d9e5a92d

Долевое участие в строительстве жилья

Еще раз подчеркнем, что никаких помех в будущем им это не создает.
Прежде при приватизации квартир родители были вправе включать в договор о приватизации всех несовершеннолетних детей, одного или нескольких, или вообще не включать никого из них. Это приводило к нарушению прав детей, поскольку были случаи, когда родители, продав квартиру, исчезали, оставив детей без крыши над головой.
Однако в настоящее время в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Таким образом, теперь становится юридически невозможным оставить ребенка без крыши над головой. За соблюдением этого важнейшего нормативного требования наблюдают и органы опеки, специальные структурные подразделения в администрациях городов (районов).

При всех операциях с жильем потребуется их официальное письменное разрешение.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до четырнадцати лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
Отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями (усыновителями) несовершеннолетних, а также их опекунов (попечителей) и при наличии разрешения органов опеки и попечительства.
Таким образом, мы рассмотрели все основные вопросы, в той или иной степени связанные с процессом приватизации жилья. С одной стороны, читатель убедился в том, что при поэтапной и тщательной отработке всех элементов и предлагаемых действий ничего особо сложного в приватизации нет.

Она идет уже не первый год, сложности и неувязки первых этапов в основном преодолены.
Но, с другой стороны, процесс приватизации как по своей сути, так и по технологии действий до сих пор вызывает множество вопросов у граждан, которые столкнулись с практической реализацией своего права собственности на жилье. Свидетельством тому письменные и устные обращения людей в самые различные инстанции, юридические консультации, риэлторские фирмы и средства массовой информации с просьбой помочь, объяснить и ответить на возникающие вопросы.

Мы подобрали наиболее часто встречающиеся группы таких вопросов и предлагаем их вниманию наших читателей.

СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ

л Что произойдет с правом наследства жилой площади, если смерть квартиросъемщика наступила в процессе приватизации?
Согласно Примерному положению о бесплатной приватизации жилищного фонда РФ, утвержденному Решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству 4 от 18.11.1993 г., если гражданин, подавший заявление о приватизации жилья, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность либо до регистрации такого договора, то это обстоятельство не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследников, если наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. Обратите внимание: в подобных случаях окончательное решение принимается не административными органами, в том числе и ведающими вопросами приватизации, а находится исключительно в ведении суда.
Ъ По суду было установлено, что один из родственников утратил право на пользование жилым помещением. Как поступить при приватизации жилья?
Если какое-либо лицо утратило право пользования жилым помещением вследствие отсутствия свыше установленного срока (ст. 61 ЖК РСФСР), то оно соответственно теряет и право на приватизацию. Этот вопрос требует детального рассмотрения. Поэтому при возникновении подобной ситуации единственно верное решение - обращение за консультацией к юристу.

Это избавит вас от последующих многочисленных хлопот и судебных издержек.
- Можем ли мы приватизировать квартиру, если она и весь дом тре
буют капитального ремонта ?
Можете. При этом за наймодателем сохраняются обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с Нормами содержания эксплуатации и ремонта жилого фонда.


- трехкомнатная неприватизированная квартира. Ответственный
квартиросъемщик - мать. Сын женится, мать прописывает сноху и их ребенка. Разводится и выписывается сын.

Потом выписывается мать, чтобы жить в наследственном доме, в деревне. Сноха приватизирует квартиру. Сын вновь вступает в брак с бывшей женой, но не прописывается.

Сын умирает. По истечении трех лет после смерти сына, с подорванным здоровьем, 75-летняя мать хочет вернуться в свою квартиру из деревни и прописаться.

Имеет ли мать право на жилую площадь, если сноха против?
Несмотря на кажущуюся сложность и запутанность ситуации с переездами, смертями и разводами, с юридической точки зрения все достаточно просто. Регистрация членов семьи собственника происходит только по заявлению собственника.

Так как мать снялась с регистрационного учета, то она потеряла право пользования и проживания в указанной квартире.
л Я прописан в приватизированной квартире, а в настоящий момент хочу прописаться ужены и приватизировать квартиружены. Можно ли это сделать?
Если Вы не использовали свое право на приватизацию, то Вы можете зарегистрироваться по месту жительства жены (с согласия всех проживающих на данной жилой площади) и приватизировать квартиру (если она до сих пор не приватизирована или не состоит в ЖСК).
Л Я являюсь собственником однокомнатной квартиры, полученной по договору дарения. Кроме меня в квартире прописаны моя жена и двое несовершеннолетних детей.

От государственного предприятия, где работает моя супруга, нам выделяют 3-х комнатную квартиру с условием отчуждения однокомнатной в пользу очередников предприятия.
Никто из моей семьи правом приватизации никогда не пользовался. Для оформления сделки предприятие хочет использовать договор передачи.
1. На предприятии утверждают, что я потеряю право приватизации после отчуждения квартиры в муниципальную собственность. Законно ли это?

Ведь квартира мне досталась уже приватизированной.
2. После получения ордера на 3-х комнатную квартиру имеет ли моя жена право ее приватизации?
3. Кто будет иметь имущественные права на 3-х комнатную квартиру после приватизации ее женой?
4. Нет ли более верных законных способов оформления подобных сделок?
Ответ: Приватизация квартиры - это бесплатная передача государственного, муниципального или ведомственного жилья в собственность граждан. Приватизация возможна только один раз.

Так как Вы не приватизировали квартиру, а получили ее в дар, то право приватизации за Вами сохраняется.
Вам должны выдать ордер на всю семью, и право приватизировать квартиру имеют все лица, проживающие на данной площади на день приватизации.
Никаких дополнительных способов проведения этих действий искать нет необходимости: ваши права ущемлены не будут.
Л Ранее я проживал в комнате в коммунальной квартире, которую приватизировал и продал. В настоящее время прописан и проживаю вместе с женой и дочерью в 2-х комнатной неприватизированной квартире, которую жена с дочерью хотят приватизировать.

Меня ин тересует, как изменятся мои жилищные права после приватизации.
Так как вы зарегистрированы на указанной площади, то Вы имеете право пользования и проживания в квартире до момента снятия Вас с регистрационного учета в органах внутренних дел. Снятие с регистрационного учета осуществляется только по Вашему письменному заявлению.
Л Я был кадровым офицером, за это время мои родители начали приватизацию. Уже после моего возвращения приватизация была закончена, но меня в документы не включили, хотя я был прописан в этой квартире.

Как в данном случае могут быть защищены мои права? (Сейчас я проживаю отдельно, но на момент окончания приватизации жил с родителями).
Как член семьи нанимателя (квартиросъемщика), в квартире своих родителей Вы пользовались наравне с нанимателем теми же правами на совместно занимаемое жилое помещение, что и сам наниматель, в том числе и правом на участие в приватизации (ст. 53, 54.1 Жилищного кодекса РСФСР).

Указанные права сохраняются за Вами в течение пяти лет и после заключения контракта на прохождение военной службы, не считая времени обучения в военном образовательном учреждении (п.
1 ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР).
Регистрация (прописка) по месту прохождения службы сама по себе не означает утрату Вами прав на проживание по прежнему адресу. Если в свое время Вы не давали своим родителям отказа от участия в приватизации (совершается в нотариальной форме) и она была проведена без учета Ваших законных интересов, есть смысл в судебном порядке признать недействительным договор приватизации.
Л Мой сын призван на службу в армию. Надо ли его выписывать, чтобы приватизировать квартиру?

Что нужно сделать, чтобы он тоже мог участвовать в приватизации?
Призыв на воинскую службу не лишает гражданина его прав на жилое помещение, в том числе права на участие в его приватизации. Отказаться от участия в приватизации может только он сам, такой отказ подтверждается соответствующим нотариальным документом. Для приватизации квартиры в отсутствие гражданина необходимо получить от него доверенность, в которой он уполномочивает другое лицо совершить от его имени все действия по оформлению этой квартиры в собственность. Такая доверенность также должна быть удостоверена у нотариуса.

Право удостоверить доверенность при отсутствии нотариальных контор имеет также командир воинской части, в которой проходит действительную службу Ваш сын.

Долевое участие в строительстве жилья, жилищно-строительные кооперативы

Покупка квартиры в строящемся доме кардинально отличается от сделки с готовым жильем. Пакет договоров, особенности и нюансы оформления - все здесь совершенно другое. Первичный рынок всегда предлагает больше возможностей в выборе желаемой квартиры, уровня отделки, а также перепланировки или объединения нескольких квартир в одну.

Помимо этого новая квартира предполагает новые коммуникации, соседей равного социального статуса и новую жизнь. Одним из главных преимуществ является то, что вы можете оплатить стоимость квартиры поэтапно, предварительно согласовав индивидуальный график.

А после окончания строительства вы получаете чистую квартиру, без богатой истории смены собственников.
Осуществляя вклад в строительство, вы должны понимать, что становитесь участником этого строительства и тем самым принимаете на себя все риски, связанные с его реализацией. Естественно, гарантий успешной строительной деятельности никто не дает, но, зная какие действия могут привести вас к печальному исходу дела, можно оградить себя от многих неприятностей.
Итак, что необходимо знать, прежде чем заключить договор:
Во-первых, вы должны оценить лицо, которому доверите свои капитальные вложения. Несомненно, многое о фирме может сказать опыт работы и репутация на рынке, финансовое благополучие и количество построенных объектов, а также соблюдение сроков их строительства и качество выполненных работ.

Внимательно изучите документы, подтверждающие права лица на получение площади в построенном объекте. Тем самым вы сможете проследить всю цепочку от застройщика до лица, с которого рассчитываете получить долю в объекте, и определить, какое место в строительной цепочке оно занимает.

Чем дальше в цепочке от застройщика оно находится, тем рискованнее договор долевого участия в строительстве.
Во-вторых, следует оценить документы о застройщике, подрядчике, иных лицах, которые по цепочке передают вам долю. Это нотариально заверенные копии учредительных документов, свидетельства о государственной регистрации лица, свидетельства о постановке на налоговый учет, лицензии, в том числе строительные.

Обратите внимание, правомочное ли лицо заключает с вами договор.
В-третьих, лучше всего, если вы убедитесь в наличии документов, свидетельствующих о правомерности строительства. Это акт об отводе земельного участка под застройку, разрешение на строительство, согласование проекта с уполномоченными государственными органами.

Если такие документы отсутствуют, согласно статье 222 ГК РФ, построенный дом будет являться самовольной постройкой и подлежит сносу. А вложенные деньги будет очень трудно вернуть, поскольку инвестиции в такие объекты запрещены.
Одна из особенностей покупки квартир в строящемся доме -отсутствие типовых договоров. Условия строительства каждого дома, а также и юридическая основа права продажи каждой квартиры у того, кто ее предлагает, зачастую индивидуальны.

Несмотря на это, договор будет считаться заключенным в том случае, если соблюдены все существенные условия: предмет, цена, сроки и стороны договора.
1. Любой объект недвижимости уникален, даже если он строится по типовому проекту, особое значение имеет место его строительства, целевое назначение (жилое или нежилое строение) и т.д. Поэтому в договоре должны быть указаны все характеристики квартиры, с указанием общей площади и полезной, подъезда, этажа, наличие балконов, лифтов, подвалов, чердаков, мансард и т.д.
2. Ценой договора является тот объем капитальных вложений, который вы должны будете осуществить в строительство дома. При этом вся или большая часть денежных средств обычно подлежит перечислению до момента завершения строительства.

Цена в подавляющем большинстве случаев определяется через стоимость одного квадратного метра общей площади, которую вы должны будете получить. А поскольку на практике фактический размер переданного имущества обычно не совпадает с проектной, то лучше всего определить порядок расчета по возврату или доплате денежных средств.
3. Основной недостаток покупки новой квартиры - срыв сроков сдачи жилья и задержки получения прав собственности. Обычно заселение дома у нас начинается в лучшем случае на квартал позднее, чем обещают строители.

Но, несмотря на это, сроки строительства являются важным условием и определяются путем указания календарных дат.
4. В договоре должно быть указано, на каком основании фирма заключает с вами договор, обладает ли правомочиями по инвестированию данного объекта и привлечению к инвестированию третьих лиц, а также записано, что указанный объект строительства на момент подписания настоящего договора никому не продан и на него нет прав третьих лиц.
С регистрацией права собственности ситуация не такая уж и сложная, чем само строительство, при условии, что правильно составлены все документы. После приемки дома госкомиссией застройщик должен предоставить в Государственную регистрационную палату при Министерстве юстиции Республики Башкортостан объемный комплект документов на дом. Так как количество предоставляемых документов достаточно велико, постоянно возникают корректировки их количества и качества со стороны регистрационного органа.

Прежде чем подать документы на регистрацию, должны быть проведены сверки взаиморасчетов и урегулированы все спорные вопросы между инвесторами, а их в процессе строительства накапливается немало. В результате подготовка документов затягивается на несколько месяцев.

В худших случаях на целый год.
Только при получении свидетельства о регистрации покупатель вздыхает спокойно, квартира не оказалась проданной несколько раз, все споры между инвесторами разрешены, можно наконец прописаться (зарегистрироваться) в новой квартире. Последнее опять-таки возможно, только если уже заключен договор об обслуживании с паспортно-визовой службой и ЖЭУ.
Возможно прочитав эту главу, вы все же рискнете окунуться в сложное дело покупки квартиры в строящемся доме самостоятельно. Но наш совет все же привлечь специалиста, который бы представлял ваши интересы. Составление договора о долевом участии, анализ возможных рисков очень сложное дело, доступное только профессионалам, специализирующимся на этих вопросах. Без поддержки профессионала покупать квартиру в строящемся доме не стоит.

Его задача заключается как в проверке предоставляемых документов, так и в составлении договора долевого участия таким образом, чтобы ваши интересы оказались надежно защищенными. Как говорится, что и требовалось доказать.
И в завершение нашего разговора об инвестировании строительства привлечем внимание читателей к наиболее часто возникающим вопросам. Они приведены в нашем традиционном дополнении к каждой главе Спрашивали- отвечаем.

СПРАШИВАЛИ - ОТВЕЧАЕМ

л Что такое право собственности в случае долевого строительства икак его регистрировать?
Цель любого человека, участвующего в долевом строительстве, -получить право собственности на выбранную квартиру. Такое право возникает только с момента его государственной регистрации, которую на территории Республики Башкортостан проводит только Государственная регистрационная палата при Министерстве юстиции РБ.

Если в предлагаемом к подписанию договоре долевого участия указано, что его действие прекращается после подписания акта приема-передачи квартиры, этого не всегда бывает достаточно для успешного получения права собственности.
Поэтому в договоре обязательно должен быть пункт, в котором зафиксирована обязанность компании, реализующей квартиру, предоставить пакет документов, который позволит дольщику произвести долгожданную регистрацию прав собственности.
Существует несколько вариантов регистрации прав собственности: дольщик может заняться этим лично, поручить регистрацию компании, с которой он заключал договор долевого участия (если она готова предоставить такую услугу), или обратиться в какую-либо независимую фирму, занимающуюся данными вопросами.
Л В каких случаях налагается арест на строящийся дом?
По решению суда на строящийся дом налагается арест, если:
- с организации, являющейся заказчиком этого дома, взыскиваются какие-либо штрафы;
- с организации, осуществляющей строительство и инвестирование дома, взыскиваются какие-либо штрафы.
В связи с этим нелишне поинтересоваться у знающих людей (представителей органов государственной власти, специалистов рынка недвижимости и т. д.), что представляет из себя та организация, которая строит или инвестирует ваш дом. Если она, образно говоря, дышит на ладан, лучше искать другие варианты или другие строящиеся объекты.
Л Что такое строительный адрес объекта?
Выделение земельного участка под застройку ведется в соответствии с Генеральным планом города. В разрешительной документации указывается, в каком именно квартале предоставлен участок, на котором будет строиться объект, это и есть строительный адрес.
Строительный адрес не соответствует почтовому адресу, который присваивается дому только после сдачи его государственной приемочной комиссии. В ряде документов, в том числе предварительных договорах и другой документации, когда идет речь о будущем или планируемом приобретении вновь построенного жилья, будет наблюдаться подобное разночтение.

Как видим, это вовсе не нарушение, а объективная необходимость в процессе и до завершения строительства. Просто проследите, чтобы при оформлении документов была правильно расставлена юридическая аргументация, о каком адресе идет речь непосредственно в документах.
Ъ Может ли дольщик передать свои права по договору о долевом участии в строительстве другому лицу? Как это оформить юридически?
Для оформления передачи прав дольщика по инвестиционному договору необходимо заключить так называемый договор уступки права требования. Заключается такой договор между дольщиком и лицом, желающим приобрести у дольщика его права по инвестиционному договору.

При этом следует учитывать, что в инвестиционном договоре не должно содержаться условий, запрещающих дольщику передавать свои права третьим лицам.
Какие основные документы должна предоставить уступающая сторона при подписании договора цессии (договор об уступке права требования)?
При подписании договора об уступке права требования уступающая сторона должна предоставить следующие документы:
- оригинал договора, на основании которого уступают право;
платежные документы, подтверждающие выполнение вышеуказанного договора;
полномочия лиц, подписавших договор, на основании которого и по которому уступают право;
документы, подтверждающие регистрацию лица (юридического); документы, подтверждающие правомочность передачи объекта недвижимости по данному договору (учредительные документы).
Две наиболее сложные в практическом написании главы нашей книги как раз и посвящены проблемам продажи и приобретения жилья. Сложность двойственная с одной стороны, технология примерно одинакова при продаже, и при покупке жилья.

Тем более, что в конечном итоге обе стороны сходятся в одном документе - договоре купли-продажи. Но, с другой стороны, интересы у сторон диаметрально противоположны, и некоторые тонкости, как в поиске жилья, так и в поиске вероятного покупателя, неизбежно существуют.
Подобная объективная двойственность вопроса и заставила готовить две внешне независимые, но по своей внутренней сути неразрывно связанные между собой главы - Хочу купить и Хочу продать. Мы не стали дублировать идентичную для обеих сторон информацию, в частности, о необходимых документах или порядке проведения сделки.

Кем бы вы ни были - продавцом или покупателем, для правильной ориентации в предстоящей сделке и для собственного успокоения рекомендуем прочитать обе главы: возможно, это поможет вам избежать ошибок и недоразумений.
Начиная этот разговор с читателем, мы попытались сконцентрировать свое внимание не только на ряде чисто юридических тонкостей и формальностей. Сочетание житейского опыта и опыта проведения множества подобных сделок позволило нам сделать некоторые обобщения и выступить с определенными рекомендациями.

Это вовсе не означает, что все прочитанное здесь является истиной в последней инстанции: рынок изменчив, поведение людей тем более.
Впрочем, к делу.
Самый простой случай, конечно, чистая продажа квартиры, когда в ней никто не зарегистрирован, вы ее хотите всего лишь продать и нет необходимости приобретать другое жилье. Но на практике основная масса сделок (по некоторым оценкам, более 80%) приходится на другой, куда более сложный вариант - встречную по-
купку жилья. Схемы здесь выстраиваются порой очень сложные, и учесть интересы всех сторон зачастую весьма затруднительно.

При самодеятельности наших продавцов и покупателей, а иногда просто из-за элементарного непонимания друг друга срывы сделок происходят сплошь и рядом.
При любых вариантах продажи на старте два этапа - этап оценки квартиры и этап ее подачи на рынок, то есть реклама квартиры. Информацию как правильнее оценить свою квартиру Вы найдете в главе Сколько стоит? К вопросу о рыночной стоимости жилья. Что касается саморекламы, то она имеет существенные недостатки, а самый главный указание домашнего телефона или адреса: есть вероятность пригласить на просмотр квартирных грабителей и бандитов.

По крайней мере, попросите покупателя принести с собой паспорт. Если вам позвонит непосредственно покупатель, скорее всего он привлечет для проведения сделки специалиста.

Покупателю необходимо оценить юридическую чистоту сделки и провести безопасную передачу денег, и в этом деле, конечно же, поможет профессионал. Это означает, что знания и рычаги воздействия на ситуацию будут не на вашей стороне.
Количество возможных неприятностей при самостоятельных действиях продавца настолько велико, что мы даже не будем пытаться развивать эту тему, подыскивая для вас пути безопасной экономии. Да и практически никто из продавцов не встает на этот сложный и полный проблем и неожиданностей путь.
С точки зрения практики, наиболее сложным представляется третий и основной этап действий - показ и торг. Что вас ждет на этом этапе?

Ответы на телефонные звонки, дистанционное, а затем и личное проведение переговоров, сам показ квартиры и наконец - достижение взаимоприемлемого соглашения.



Содержание раздела