Заключение сделок непосредственно с застройщиками
Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и недополучит часть денег.
Будьте честными при подготовке и подписании договора.
У квартиры существует, по сути, две цены: по оценке БТИ и рыночная. Вот это и есть самый важный момент. Покупатель-мошенник и нотариус, удостоверяющий сделку (знакомый с мошенником), предлагают с целью уменьшения размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может быть меньше рыночной в несколько раз.
Остальная сумма будет передана покупателем продавцу после оформления сделки, т.е. нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу, которые зависят от суммы сделки. Если вы продавец и пошли на это, то есть вероятность, что данную разницу в ценах вы недополучите.
После подписания договора купли-продажи Вам отдадут лишь сумму, указанную в договоре. Ни один суд не признает ваше право на оставшуюся сумму, поскольку, как правило, такие договоренности являются устными, а для заключения сделок на сумму более 10 минимальных размеров оплаты труда требуется хотя бы расписка, которую вы не догадались попросить.
Второй способ обмана. После продажи квартиры бывший собственник не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать.
Очень часто суд встает на сторону первого владельца и выносит постановление о возврате денег покупателю.
Владелец недвижимости соглашается, но заявляет, что полученные за недвижимость деньги уже потрачены или украдены, поэтому возвращать сумму он будет частями из своей заработной платы (которую, конечно, получает в мизерном размере и весьма нерегулярно). Особенность состоит в том, что юридически к продавцу придраться сложно, он не отказывается платить.
По законам даже при максимальном вычете из заработной платы это может занять несколько десятков лет!
Третий способ обмана заключается в продаже квартиры одновременно нескольким покупателям. В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договоры купли-продажи, получает деньги и уезжает.
Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в БТИ.
Четвертый способ обмана заключается в использовании фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор купли-продажи. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье.
Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и продают ее, пока хозяин отсутствует.
Покупатель и продавец обычно изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, нередко есть основания.
Если деньги передаются в момент нотариального оформления, рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги на какое-то время остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидное агентство недвижимости, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет.
В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.
Пятый способ обмана связан с приобретением неприватизированной квартиры. К ее владельцу приходят люди с предложением на очень выгодных условиях сдать им в аренду квартиру, например, на полгода. При этом заключается договор и деньги за полгода выплачиваются сразу.
Заботясь о спокойствии и времени хозяина, его просят дать паспорт для регистрации договора аренды квартиры. Получив деньги, многие спокойно отдают паспорт, ведь трудно предположить, что заранее подобран похожий на владельца квартиры человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру и потом ее продаст.
Далее изложены основные правила, которыми нужно руководствоваться, покупая или продавая квартиру без участия риелторских агентств.
Стоимость квартиры. Для начала необходимо определить, какую сумму вы хотите получить за свою жилплощадь.
Ориентируйтесь на цены за аналогичные квартиры. Эту информацию вы узнаете из объявлений о продаже на сайтах в Интернете или в специализированных СМИ, например в газете Из рук в руки.
Существуют так называемые обязательные критерии при оценке жилья, к которым относятся район города, характеристики дома и квартиры, наличие телефона, этаж и т.д. Необходимо учитывать также динамику цен на рынке недвижимости в конкретный момент.
Реклама продаваемой квартиры. Для того чтобы успешно продать квартиру, нужно, чтобы о квартире узнало как можно больше потенциальных покупателей. Информацию о продаже квартиры можно разместить на сайте в Интернете или в специализированном издании самостоятельно, а также через агентство недвижимости.
Если квартира выставлена по ликвидной цене, объявление должно выходить не менее двух раз в неделю. Если квартиру нужно продать очень быстро - три раза в неделю.
Как правило, продавец указывает свой домашний или служебный телефон.
Осмотр квартиры. Когда дело доходит до показа квартиры, нужно быть очень осмотрительными. К вам придут незнакомые люди, поэтому ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать.
Как правило, потенциального покупателя интересуют только состояние комнат и коммуникаций, высота потолка, вид из окна. Он может рассматривать комнаты больше пяти минут только в том случае, если предполагается продажа квартиры с мебелью или перепланировка.
При согласии покупателя купить квартиру начинается торг. Постарайтесь выдержать торг.
Не надо сразу соглашаться на условия покупателя, этим вы покажете, что готовы двигаться в цене и дальше, чем могут воспользоваться.
Если на просмотр пришел риелтор или покупатель с представителем какого-нибудь агентства недвижимости, у вас имеется шанс получить часть услуг практически бесплатно. Агент может попытаться решить ваши проблемы в пределах одного агентства недвижимости, таким образом, вольно или невольно вы пользуетесь обслуживанием определенной фирмы, которая может... выставить счет за это самое обслуживание.
Вы вправе принимать или не принимать предлагаемые условия, можете отказаться от услуг и заняться продажей самостоятельно.
Договоренность с продавцом (покупателем). Многие продавцы после вроде бы положительного решения, высказанного на словах, снимают рекламу квартиры, не учитывая, что покупатель может продолжить поиски другого варианта.
Поэтому, достигнув договоренности, продавцу желательно решить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить квартиру.
Покупателям же, наоборот, этот вопрос лучше не поднимать, чтобы быть свободными в своих дальнейших действиях. Правда, в этом случае есть риск квартиру упустить, если продавец найдет более выгодного клиента.
Для покупателя квартиры кроме адреса, ценовых характеристик и сроков продажи нужно не забыть оговорить сроки юридического (выписки) и физического освобождения квартиры (вывоз из нее вещей и мебели). Необходимо предусмотреть возможную компенсацию за невыполнение сроков.
Если сроки не оговорены, покупатель часто настаивает на освобождении квартиры сразу после подписания нотариального договора.
Проверка, подготовка сделки, сбор документов. После того как составлены все бумаги и принята предоплата за квартиру, начинается процедура подготовки сделки.
На продавцов возлагается обязанность собрать полный комплект документов в определенные сроки. Это довольно сложная процедура.
Банк, нотариус, регистрация. Когда все документы на квартиру подготовлены, наступает время обсудить, где и как производить взаиморасчеты.
Самый распространенный и безопасный способ, как уже упоминалось выше, - расчет через банковскую ячейку под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры. Советуем внимательно отнестись к выбору банка.
Процедуру взаиморасчетов нужно обязательно оговаривать заранее, еще в момент передачи (или получения) задатка.
После закладки денег предстоит нотариальное (по вашему желанию) оформление договоров или сдача документов на государственную регистрацию.
Юридическое и физическое освобождение, акт приема-передачи. После того как вы получите зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры и свидетельства о государственной регистрации прав, предстоит юридическое (снятие с регистрационного учета) и физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры.
Заключение сделок непосредственно с застройщиками
Квартира в новостройке - самый выгодный способ вложения денег, но он требует немалого ожидания.
Что такое долевое строительство. В последнее время стоимость жилья достигла в России своего максимума. Спрос опережает предложение, и определяющую роль здесь сыграло бурное развитие ипотечного кредитования. Ввиду этого, большая часть людей предпочитает заказывать квартиру именно на стадии закладки фундамента.
Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Да и стоит такое жилье дешевле, чем квартиры в выстроенном доме.
Большим плюсом является и то, что договор заключается напрямую, без участия посредников, что делает сделку более прозрачной. Кроме того, у застройщика, покупатель может получить более достоверную информацию об объекте.
И если есть желание жить в конкретном строящемся доме, то квартиру в нем лучше приобретать у застройщика - это будет дешевле, быстрее и надежнее.
Типичным способом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение покупателем со строительной компанией договора о долевом участии в строительстве. Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране.
Строительные компании привлекают средства дольщиков и на эти деньги строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.
Казалось бы, все просто, понятно и взаимовыгодно, однако сейчас долевое строительство чаще всего представляется в негативном ключе, поскольку тысячи дольщиков, обманутых недобросовестными застройщиками, так и не получили своего жилья. Поэтому к вопросу приобретения жилья нужно подходить с максимальной осторожностью.
Будущим дольщикам необходимо тщательно проверять всю документацию на строительство и внимательно читать условия договора.
Если вы собираетесь приобрести жилье в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут избежать проблем с недобросовестными застройщиками.
Несмотря на то что участие в долевом строительстве жилья в многоквартирном доме является одним из самых распространенных способов улучшения гражданами своих жилищных условий, вплоть до последнего времени не было достаточной правовой базы, регулирующей эти отношения. Сравнительно недавно для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), вступивший в силу 1 апреля 2005 г. Этот Закон служит основным нормативным актом, регулирующим отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства жилья и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.
Впрочем, действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона, т.е. после 1 апреля 2005 г. Это означает, что если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены застройщиками до вступления в действие указанного Закона, то отношения участников долевого строительства не регулируются его нормами. Поэтому в таких случаях дольщикам придется довольствоваться прежними договорами: договором долевого участия в строительстве, договором подряда, договором инвестирования в строительство жилого дома и пр.
Между тем, несмотря на многовариантность названий этих договоров, содержание перечисленных документов (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) практически одинаковое: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагается обязанность по уплате фактической стоимости строительства жилого помещения и принятию результата работы, а строительная компания (инвестиционностроительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность в установленный договором срок обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
К сожалению, даже в настоящее время, когда прошло уже три года с момента вступления в силу Федерального закона N 214-ФЗ, практика показывает, что с целью приобретения жилых помещений заключаются договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные данным Законом, хотя стало сложнее использовать схемы подмены договора долевого строительства. По сути, договоры, не предусмотренные законом, является фактически притянутыми для оформления отношений по привлечению денежных средств для долевого строительства.
Сложившаяся ситуация связана прежде всего с тем, что упомянутый Федеральный закон установил значительные гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, что, в свою очередь, и оттолкнуло застройщиков от заключения договоров участия в долевом строительстве на условиях, установленных названным Законом, и привело к поиску иных форм привлечения денежных средств граждан. В частности, застройщики стали заключать другие виды договоров. Но все эти способы привлечения денежных средств на указанные цели не соответствуют закону.
Потому их заключение весьма рискованно.
Кроме того, гражданин может обратиться в суд, чтобы признать сделку, являющуюся по существу договором долевого участия в строительстве, притворной и привлечь застройщика к ответственности.
Единственным законным способом привлечения денежных средств для долевого строительства жилья является договор участия в долевом строительстве, заключенный в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом N 214-ФЗ.
Важным моментом стало введение более жестких требований по отношению к застройщикам, в связи с чем большинство из них восприняли Федеральный закон N 214-ФЗ негативно. Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после оформления соответствующих документов.
В Федеральном законе N 214-ФЗ четко прописано, что застройщиком может выступать только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые имеют земельный участок на праве собственности или на праве аренды, а также установлено, что объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение) может быть передан участнику долевого строительства только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Федеральным законом N 214-ФЗ введен ряд новых положений:
- привлечь денежные средства участников долевого строительства организация может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок для строительства;
- в случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан последние вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования и возмещения убытков;
- определены существенные условия, которые должны быть обозначены в договоре;
- значительно усложнился порядок расторжения договора застройщиком. Теперь застройщик может расторгнуть договор лишь в судебном порядке и только в случае значительной просрочки со стороны дольщика (более 3 месяцев);
- надзор и контроль за долевым строительством осуществляет специальный орган;
- к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом N 214-ФЗ.
- установлена ответственность застройщика за нарушение срока передачи и недостатки переданного объекта строительства;
- дополнительно введена государственная регистрация договора и соглашения об уступке права требования по договору. Данная мера пресекает возможность двойных продаж квартир, договоры будут проходить дополнительную проверку у регистратора на предмет его соответствия законодательству.
Стоит упомянуть, что Федеральный закон N 214-ФЗ обязывает застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу:
- учредительные документы застройщика;
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение прибыли и убытков) за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении им такой деятельности менее трех лет;
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Таким образом, Федеральный закон N 214-ФЗ предъявляет повышенные требования к застройщикам на этапе начала строительства и тем самым делает более прозрачной и доступной для участников долевого строительства информацию о строительном объекте.
Порядок заключения договора долевого строительства. Одним из основных нововведений, установленных Федеральным законом N 214-ФЗ, является новый вид договора - договор участия в долевом строительстве (см. приложение).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. До сих пор некоторые граждане заключают договоры на участие в долевом строительстве жилья без предварительного ознакомления с этим важным документом, следуя которому они могли бы максимально защитить себя от недобросовестных предпринимателей.
Следует внимательно изучать законы и не стесняться обращаться за консультацией к специалистам. Лучше сделать это до заключения любой важной сделки, чем потом тратить время и силы на отстаивание своих прав.
Итак, на что следует обратить внимание непосредственно перед заключением и при заключении договора долевого строительства:
Прежде всего надо выбрать застройщика и объект строительства. При покупке квартиры в еще только строящемся доме первое, на что следует обратить внимание, - сама организация, выступающая в роли застройщика.
Необходимо выяснить историю организации за все время существования на рынке недвижимости, стаж работы, обратить внимание на имидж организации, реализованные проекты, на то, какие объекты уже сданы в эксплуатацию.
Весомый плюс - участие в выполнении правительственных программ. Риски возрастают при подозрительно низкой цене квадратного метра.
Стоимость квартиры может быть, например, на 5% ниже, чем в среднем на рынке, но при условии, что у застройщика действует специальная акция. В остальных же случаях велика вероятность столкнуться с мошенниками.
При покупке квартиры на первой стадии, т.е. на уровне котлована или вбитых свай, высок риск того, что строительство может затянуться на долгий срок или (при выборе недобросовестного застройщика) вообще будет заморожено на неопределенный период.
При вложении средств в долевое строительство на более поздних стадиях (ближе к готовности дома) риски, связанные со сроками строительства, сводятся к минимуму. Но цена квадратного метра при этом значительно повышается. Если в вашем городе много лет работает строительная компания, имеющая успешно реализованные объекты, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор.
Отсутствие же у компании реализованных объектов завершенного строительства - по меньшей мере повод задуматься, сможет ли компания завершить проект. Лучше всего обратиться к людям, уже живущим в квартирах, построенных и сданных под ключ выбранной вами организацией.
Как и при любой сделке, немаловажной является проверка полномочий лица, заключающего договор с дольщиком. Зачастую в качестве такого лица выступает не застройщик, а уполномоченная им организация. В этом случае дольщик вправе требовать от представителя застройщика договор, предоставляющий одному лицу право совершать от имени и за счет другого или от своего имени, но за счет другого определенные юридические действия, в первую очередь действия по заключению договоров.
ГК РФ предусматривает три разновидности подобных договоров: договор поручения, договор комиссии и агентский договор.
Обратите внимание на название договора. Как уже упоминалось, Федеральный закон N 214-ФЗ распространяется только на договоры участия в долевом строительстве. Если вам вместо договора участия в долевом строительстве предлагают заключить договор, который называется Договор инвестирования, Инвестиционный договор на строительство жилого дома и т.п., где вы обозначены как Инвестор, значит, застройщик, пытается избежать распространения на договор требований Федерального закона N 214-ФЗ и Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 О защите прав потребителей (далее - Закон О защите прав потребителей), что для вас может оказаться негативным моментом.
Хотя судебная практика и указывает на то, что, если строительство велось для личных нужд, указанные Законы распространяются на эти договоры, однако лучше не рисковать.
Принимая решение о том, кому доверить свои сбережения, выбирайте компанию, у которой есть все требуемые законодательством документы на строительство. Для этого необходимо проверить у компании-застройщика документы.
Если таких документов нет, вас ждут проблемы.
В соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства дома только после выполнения им следующих условий:
- получения в установленном порядке разрешения на строительство. Нередко за этот документ выдают похожее по названию разрешение (или распоряжение) на обустройство территории, выданное местными властями. Это разные документы!
Если компания не предъявляет вам именно разрешение на строительство, то его оформлением, скорее всего, займутся потом, оформят задним числом, когда дом уже будет построен. В результате сдача новостройки может серьезно затянуться;
- государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.
- наличия инвестиционного договора. Именно в этом документе определяется круг лиц, имеющих отношение к строительству интересующего дольщика объекта, а также объем их прав и обязанностей.
