного договора, сбора необходимых документов и заканчивая регистрацией права в органах юстиции.
Для договора дарения характерно то, что даритель при жизни отчуждает другому лицу имущество добровольно и безвозмездно. Безвозмездность договора означает, что он не предусматривает наличия какой-либо компенсации со стороны одаряемого.
Даритель, совершая дарение, обязан обеспечить возникновение права собственности одаряемого, свободного от обременения, и в частности, от прав третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и т. д.).
Нельзя на одаряемого возлагать обязанность не отчуждать подаренное имущество или не совершать по поводу этого имущества другие сделки. Таким образом, договор дарения не может содержать условия, ограничивающие право собственности одаряемого.
В отличие от прежнего законодательства обещание дарения также признается договором дарения и связывает обещавшего, если таковое было сделано в надлежащей (письменной, нотариально заверенной!) форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу жилого помещения или другого имущества.
В силу ст. 575 ГК не допускается дарение жилых помещений:
от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
- государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
- в отношениях между коммерческими организациями.
В исключительных случаях закон дает возможность дарителю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще отменить дарение.
В первом случае отказаться от договора можно, когда имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменились настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни.
Второй случай - когда одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
Кроме того, даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную (то есть моральную или нравственную) ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
Согласно ст. 580 ГК вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.
СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ
л Требуется ли согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартиру подарили мне родители во время брака?
Нет, не требуется, поскольку подаренная квартира будет составлять вашу личную собственность.
МАХНЕМ НЕ глядя.МЕНА И ОБМЕН ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
На первый взгляд, в том числе из-за схожести слов мена и обмен, кажется, что существенных различий нет. Однако договор мены следует отличать от договора обмена жилыми помещениями.
В первом случае договор заключается между собственниками квартир и права собственности регистрируются в регистрационной палате. В последнем случае между сторонами происходит переход права пользования, кроме того, в отличие от договора мены договор обмена жилыми помещениями оформляется специальными обменными ордерами.
Поскольку каждого из участников договора мены можно представить в качестве продавца и одновременно покупателя, то к договору мены соответственно применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит принципам и существу мены (ст.567 ГК РФ). Главное различие между этими договорами состоит в том, что если по договору купли-продажи покупатель обязуется уплатить денежную сумму, то по договору мены с обеих сторон передается имущество.
Так, во многом схожая по внешним признакам с куплей-продажей схема привела к тому, что договор мены жилыми помещениями на практике нередко оформляется не путем договора мены, а путем составления двух договоров купли-продажи.
Так же, как и другие договоры, оформляющие сделки с недвижимостью, договор мены должен быть зарегистрирован в органах государственной регистрации (ГРП при МЮ РБ). Документы, необходимые для заключения договора мены такие же, как и при договоре купли-продажи, только лишь с той разницей, что документы должны быть собраны в комплекте на каждый из объектов недвижимости.
В случае если в обмениваемом помещении проживают лица, не являющиеся собственниками, но имеющие право пользования данной квартирой, необходимо заручиться их письменным согласием, выраженным в договоре мены, о смене собственника.
Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о квартирах) не является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о доплате той стороне, имущество которой стоит дороже. Это довольно широко встречается на практике, причем самыми распространенными случаями являются:
мена жилого помещения большего размера на помещение меньшего размера с доплатой разницы в стоимости этих помещений. Величина доплаты определяется переговорами между сторонами проводимой мены и законодательно не регулируется;
- мена жилого помещения, расположенного в престижном районе (городе) на помещение, расположенное в менее престижном районе (городе) с доплатой разницы в ценах, которые складываются в этих районах (городах).
В договор мены могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе (например, о том, что обе или одна из сторон отремонтируют свои квартиры). Этот же вопрос обсуждается в качестве одного из условий доплаты, если одна из сторон обладает жильем повышенной комфортности или в подлежащем мене жилье сделан дорогостоящий, весьма качественный и долговечный ремонт.
Определенные сложности возникают при заключении договора мены между собственниками квартир и владельцами муниципальных (неприватизированных) квартир. С одной стороны, никакого запрета законодательство не содержит, более того, исходя из ст. 455 ГК РФ и ст. 20 Закона об основах жилищной политики объектом договора мены могут быть любые жилые помещения независимо от формы собственности.
В качестве выхода из создавшейся ситуации можно предложить следующий вариант: в случае если в неприватизированной квартире проживает несколько нанимат7елей, эта квартира может быть приватизирована на имя только одного из них, который и заключает договор мены или купли-продажи, а затем прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Таким образом, остальные наниматели сохраняют в последующем право приватизации муниципальной площади. И вариант с точностью до наоборот: собственник квартиры расприватизирует ее, а затем производится обмен.
Вследствие этого администрация района выносит постановление о том, что за бывшим собственником сохраняется право на дальнейшую приватизацию: то есть участник обмена - собственник в проигрыше не остается.
Второй вид схемы ты мне - я тебе - это уже не мена, а обмен жилыми помещениями. По договору обмена жилыми помещениями наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального жилых фондов имеет право с согласия проживающих с ним совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих) произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Это положение устанавливается ст. 67 ЖК РСФСР и ст.
20 Закона об основах федеральной жилищной политики.
Правоустанавливающим документом на жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищных фондов служит ордер, и соглашение об обмене жилых помещений вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых органами администрации. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке.
Обмен жилыми помещениями в домах предприятий, учреждений, организаций допускается только с их согласия. Это объясняется тем, что в результате такого обмена происходит смена пользователей жилыми помещениями, что может быть небезразлично для наймодателей (например, администрации завода, которая несет затраты на коммунальное обеспечение не только своих работников, но чужих жильцов, попавших в заводские дома путем обмена).
Вместе с тем надо помнить, что отказ в даче согласия на обмен также может быть обжалован в судебном порядке.
Существует ряд ограничений, то есть условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается:
- если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;
- если обмен носит корыстный или фиктивный характер;
- если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, или передается для государственных или общественных нужд;
- если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;
- если помещение является служебным или находится в общежитии;
- если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.
СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ
* Хотим поменять однокомнатную приватизированную квартиру (квартира приватизирована в общую долевую собственность в равных долях на мужа и годовалого ребенка, на равноценную по площади, но с лучшими бытовыми условиями. Обмен нашли без доплаты.
Даст ли разрешение роно на такой обмен?
На момент заключения договора обязаны ли мы и те, с кем меняемся, быть выписаны из своих квартир или выписка происходит после подписания договора мены, если да, то каким образом?
Важным условием при вынесении разрешения роно на совершение сделки является неущемление прав несовершеннолетних. Поскольку ребенок ранее имел 1/2 доли в праве собственности на квартиру, то при обмене ему должна быть предоставлена такая же доля в общей долевой собственности на квартиру.
Снятие с регистрационного учета, как правило, происходит после заключения договора мены и его регистрации в Государственной регистрационной палате.
* Могу ли я обменять принадлежащие мне 3 комнаты (60 кв. м) в семикомнатной (120 кв. м.) коммунальной квартире (не приватизированы) без согласия соседей?
Так как вы являетесь нанимателем трех комнат, то вы имеете право совершить обмен указанных комнат без согласия своих соседей. При снятии с регистрационного учета от соседей понадобится расписка, что они не имеют претензий к вам по ремонту мест общего пользования.
* В каких случаях расселение коммунальной квартиры возможно без согласия соседей? Дело в том, что когда я в очередной раз вызывала милицию, чтобы утихомирить соседа, мне сказали что-то насчет ходатайства о таком расселении.
Сам сосед возражает.
Вы имеете право без согласия соседа совершить обмен своей жилой площади на другую жилую площадь (если комната не приватизирована).
л Можно ли разменять нашу трёхкомнатную квартиру на двухкомнатную и однокомнатную?
Возможно, вы помните мультфильм, в котором хозяин спрашивал скорняка, можно ли сшить из куска каракуля две шапки. Услышав положительный ответ, спросил: А три? И так далее. В итоге получил семь шапок, однако они могли налезть разве что на палец.
В данномслучае ситуация подобная. Нельзя говорить об абстрактных квартирах. Мы с вами живем в XXI веке, где имущество, каковым является квартира, имеет вполне определённую цену, Разумнее всего оценить рыночную стоимость вашей квартиры, а затем посмотреть, что можно купить на эту сумму, Поступая таким образом, вы будете знать:
1, Рыночную цену вашей квартиры,
2, Цену на квартиры, которые вам необходимы для разъезда,
3, Сколько и каких квартир имеется в нужном вам районе,
4, Можете ли вы себе это позволить,
Однако самым важным здесь является то, что вы сами имеете возможность широкого выбора нужных квартир, Вам уже не смогут предлагать очень выгодные варианты разъезда, так как вы уже вполне ориентируетесь в ценах на рынке жилья,
ИЗБУШКА ПОД СНОС, ВЫСЕЛЕНИЕ ИЗ ДОМОВ, ПОДЛЕЖАЩИХ РЕКОНСТРУКЦИИ ИЛИ СНОСУ
Разница между выселением в связи с капитальным ремонтом (реконструкцией) и выселением в связи со сносом дома очевидна, эти понятия различаются по фактическим последствиям: капитальный ремонт дома связан с восстановлением (изменением) его состояния, а снос дома связан с физическим разрушением и прекращением его существования, Соответственно между капитальным ремонтом и сносом имеются существенные отличия по правовым последствиям,
Если в вашем доме проводится реконструкция или капитальный ремонт, то на время реконструкции или ремонта вам предоставляется жилье, относящееся к маневренному жилищному фонду города, при условии сохранения жилого дома в жилищном фонде и без расторжения договора найма на ремонтируемое помещение, После ремонта ваша прежняя квартира должна быть возвращена вам, Именно этот вопрос, об обязательном возвращении вам ранее занимаемой жилой площади, и является определяющим в вопросе вашей личной предполагаемой собственности, Попросту говоря, выселить не означает отнять,
Но зачастую возникают конфликтные ситуации и разногласия из-за нежелания жильцов переезжать в маневренное жилье, С точки зрения закона, единственными основаниями для вашего отказа могут быть явные несоответствия с нормами жилищного законодательства,
В соответствии с ними жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта, должно отвечать всем необходимым санитарным и техническим требованиям, При разрешении спора о выселении из занимаемого помещения на время капитального ремонта дома необходимо выяснить, находится ли предоставляемое жилое помещение в том же населенном пункте, пригодно ли оно для проживания выселяемых граждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов, а также продолжительности ремонта,
Так, людям преклонных лет не может быть предоставлена квартира на последних этажах дома, если нет лифта. По одному делу суд отказал в переселении нанимательницы, поскольку ее сын болел хроническим воспалением почек и не мог проживать в предоставленном помещении, так как уборная находилась во дворе, а само помещение было сырое.
Кроме того, переселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь и обратно (по окончании капитального ремонта) производится жилищно-эксплуатационной организацией, в ведении которой находится подлежащий ремонту жилой дом, за счет этой организации.
Если предоставляемое вам на время капитального ремонта дома помещение не устраивает вас, то вы можете не переезжать. Выселить вас без вашего согласия никто не имеет права, а ремонт не начнется, пока не уедут все жильцы.
В этом случае решение о вашем выселении может принять только суд.
Несколько иная ситуация наступает в случае, если дом подлежит сносу в связи с аварийным состоянием либо в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, или в случае, если дом выведен из состава жилищного фонда.
В этой ситуации жильцам дома при выселении должны быть предоставлены соответствующие компенсации (денежная компенсации или альтернативное жилье). Условия компенсаций разнятся в зависимости оттого, являетесь ли вы собственником или нанимателем жилья.
Если вы являетесь собственником (то есть официально признанным владельцем квартиры или жилого дома), то вам предоставляется возмещение (компенсация).
1. Если в собственности находится жилой частный дом, то по вашему желанию предоставляется:
- квартира по установленной норме по договору найма в домах государственного, муниципального жилого фонда, то есть неприватизированная квартира. При этом вам по выбору может быть выплачена стоимость сносимого дома, строений и устройств или предоставляется право использовать материалы от разборки дома по своему усмотрению;
- равноценная квартира в собственность в пределах нормы, но не менее ранее занимаемого жилого помещения. Материалы от разборки дома вам в этом случае не предоставляются и компенсации за них не выплачивается. Вами могут быть использованы только материалы от разборки хозяйственных построек, сараев и т. д.;
- равноценный земельный участок, на котором организацией, производящей снос, строятся жилые и хозяйственные постройки взамен изымаемых, а также возмещаются другие убытки, включая упущенную выгоду.
Следует знать, что при возмещении вам в любой форме будут учитываться только те жилые дома и земельные участки, на которые у вас есть надлежащим образом оформленные документы, подтверждающие ваше право собственности.
Если по документам вам принадлежит деревянный жилой дом, а вы построили (или пристроили) без разрешения уполномоченных органов мраморный дворец и права собственности на него не оформили, то возмещаться вам будет только стоимость деревянного жилого дома. Кроме того, при изъятии земельного участка будет учитываться и его стоимость, которая определяется по соглашению сторон или в судебном порядке согласно земельному законодательству, если этот участок был надлежащим образом оформлен.
2. Если у вас в собственности приватизированная или иным способом приобретенная квартира (купля-продажа, дарение и пр.), при наличии правильно оформленных документов, подтверждающих право собственности на эту квартиру, выселяемым собственникам с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение либо иная компенсация. При этом, если сносимая квартира была вами приватизирована, то при предоставлении вам квартиры по договору найма в доме государственного, муниципального жилищного фонда права повторно приватизировать новую квартиру вам предоставлено не будет.
Если квартира или жилой дом вам на праве собственности не принадлежат, то для вас действует иная схема. Согласно действующим нормам вам предоставляется другое благоустроенное жилое помещение.
Любое жилое помещение, предоставляемое вам в связи со сносом жилого дома, должно отвечать установленным.санитарным и техническим нормам, иметь площадь из расчета не менее 9 квадратных метров на человека, в пределах установленной нормы 12 кв. м. Не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов.
Жилое помещение большего размера из государственного и муниципального жилищного фонда предоставляется по письменному заявлению гражданина с доплатой стоимости за площадь, превышающую социальную норму, на основании решения органа исполнительной власти.
Сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан (инвалиды, участники Великой Отечественной войны и т. п.) предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или квартира в размере 20 кв. метров.
Переселению собственников из домов, подлежащих сносу, предшествует подписание договора между собственником жилого помещения и инвестором (при наличии инвестиционного контракта) либо соответствующим административным органом.
Предварительный договор не заключается:
- при достижении устного соглашения сторон по всем условиям предоставления возмещения (компенсации);
- при переселении собственников из аварийных жилых домов.
Предварительный договор является основанием для заключения
в установленные соглашением сторон сроки основного договора о прекращении права собственности на принадлежащее собственнику жилое помещение, находящееся в жилом доме, подлежащем освобождению, и предоставлении собственнику предварительного и равноценного по стоимости натурального возмещения (компенсации), а также об установлении прав сторон на освобождаемое и предоставляемое в порядке возмещения жилые помещения.
В предварительном договоре определяются:
- формы возмещения (компенсации);
- размер и условия предоставления денежного возмещения, существенные характеристики жилого помещения (общая/ жилая площадь квартиры, количество комнат, наличие отделки, место расположения и др.), предоставляемого в порядке натурального возмещения;
- участие в инвестиционном проекте, вид основного договора (договора мены, иного договора, предусматривающего переход права собственности) и ряд других условий.
Кроме того, предварительный договор содержит условия, ограничивающие совершение сделок по отчуждению принадлежащего собственнику жилого помещения, подлежащего освобождению, а также влекущих ограничение или прекращение права собственности на принадлежащее собственнику жилое помещение и нарушающих обязательные условия предварительного договора.
Условия предоставления квартир собственникам различаются в зависимости от того, является ли данная квартира единственным жильем ее собственника или же у него есть еще иная жилплощадь.
Главное требование: предоставляемая квартира должна быть равноценной по стоимости прежней квартире. На стоимость квартиры влияют такие критерии, как район, местоположение квартиры, метраж, тип дома, учет инфляции цен на жилье и т. д. Лучше всего в данном случае - обращение к профессионалам, в том числе оценщикам, для проведения полноценного и аргументированного анализа реальной рыночной стоимости жилья. Вопросов будет множество, сама постановка этой проблемы лишь верхушка айсберга.
Вся подводная часть скрыта от взгляда непрофессионала и неизбежно приведет при самостоятельных действиях к ошибкам, просчетам, и самым мягким последствием станет потеря времени.
Мы уже сказали, что по желанию одной из сторон рыночная стоимость жилых помещений может быть определена профессиональными оценщиками недвижимости.
Расходы по оценке жилых помещений несет юридическое (физическое) лицо, являющееся стороной инвестиционного контракта, либо (в случае определения стоимости профессиональными оценщиками) сторона, выразившая желание произвести такую оценку.
