Порядок предоставления квартиры по жилищному сертификату
После того как банк согласился выдать ипотечный кредит, заемщик приступает к подбору жилья для покупки. На этом этапе заемщик должен провести оценку жилья и представить в ипотечный банк следующие документы:
1. Правоустанавливающие документы на выбранное жилье (копия свидетельства о праве собственности продавца квартиры, договор участия в долевом строительстве), если кредит берут на жилье в строящемся доме.
2. Документы из БТИ - экспликация и поэтажный план.
3. Заключение профессионального оценщика о рыночной стоимости квартиры.
4. Справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам.
5. Выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, об отсутствии обременений по квартире).
6. Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).
На рассмотрение сведений об объекте (квартире) в банках уходит до пяти дней.
Основные затраты связаны с оценкой жилья. Банк проверяет юридическую чистоту представленного заемщиком жилья, то, насколько оно соответствует требованиям к ипотечному жилью.
Аналогичную проверку осуществляет страховая компания, так как страхование жилья и еще некоторых рисков - это необходимое условие получения ипотечного кредита.
Четвертый шаг. Заключение договора купли-продажи жилья с продавцом.
Обратите внимание: сделки с недвижимостью вступают в силу с момента государственной регистрации, поэтому вам нужно будет обратиться в регистрационную палату, где на данную процедуру по закону отводится срок до одного месяца.
Пятый шаг. Оформление страховки.
Страхование - обязательное условие ипотечного кредита.
Обычно банки настаивают на следующих видах страхования:
- страхование жизни и здоровья (трудоспособности) заемщика;
- страхование имущества (приобретаемой квартиры) от пожара, наводнения и т.п.;
- титульное страхование (риск утраты права собственности) - страхование права собственности заемщика на жилье, которое обычно требуется при покупке квартиры на вторичном рынке жилья, так как существует риск, что третьи лица попытаются оспорить сделку. Некоторые банки разрешают страховать титул только в течение первых трех лет.
Это существенно сказывается на общем размере страховых платежей.
Чтобы свести расходы на страхование к минимуму, следует приобретать квартиру в доме с типовой планировкой или квартиру с перепланировкой, оформленной надлежащим образом. Также заемщику лучше не курить, не злоупотреблять алкоголем и вообще быть молодым и здоровым (это важно, так как договор комплексного ипотечного страхования включает страхование жизни и трудоспособности).
Не все страховые компании требуют, чтобы заемщик проходил медицинское обследование, а обследование - это дополнительные расходы.
Нежелательно покупать жилье, которое в течение года покупалось-продавалось более трех
раз.
Взносы на страхование - это регулярные ежегодные платежи, которые стоит сразу приплюсовать к выплатам по кредиту, чтобы понять, какую реальную сумму вы будете должны банку.
Шестой шаг. Заключение кредитного договора с банком. Для этого понадобятся:
- договор купли-продажи квартиры;
- договоры страхования.
На проверку документов обычно уходит один-два дня. Выдается ипотечный кредит по кредитному договору, заключаемому заемщиком и банком.
В большинстве ипотечных банков форма договора не подлежит изменению, и заемщику следует заранее с ней ознакомиться, чтобы позже не пришлось отказываться от кредита, если какие-то условия договора окажутся неприемлемыми. Одновременно с кредитным договором может оформляться закладная.
Это именная ценная бумага, свидетельствующая о праве кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.
Тот факт, что ваше жилье находится в залоге у банка, называется обременением. Все обременения (кроме залога это может быть, например, рента) обязательно указываются в правоподтверждающем документе - свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Залог. Самое распространенное обременение (ограничение) права собственности на недвижимость сейчас - залог.
Это и понятно: ипотека становится все популярнее, а до момента полного погашения кредита, взятого на покупку жилья, квартира находится в залоге у банка. В настоящее время многие банки предлагают программы, которые позволяют распоряжаться жильем, приобретенным по ипотеке, невзирая на то, рассчитались вы по кредиту или нет.
Согласия банка не требуется на следующие операции с заложенным жильем:
- собственник квартиры вправе оформить в ней регистрацию по месту жительства (прописку) себе и любым другим лицам. Выше уже упоминалось, что ограничений по числу жильцов при регистрации для собственника нет, т.е. размер жилплощади роли не играет.
- квартиру можно свободно сдать внаем или в безвозмездное пользование. Срок не ограничивается.
На операции с заложенным жильем требуется согласие банка в случае заключения сделок по отчуждению: продажа, мена или дарение квартиры.
Порядок такого согласования определяется внутренними правилами банка, предоставившего ипотечный кредит. Обычно проверяется платежеспособность лица, которое хочет стать новым хозяином квартиры, чтобы банк сохранил гарантии выплаты кредита.
Если покупатель, которому приглянулось заложенное жилье, сразу выплатит всю сумму кредита, то обременение с квартиры снимается и согласование с банком не потребуется.
Кстати, обратите внимание: большинство банков не берет штраф при досрочной выплате кредита, если она происходит через шесть - восемь месяцев после выдачи займа.
Рента. Согласно ГК РФ договор ренты предполагает, что приобретатель квартиры после заключения сделки становится собственником, однако проживать в квартире продолжает прежний хозяин.
Он имеет право регулярно получать от собственника определенный платеж (ренту) и (или) другие блага: продукты, лекарства и проч. Такое обременение сохраняется до конца жизни бывшего хозяина-рентополучателя, после чего квартира переходит в полное распоряжение собственника - плательщика ренты.
Продать жилое помещение, обремененное рентой, можно только с согласия жильца-рентополучателя, причем одобрение должно быть письменным и заверенным нотариально.
Нужно иметь в виду, что приобретение квартиры, обремененной рентой, - дело довольно рискованное. Нередки случаи, когда пожилые люди - получатели ренты по собственной инициативе или по подсказке предприимчивых родственников обращаются в суд за расторжением договора ренты. Истцы ссылаются на невыполнение обязательств плательщиком ренты: продукты не покупали, лекарства приносили с опозданием и т.п.
Суд, как правило, встает на сторону обиженных, и собственник - плательщик ренты теряет квартиру, которая после расторжения договора возвращается прежнему хозяину. При этом траты на содержание и внесенные регулярные платежи не возмещаются, а денежную сумму, выплаченную за квартиру при оформлении ренты, могут возвращать годами.
Арест имущества. Он может быть наложен на квартиру в рамках следствия по уголовным делам и как мера обеспечения в гражданском процессе, а также при исполнении судебных решений.
Если жилье находится под арестом, то с ним невозможно совершить никаких юридических действий. Любые заключенные сделки признаются недействительными.
На практике бывают случаи, когда основания для ареста уже отпали, однако правоохранительные органы забывают снять это обременение. Тогда нужно обращаться в соответствующие инстанции, наложившие арест, а если они бездействуют - снимать обременение через суд.
Запрет на отчуждение квартиры. Это ограничение накладывают органы опеки и попечительства, если среди собственников жилья есть несовершеннолетние и их интересы могут пострадать при продаже квартиры.
Аренда. Строго по закону при продаже квартиры, сданной внаем, жильцы-наниматели сохраняют право на проживание до конца действия договора, а новый собственник должен обеспечивать им прежние условия найма.
Однако на практике никто, конечно, не станет покупать квартиру с нанимателями, а в случае продажи собственник-наймодатель просто расторгает договор найма с выплатой соответствующих компенсаций, и покупатель получает свободное жилье.
Ипотека - не первый кредит. Многие банки на этот факт смотрят одобрительно, так как наличие положительной кредитной истории характеризует заемщика как благонадежного, и его шансы получить ипотечный кредит возрастают. Но следует учитывать, что расходы по обслуживанию уже взятых кредитов уменьшают доступный размер ипотечного кредита.
При определении размера кредита под ипотеку большинство банков руководствуется установленными ими нормами дохода заемщика, который может быть направлен на погашение кредита. Сначала банк определяет размер дохода, необходимый для обслуживания имеющихся у заемщика кредитов, вычитает его из общей суммы доходов и, исходя из оставшейся величины, определяет размер возможного ипотечного кредита. Но есть ипотечные банки, использующие другие схемы определения размера кредита.
Из доходов заемщика вычитается сумма расходов по обслуживанию уже имеющихся кредитов, и оставшаяся величина дохода используется для расчета возможной величины ипотечного кредита.
Перекредитование. Обратите внимание на такую услугу, становящуюся все более популярной, как рефинансирование (перекредитование). Появление этой услуги связано со снижением процентной ставки по ипотечным кредитам.
Допустим, несколько лет назад, когда ипотека только начала развиваться и кредиты были дорогими, вы заняли деньги на квартиру, а теперь другой банк предлагает вам деньги под меньший процент, да еще на больший срок. Рефинансировать свой ипотечный кредит выгодно заемщикам, которые выплатили заем менее чем на треть всего срока кредитования, а также при разнице ставок в среднем 1,5 - 2%.
Кроме того, рефинансировать кредит можно для уменьшения ежемесячной нагрузки по платежам за счет увеличения срока кредитования или для получения дополнительных средств, например на ремонт квартиры.
Схема проста. Банк, предлагающий вам более низкую кредитную ставку, выдает вам денег, чтобы досрочно погасить кредит в том банке, где вы брали их изначально (договор, как правило, это делать позволяет), после чего начинается новая кредитная история. Процесс перекредитования практически не отличается от подготовки к получению нового ипотечного кредита.
Порядок сбора документов, примерно такой же, как и при оформлении обычного ипотечного кредита: заполнить анкету, представить копию заявления о досрочном погашении кредита в первом банке и подписать в банке-перекредитователе договоры ипотеки и страхования (на случай потери работоспособности).
Переуступка кредита может оказаться невыгодной:
1) заемщику придется снова платить за подготовку ипотечных бумаг;
2) единовременные затраты могут превышать экономический эффект от снижения ставки по новому кредиту (так называемая цена перерасчета);
3) многие банки вводят мораторий на погашение тела кредита, т.е. первое время (обычно три - шесть месяцев) клиент выплачивает только проценты, а сумма основного долга не убывает. Поэтому, решив перейти через год-другой в новый банк, заемщик, если он недостаточно внимательно читал договор, может обнаружить, что его долг практически не уменьшился.
Принимая решение о перекредитовании, попытайтесь найти золотую середину: когда экономия на снижении процентной ставки перекроет затраты на переоформление ипотеки.
Невозврат кредита при ипотеке. Квартира, приобретенная по ипотеке, - это собственность ваша, а не банка. У банка она лишь находится в залоге до момента погашения кредита. И если у вас возникнут проблемы с регулярными выплатами по кредиту, то немедленно выселять вас никто не станет!
Обычно банки входят в положение клиента и идут на такую уступку, как продление сроков кредитования. Это обходится банку гораздо дешевле, чем судебные издержки. Если заемщик не может осуществлять платежи в счет погашения ипотечного кредита, то важную роль играет срок неплатежеспособности заемщика.
Если неплатежи заемщика носят временный характер (например, в период смены работы), то можно оформить отсрочку платежей на этот период в качестве дополнения к договору ипотечного кредитования. Если заемщик не сможет погашать кредит в долгосрочной перспективе, то приобретенное по ипотеке жилье должно быть продано.
Нужно отметить, что такие случаи крайне редки, но тем не менее они реальны. Из суммы, вырученной от продажи жилья, будет погашен остаток кредита, а остальное вернут владельцу.
При существующем росте цен на недвижимость оставшаяся заемщику часть значительно превысит сумму, которую он вложил. На эти деньги приобретается новое жилье меньшей площади.
Продажу осуществляет кредитор либо по договоренности с заемщиком, либо в судебном порядке (в случае, если заемщик отказывается от добровольной продажи квартиры).
На практике нередки случаи, когда заемщик скрывается от кредитора (банка). За это время сумма его задолженности значительно возрастает, и в будущем деньги, полученные за реализацию заложенной квартиры, уже не покроют долг.
В итоге заемщик может остаться и без квартиры, и без денег, но винить в этом он может только себя.
Для того чтобы не стать должником банка:
1) обязательно уточните у менеджера банка полную стоимость кредита. Она включает в себя не только процентную ставку, но и различные комиссии;
2) берите кредит, только если ежемесячные выплаты по нему не превышает 40% от дохода семьи;
3) согласуйте с банком график погашения кредита. Узнайте о существовании штрафов за просрочку выплаты кредита;
4) старайтесь не брать кредит под залог жилья, если не уверены в стабильном заработке.
Альтернативы ипотеке. Если по какой-либо причине ипотека не подходит как способ решения
жилищных проблем, то возможны другие варианты приобретения жилья в кредит. К ним относятся: жилищный накопительный кооператив, кредитный потребительский кооператив граждан, потребительский кредит.
Банковский потребительский кредит. Обычно недостающую сумму берут в виде кредита на неотложные нужды.
Процентные ставки при этом выше ипотечных: порядка 16 - 18% - по валютным кредитам и 17 - 21% - по рублевым займам. Но кредит на неотложные нужды имеет несколько существенных преимуществ: во-первых, оформляется значительно проще ипотечного (не требуется большой пакет документов, подтверждение солидных заработков и т.п.), во-вторых, этот кредит не сопровождается залогом недвижимости, так что заемщик не рискует потерять квартиру в случае неуплаты (взыскания будут налагаться на другое имущество, а единственное жилье тронуть не могут).
Минусы такого кредита в сравнении с ипотекой: кроме более высоких процентных ставок относительно короткий срок погашения - обычно до пяти лет, а также ограниченный размер займа - в среднем до 1 млн. руб. или эквивалентной суммы в валюте.
Налоговый вычет. Как уже упоминалось, одним из плюсов ипотеки является получение заемщиком льготы по подоходному налогу на весь срок ипотеки.
В соответствии с НК РФ налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам.
Право на получение налогового вычета имеют только лица, являющиеся плательщиками налога на доходы физических лиц. Проще говоря, это граждане, получающие официальную заработную плату, с которой удерживаются все налоги в казну, в том числе подоходный налог.
Приобретаешь квартиру ребенку - лишаешься льготы. Не стоит рассчитывать на получение налогового вычета, если вы оформляете покупку жилья на ребенка, пенсионера или безработного родственника, например домохозяйку.
Такие лица, как правило, не имеют доходов, с которых взимается налог, а потому и налоговые льготы на приобретение жилья им не предоставляются.
На налоговый вычет имеет право каждый работающий россиянин при покупке квартиры, жилого дома или долей в них. Но такую возможность закон предоставляет гражданину только один раз в жизни.
Исключение составляют налогоплательщики, использовавшие аналогичную льготу до 2001 года - до вступления в действие главы 23 НК РФ. Они сохранили право на получение имущественного вычета при приобретении нового жилого дома или квартиры.
По закону можно использовать две формы получения налогового вычета.
Первый вариант. Вам переводят живые деньги на счет в банке.
В этом случае обращаться за льготой в налоговую инспекцию можно не раньше чем на следующий год после года покупки квартиры.
Пример 2.6. Вычет позволяет вернуть часть подоходного налога, уплаченного гражданином в бюджет. Сейчас ставка налога в нашей стране равна 13% зарплаты.
Если ваша зарплата составляет 10 тыс. руб., то 1300 руб. ежемесячно вы платите в казну в качестве налога. Если сложить ежемесячные выплаты, то в год получается сумма в 15,6 тыс. руб.
Именно эту сумму вам и компенсируют. Следовательно, чем больше вы платите налогов, тем больше сумма, которую вы может вернуть.
Но есть ограничения. Согласно НК РФ размер вычета определяет ту часть зарплаты, подоходный налог с которой вам возвращают.
Размер вычета на жилье составляет 1 млн. руб. Вернуть можно только 13% этой суммы, т.е. максимум 130 тыс. руб. Единовременно получить налоговый вычет можно только в случае, если размер подоходного налога, уплаченного за год, равняется 130 тыс. руб.
Но таких зарплат мало, и обычный гражданин может набирать эту сумму в течение трех - пяти лет.
Второй вариант. Ваша зарплата освобождается от НДФЛ, в результате ежемесячно вы будете получать на работе на 13% больше.
Это продлится до тех пор, пока сумма, сэкономленная вами на налогах, не достигнет 130 тыс. руб.
Для использования льготы в такой форме нужно получить в налоговой инспекции специальное уведомление, которое вы сами передадите работодателю. Обращаться за уведомлением можно сразу же после оформления сделки купли-продажи квартиры, так что в этом случае воспользоваться налоговым вычетом удастся скорее.
Если квартира приобретается по договору участия в долевом строительстве, то можно получить налоговую льготу, не дожидаясь, пока будет оформлено право собственности на новостройку. Налоговый вычет предоставляется при подаче в налоговую инспекцию договора о приобретении прав на квартиру в строящемся доме и акта приема-передачи квартиры.
Такая форма удобна с учетом того, что одной из частых проблем при покупке новостройки является как раз затягивание регистрации права собственности новоселов.
Воспользоваться этой формой могут лишь дольщики, которые заключили договор о приобретении прав на квартиру в строящемся доме не ранее 1 января 2005 г. Причем у таких дольщиков сохраняется право выбора: по желанию можно использовать льготу в прежнем варианте, т.е. после регистрации права собственности на новую квартиру.
У граждан, заключивших договоры о приобретении прав на новостройки ранее 1 января 2005 г., выбора нет: за налоговым вычетом можно обращаться только после регистрации права собственности на жилье.
Иногда в налоговой инспекции заявляют, что возможен только второй вариант -освобождение зарплаты от налога. Но это неверно. Вы вправе настаивать на получении на свой счет живых денег, ссылаясь на ст.
220 НК РФ, - она дает налогоплательщику право выбора формы использования льготы.
Однако специалисты обращают внимание на следующее: на практике гораздо проще, быстрее и потому зачастую выгоднее использовать налоговый вычет путем освобождения зарплаты от налога. В этом случае вы избегаете утомительного сбора справок о доходах за прошлые годы и начинаете чувствовать льготную прибавку (к зарплате добавляются 13%, которые до этого уходили на налоги) уже с ближайшего месяца.
Для того чтобы получить вычет на жилье, вам необходимо:
- обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства и сдать налоговую декларацию. Это можно сделать в любое время в течение года.
Но для получения вычета одновременно с декларацией нужно подать заявление на возврат излишне уплаченной суммы налога на доходы за соответствующий налоговый период.
- представить документы на приобретении квартиры (договор, акт приема-передачи квартиры, свидетельство о государственной регистрации);
- предоставить документы, подтверждающие факт оплаты недвижимости.
С 1 января 2007 г. вступила в силу поправка-дополнение, согласно которой продавцы и покупатели комнат имеют право на получение налоговых вычетов в том же размере и порядке, что и участники сделок с целыми квартирами. Однако такое правило действует, только если купля-продажа зарегистрирована не ранее 1 января 2007 г.
Если комната была продана в период с 1 января 2006 до 1 января 2007 г., также можно претендовать на полноценные вычеты, соответствующие размеру льгот для продавцов целых квартир.
Однако рассчитывать на это могут только те, кто продавал первично приватизированные комнаты. Дело в том, что в тот период в законе не упоминалось о льготах на комнаты, однако говорилось о предоставлении вычетов на квартиры и иные приватизированные помещения; к этой категории как раз можно отнести приватизированные комнаты.
Если комната не попадает в категорию первично приватизированных либо продана до 1 января 2006 г., то полагается налоговый вычет в другом размере. В таких случаях используется норма о предоставлении льгот продавцам иного имущества. Предусматривается, что если такое имущество находилось в собственности продавца менее трех лет (с 1 января 2005 г., а для сделок до этой даты - менее пяти лет), то при продаже освобождается от налога не более 125 тыс. руб.
Если же продавец был собственником дольше, то налог с выручки не уплачивается вообще.
Покупатели комнат, заключившие сделки до 1 января 2007 г., увы, не могут рассчитывать на получение налогового вычета. Шанс оформить льготу есть только в случаях, когда покупка комнаты была оформлена как приобретение доли в праве собственности на квартиру.
А начиная с 1 января 2007 г. налогоплательщикам предоставляется имущественный налоговый вычет в связи с покупкой комнаты в том же размере и порядке, как при приобретении других жилых помещений (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 21 декабря 2007 г. N 03-04-05-01/423).
Кстати, при приобретении жилья без отделки налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет как по расходам, связанным с приобретением квартиры, так и по расходам на приобретение отделочных материалов, выполнение работ, связанных с отделкой квартиры. Обязательным условием принятия к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилья является наличие в договоре указания на приобретение не завершенного строительством жилого дома или не завершенной строительством квартиры (прав на квартиру) без отделки.
В случае получения налогового вычета путем приобретения жилья через ипотеку вы можете получить имущественный налоговый вычет, который будет складываться из денежной суммы, потраченной на приобретение самой квартиры (не более 1 млн. руб.), а также суммы, уплаченной вами в погашение процентов по кредиту.
Для получения указанного имущественного налогового вычета необходимо представить в налоговый орган:
- договор купли-продажи;
- свидетельство о государственной регистрации права;
- расписку продавца приобретенной вами квартиры в получении им денежных средств;
- кредитный договор;
- приходные кассовые ордера.
Порядок предоставления квартиры по жилищному сертификату
В настоящее время общий фонд Министерства обороны РФ чуть больше 200 тыс. квартир, а нужна 481 тыс. квартир. Частично проблему планируется решить с помощью ипотеки с 2007 г. Но это затронет лишь часть защитников Родины.
Ныне действующие жилищные сертификаты, по признанию официальных лиц, недостаточно эффективны - в них заложена стоимость квадратного метра жилья в размере 11 тыс. руб., тогда как в среднем по стране она составляет не менее 29 тыс. руб.
Кто может претендовать на получение жилищного сертификата. Государственные жилищные сертификаты (далее - ГЖС) выдаются гражданам - участникам Федеральной целевой программы Государственные жилищные сертификаты (далее - Программа).
