ЭТО СЛАДКОЕ СЛОВО «РАНТЬЕ» Что такое рента?
Если стоимость освобождаемого жилого помещения окажется выше стоимости предоставляемого, то разница в их стоимости возмещается собственнику. Если стоимость предоставляемого жилого помещения окажется выше стоимости освобождаемого, то разница в их стоимости при переселении взимается с собственника жилого помещения.
Если квартира является единственным жильем собственника, то, в отличие от собственника не единственного жилья, ему предоставляется равноценное возмещение в натуральной либо денежной форме, соответствующей рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения и соответствующей компенсации за непроизведенный ремонт жилого дома.
Таким образом, вся система переселения и отселения в настоящий момент обладает и определенной стройностью, и наличием Целого комплекса предусмотренных законом льгот и гарантий для различных категорий лиц.
Конечно, в каждом конкретном случае ситуации (равно как и личные пожелания каждого собственника, нанимателя) могут в значительной степени отличаться. Но не следует забывать, что обращение к профессиональному юристу, квалифицированная консультация помогут вам не заблудиться в лабиринтах современного законодательства.
СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ
л Проживаем в коммунальной квартире. Наша квартира была признана аварийной, но дом в целом аварийным не признан.
Администрация требует нашего немедленного выселения, но предлагает нам лишь выселение на время капитального ремонта, без изменения договора найма. Причем отселиться предлагает в комнату в коммунальной же квартире маневренного фонда, метраж которой на 10 метров меньше занимаемой мною сейчас. Все жильцы нашей квартиры согласны выехать из квартиры, но мы просим отселить нас на постоянное место жительства и предоставить нам постоянное жилье согласно существующим нормам.
Как нам отстоять свои права?
Согласно действующему законодательству, при переселении из жилого помещения в связи с реконструкцией, капитальным ремонтом, сносом и по иным основаниям граждане обеспечиваются равнозначными или равноценными жилыми помещениями либо им предоставляется денежная компенсация. Подробнее об этом рассказано в нашем разделе Избушка под снос.
л Сейчас я проживаю в неприватизированной двухкомнатной квартире в пятиэтажке-хрущевке, попадающей под план реконструкции жилого фонда. Семья - четыре человека (жена, муж, дочь - 12лет, сын 2 года).
На какое жилье я могу рассчитывать при расселении нашего дома? На какую минимальную жилую или общую площадь квартиры я могу рассчитывать ?
При выселении вашего дома (при условии, что квартира у вас не приватизирована) жилье будет предоставляться в пределах нормы жилья, которая составляет в Башкортостане 12 кв. м., но не менее 9 кв. м. общей площади на человека. При этом положено предоставлять отдельную комнату супругам, отдельную детям.
л Есть ли разница между процессом предоставления другого жилого помещения в связи с выселением граждан, проживающих в приватизированной квартире и муниципальной, а именно в том, какое новое жилье будет предоставлено ?
Если вы проживаете в муниципальной квартире, то при выселении вам предоставляется жилье из расчета социальной нормы, вне зависимости оттого, сколько у вас было кв. м. общей площади в данной квартире, т. е. не учитываются излишки. Если квартира была приватизирована, то вам предоставляется равноценное жилое помещение, либо выплачивается денежная компенсация.
* Какое жилье по существующим нормативам считается непригодным?
К непригодным для постоянного проживания жилым домам и помещениям относятся: каменные дома с физическим износом свыше 70%, деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65%. Также признаются непригодными для проживания следующие помещения:
1. Размер жилой комнаты менее 9 кв. м - если комната такого размера является предметом самостоятельного договора о найме жилого помещения.
2. Ширина прямоугольной комнаты менее или равна 2 м - если такая комната является предметом самостоятельного договора о найме жилого помещения.
3. Высота жилой комнаты менее 2,3 м.
4. Окно (окна) комнаты выходит в замкнутый световой дворик площадью до 25 кв. м.
5. Если расстояние между окнами жилого помещения и другого дома менее 3 метров - если комната является предметом самостоятельного договора найма.
ЭТО СЛАДКОЕ СЛОВО РАНТЬЕЧто такое рента?
Слой рантье, то есть получателей доходов от вложенных в акции или недвижимость денег, образовался во Франции и Голландии на рубеже XVIIIXIX веков. С тех пор рента зачастую становится синонимом безоблачного, безбедного существования, приятного ничегонеделания при стабильном и гарантированном получении определенных денежных средств...
В нашем случае понятие рента носит несколько иной характер, поскольку существует в сфере не общеэкономических, а четко определенных жилищных отношений. Тем не менее сама суть не изменилась: взамен принадлежащего имущества человек на долговременной основе получает денежные суммы.
На юридическом языке это звучит так: По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
В зависимости от вида ренты выделяют три вида договора:
- договор постоянной ренты;
- договор пожизненной ренты;
- договор пожизненного содержания с иждивением.
Все три договора по своей сути совпадают в существенных признаках, но в то же время имеют и различия, которые выделяют их в три разных вида.
Относительно общих положений необходимо сказать следующее:
1. Закон требует определенной формы договоров, а именно: он должен быть удостоверен нотариусом, а договор, который предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
2. Имущество может быть передано получателем ренты в собственность ее плательщика за плату или бесплатно. В случае бесплатной передачи имущества применяются правила о договоре дарения.
А если оно передается за определенную плату, то применяются правила купли-продажи.
3. Плательщик ренты обязан предоставить обеспечение исполнения своих обязательств (это может быть залог на имущество, задаток и т.д.) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. При невыполнении плательщиком ренты таких обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обязательствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещение убытков, вызванных расторжением договора.
4. За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает ее получателю проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса России, или тот размер процентов, который установлен самим договором.
Договор постоянной ренты
Постоянная рента выплачивается гражданам бессрочно, т.е. не ограничивается определенным периодом. Как правило, она выплачивается по окончании каждого календарного года.
Рента выплачивается в деньгах в размере, который определен договором. Выплата ренты может производиться путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Но такое условие должно быть оговорено в договоре: иными словами, если вы договаривались о получении денег, а вам предлагают вагон памперсов, вы вправе отказаться от такой бартерной замены.
Любые виды и формы расчетов, кроме общепринятых денежных, специально оговариваются в тексте основного документа - договора постоянной ренты.
Относительно имущества, которое отчуждается под выплату ренты, закон не устанавливает никаких ограничений. Чаще всего в такой роли выступают земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома, квартиры и иные объекты недвижимого имущества.
Это единственный вид договора ренты, где наряду с гражданами получателем ренты могут выступать некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.
Прекращение обязательства постоянной ренты возможно лишь при условии уплаты ее плательщиком выкупной цены, указанной в договоре. Если такая цена не указана, то выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме, подлежащей выплате ренты. В случае, если имущество передано бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.
Следует иметь в виду, что выкуп ренты является правом ее плательщика. Условие договора постоянной ренты об отказе ее плательщика от права на ее выкуп ничтожно.
Однако законом предусмотрены случаи, когда выкуп ренты может требовать ее получатель. Этих случаев немного, но они описывают практически все возможные негативные варианты:
- просрочен срок выплаты ренты по вине ее плательщика более чем на один год, если иное не установлено договором;
- плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
- плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
- недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.
Данный перечень является открытым, т.е. стороны могут предусмотреть в договоре иные случаи права требования получателем ренты ее выкупа.
При постоянной ренте важным моментом является определение лица, на котором лежит риск случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты. Так, если имущество передано плательщику ренты бесплатно, то риск случайной гибели или повреждения несет он.
Если имущество передано за плату, то плательщик вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.
Договор пожизненной ренты
Договор пожизненного содержания в отличие от договора постоянной ренты устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина или граждан. То есть договор может быть заключен в пользу третьих лиц.
Как правило, в пользу супруга, родителей, детей и т.д.
Пожизненная рента выплачивается только в деньгах, размер ее является существенным условием, и поэтому должен быть указан в договоре. При этом месячный размер ренты должен быть не менее минимального размера оплаты труда. Пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.
Расторжение договора возможно в случае существенного нарушения его условий. Получатель ренты в такой ситуации вправе требовать от ее плательщика выкупа ренты на тех же условиях, которые предусмотрены для постоянной ренты.
Следует иметь в виду, что по договору пожизненной ренты ее плательщик обязан выплачивать ренту, несмотря на случайную гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату ренты.
Договор пожизненного содержания с иждивением
Договор пожизненного содержания с иждивением во многом схож с договором пожизненной ренты, и можно даже сказать, является его разновидностью. Но в то же время он имеет отличительные черты. Так, например, по договору пожизненного содержания с иждивением в собственность плательщика ренты передается только недвижимое имущество (жилой дом, квартира, земельный участок и т.д.).
В свою очередь он обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты и (или) указанного им третьего лица. Плательщик ренты обязан обеспечить потребность в жилье, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата ритуальных услуг.
В договоре может быть определена стоимость всего объема содержания, но она не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда в расчете на месяц. По согласию сторон вместо предоставления содержания в натуре возможна выплата ренты в деньгах.
Практика показала, что трудноразрешимые вопросы по поводу ренты возникают нечасто. Свидетельством тому - и небольшой поток обращений граждан, которые интересуются теми или иными деталями получения (выплаты) и оформления ренты.
Одними из наиболее характерных стали вопросы, которые мы приводим ниже.
СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ
л Продала фирме квартиру на условиях пожизненного содержания с иждивением, а фирма уже полгода ничего не платит. Что делать?
По договору пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты (в данном случае фирма, которой передана в собственность квартира) обязан периодически выплачивать получателю ренты денежную сумму в течение всей его жизни (либо обеспечить потребности в жилье, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним, в зависимости от условий, на которых заключен договор). Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
Если иное не установлено договором, то рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.
В случае если плательщик ренты существенно нарушает свои обязательства (нарушение сроков выплаты ренты является существенным нарушением), то получатель ренты вправе потребовать возврата квартиры либо выплаты ему покупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных им на содержание получателя.
*9 Моя тетя продала мне свою квартиру на условиях пожизненного содержания. Сейчас в этой квартире мы проживаем вместе.
Могу ли я продать эту квартиру и купить другую?
Хотя при оформлении договора пожизненного договора с иждивением право собственности у нового владельца возникает, но с определенными ограничениями: для отчуждения квартиры требуется предварительное согласие бывшего собственника. Кроме того, даже если есть согласие бывшего владельца квартиры, достаточно трудно будет найти покупателя на эту квартиру, так как эта квартира имеет обременение.
При продаже этой квартиры к новому покупателю перейдет обязанность предоставлять содержание бывшему владельцу (в данном случае тете) на условиях заключенного договора пожизненного содержания. Условия о наличии такого обременения обязательно должно быть включено в договор купли-продажи квартиры.
АРЕНДА: ДВЕ СТОРОНЫ ОДНОЙ МЕДАЛИ.Как сдать жилье...
В этой главе речь пойдет об основных этапах и условиях аренды жилья, которая, с одной стороны, позволяет собственнику квартиры грамотно и спокойно распорядиться ею с максимально возможной выгодой, а с другой стороны, позволяет нанимателю надеяться на совершенно законное, гарантированное и порядочное разрешение всех вопросов, связанных с наймом жилых помещений.
Итак, вы полны решимости сдать свою квартиру в аренду. Что для этого нужно сделать?
Вариант первый. Вы можете доверить агентству недвижимости, специалисты которой работают и по вопросами аренды помещений, поиск арендаторов на вашу излишнюю жилплощадь. Именно этот вариант имеет множество положительных моментов. Отношения между вами и агентом фирмы оформляются договором, в котором оговариваются все условия по поиску клиентов, права и обязанности сторон договора.
Этот договор будет прочной защитой от посягательств на вашу квартиру нечистоплотных клиентов и гарантирует вам, что для арендодателя услуги риэлторской фирмы по сдаче недвижимости бесплатны.
По этому договору агент берет на себя все хлопоты по поиску клиента на вашу квартиру, подает объявления, при случае упомянет о вашей квартире, организовывает показ, обговаривает стоимость аренды квартиры, которую вы хотите получить и т.д. и т.п. И лишь в том случае, если вас все устраивает, дело доходит до заключения договора аренды.
Второй и пока еще наиболее распространенный способ сдачи жилья в наем - самостоятельная риэлторская деятельность. Начинается она с подачи объявления в соответствующее рекламное издание.
В Башкортостане к ним относятся газеты Из рук в руки, Курьер, Евразия и некоторые другие, регулярно публикующие на своих полосах объявления по поводу жилплощади. Казалось бы, это так просто подэть объявление в газету и ждэть звонкэ от потенциальных клиентов...
На самом деле реклама - это тонкое искусство, которое позволяет красиво и грамотно преподнести товар, при этом при правильном подходе к делу дает возможность сэкономить и использовать дистанционный способ контакта с клиентом.
Третий вариант отличается от второго не намного, и зачастую они используются вместе. Здесь не включаются в работу средства массовой информации.
Вы пишете объявление от руки. Затем готовое объявление вы также самостоятельно расклеиваете на рынках, возле институтов и университетов или у рабочих общежитий, в зависимости оттого, какой контингент или социальную группу людей вы хотели бы видеть временными жильцами своей квартиры.
Но второй и третий варианты, естественно, накладывают все возможные риски на вас, и исключительно на вас... Снижение вероятных рисков состоит (пусть мы повторяемся в сотый раз, но...) в обращении к риэлторам.
Когда в риэлторскую фирму или агентство недвижимости приходит заинтересованное лицо, которое хочет взять в аренду недвижимость, оно заполняет заявку, в которой указывается, сколько лет он проживает по тому или иному адресу, где работает, сколько человек в семье, причина переезда и т. п.
После приема заявки производится оценка этого заявителя. Проводится проверка рекомендаций предыдущих хозяев, т. к. после того как клиент взял в аренду недвижимость, впоследствии его бывает очень трудно выселить.
Проверяется его кредитная история, которая позволяет определить своевременность расчетов, остаток задолженности и сроки погашения по кредитам и займам. Все это свидетельствует о его реальной платежеспособности и служит показателем степени возможного доверия к клиенту.
Если вы все же решили самостоятельно заняться поиском и сдачей жилья в аренду, то примите во внимание несколько советов, которые предостерегут вас от неприятностей. Сдавая квартиру в аренду, вы должны быть полностью уверены, что предъявленные вам паспорта подлинные и действительно принадлежат пришедшим снимать квартиру гражданам. Постарайтесь получить информацию о своих клиентах: где работают и какой там контактный телефон, чтобы вы могли обеспечить себя необходимой и быстрой связью с ними в непредвиденных ситуациях.
Время от времени проверяйте состояние своей квартиры, но желательно делать это по согласованию с арендатором, а не методом внезапного проверочного налета. На всякий случай держите запасной комплект ключей от сдаваемой квартиры.
И никогда не храните правоустанавливающие документы на квартиру в сдаваемой квартире.
Как снять жилье...
Мы недаром назвали главу об аренде - две стороны одной медали. Очень многое сходится для описания действий обеих сторон, участвующих в процессе аренды жилого помещения, - как арендодателя, так и арендатора.
Не повторяясь, во второй части рассказа поведем разговор уже с позиций арендатора жилья. Здесь также имеется несколько вероятных способов действия.
Первое, самое простое и короткое. Можно просто обзвонить всех знакомых, однако это ограниченный круг людей, да и не часто кто-то из них именно в этот момент хочет сдать одну из своих квартир.
Второе, можно купить газету Из рук в руки или иную и посмотреть, что предлагается там. Однако сразу оговоримся, что телефоны частных объявлений зачастую представляют собой определённую рекламу риэлторских фирм.
Вам могут сказать, что эта квартира уже сдана, но сразу предложат помощь в поиске аналогичной.
Можно позвонить в службу, которая за весьма умеренную плату предложит вам информацию о сдаваемых квартирах. На практике подобная услуга не всегда приносит свои плоды, так как данная информация очень сырая, то есть она просто взята из компьютерной базы данных и требует дополнительного отбора, прозвона и обработки полученных данных.
Шанс есть, но только в том случае, если вы готовы потратить время, терпение и некоторые деньги.
Последнее, что можно предпринять, расклеить объявления сниму квартиру. Но не стоит рассчитывать на шквал звонков с предложениями.
Подобных объявлений множество, и пишут их тоже в основном риэлторы, ведь это их хлеб.
Таким образом, есть два основных способа: с риэлторами или без них. Рассмотрим каждый.
Риэлторский способ имеет много плюсов. Обратившись в фирму, вы позволяете себе спокойно заниматься делами и ждать звонков от риэлторов, они договорятся с хозяевами о просмотре квартиры в удобное для вас время. Помимо этого вы можете быть спокойны за чистоту документов на арендуемое помещение, поскольку, если вы человек юридически не подкованный, есть вероятность попасть впросак.
Поясним некоторые моменты: сдать в аренду можно только помещение, находящееся в собственности гражданина или граждан. В последнем случае потребуется согласие всех собственников.
Право собственности состоит из прав: пользования, владения и распоряжения имуществом. Подписав договор аренды, собственник ограничил себя за плату во владении и пользовании, - эти права теперь принадлежат вам.
Муниципальная квартира является собственностью муниципалитета, а не граждан, в них проживающих, поэтому лучше всего воздержаться от желания снять неприватизированную квартиру. Эта сделка не соответствует закону, и никаких прав на это жилье у вас не возникает.
Если вы нашли себе квартиру, которая вам по душе, до временного вселения предстоит подписать договор аренды квартиры. При принятии решения об аренде данной квартиры, попросите свежую выписку из домовой книги, ведь кроме собственников в этой квартире могут быть и иные лица, имеющие право пользования данным помещением.
И последнее, убедитесь, что хозяева понимают аренду правильно, т. е. как процесс отказа от собственности на время аренды и передачи этой собственности арендатору во временное пользование, ведь существует множество нюансов, которые необходимо учитывать при аренде....
Итак, выбор за вами.
СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ
У Какие документы следует проверить при снятии в наем комнаты? Прежде всего вам необходимо проверить:
1. Правоустанавливающие документы на квартиру, т. к. только собственник имеет право сдавать в наем квартиру.
2. Кто зарегистрирован в квартире (лица, зарегистрированные на этой площади имеют право пользования и проживания наравне с собственником).
3. Зарегистрированы ли несовершеннолетние дети на сдаваемой в наем площади (в этом случае необходимо разрешение органов опеки и попечительства для сдачи в наем квартиры).
л Можно ли нежилое помещение (квартира, ранее переведенная в нежилой фонд) при необходимости использовать как жилое? Я хотел арендовать такую квартиру для проживания в ней.
Нежилое помещение используется только по своему функциональному назначению. Регистрация в такой квартире произведена не будет.
л Могут ли соседи по коммунальной квартире не разрешить сдачукомнаты в наем, и если могут, то в каких случаях и как с этим бороться ?
Нет, не могут. Сдача квартиры в наем допускается только с согласия собственника комнаты. Разрешение соседей на это действие не требуется .
- Кто и в какой степени отвечает за недостатки арендованной мноюквартиры?
Собственник квартиры отвечает за те недостатки сданной им квартиры, которые полностью или частично препятствуют вам пользоваться этой квартирой для проживания. Неосведомленность арендодателя о таких недостатках не снимает с него ответственности за них.
Исключение составляют те недостатки, которые были оговорены вами в тексте договора найма, а также те, которые были вам заранее известны либо должны были быть обнаружены вами во время осмотра квартиры (явные недостатки).
При обнаружении существенных недостатков вы вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя безвозмездного их устранения, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение этих недостатков;
