Подготовка сделки, сбор документов
Это описано схематично: по той простой причине, что невозможно дать советы на все времена года, каждый случай по-своему уникален и обязательно индивидуален.
К настораживающим моментам можно отнести тот случай, если клиент сразу же соглашается купить квартиру по первой же предложенной вами цене. Это означает, что вы либо недооценили свою квартиру, либо не исключена возможность встречи с нечистым на руку человеком.
Довольно редко (но не исключено!) бывает, чтобы покупатель вот так, с ходу, именно у вас нашел то, что искал.
С другой стороны, можно не бояться, если весь осмотр предлагаемой вами квартиры прошел в предельно короткие сроки, скажем всего за 10-15 минут. Практика показывает, что значительная часть клиентов подбирает себе квартиру чисто интуитивно, по внутреннему убеждению и по схеме подходит - не подходит, практически не обращая внимания на существующую отделку, ремонт или состояние сантехники.
Просто понравилось - и все тут...
Так что интуитивное решение будущего покупателя вас смущать не должно. Будет куда полезнее, если вы заранее настроите себя на решение весьма щекотливого момента как для вас, так и для потенциального покупателя.
Дело в том, что покупатель может продолжить поиски более выгодного для себя варианта и неизвестно, вернется ли он к вам снова. Если достигнута устная или предварительная договоренность, вам лучше предпринять меры по обеспечению обязательства купить именно вашу квартиру. С другой стороны, и вы можете вдруг найти более выгодный по условиям или по цене вариант продажи, в этом случае уже ставший почти покупателем человек упускает понравившуюся ему квартиру.
Чтобы избежать подобной неопределенности и вариантов непредсказуемого обоюдного отказа, рекомендуем заключить соглашение о задатке, или авансовое соглашение, или подготовить иное обеспечение обязательств. Но вы должны понимать, что если в качестве продавца вами подписано соглашение о задатке, то ваш немотивированный отказ может повлечь возврат аванса в двойном размере.
Подготовка сделки, сбор документов
Первое, что вам необходимо сделать, - собрать полный пакет документов на соответствующую квартиру. Лучше всего поручить это агентству.
Так вы сможете получить полноценную юридическую консультацию и в качестве продавца (чтобы удостовериться, можно ли по вашим документам действительно продать жилье), так и в качестве покупателя (чтобы знать, насколько представленные документы соответствуют требованиям закона).
Сбор документов является весьма сложной процедурой, и пройти ее приходится в сжатые сроки, особенно в том случае, если вы заключили соглашение о задатке и выполнить все формальности вам необходимо к четко определенной дате.
Очень важный момент в оформлении купли-продажи - договор. Следует сказать, что существует строго определенный образец это-
го документа, которого придерживаются все без исключения, В договоре купли-продажи должны быть отражены следующие условия:
- договор составляется в письменной форме и требует обязательной государственной регистрации, Несоблюдение формы договора влечет за собой его недействительность;
- указываются стороны, то есть участники договора: полностью фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес проживания и т, д,;
- в договоре должен быть четко определен его предмет, То есть должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить квартиру (жилой дом), которая подлежит продаже, Это адрес, по которому находится жилое помещение, метраж, этаж и т, д.;
- цена квартиры (жилого дома), Она может быть указана в денежном выражении либо по иным показателям, по которым ее можно установить;
- указываются лица, которые имеют право пользования квартирой (жилым домом), то есть лица, официально зарегистрированные по данному адресу,
При заключении договора купли-продажи продавец обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на продаваемую недвижимость, Например, правах арендаторов, нанимателей, праве залога, пожизненного пользования и т, д, За неисполнение такого обязательства покупатель может потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения убытков, связанных с таким расторжением,
И последнее - в соответствии со ст, 556 ГК РФ передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется подписанием сторонами передаточного акта,
СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ
л Необходимо ли согласие бывшего супруга на продажу (обмен) квартиры (приватизирована на мое имя, зарегистрированы только жена и несовершеннолетние дети) после развода?
Если квартира приватизирована на ваше имя, то при продаже указанной квартиры согласие супруга не требуется, т, к, указанная квартира не является совместно нажитым имуществом супругов, но требуется уведомление жены, как лица, имеющего право пользования данной квартирой и разрешение роно на совершение сделки продажи (обмена) квартиры, где зарегистрированы несовершеннолетние дети,
л Каким образом можно продать неприватизированную комнату, если прописан в ней один человек, уже использовавший ранее свое право на приватизацию?
Неприватизированную комнату можно продать путем обмена неприватизированной комнаты на приватизированную площадь,
л Для чего и почему применяется при купле-продаже квартир залог? Кто выступает инициатором залога в сделке?
Залог - один из способов обеспечения исполнения обязательств стороной договора, В силу залога кредитор имеет право в случае неисполнения должником своего обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, Залог может возникать по соглашению сторон (в силу договора) или на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств,
Буквальное применение указанной нормы к ситуации купли-продажи квартиры означает возникновение у продавца права залога на квартиру, переданную им покупателю по передаточному акту до момента оплаты последним полной стоимости приобретаемого имущества, Регистрация залога произойдет одновременно с регистрацией права собственности покупателя в органе, осуществляющем государственную регистрацию, о чем в свидетельстве о государственной регистрации права будет сделана соответствующая отметка, Снятие залога после полного расчета производится по заявлению сторон в том же учреждении,
л Я решил продать квартиру, нашел покупателя и начал готовить необходимые для сделки документы. Покупатель предложил мне на этот период заключить предварительный договор.
Что это за документ и для чего он нужен?
Предварительный договор - это соглашение, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор), Если речь идет о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, то предварительный договор должен быть заключен в письменной форме (простой или нотариальной) и содержать условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора: адрес и параметры
квартиры, цену, наличие обременении и др., а также срок его заключения, Согласованные сторонами условия не могут быть изменены в одностороннем порядке, все последующие изменения и дополнения производятся по соглашению сторон, в письменной форме. Предварительный договор может быть составлен как в виде самостоятельного документа, так и входить в состав каких-либо соглашений, например в соглашение о задатке.
у Я живу в кооперативной квартире, имеется ордер на нее. Надо лиее приватизировать для продажи?
Член жилищно-строительного кооператива вправе распорядиться (продать, подарить и т. д.) принадлежащей ему на праве собственности квартирой по своему усмотрению. Поскольку квартиры кооператива не являются государственной или муниципальной собственностью, приватизировать их не нужно. Право собственности на квартиру член ЖСК приобретает после полного внесения своего паевого взноса. Указанное право подлежит государственной регистрации в органах юстиции.
После чего можно будет совершать сделки с этим имуществом. Ордер, который вы в свое время получили, являлся основанием для вселения в квартиру указанных в нем лиц.
Распоряжаться своим жильем на основании этого документа нельзя.
При сложившейся ситуации на рынке недвижимости сегодня, упрощенно говоря и идеализируя, есть лишь две схемы поиска и покупки квартиры. Это самостоятельная деятельность или же заключение того или иного договора с агентством недвижимости.
Первый, то есть самостоятельный, способ - самый привычный в силу распространенного мнения, что ничего сложного в покупке жилья нет. Дескать, немного больше внимательности, осторожности, и все проблемы потихоньку решатся сами собой.
Покупатель начинает с изучения рынка - регулярно покупает Из рук в руки и другие подобные издания, вчитывается в объявления, иной раз заводит целый блокнот, в котором уже к концу второй недели скапливается солидная база данных: кто, где, почем и как продает. Кроме газетных объявлений, потенциальный покупатель уже по привычке обшаривает глазами столбы и стенды на остановках общественного транспорта, отрывает телефончики, прислушивается к советам родных, близких, знакомых и почти знакомых.
Не будем утверждать, что подобная методика не имеет права на жизнь; она существует, она действует, она живуча. Проблема лишь в том, что при дилетантском изучении рынка мимо покупателя могут пройти (и зачастую действительно проходят!) незамеченными и хорошие варианты, и сниженная стоимость, и срочная продажа и немало других весьма выгодных или благоприятных вариантов.
Объявления в газетах и на столбах отнюдь не охватывают всю рыночную нишу, к тому же проблема искажения информации (пусть даже ненамеренного, опять же по неопытности) создает проблемы по всей цепочке -от подателя объявления до завершения сделки.
Сортируя и совершенствуя свою личную базу данных, потенциальный покупатель самостоятельно повисает на телефонах, созванивается с владельцами (проживающими), сам смотрит квартиры. Сам торгуется, сам оформляет и проверяет документы, сам стоит в очередях и уплачивает многочисленные пошлины, снимая килограммы ксерокопий и обивая пороги нотариусов. Самостоятельно придется решать и проблему взаиморасчетов, что зачастую очень затруднительно, опять же в силу неопытности той и другой стороны. Покупателям, пошедшим по этому пути, не стоит рассчитывать на серьезную экономию денег, особенно при поиске в газете прямого телефона продавцов.
Их там очень немного, а цена всегда сравнима с предложениями агентств.
Не спасает даже внешне благопристойная фраза продам без посредников или похожие на нее: написать можно все что угодно, но вам предстоит иметь дело не с объявлением, а с реальной квартирой и реальными людьми, которые все чаще отказываются от самостоятельных действий. Кроме того, как отмечают многие профессионалы, экономии не гарантирует и действительное попадание по телефону на реального владельца: если продавец не побоялся дать рекламу на свой телефон, торговаться с ним будет непросто.
Распространенность первого способа - в силу привычки. В надежде на то, что сам все сделаю не хуже риэлтора и наверняка дешевле.
Этот подход - наследие социалистического натурального хозяйства, когда каждый и все вместе самостоятельно ремонтируют свои машины, квартиры, телевизоры, заборы на дачном участке и т. д. Пути развития ведущих стран мира однозначно показывают, что успехи в развитии любой сферы деятельности возможны только при профессиональном подходе и разумной специализации. Каждый занимается тем, что умеет.
Не менее важная причина - это незнание или неверие в возможность получения подобных услуг на профессиональном уровне. Действительно, у нас только-только появились первые островки цивилизованного рынка недвижимости, но большинство покупателей даже не подозревают об этом.
Поэтому сложно упрекать их в том, что они начинают поиск квартиры не так, как это видится профессионалу.
Дело не только в звонках и разговорах, но, главное, сам процесс поиска оказывается очень длительным и рыхлым. Хотя бы потому, что методика поиска и умения понимать недосказанное или попросту плохо высказанное нарабатывается только большим опытом.
Для того, чтобы понять в результате телефонного разговора что представляет собой квартира, нужно знать, о чем спросить, разгадать, что хотят от вас скрыть.
Если вы ищете квартиру строго определенной или хорошо известной вам стандартной планировки в четко обозначенном или огра-ничейном месте, то профессиональные советчики в момент поиска, может быть, и не особо нужны. А поиск например, квартир в центре города, в старом фонде, в районах с новыми типами застройки и планировки - очень сложное занятие.
Процесс поиска квартиры, особенно в центре города или районах старой, не очень старой и типовой застройки, превращается в устойчивое изменение сознания самостоятельного покупателя. Вы неизбежно начинаете вести не выбор квартиры, а тех недостатков, с которыми можно смириться.
И в этом состоит ваша главная психологическая, а в дальнейшем - и жилищная, если хотите, экономическая ошибка. Чтобы купить квартиру, советуют нам опытные специалисты, необходимо закрыть глаза на ее состояние!
Необходимо научиться видеть состояние дома в целом, вид из окон, расположение капитальных стен, входа и межкомнатных дверей капитального типа, форму и размеры балконов или лоджий.
Покупатель проходит через несколько стадий осмысления того, что же ему надо. Нужно уметь абстрагироваться от нынешнего состояния квартиры: согласитесь, что в любом случае вам придется делать ремонт или даже перепланировку по собственному вкусу и усмотрению.
Так стоит ли нервничать из-за оборванных обоев и подтекающего кухонного крана?
Нервничать, конечно, не стоит, но неухоженный внешний вид жилья может вам многое сказать и о хозяевах, и о вероятной ценовой политике, причем не только продавца, но и вашей собственной -вполне понятно, что квартира со свежим ремонтом будет стоить дороже обшарпанной.
Вас в первую очередь должен интересовать не косметический ремонт, а состояние основных и наиболее важных элементов будущего жилья. К ним относится сантехника причем не ее внешние проявления типа щербатой раковины, а внутреннее, то есть состояние труб и базовых кранов. Если дом находится в эксплуатации больше 10-15 лет, эти внутренние коммуникации наверняка находятся в изношенном состоянии, наверное, нет нужды говорить о качестве подаваемой воды с ее накипью и многочисленными солевыми отложениями.
Стоит поинтересоваться у соседей снизу, были ли случаи прорыва воды, а заодно посмотреть и на свой будущий потолок: есть ли следы протекания сверху.
Еще один из важных элементов - электропроводка. Редко попадается настолько умелый и рачительный хозяин, который в свое время сумел заменить всю электросистему с алюминиевых на медные провода. Но даже беглый осмотр розеток и выключателей покажет: если заметны следы плавления или замыканий, то, вероятно, повреждена и скрытая проводка.
Понятно, что такой недостаток относится к очень серьезным и должен влиять на стоимость.
Следующий по важности элемент, на который неопытный покупатель сгоряча может и не обратить внимания, - это состояние оконных блоков. Дело не в покраске; рассохшиеся створки и наглухо забитые шпингалеты несколько позже (когда вы станете хозяевами) попортят вам немало крови.
Стоимость ремонта квартиры в старом фонде часто сравнима с ее ценой. Поэтому очень многие покупатели, ринувшиеся вначале к историческим центрам и наиболее престижным районам Старой Уфы, вскоре увеличивают ценовую планку раза в два. Или приходят к мысли, что ничего особенного в этом центре-то и нет.
И покупатели постепенно смещаются в такие районы, где они могут найти добротные квартиры по приемлемым ценам.
Огромное влияние на стоимость оказывает антураж дома (консьерж, чистая парадная, хорошие соседи). Внутри квартиры все можно переделать. Но заменить соседей невозможно, а улучшить территорию вокруг дома и преобразить парадную проблематично.
Кроме денег нужны еще организаторские способности и время.
Итак, в каких случаях нужно насторожиться при покупке квартиры на вторичном рынке:
- большое количество предыдущих сделок с квартирой;
- продавцы низкого социального статуса (алкоголики);
- квартира продавалась несколько раз в течение короткого времени;
- наличие доверенностей, существование которых сумбурно объясняется или которые затруднительно проверить;
- агенты, которые на поставленные вопросы не дают четких ответов, а уводят разговор в сторону.
Умудренный жизненным опытом покупатель справедливо полагает, что решение любой задачи необходимо начинать с поиска профессионала, способного найти оптимальное решение. Каждый должен заниматься своим делом.
Возможно, он считает неразумным, неэкономным или даже ниже своего достоинства тратить драгоценное время на поиск и отбор вариантов, организацию просмотров и т. д. А хочет получить цивилизованный, профессионально выполненный и гарантированный комплекс услуг: подбор квартир, их анализ, просмотр, разъяснение, поиск и обнаружение подводных камней, выбор оптимальных решений, определение рисков и их вероятность, организация и проведение сделки, послепродажная поддержка.
Такой по-житейски мудрый покупатель находит агентство или человека, на которого может положиться в этом важном деле.
Риэлтор, к которому вы решите обратиться, еще и во многом консультант. Часто вы и сами не представляете, что бы хотелось получить в итоге покупки. Не отталкивайте профессиональную помощь, которая поможет вам понять ваши истинные желания.
Людям непросто это сделать, особенно если речь идет о такой сложной вещи, как недвижимость.
Самостоятельно отыскав подходящую квартиру, вы фактически вынуждены подчиняться требованиям ее собственников или, что зачастую куда сложнее и проблематичнее, требованиям агента, представляющего этих собственников. У каждого частного продавца свои требования и причуды, у каждого агентства свои правила (у крупных фирм одни стандарты, у средних другие, у маленьких, мягко говоря, эластичные).
Таким образом, вы изначально попадаете в невыгодное положение, вас вынуждают играть по чужим правилам, и не всегда эти правила будут соблюдаться до конца игры или станут по отношению к вам приемлемыми и действительно партнерскими.
Допустим, покупатель самостоятельно нашел квартиру по объявлению в газете, посмотрел, решил купить, пришел в агентство, представляющее продавца. Наиболее вероятны два варианта завершения такой полусамостоятельной сделки. Покупатель идет на поводу агентства, делает то, что ему говорят, веря, что в этот-то раз все кончится хорошо.
Если агентство, представляющее квартиру, имеет надежную систему расчетов, а агент продавца действительно профессионал, умеющий соблюсти интересы обеих сторон, то никаких проблем скорее всего не возникнет. Однако такое удачное сочетание встречается довольно редко.
Если с вами нет человека, понимающего мотивы поведения агентов и продавца, специалиста, который после нескольких минут разговора может вам в получасовой беседе разъяснить, что происходит, какие формулировки в документах что обозначают и для чего предназначены, почему сделано или предлагается сделать именно так и чем это может кончиться, на вас могут повесить лишнее. Вместо приятных ощущений от покупки долгожданной квартиры, вы будете постоянно ловить себя на мысли не обманывают ли меня?
Вполне вероятно (и мы искренне желаем вам этого!), что сомнения будут ошибочными или беспочвенными и вас не обманут даже в мелочах, А если нет? Если действительно подставят по-крупному? Еще и еще раз напомним: жилье для подавляющего большинства наших сограждан - это единственное реальное и крупное имущество, которым они располагают, На кон ставится куда больше, чем просто квадратные метры,,,
Агенты нужны с обеих сторон, Их цель - найти оптимальную схему передачи права собственности с минимальными и равномерно распределенными между сторонами рисками, Задача, которая вполне по плечу специалистам, Тем более, что они говорят между собой на понятном обоим профессиональном языке, оба владеют необходимыми тонкостями и нюансами юридических формулировок и практических подходов к решению возникающих проблем, Более того, для вас покупка квартиры, скорее всего, первая, для них - сотая или трехсотая сделка, В этих сделках набирался опыт, оттачивалось и практическое, и дискуссионное мастерство, искусство убеждения и видения проблемы в целом, В конце концов, поиск взаимоприемлемого решения не просто их работа, они изначально знают, убеждены и прекрасно понимают, что в конечном итоге компромисс будет достигнут, Следовательно, оба изначально настроены не на нервный спор, а на плодотворный обмен мнениями, дискуссию равных профессионалов с заранее определенным паритетным исходом, Отсюда и скорость, и качество, и надежность,
СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ
- Э Какие нюансы должен содержать договор о покупке квартиры, если эта 3-хкомнатная квартира приватизирована на пенсионерку(75 лет) и 14-летнего ребенка? Оба там прописаны.
Квартира общей площадью 66 кв. м., приватизирована в равных долях на обоих?
Продажа этой квартиры возможна только после получения разрешения из органов опеки и попечительства над несовершеннолетними детьми, Права несовершеннолетнего не должны быть ущемлены, Необходимо учитывать, где будут проживать бывшие собственники квартиры, Если у них нет равноценной благоустроенной жилой площади, вам на этот вариант лучше не рассчитывать,
л Возможно ли купить квартиру моему ребенку (несовершеннолетний)?
Да, вполне возможно, При покупке квартиры на имя несовершеннолетнего ребенка до 14 лет за него действует его законный представитель: отец или мать, Несовершеннолетний проживает вместе со своими родителями,
? Продавец квартиры предложил указать в договоре цену значительно меньше реально уплачиваемой суммы. Какие последствия для меня как покупателя это может иметь?
К формальному уменьшению продажной цены прибегают в тех случаях, когда намереваются скрыть от заинтересованных лиц или государства размеры суммы, действительно полученной от сделки, Орган юстиции, регистрирующий сделки с недвижимостью, не может отказать в приеме документов на регистрацию на том основании, что цена продаваемой квартиры ниже цен, сложившихся на рынке, Однако в результате такой сделки вы рискуете оказаться наедине с проблемами, которые сами и создали, Например, серьезные неприятности вас будут ожидать при расторжении договора купли-продажи или признании сделки недействительной: вероятнее всего, вам возвратят только ту сумму, которая была указана в договоре, вернуть остальное будет очень сложно, даже через суд,
л Вправе ли одно и то же лицо действовать по доверенности от обеих сторон при совершении сделки, подлежащей регистрации, при подаче документов на регистрацию сделки и регистрацию перехода прав ?
Во-первых, не следует путать полномочия на совершение сделок (подписание договоров) и полномочия на представление интересов при государственной регистрации, Пункт 3 ст, 182 ГК РФ запрещает представителю совершать сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, Этот запрет распространяется и на представительство на стадии подачи документов на государственную регистрацию сделки, Иначе решается вопрос при подаче Документов на регистрацию перехода права, в этом случае возможно представительство интересов обеих сторон одним лицом (представи-
тельство в отношениях с учреждением юстиции по регистрации прав, а не в отношениях между сторонами сделки).
л Как регистрировать сделку купли-продажи и перехода права собственности на жилой дом, если в техническом паспорте есть сведения о наличии самовольных построек: пристроек к дому, надворных построек?
На основании ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой, в частности, признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Следовательно, предметом договора может выступать только объект, на который имеется соответствующий правоустанавливающий документ.
