Григорьев П. Н. - Сам себе Риэлтор
Что такое право собственности? В каких случаях человек становится собственником вещи, дома, квартиры и когда он теряет права на эти объекты?В какой момент возникает и прекращается право собственности?
Вопросы чрезвычайно важные. Без их понимания нам не следует пускаться в штормящее рыночное море каких-либо операций с недвижимостью.
Как раз тот хрестоматийный случай, когда именно знание предполагает и обеспечивает все дальнейшие действия...
Итак, что такое право собственности? Это право владения, пользования и распоряжения имуществом.
Слова только издали похожие друг на друга: это вовсе не синонимы, и в юридических определениях, и на предметно-бытовом уровне они имеют совершенно разное значение и смысл.
Владея чем-либо, вы держите это в своей власти, подчиняете только своей воле. Пользуясь чем-либо, вы извлекаете из объекта все его полезные свойства. Есть квартира вы в ней живете, есть гараж - используете как помещение для стоянки автомобиля или как кладовое помещение и т. д. и т. п.
Распоряжаясь чем-либо, вы определяете дальнейшую судьбу объекта или вещи. Вы можете совершать любые (в пределах закона) действия в отношении своего имущества: подарить, продать, сдать в наем и т. д.
Однако прежде чем владеть, пользоваться и распоряжаться как полноправный хозяин, вы должны родиться как собственник. Так, право собственности на имущество, которое уже имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, дарения, мены или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству в соответствии с завещанием или законом.
Итак, с возникновением права собственности у одного лица такое же право прекращается у другого. Например, при заключении договора купли-продажи у покупателя возникает, а у продавца прекращается право собственности на объект купли-продажи. При дарении у одаряемого возникает, у дарителя прекращается...
Очень важно определить для обеих сторон момент возникновения и прекращения этого права - права собственности. Согласно гражданскому законодательству право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. При сделках, которые требуют государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации в органах юстиции.
А поскольку мы говорим с вами о недвижимости - сделка которая требует государственной регистрации, право собственности, например у покупателя квартиры, возникнете момента государственной регистрации права и внесения записи в единый реестр прав на недвижимое имущество.
Необходимо также учитывать, что существуют и другие основания возникновения и прекращения права собственности, предусмотренные законодательством: приобретение права собственности на вновь возведенный объект, приватизация недвижимости, отказ от права собственности, гибель или уничтожение имущества, принудительное изъятие (конфискация, реквизиция, обращение взыскания на имущество и т. д.).
Помимо вышесказанного существует еще один немаловажный нюанс: зачастую собственником объекта является не одно лицо, а два или более. В этих случаях и разговор, как говорится, особый...
Общая собственность
Общая собственность возникает тогда, когда имущество (вещь, дом, автомобиль, квартира и т. д.) находится в собственности двух или нескольких лиц. Законом закреплено два вида общей собственности на имущество: совместная и долевая.
В чем их сущность и отличия?
В общей долевой собственности каждому сособственнику принадлежит определенная доля. Она может быть выражена в виде дроби - 1/2,1/4, 3/4 и т. д. или в процентах в общем имуществе.
При общей долевой собственности состав участников может быть весьма разнообразным. Например, владельцами одной квартиры могут быть гражданин и юридическое лицо.
В общей совместной собственности доли собственников не определены, Закон определяет случаи возникновения и установления общей совместной собственности между супругами, между участниками крестьянского (фермерского) хозяйства, Такие отношения строятся на личном доверии и взаимном уважении друг к другу, то есть они носят лично-доверительный характер,
Участники совместной собственности сообща владеют, пользуются, распоряжаются общим имуществом, Например, ни один участник совместной собственности не сможет подарить свою долю кому-либо, поскольку ее, эту долю, сначала надо определить и затем выделить из общего состава, Это может быть достигнуто путем соглашения между участниками совместной собственности, а при недостижении такого согласия - в судебном порядке, При общей долевой собственности каждый участник имеет заранее определенную долю, которой может самостоятельно распоряжаться,
Жене кухня, мужу диван
Права супругов на жилые помещения, земельные участки и т.п. зависят от времени и источника приобретения имущества, Так, различается имущество, принадлежавшее каждому из супругов, и имущество, приобретенное в общую совместную собственность, Совместную собственность супругов составляет любое имущество, нажитое в период брака, за исключением имущества:
- принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;
- полученное во время брака в дар, в наследство или в процессе приватизации,
Рассмотрим один интересный пример: муж получил в наследство гараж, продал его и на вырученные деньги приобрел в собственность дачу, В этом случае дача будет считаться только собственностью мужа, поскольку имущество, приобретенное на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, или полученное в период брака в дар, наследство и т,п,, составляет индивидуальную собственность того из супругов, который его приобрел,
Следовательно, совместной собственностью супругов следует признать любое имущество, нажитое в период брака, кроме того, которое указанием закона изъято из совместной собственности суп
ругов, При этом не имеет значения, на чье имя внесено или зарегистрировано соответствующее имущество, Например, квартира, зарегистрированная на имя жены в период супружеской жизни, будет считаться совместной собственностью,
Как правило, при распоряжении общим имуществом одним из супругов предполагается, что он действует с солпасия другого супруга, Но для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, В том случае, когда такое согласие не получено, сделку можно признать недействительной в судебном порядке в течение трех лет со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о ее совершении,
Редко, но встречаются семейные пары, между которыми заключен брачный договор, Как быть, если брачный договор освобождает одного из супругов от получения согласия у другого на совершение сделки или, наоборот, расширяет круг сделок, при совершении которых необходимо получать подобные согласия? Отвечая на данный вопрос, необходимо отметить, что брачный договор позволяет точно определить собственность каждого из супругов и упростить процедуру развода, а подобные положения договора безразличны для третьих лиц, они установлены только для супругов - мужа и жены, а нарушение установленных норм требует, скорее всего, материального возмещения провинившимся супругом,
И в заключение главы - ответы на наиболее часто возникающие вопросы, которые в той или иной степени связаны с понятием и содержанием права собственности,
СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ
л Наша квартира досталась мне по наследству от бабушки. Теперь, при разводе, муж требует свою часть этой квартиры.
Имеет ли муж на нее права?
Полученная в наследство квартира является вашей исключительной собственностью, Однако муж может через суд признать это имущество
совместной собственностью, если в период брака за счет совместно нажитого имущества супругов, или имущества, либо труда другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость жилого помещения (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т. п.).
" Сможет ли моя бывшая жена претендовать на квартиру, которую я собираюсь приобрести ? Мы живем уже 2 года в разных городах, подавали заявление о разводе в загс (развод по обоюдному согласию), но свидетельство о разводе мне так и не было прислано (в паспорте у меня стоит штамп о том, что я женат).
Если расторжение брака было совершено до 1 марта 1996 года, то брак считается расторгнутым с момента регистрации решения суда в загсе. Если расторжение брака было после 1 марта 1996 года, то брак считается расторгнутым после вступления в законную силу решения
суда. До тех пор, пока вы не уверены в действительном расторжении брака (юридически, а не по факту раздельного проживания), торопиться с приобретением не следует.
Л Объясните, пожалуйста, как я могу стать владельцем бесхозного жилого дома ? К кому нужно обратиться с ходатайством ? Какие документы необходимо собрать?
Согласно ст. 225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного само* управления, на территории которого они находятся.
По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.
Ъ Может ли квартира, находящаяся в собственности моего отца, быт% без зарегистрированных в ней жильцов?
Собственник квартиры имеет право не регистрировать на свою площадь жильцов.
"9 Нахожусь в зарегистрированном браке, но с октября 1998 г. мы с женой живем раздельно. В декабре 1998 я купил квартиру.
Будет ли она подлежать разделу при разводе?
Так как при покупке квартиры Вы находились в законном браке, то купленная квартира является совместно нажитым имуществом и подлежит разделу при разводе.
Л Если однокомнатная квартира была куплена мною до брака, но в процессе совместной жизни был переезд в другую однокомнатную квартиру (договор мены), имеет ли в этом случае жена права на половину квартиры ?
Если обмен был совершен без доплаты, то новая однокомнатная квартира не является совместной собственностью супругов.
Л Хочу продать принадлежащую мне часть дома. Соседке 92 года, больна, не встает.
Согласия на продажу не дает из вредности. Какие есть варианты?
Согласно ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки и не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу совершенно независимо от согласия или несогласия других дольщиков.
- Э Имею ли я право на прописку в квартире мужа без согласия свекрови?
Если квартира находится в собственности супруга, то согласие других членов семьи на регистрацию жены не требуется. При регистрации на муниципальную и государственную площадь согласие других членов семьи на регистрацию жены требуется.
БЫЛО ВАШЕ - СТАЛО НАШЕ. ЧТО ТАКОЕ ПРИВАТИЗАЦИЯ?
В настоящее время существует множество способов приобретения жилья в частную собственность граждан, одним из таких способов является приватизация. Приватизация предполагает бесплатную передачу государством в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений, а для граждан, забронировавших занимаемые ими помещения, по месту их бронирования. Так, гражданин может стать хозяином той самой квартиры, жилого дома, в котором живет уже много лет.
В свою очередь, этот статус порождает разные возможности, которые предусмотрены российским законодательством.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, а именно: вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, а также совершать с ним иные сделки, не противоречащие закону. Помимо осуществления своих прав, собственник несет и обязанности.
Он должен уплачивать налог на недвижимость, нести расходы, связанные с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой им площади в этом доме.
Процесс приватизации довольно сложный и долгий. Где появляется сложность, требуется специалист, и лучше доверить дело ему. Но если вы решили сами заняться оформлением, то необходимо запастись терпением и настроиться на хождение по различным инстанциям и учреждениям (а их, поверьте нам, много), на встречу с правилами бюрократии, а лучше сказать, издержками этой системы (и снова, поверьте, это не всегда приятно).
Тем не менее, чтобы разобраться если не во всех хитросплетениях этих вопросов, но получить общее представление об основах и правилах своих действий можно и нужно.
Азбука риэлтора, или Что нужно знать для приватизации жилья?
Чтобы стать собственником неприватизированной квартиры, необходимо учитывать следующие условия:
Во-первых, приватизация осуществляется на добровольной основе. Это значит, что никто не может стать собственником против своей воли.
Если сделка была совершена под влиянием насилия, угрозы, обмана, то впоследствии она может быть признана судом недействительной.
Во-вторых, приватизация носит безвозмездный характер. Государство передает в собственность гражданина жилое помещение бесплатно, не требуя частичной или полной выплаты его стоимости.
В-третьих, каждый гражданин имеет право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения только один раз. Те граждане, которые не участвуют в приватизации занимаемой ими квартиры и которые согласны на приобретение в собственность этой квартиры другими проживающими с ними лицами, сохраняют право на бесплатное приобретение в собственность другого полученного жилого помещения.
При этом отказ от участия в приватизации должен быть удостоверен нотариусом или должностным лицом агентства (бюро) по приватизации.
Когда собственником стал несовершеннолетний, после достижения им совершеннолетия он имеет право на однократную приватизацию занимаемого им жилого помещения.
Одним из условий приватизации является согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право пользования. Например, тех, кто призван на военную службу или находится в длительной командировке за границей и т.д. Важно учесть, что согласие потребуется и от бывшего супруга, который прописан в данной квартире. Согласие должно быть дано в письменной форме.
На практике такое согласие включается в заявление на передачу жилого помещения в собственность. Несовершеннолетние члены семьи в возрасте от 14 до 18 лет также дают согласие на приватизацию.
Какую квартиру можно приватизировать?
Как говорят юристы, разрешено все, что не запрещено законом. Поэтому мы сначала разберем перечень тех домов и квартир, которые не подлежат передаче в собственность граждан. Данный перечень определен в Законе РБ о приватизации жилищного фонда в Республике Башкортостан. Это жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения.
Относительно служебных помещений государственного и муниципального жилищного фонда приватизация разрешена, если гражданин проработал не менее десяти лет в организации, предоставившей ему служебное жилое помещение. Ранее существовал запрет на приватизацию коммунальных квартир.
Но в 1998 году Конституционный Суд РФ признал, что данное положение препятствует реализации права иметь имущество в собственности и ограничивает права человека, живущего в коммунальной квартире. Таким образом, и это ограничение снято.
Существуют особые правила приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах: передача в собственность происходит без каких-либо предварительных условий, в частности, независимо как от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того, приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире. Однако те граждане, которые не желают приватизировать свою комнату в коммунальной квартире и не согласны на приватизацию комнат, занимаемых их соседями, имеют право оспаривать реализацию данного права в судебном порядке.
В ст. 1 Закона РБ О приватизации жилищного фонда в Республике Башкортостан сказано, что в собственность граждан передаются занимаемые ими жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших эти помещения, по месту бронирования.
Что это значит?
Во-первых, определим границы государственного и муниципального жилищного фонда. К государственному жилищному фонду относят жилые дома и квартиры, находящиеся в собственности Российской Федерации и в собственности субъектов Российской Федерации; а жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, относят к муниципальному жилищному фонду.
Во-вторых, граждане должны постоянно проживать в этих жилых помещениях. Если гражданина направляют на длительное время на работу за границу, в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности и т.д., то он имеет право забронировать помещение за собой, и тогда сохраняет за собой квартиру по месту постоянного жительства, а также право приватизировать ее.
Шаг за шагом, или Порядок приватизации
Разговор о процессе приватизации достаточно сложен: необходимо знать, какие органы вправе осуществлять приватизацию, каковы сроки проведения приватизации, какие документы необходимо предоставить для заключения договора, установленный порядок заключения договора, порядок и правила регистрации права собственности в органах юстиции и т.д. Как видите, разговор получается непростой и объемный.
Тем не менее он необходим.
Итак, для начала нам необходимо определить круг органов, в чьи полномочия входит выдача разрешения на приватизацию, право на заключение договора о передаче в собственность жилого помещения и совершение иных действий.
Со стороны государства или муниципалитета передачу жилья гражданам осуществляет соответствующая местная администрация (городская или районная).
Организацию процесса приватизации жилья осуществляет непосредственно агентство (бюро) по приватизации. В г. Уфе такие агентства созданы в каждом районе.
Именно эти организации выступают от имени администрации, они проверяют достоверность информации, дают разрешения на приватизацию, оформляют документы на передачу жилых помещений.
Граждане представляют в местную администрацию (отдел приватизации) следующие документы:
- заявление на имя главы местной администрации в муниципальном жилищном фонде на приватизацию занимаемого жилого помещения.
В заявлении квартиросъемщик должен указать: адрес квартиры, дома; состав всех совместно проживающих и временно отсутствующих членов семьи (с указанием причин временного отсутствия) и их возраст. Временно отсутствующие представляют доверенность, заверенную в нотариальном порядке. Кроме этого, заявление должно содержать письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи на приватизацию квартиры, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет;
- документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением: ордер и договор найма жилого помещения, а также справку о составе семьи (выдается ЖЭУ);
- справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано. Если же наниматель проживал с апреля 1992 года без перемены места жительства, то такая справка не требуется;
- технический формуляр на жилое помещение (выдается МХПТИ Уфатехинвентаризация);
- в случаях, когда жилые помещения занимают исключительно несовершеннолетние граждане, необходимо разрешение на совершение сделки, подписанное руководителем органа местного самоуправления;
- документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным и иным платежам;
- если вы забронировали жилое помещение, то необходимо соответствующее охранное свидетельство.
После того как собраны все документы и отданы на рассмотрение, решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься в двухмесячный срок со дня подачи документов. По просьбе гражданина срок оформления документов может быть сокращен за дополнительную плату, по тарифу, утвержденному местной администрацией района, города (в г. Уфе - мэром).
В настоящее время документы оформляются в месячный срок или десятидневный.
При положительном заключении экспертизы документов заключается договор о передаче в собственность жилого помещения между местной администрацией с гражданином.
Право собственности у приобретателя жилья возникает с момента регистрации договора в установленном порядке. Согласно ст.
131 ГК РФ государственную регистрацию должны осуществлять учреждения юстиции на основании Федерального Закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.97 122-ФЗ. В г.Уфе таким органом является Регистрационная палата при Министерстве юстиции РБ.
Государственная регистрация является единственным доказательством, что данный гражданин является собственником данной квартиры.
Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в несколько этапов.
На первом этапе необходимо сдать в Регистрационную палату полный пакет документов после заключения договора о передаче в собственность жилого помещения, а именно:
- заявление на государственную регистрацию права собственности;
- договор о передаче в собственность жилого помещения (в двух экземплярах, один экземпляр остается в Регистрационной палате, второй выдается на руки после регистрации);
- акт оценки жилого помещения, также в двух экземплярах;
- выписка из постановления главы администрации о передаче жилого помещения в собственность граждан;
- справка о составе семьи;
- технический формуляр;
- квитанция об оплате регистрации.
При сдаче данных документов регистратор обязан выдать гражданину расписку, в которой перечислены все вышеуказанные документы. По этой расписке гражданин получает документы на квартиру, подтверждающие право собственности.
Далее проводят экспертизу этих документов, устанавливают отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. При положительном результате экспертизы регистратор вносит запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация проводится в срок один месяц. Процесс проведения приватизации завершается выдачей свидетельства о праве собственности и учета данного документа в предприятии технической инвентаризации.
Таким образом, по завершении приватизации жилья у вас на руках должны быть следующие документы, подтверждающие право собственности на соответствующее жилье:
- договор о передаче в собственность жилого помещения;
- акт оценки данного помещения;
- свидетельство о регистрации права собственности;
- технический паспорт на данное жилое помещение, выдаваемый предприятием технической инвентаризации.
Собственник с соской
Особая защита законом прав несовершеннолетних заключается и в иной трактовке понятия единственной бесплатной приватизации. Они жили вместе с вами на момент приватизации, приватизировать можно лишь один раз, но простая житейская мудрость подсказывает: решение принимали не они, а вы.
Понимая это, закон определил их последующие права.
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на свою однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия.
