Предварительный договор.
- предоставления проектной декларации застройщика, которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства. Проектная декларация публикуется в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в сети Интернет. Если вы не можете самостоятельно найти проектную декларацию или ознакомиться с ней, спросите у застройщика, где и когда она была опубликована или размещена.
В случае нарушения застройщиком установленных Федеральным законом N 214-ФЗ требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст.
9 Федерального закона N 214-ФЗ.
Кроме того, согласно п. 2 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) предусмотрена ответственность за опубликование в СМИ и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации ( в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений.
Такое правонарушение наказывается наложением административного штрафа на должностных лиц в размере от 10 тыс. до 15 тыс. руб.; на юридических лиц - от 300 тыс. до 400 тыс. руб.
Порой факт отсутствия одного из вышеперечисленных документов в момент заключения сделки не всегда означает наличие злого умысла со стороны застройщика, однако начать свое строительство организация может только при наличии полного пакета необходимых документов.
Во избежание недоразумений и недопонимания сторон при составлении договора в нем необходимо фиксировать следующее:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; объект недвижимости (его полный строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже), площадь, метраж, наличие лоджии, балкона).
Обращайте внимание на пункт договора о возможном уменьшении или увеличении заявленной площади покупаемой квартиры после ее обмера БТИ. Сама по себе эта ситуация нормальна, и подобный пункт есть во многих договорах строительных компаний, но лучше, когда предусматриваются допустимые пределы погрешности. В практике были случаи, когда отклонение от заявленной площади достигало 15 кв. м;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Договор долевого участия в строительстве является разновидностью договора подряда, поэтому стоимость квадратного метра жилплощади непременно должна быть зафиксирована путем указания конкретной суммы. Никакие пропорции, индексации и прочие условные (плавающие) схемы недопустимы. Цена договора должна складываться исходя из количества квадратных метров. Единственное исключение при незапланированном повышении стоимости объекта недвижимости на этапе строительства - это возможная доплата при увеличении метража после обмеров БТИ.
Однако в этом случае правомерным будет увеличение цены на объект недвижимости лишь в размере, установленном сторонами на момент заключения договора.
Нередки ситуации, когда к моменту сдачи квартиры по результатам обмера ее площадь оказывается больше, чем изначально предполагалось и оплачено по договору. В таком случае доплата производится на условиях, указанных в договоре.
Если же договор подобной ситуации не предусматривает, то дольщик вправе отказаться от доплаты.
4) гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет).
При отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных условий он считается незаключенным.
Между сторонами в обязательном порядке должны быть четко оговорены условия расторжения договора (порядок расчета, условия и виды применения соответствующих штрафных санкций).
Как определить, надежна ли компания. Масштабная реклама обычно свидетельствует о солидности фирмы и серьезном подходе к информированию о своих услугах. Но полагаться только на рекламу, конечно, не стоит: она не дает полной информации о застройщике, инвесторе, продавце. Посмотрите, что пишут о компании в СМИ, в том числе в Интернете.
Посетив офис, отправляйтесь на объекты, которые возводит компания. Осмотрите те, что уже построены, сразу станет понятно качество строительства, сроки.
Желательно посетить объект несколько раз, чтобы проследить скорость роста этажей, активность на стройплощадке.
Солидные застройщики начинают продавать жилье не раньше определенной стадии готовности - как минимум второго-третьего этажей. Тогда уже видно, что из этого здания может получиться.
Главное, чего стоит опасаться в случае задержки строительства дома, это периодических предложений по внесению внеочередных доплат различного характера. Любое строительство -согласованный инвестиционный проект, который имеет перед собой определенный резервный (страховой) фонд.
Деньги из этого фонда обычно идут на строительство объектов недвижимости лишь в исключительных случаях (увеличение темпов инфляции, резкое удорожание цен на энергоносители или строительные материалы).
Как снизить риски при серых схемах приобретения квартиры. В настоящее время очень мало строительных проектов реализуются в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ, который определяет серьезные гарантии для будущих новоселов. Во всех остальных случаях застройщики используют серые схемы, в основном договоры предварительной купли-продажи. Получается, что покупателям просто деваться некуда - приходится брать, что дают.
Полностью избежать издержек таких схем вряд ли удастся, они на то и рассчитаны, однако можно максимально снизить риски.
Существуют два основных вида серых схем.
Предварительный договор
.
В настоящее время наиболее распространен у застройщиков предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. Фактически он представляет собой не что иное, как обещание, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор - договор купли-продажи готового жилья.
При наличии готового дома фирма может использовать подобную схему, чтобы платить поменьше налогов. Поскольку жилье вы получаете сразу, то основной риск - ожидание, время, в течение которого будет зарегистрировано право собственности на квартиру.
Без этого документа юридически вы не станете полноправным хозяином, не сможете оформить регистрацию по месту жительства (прописку), совершать какие-либо действия с жильем (сдавать, продать и т.д.).
Чем вы рискуете. Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег.
Разумеется, они значительно обесценятся с учетом инфляции. Фактически по предварительному договору вы приобретаете квартиру для застройщика, ведь, построив дом на ваши средства, фирма сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать его вам. С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной, так что настаивать в суде на предоставлении построенного жилья вы опять же не сможете.
Кроме того, если застройщик решит продать обещанную вам квартиру, т.е. заключит с другим лицом договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно и тут вы лишаетесь возможности требовать передачи квартиры.
Если вы все-таки решитесь подписать предварительный договор, то для начала постарайтесь прояснить статус новостройки в местных органах власти: нет ли каких-либо претензий к фирме-застройщику, не нарушены ли обязательства по инвестконтракту. Желательно, чтобы в предварительном договоре был указан срок, в течение которого фирма оформит свое право собственности на жилой дом. Обязательно должен быть указан срок, в который с вами будет заключен основной договор купли-продажи, скажем, в течение месяца после регистрации права собственности застройщика.
Если в предварительном договоре такие сроки не обозначены, то, с одной стороны, это может свидетельствовать, что у фирмы уже есть проблемы с оформлением дома, с другой стороны, застройщик избавляется от ответственности перед вами и сможет безнаказанно тянуть время.
Пример 1.1. Вы заключили предварительный договор купли-продажи новостройки, по нему срок оформления квартиры в собственность - не позднее 1 июня 2008 г. Но сейчас застройщик заставляет вас подписать соглашение о переносе срока до 1 июня 2009 г. Что вам делать в такой ситуации?
По предварительному договору купли-продажи застройщик не несет перед вами никакой ответственности за несвоевременную сдачу жилого дома в эксплуатацию и передачу вам в собственность квартиры. Даже то, что в жилых домах застройщик предлагает проводить ремонт, заселяются люди, не дает жильцам никаких прав, т.к. первым собственником квартир все равно будет застройщик.
Если не хотите ждать, пока застройщик все-таки передаст вам квартиру, обращайтесь в суд.
Распространенная разновидность предварительного договора - приобретение векселя на сумму стоимости новостройки.
В векселе нет и быть не может никакой информации об объекте недвижимости. Дело в том, что фирме нужно сразу получить деньги, а по ГК РФ сделать это на основании предварительного договора нельзя, поэтому вам предлагают одновременно заключить договор купли-продажи векселя, и вы приобретаете вексель. Использование векселей в данном случае является средством, применяемым застройщиками для обхода положений Закона о необходимости заключения с гражданами договора долевого участия в строительстве в случае, если они намерены привлекать денежные средства граждан для строительства жилья.
Вы как бы одалживаете фирме деньги на строительство, а она обещает вернуть натурой - готовым жильем. Обычно срок погашения кредита, то есть предъявления для возврата денег, составляет не менее 3 лет. Хотя, как правило, дом строится в среднем один год.
Однако вы не сможете потребовать возврата своих денег раньше чем через 3 года. Став владельцем векселя, вы ждете, когда построится дом.
При этом застройщик не имеет никаких обязательств по срокам перед вами, то есть, если сдача дома затянется, вы не сможете требовать неустойку за просрочку.
Если вам предлагают оплатить квартиру в форме покупки векселя, то срок погашения векселя должен совпадать с крайней датой регистрации вашего права собственности на квартиру.
Если Вы не заключили договор на конкретный объект недвижимости, то юридически ситуация выглядит так: вы принимаете решение купить не квартиру, не объект недвижимости, а вексель. Если же вы заключали инвестиционный договор по прежнему законодательству или договор долевого участия по новому Закону, то сможете в судебном порядке сразу признать свое право собственности на квартиру в новостройке, а в случае с предварительным договором такой возможности нет.
Согласно ГК РФ вексель - ничем не обусловленное обязательство. Так что нет никаких гарантий, что застройщик в будущем, когда наступит срок погашения, вместо квартиры примет у вас вексель и вернет вам по нему деньги, которые вы платили, обычно без процентов либо с процентами, если они установлены.
С учетом инфляции вы получите значительно меньше, чем платили.
Не исключено, что к моменту погашения векселя, т.е. когда у вас появится право требовать назад деньги, фирма-векселедатель вообще может исчезнуть.
Если вы все-таки решили приобрести вексель, то покупайте векселя со сроком погашения не больше года. Это позволит упрочить отношения с застройщиком и при необходимости вернуть свои деньги до того, как они окончательно обесценятся.
2. Паевой фонд. Совсем недавно появился еще один способ обхода Федерального закона N 214-ФЗ: закрытые паевые инвестиционные фонды.
Заключая договор паевого вклада, вы фактически инвестируете средства в строительство объектов недвижимости, в том числе жилых домов. В дальнейшем вы можете рассчитывать на получение процентов по вкладу или предоставление квартиры.
Чем вы рискуете? Ни о каких гарантиях, положенных дольщикам, речи здесь не идет - как пайщик, вы берете на себя все риски, связанные со строительством: просрочка, плохое качество и даже случайная гибель объекта (пожар, ураган и т.п.).
Избегайте вкладывать деньги в недвижимость, если вам предлагают договор, не подпадающий под действие Федерального закона N 214-ФЗ.
Если вы решились, то должны быть уверены в добросовестности застройщика. Так, некоторые банки соглашаются предоставлять ипотечные кредиты на приобретение новостроек, даже если застройщики используют обходные пути, однако такое возможно, в частности, если строительством занимаются хорошо знакомые банку фирмы.
Приведем рекомендации, следуя которым вы сможете снизить степень риска.
1. Внимательно прочитайте (лучше с юристом) предложенный вам предварительный договор купли-продажи квартиры.
2. Проследите, чтобы максимально подробно были указаны характеристики квартиры, иначе в основной договор купли-продажи вам потом могут вписать другие характеристики.
3. Обратите внимание на срок, в течение которого застройщик обязуется заключить с вами основной договор. Чтобы формальности не растянулись на полгода, настаивайте на пункте: договор купли-продажи заключается в конкретно оговоренный срок после регистрации права собственности застройщика на квартиру.
4. Очень важный пункт - порядок оплаты. В предварительном договоре должно быть указано, что в счет оплаты стоимости квартиры по договору принимается вексель. Часто на практике в договоре определено: застройщик может принять в качестве оплаты по договору ценные бумаги, т.е. ваш вексель, а может и не принять.
Формулировка может принять или может быть принят позволяет застройщику выкрутиться, отказаться принимать у вас вексель и потребовать новой оплаты наличными деньгами.
5. Поинтересуйтесь у застройщика, можно ли оформить ипотеку на приобретение жилья; если да, то на каких условиях вам предоставят кредит. Дело в том, что наиболее серьезные банки, предлагающие ипотеку на относительно выгодных условиях, зачастую отказываются давать кредит на новостройки, которые возводятся по серым схемам.
Зато таких клиентов активно зазывают банки, имеющие связи с застройщиками. Это могут быть вполне добросовестные кредитные учреждения без намерения вас обмануть.
Однако свои риски, связанные с серыми схемами приобретения жилья заемщиком, такие банки закладывают в процентные ставки по ипотеке. В результате кредит вам здесь предложат не под 11 - 14%, а под в два раза большие проценты.
При серых схемах одна из основных гарантий для граждан - репутация застройщика. При отсутствии юридических механизмов защиты остается надеяться на честность и добросовестность фирм.
Так что собирайте информацию о деятельности фирмы, отклики ее бывших клиентов, посетите стройплощадки, где возводятся жилые дома.
Нарушение прав потребителей при строительстве жилья
Значительное количество нарушений прав потребителей допускается при строительстве многоквартирных жилых домов. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом N 214-ФЗ.
Основные нарушения, допускаемые при строительстве жилья в многоквартирных домах. Помимо уже упоминавшихся нарушений, связанных с подменой понятий, заключением договора с названием и предметом, не соответствующими характеру отношений, организациями, привлекающими денежные средства для строительства жилья в многоквартирных домах, имеют место и другие нарушения. Среди них наиболее распространенными являются:
- непредоставление информации об исполнителе (застройщике) - свидетельства о регистрации; разрешения на строительство; документов, подтверждающих право на земельный участок, и др.;
- непредоставление информации об объекте строительства: отсутствие подробного описания квартиры; стоимости работы, сроке передачи построенной квартиры;
- включение в договор условий, ущемляющих права потребителей. Например, договором может быть предусмотрено, что передача построенной квартиры осуществляется после заключения заказчиком договора о жилищно-коммунальном обслуживании и др.
- нарушение срока передачи построенной квартиры, отсутствие в договоре условия о сроке ее передачи;
- заключение договоров организациями-посредниками, не обладающими правами на их заключение, и др.
При разрешении споров о защите прав потребителей необходимо иметь в виду, что условия договоров, ущемляющих права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (ст. 16 Закона О защите прав потребителей).
В соответствии с Кодексом РФ об административных правонарушениях (далее по тексту -КоАП РФ) возможно привлечение к административной ответственности лиц, нарушивших права потребителя при заключении договора на долевое строительство при осуществлении строительства жилья.
В соответствии со ст. 14.28 КоАП РФ предусмотрена ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
За привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, налагается административный штраф на должностных лиц в размере от 15 тыс. до 20 тыс. руб.; на юридических лиц - от 400 тыс. до 500 тыс. руб.
В настоящее время возникает множество проблем, связанных с долевым строительством. Как не прогореть, вкладывая деньги в незавершенный дом, и что делать, если ваши права потребителя нарушены?
Давайте попробуем разобраться в часто встречающихся случаях обмана потребителей на рынке жилья. Рассмотрим наиболее характерные проблемы дольщиков.
Пример 1.2. Вы оформили договор долевого строительства в 2005 г., а документы о праве собственности получили в 2006 г. С какого времени квартира считается собственностью?
Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, так что вы считаетесь собственником с даты внесения сведений о вашем праве в Единый государственный реестр прав на недвижимость. Эта дата указана в вашем свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Для приобретателей новостроек один из основных рисков - затягивание оформления права собственности на квартиру. Часты случаи, когда гражданам выдают ключи, заселяют, а потом месяцами приходится ждать получения документов.
Если жильцы готовы добиваться ускорения процесса, то можно действовать следующим образом.
Действие первое. Выясните у застройщика, почему задерживается регистрация права собственности.
Если дом готов, принят государственной комиссией и затягивается передача документов на государственную регистрацию, то вы можете отказаться от посреднических услуг и заняться оформлением права собственности самостоятельно.
Напишите заявление об отказе от услуг фирмы-посредника, с которой у вас оформлен договор о содействии в регистрации. При этом ссылайтесь на ст.
782 ГК РФ, согласно которой заказчик вправе в любое время отказаться от услуги, а исполнитель обязан вернуть внесенную плату, удержав расходы, которые уже произвел и может подтвердить документально. В заявлении требуйте передать вам документы, необходимые для самостоятельного обращения за регистрацией права собственности.
Вам нужно будет предоставить в Росрегистрацию как договор участия в долевом строительстве, так и подписанный акт сдачи-приемки квартиры.
Действие второе. Бывает, что регистрация права собственности на новостройку затягивается в связи с тем, что фирма-застройщик не выполняет обязательства перед участниками инвестиционного процесса, например перед местной администрацией.
В таких случаях прекратить бесконечное ожидание оформления прав на квартиру жильцы могут только путем обращения в суд. Подавайте иск о признании права собственности на новостройку на основании выполнения дольщиком своих обязательств по договору, т.е. оплаты вклада на строительство.
Затягивается срок сдачи дома. Объем прав гражданина в этом случае будет зависеть от вида заключенного с ними договора: был ли это договор участия в долевом строительстве или иной договор (сделка), а если заключен договор долевого участия в строительстве, то когда это произошло: после 1 апреля 2005 г. (даты вступления в действие Федерального закона N 214-ФЗ) или ранее этого срока.
В зависимости от этого наступают разные правовые последствия.
Если вы, приобретая новостройку, заключали договор инвестирования (соинвестирования) либо долевого строительства и при этом разрешение на строительство дома было выдано до 1 апреля 2005 года, то применяется Закон О защите прав потребителей. Согласно п. 5 ст.
28 этого Закона за каждый день затягивания срока сдачи дома инвестор-дольщик вправе требовать с застройщика неустойку в размере 3% вклада в строительство. Максимальный размер неустойки равен сумме вклада.
Пример 1.3. Вами в 2004 г. заключен договор участия в долевом строительстве. Срок сдачи дома, указанный в договоре, - II квартал 2005 г. Но уже наступил 2008 г., а дом так и не сдан, и застройщики обещают сдать его в лучшем случае в апреле 2008 г.
У вас есть два варианта решения проблемы.
Первый вариант: дожидаться сдачи дома, а за период просрочки требовать неустойку в размере 3% за каждый день просрочки на основании п. 5 ст. 28 Закона О защите прав потребителей.
При этом согласно Закону максимальная сумма неустойки составит цену договора, т.е. сумму, уплаченную вами за квартиру. Например, вы заплатили 600 тыс. руб. Значит, сумма неустойки будет не больше 600 тыс. руб. С учетом времени просрочки неустойка составила бы большую сумму, но в Законе есть оговорка: максимальный размер неустойки не может превышать цену договора.
Однако суд может уменьшить размер неустойки, на практике прецеденты не редкость.
Второй вариант: если вы не желаете дожидаться окончания строительства дома, то можете подать заявление застройщику: в связи с нарушением сроков исполнения обязательств по договору вы просите выплатить неустойку в размере 3% за каждый день просрочки и указываете сумму. Скорее всего, ответа вы не получите либо он будет отрицательным.
Тогда обращаетесь в суд по месту вашей регистрации, либо по юридическому адресу застройщика, либо по месту исполнения договора.
Кроме того, если в период просрочки вы арендуете жилплощадь, то имеете право все эти траты включить в убытки и также потребовать их взыскания с застройщика дополнительно к сумме неустойки. Но надо будет предъявить доказательства: договор аренды и платежи по нему.
Пример 1.4. Вами в сентябре 2005 года заключен договор участия в долевом строительстве. Срок сдачи дома, указанный в договоре, - IV квартал 2006 г. Но уже наступил 2008 г., а ваш дом так и не сдан, и застройщики обещают сдать в лучшем случае в конце 2008 г.
У вас также есть два варианта решения проблемы.
