К вопросу о рыночной стоимости жилья
Потребность в услугах независимого оценщика, специалиста по определению рыночной стоимости жилья и других объектов недвижимости, возникла в начале 90-х, в период активного становления рынка недвижимости и возникающих рыночных отношений. До этого периода в отношении недвижимости пользовались несколько иными понятиями: балансовая стоимость, инвентаризационная стоимость, остаточная стоимость. Эти термины и понятия по своей природе совершенно не учитывали экономические особенности объекта.
То есть, упрощенно говоря, по ним нельзя было понять, сколько за квартиру и жилой дом можно получить живых денег.
Сейчас профессия эксперт по оценке недвижимости уже не является столь экзотической, как несколько лет назад. Сегодня существуют проверенные технологии и алгоритмы определения рыночной стоимости жилья и других объектов недвижимости.
Рыночная стоимость определяется сейчас довольно сложной формулировкой: это наиболее вероятная цена объектов оценки, которая устанавливается на конкурентном и открытом рынке при наличии всех типичных условий, необходимых для совершения справедливой сделки, без учета личностных и чрезвычайных обстоятельств. Но для простоты понимания сведем к житейскому алгоритму: усредненная цена, зависящая от спроса и предложения. Даже для совершенно одинаковых квартир она может колебаться в очень значительных пределах.
Начинается квартирный ажиотаж -цена растет. Переизбыток предложений на рынке - цена падает.
И это далеко не все условия, которые реально и очень ощутимо могут влиять (и повлияют!) на рыночную стоимость вашей квартиры или стоимость того жилья, которое вы собираетесь приобрести.
Несколько лет назад технология самостоятельной оценки была Достаточно проста. Вы могли взять подшивку рекламных или специальных изданий, где публикуются сводные таблицы от агентств не-
гополучия. Кто-то разъезжается, кто-то сумел накопить на дешевенькую квартиру для молодоженов, кто-то продал Жигули, перезанял тыщу-другую зеленых и хочет перебраться с тещей, женой, детьми и собакой из однокомнатной хрущевки в просторноизолированную двухкомнатную, да еще и с балконом... Нетрудно догадаться, что самым ходовым товаром в этой ситуации в этих районах будут полуторки всех типов и дешевые двушки, что автоматически означает завышение требований владельцев этого товара.
Разумное, в грамотных пределах, это завышение все-таки ощутимо, но на скорость продажи не влияет: людям все равно нужно и они возьмут...
Анализ рынка показал и такую тенденцию: строительство в непосредственной близости дома улучшенной планировки в престижном районе снижает стоимость предлагаемых трешек примерно на 30 процентов, а такое же строительство в спальном районе резко снижает цену на однокомнатные.
Не так уж безнадежно, как кажется на первый взгляд, обстоит дело с хрущевками. Едва ли не основным контингентом их покупателей являются приезжие из районов и пригородов: они не связаны еще с городом никакими условностями, они расценивают хрущевку как плацдарм, стартовую позицию для будущего. И правильно делают: многие из этих домов в обозримом будущем неизбежно пойдут под снос и их обладатели в качестве компенсации получат просторное и благоустроенное жилье.
Для тех, кто смотрит в будущее своих детей, вариант очень удачный. Как только хозяева хрущевок попадут в волну подобной рыночной реалии, это мгновенно скажется на цене квартир.
Для многих покажется странным, что два одинаковых дома могут существенно разниться в цене. Но это правда.
Один дом находится чуть дальше от шумной магистрали или развернут так, что в окна попадает меньше пыли, другой - абсолютная противоположность.
Покупатель квартиры - человек, скорее всего, состоятельный, а потому имеет право на капризы. Еще больше капризничают те, кто небогат: для них приобретение нового жилья зачастую цель многих лет жизни. Поэтому, накопив нужную для приобретения жилья сумму, они будут привередничать и бороться за каждый рубль. Недостаточно красивый вид из окна - довольно частая причина для отказа сделки.
Иным клиентам жилище не подходит потому лишь, что рядом с домом негде выгуливать любимую собаку. Очень сложный вопрос - близость к оживленным транспортным развязкам и пересечениям маршрутов общественного транспорта.
Приятно, когда любой транспорт близко. Но слишком близко - тоже нехорошо: пересечение пассажирских маршрутов и транспортные развязки располагаются, как правило, на пересечении шумных улиц, к тому же сейчас их окрестности превратились в базары.
Оптимальное расстояние 5-7 минут пешком.
Как видите, сложностей, вариантов и колебаний предостаточно, причем далеко не все они видны невооруженным глазом. Многие имеют не столько ближний, сколько стратегический характер, и просчитать их последствия может только профессионал.
Современная точечная методика оценки квартир, с одной стороны, усложнила жизнь дилетантам и самодеятельным спецам, а с другой стороны, практически сняла с повестки дня вопрос, нужно ли обращаться для проведения оценки к специалисту.
Наиболее часто в среде профессионалов применяются три метода оценки: затратный, сравнительный и доходный. Поскольку наше издание рассчитано не на профессиональных участников рынка недвижимости, специфических пояснений каждой методики мы давать не будем. В практических жизненных ситуациях наиболее распространенным является метод сравнения.
Хотя бы потому, что наиболее прост для понимания.
Рыночная стоимость определяется не с потолка, а начиная с исходных данных: например, сколько заплатила за новую двухкомнатную квартиру тетя Валя или за сколько продала свою хрущевку бабушка Мила. При проведении оценки настоящий профессионал ограничен куда более жесткими требованиями, именно поэтому он и является профессионалом.
И его оценка, хотим мы того или нет, будет куда ближе и точнее соответствовать реалиям рынка, чем наши самые радужные расчеты и ожидания.
В большинстве случаев контакт профессионального оценщика с клиентом начинается с вопроса сколько стоит?. Задавая этот вопрос, уточните, стоимость чего вы имеете в виду: своего объекта или услуг оценщика. К сожалению, профессионалы сетуют на большую редкость клиентов, которые изначально понимают, зачем и к кому обратились.
Иногда разговор переходит в небольшую лекцию, но мы настоятельно советуем вам эту лекцию выслушать. Поверьте, от профессионала даже за несколько минут разговора вы узнаете больше, чем сумели рассказать о своем опыте соседи и знакомые.
В практике оц?нщиков нас интересует та часть работы, которая возникает из необходимости в оценке квартир, как в частной собственности, так и в аренде. Поводы различные: судебные дела и обычный раздел имущества, представление в консульства для выезда на постоянное место жительства за рубеж, залог.
Иностранные предприниматели, вложившие деньги в жилье в России, также желают узнать текущую стоимость своих активов.
Бывает, что результаты оценки очень значительно отличаются от представлений клиента. Это может быть как приятной, так и неприятной неожиданностью, но такое изменение не является причиной для неоплаты работы оценщика.
Соответствующие оговорки приводятся как в договоре, так и в отчете, также предусматривается типичный процент предоплаты работ.
За что же клиент платит деньги?
Главное содержание отчета - обоснованное и мотивированное мнение профессионала о рыночной стоимости. Расчеты проводятся всеми тремя указанными выше специальными методами.
В заключение проводится анализ и сведение результатов в окончательную цену. Мнение специалиста относительно рыночной стоимости вашей квартиры или дома, земельного участка формируется в результате трудоемкой и высокопрофессиональной работы, требующей многих специальных знаний.
Чтобы оценить объект, требуется быть строителем, экономистом, риэлтором, вести базы данных.
Если вы чувствуете в себе все эти скрытые возможности, остается лишь пожелать вам удачи. Если же вы желаете быть уверенным в оценке и последующих действиях в штормящем море рынка, то обращайтесь к профессионалу.
Ко всему прочему, это не только спокойнее и надежнее, но и выгоднее.
ЖИЛЬЕ В РАССРОЧКУ. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ
Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80 процентов, а средства населения - лишь 14,6 процента (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).
К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.
За период реформ 1990 - 1998 годов в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения.
Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по источникам финансирования. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. Сформировался и быстро развивается рынок жилья.
В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности.
В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства, В результате созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство,
При резком сокращении бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы, Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов,
Задача в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств,
Необходимо отметить, что за государством, безусловно, остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья,
Тем не менее, давайте рассмотрим основные положения долгосрочного ипотечного жилищного кредитования,
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит или заем, предоставленный на срок 3 года и более банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства, Далее говоря об ипотечном жилищном кредитовании, мы в основном будем вести речь о кредите, выдаваемом банком, У каждого участника на рынке ипотечного жилищного кредитования есть свое название, а соответственно и функции, например:
1) Заемщики физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками, по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья, Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека),
2) Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению,
3) Кредиторы - банки (кредитные организации), предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы),
Основными функциями кредитора являются:
предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
- оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;
обслуживание выданных ипотечных кредитов,
По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору Получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя,
4) Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
Основными функциями этих органов являются:
- регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;
- хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного кредитования,
5) Страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.
6) Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.
7) Риэлторские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.
К функциям риэлторов относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.
8) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования -нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.
Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10-15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
Сумма кредита составляет не более 60-70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога. Это означает, что заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило в сумме 30-40 процентов его стоимости, за счет собственных средств. Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период).
Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.
Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства. Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания.
Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.
Рассмотрим стандартную процедуру получения ипотечного кредита.
Если вы действуете через риэлторскую фирму, которая специализируется на ипотечном кредитовании, независимо оттого, кем являетесь - продавцом или покупателем, можно быть уверенным, что вы получите гарантированное качественное обслуживание. Например, в такой фирме уже сформирована база данных по продаже жилых помещений в кредит, и вам помогут подобрать квартиру, соответствующую вашим желаниям. По каждому объекту проведена экспертиза документов на предмет возможности продажи квартиры, согласована ее стоимость, согласно проведенной оценке. Оценка жилья проводится с целью определения его рыночной стоимости и осуществляется специализированными оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками.
При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание Уделяется методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих правильно оценить жилое помещение с учетом рынка жилья и перспектив его развития. Это очень важно для кредитора, поскольку покупаемое жилье обеспечивает возврат денежных средств, ранее выданных покупателю.
Кроме проверки чистоты объекта и его оценки, в фирме предоставят развернутую консультацию по всем интересующим вопросам в области недвижимости, в том числе и по вопросам продажи уже имеющегося недвижимого имущества, а также по вопросам получения кредита, сбора документов для подачи в банк, помогут рассчитать возможный размер кредита.
Покупатель может подобрать себе жилье как до обращения в банк (самостоятельно или через агентство недвижимости), так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае банк оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья.
Во втором случае потенциальный заемщик, т.е. покупатель, уже зная сумму кредита, рассчитанную банком, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что банк будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита. Второй вариант обычно бывает, когда потенциальный покупатель действует самостоятельно.
В любом случае, действуете вы в сопровождении сотрудника риэлторской фирмы или нет, настанет момент подачи документов покупателя в банк для рассмотрения вопроса выдачи кредита. Банк рассматривает документы в течение установленного срока, но не больше месяца.
Все зависит от того, с каким банком вы сотрудничаете. Кредитор проводит оценку вероятности погашения ипотечного кредита и определяет максимально возможную сумму ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки.
Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Банк проверяет информацию, предоставленную покупателем, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).
Можно быть уверенным, что если вы заключили договор с риэлторской фирмой о сопровождении, то окончательное решение банка будет положительным, поскольку вся работа по экспертизе документов, расчету размера кредита на покупаемую квартиру проведена.
За положительным ответом далее следует заключение договора купли-продажи квартиры между покупателем и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком (покупателем) и кредитором. Жилье приобретается покупателем в собственность, но оно переходит в залог банку. Обеспечение кредита может быть оформлено:
- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
- трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи. Такой вариант обычно и используется на практике.
В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.
В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.
Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.
Расчеты с продавцом жилого помещения производятся после проведения государственной регистрации сделки и ипотеки и получением покупателем документов, подтверждающих право собственности на квартиру. Покупатель осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита.
В том случае, если вы действуете самостоятельно, целесообразно, чтобы банк непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи.
Существенным условием выдачи кредита банком является страхование предмета ипотеки, т. е. квартиры, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
