Козлова Н. Н. - Как купить и продать квартиру
КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ И В НОВОСТРОЙКАХ
1.1. Заключение сделок с посредниками
Еще 20 лет назад проблемы, связанные с жильем, были не менее острыми, чем в настоящее время, однако они имели принципиально иной характер. В СССР нельзя было свободно купить недвижимость. В этот период значительная часть населения жила в очень плохих условиях.
Люди ютились в коммуналках, стояли в очереди на квартиру по 10-20 лет, спорили за каждый квадратный метр. В настоящее время благодаря реформированию жилищной сферы граждане могут решать этот вопрос проще и быстрее.
Правда, теперь трудность состоит в том, чтобы не поддаться на обман мошенников и не потерять при покупке жилья свои сбережения. Для того чтобы максимально оградить себя от возможных неблагоприятных последствий, рекомендуем обращаться к специалистам в этой области - риелторам. Это понятие вошло в наш обиход и стало привычным.
Однако чем именно занимаются риелторы, каковы их обязанности, представляют далеко не все.
Риелтор - это специалист по заключению сделок с недвижимостью (посредник). Как правило, он имеет большой стаж работы, знает жилищное законодательство и понимает тенденции, существующие на рынке недвижимости.
Разобраться с тем, когда нужно обращаться к риелтору, а когда вопрос можно решить собственными силами, поможет схема, представленная на рис. 1.
Из приведенной схемы видно, что приобрести жилье можно двумя способами. Во-первых, это можно осуществить через посредников (риелторов), причем это касается и вторичного рынка жилья, и новостроек; а во-вторых, - напрямую у собственника: у застройщиков или продавцов на вторичном рынке жилья.
Однако здесь есть исключение: если для приобретения жилья в новостройках покупатель привлекает заемные средства банка, то банки могут потребовать оформление сделки через доверенные риелторские конторы.
У каждого варианта есть свои полюсы и минусы:
- приобретение квартиры через риелторов упростит поиск и оформление квартиры, снизит риск неблагоприятных последствий, но потребует дополнительных расходов на оплату посреднических услуг;
- приобретение квартиры напрямую у собственников позволит сэкономить деньги, но неспециалисту трудно вникнуть в эту ситуацию и предусмотреть все нюансы;
- приобретение жилья на вторичном рынке дает возможность заселиться в квартиру сразу, но у квартиры есть своя история, поэтому важно проверить все документы на недвижимость;
- приобретения квартиры в строящемся доме необходимо ждать несколько лет, но она юридическая чистая, есть возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства и стоить она будет дешевле.
К сожалению, ни один из названных способов покупки жилья не дает 100-процентной гарантии, что сделка пройдет гладко. Рекомендации, которые приводятся в данной книге, помогут снизить неблагоприятные последствия при совершении сделок с недвижимостью.
Многие считают, что сделки лучше совершать самостоятельно, без привлечения риелторов, например через знакомых или объявления в газетах. В рекламных объявлениях нередко встречается фраза: Посредникам просьба не беспокоить.
Это значит, что человек, который дал объявление, либо профессионал, либо первый раз продает квартиру и не знает о тех трудностях и проблемах, которые его поджидают во время сделки. Конечно, вы сможете самостоятельно найти нужную квартиру, но это займет много времени и потребует усилий. С каждым продавцом квартиры нужно будет договариваться лично, затем осматривать квартиру и т.д.
И когда вы найдете устраивающий вас вариант, наступит стадия заключения сделки. На этом этапе необходимо тщательно проверить все документы и убедиться в их достоверности. Но заключение договора и проведение взаиморасчетов - очень сложные процессы, поэтому нередко возникают различные трудности.
К примеру, на рынке недвижимости вы можете столкнуться с мошенниками, которые предлагают хорошие квартиры по заниженным ценам. Они так ловко проделывают свои махинации, что вы даже не увидите подвоха и в конце концов останетесь без денег и без квартиры.
Именно поэтому безопаснее обратиться к риелтору.
Не секрет, что многих потребителей отпугивает прежде всего высокая стоимость риелторских услуг. В среднем услуги в обычной риелторской фирме при продаже или покупке составляют 3 - 5% суммы сделки.
Дорого, - подумаете вы, - лучше самостоятельно. Конечно, можно и самим проделать эту работу, но задумайтесь над тем, что квартира для большинства граждан - самая дорогостоящая вещь. И каково, не дай Бог, потерять ее?
Наверняка вы не специалист по операциям с недвижимостью. Можете ли вы быть уверены, что жилье, приобретенное вами самостоятельно, не станет предметом судебных разбирательств?
Вам решать, стоит ли экономить на собственной безопасности и рисковать жильем.
Кроме того, многие риелторские фирмы располагают собственными базами данных о недвижимости, обмениваются сведениями с другими фирмами. Ну и, конечно, постоянно непосредственно общаются с огромным числом продавцов и покупателей.
Кто, как ни риелторы, лучше знают все тонкости рынка недвижимости.
Схема сотрудничества с риелторской фирмой проста. Клиент в письменной форме заключает договор с риелтором и поручает ему представлять свои интересы в поисках квартиры.
Риелтор обеспечивает полную юридическую и всестороннюю поддержку.
Как не ошибиться при выборе риелторов. Как говорят сами риелторы, один довольный клиент приводит семь новых, один недовольный отговаривает от обращения в любую риелторскую фирму примерно пятьдесят человек.
Когда Вы выбираете агентство недвижимости, необходимо обратить внимание на ряд моментов:
1. Сколько лет существует данное агентство на рынке недвижимости. Если оно появилось недавно, не стоит проверять добросовестность риелторов на собственном опыте. Следует опасаться информационных агентств и компаний-однодневок.
Не стоит обращаться к частным маклерам. Существует распространенное мнение, что услуги частника стоят дешевле. Дешевизна услуг черного маклера мнимая - он просто не оказывает всех тех услуг, которые в состоянии оказать агентство. Исключением может стать проверенный специалист, которого вам порекомендовали.
Хорошая репутация фирмы нарабатывается годами безупречной работы, и риелторы боятся ее потерять. Это касается и строительных компаний, если вы намерены купить новостройку; в случае возникновения проблем агентство не заинтересовано в конфликте.
Кроме того, чем старше фирма, тем лучше отлажена технология работы. Если стаж риелторского агентства не менее 10 лет, то это уже явно не фирма-однодневка, стремящаяся надуть побольше клиентов.
Где получить эту информацию? Прежде всего нужно ознакомится с уставом и регистрационными документами фирмы.
Попросите показать вам подлинники документов. Это не коммерческая тайна, поэтому, если вам отказывают в предоставлении указанных документов, лучше выбрать другое агентство.
2. Наличие у агентства страхования профессиональной ответственности.
До 2002 г. любая фирма, желающая работать на рынке недвижимости и заниматься риелторской деятельностью, должна была получить лицензию и продлять ее раз в три года. Обучение агентов было обязательным условием.
В 2002 году обязательное лицензирование риелторской деятельности было отменено. После отмены лицензирования резко увеличилось количество фирм, в том числе однодневок, на рынок пришло много недобросовестных агентов, снизился уровень профессионализма.
В связи с этим Российская гильдия риелторов (далее - РГР) зарегистрировала Систему добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости Российской Федерации (Постановление Госстандарта России N 14 от 8 февраля 2002 г.).
Зачем сертификат нужен агентству недвижимости?
Во-первых, это знак профессионализма и высокой квалификации сотрудников.
Специалисты сертифицированных фирм регулярно проходят аттестацию, в ходе которой проверяется их профессионализм, повышают квалификацию и обучаются по специальным программам.
Во-вторых, это доказательство стабильности фирмы, а значит, и возможность позиционирования себя на рынке как более надежной фирмы, чем несертифицированные компании.
В-третьих, информация о сертифицированных фирмах размещается на сайте РГР и эти списки доступны общественности и СМИ, следовательно, это дополнительный способ привлечь к фирме внимание потребителей и прессы. Информацию о деятельности РГР, полезную для клиентов агентств недвижимости, можно найти в Интернете на сайте .
Кроме того, деятельность сертифицированной фирмы в обязательном порядке страхуется, т.е., если из-за ошибки застрахованного риелтора сделка впоследствии будет признана недействительной, клиент получит компенсацию за счет страховой компании.
В системе сертификации действуют комиссии по защите прав потребителей, которые принимают жалобы и оказывают помощь гражданам, пострадавшим от некачественных риелторских услуг. Это, по сути, досудебный орган, в который может обратиться любой потребитель.
3. Однако неправильно оценивать надежность агентства только по его величине. Конечно, крупная компания с большой сетью филиалов не исчезнет в один момент с документами клиента и деньгами, как фирма-однодневка. Однако не факт, что клиента в крупной компании непременно обслужат лучше, чем в маленьком агентстве.
Конвейерный стиль работы крупных агентств иногда вызывает нарекания. Иными словами, величина агентства и большой стаж работы на рынке, конечно, говорят в пользу риелторской компании, но ориентироваться только на эти признаки нельзя. Лучше выбирать риелторскую фирму, расположенную в вашем районе или в районе, где вы хотите купить квартиру.
Как правило, местные риелторы хорошо знают реалии района, имеют налаженные связи с муниципальными властями и ДЭЗами.
Хорошая новость: большее количество агентств переходит на официальный и прозрачный режим работы. Благодаря прозрачности вы можете выяснить, какие конкретно услуги вам оказывают, все ли они выполнены, а если нет, то можно предъявить претензию, в том числе потребовать частичного возврата денег. Официальность работы агентства означает, что все услуги и полный размер вознаграждения прямо и честно указываются в договоре с клиентом.
Так что с вас не смогут вытягивать какие-либо доплаты.
Наконец, агентства недвижимости начинают отходить от практики одновременного представительства интересов обеих сторон в сделке (так обычно бывает, когда покупатель сам ищет квартиру, а затем сделку готовит и оформляет риелтор продавца). В связи с развитием ипотеки, когда найти подходящее жилье самостоятельно гораздо сложнее, покупатели все чаще нанимают своего риелтора, который защищает исключительно их интересы.
Полезно спросить у знакомых, которые недавно продавали или покупали жилье, довольны ли они работой агентства.
Как уже упоминалось, у хорошей риелторской организации должна быть компьютерная база данных об объектах недвижимости. Она может быть и в виде распечатки.
Обязательно поинтересуйтесь этим фактом, а если вам выдают записи в тетради или риелтор второпях начинает обзванивать коллег в поиске вариантов, откажитесь от его услуг.
Обратите внимание, как в этой фирме проходят сделки. Если поиском продавцов и покупателей, ведением переговоров, подготовкой документов, проведением сделки и ее регистрацией, расчетами между сторонами занимается один человек, это должно вас насторожить. В сложившемся агентстве существует разграничение полномочий сотрудников, например, подготовкой документов занимаются юристы: они сделают это и быстрее и качественнее.
Многостаночность не приводит к хорошему результату: риелторы смогут провести сделку лишь при стандартной ситуации, любая сложность, связанная с документами и их оформлением, поставит их в тупик.
В процессе сделки риелтор должен:
- определить все технические характеристики объекта, а также выявить его достоинства и недостатки;
- организовать рекламную кампанию объекта;
- грамотно оценить стоимость выставленного на продажу объекта;
- организовать нотариальное удостоверение, а также регистрацию сделки и безопасные взаиморасчеты сторон;
- консультировать по вопросам приватизации жилья.
Самое главное - риелтор обязан проверить юридическую чистоту объекта.
Наиболее ответственные этапы подготовки сделки на рынке вторичного жилья - это, бесспорно, сбор документов и проверка их на юридическую чистоту (история квартиры). Если говорить о документах, необходимых для совершения сделки (паспорт, правоустанавливающих документов, справках БТИ и др.), то в каждом из них может таиться подвох, от простой опечатки до специально созданных подделок. Что же касается проверки истории квартиры, это очень важный момент, так как впоследствии можно столкнуться с нарушением прав третьих лиц, множеством других проблем.
Ведь у квартиры может быть один или несколько собственников жилья, в ней могут быть зарегистрированы (прописаны) как взрослые, так и несовершеннолетние, жильцы, проходящие срочную службу в армии, одинокие пенсионеры, инвалиды. Кроме того, квартира может быть завещана, заложена, находиться под арестом. Всего нельзя предугадать и перечислить, а тем более самостоятельно во всем разобраться. Риелтор обязательно должен посмотреть, совершались ли ранее сделки с данной квартирой.
Если за короткое время сменилось несколько собственников, то от такой квартиры лучше отказаться. Проверять информацию желательно с момента постройки дома.
Правда, реально удается проследить перемещения жильцов и собственников максимум за 20 лет.
Основная работа риелтора - подобрать квартиру, которая устроит вас. Поиски могут занять не один месяц, все зависит от профессиональности риелтора.
Если вы считаете, что риелтор работает плохо, или еще что-то вас не устраивает, можете в любой момент отказаться от его услуг.
Нелишним будет предварительно, прежде чем обратиться в риелторскую компанию, максимально четко сформулировать свои пожелания в отношении выбираемого жилья, т.е. выбрать район, тип дома и возможные варианты квартиры.
Очень важно при обращении в агентство недвижимости убедиться в уровне полномочий лица, которое ведет с вами переговоры. Как правило, это менеджер агентства.
Необходимо проверить наличие у него доверенности на право подписания документов от имени агентства.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее - ГК РФ) доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность может составляться в двух формах: в простой письменной и нотариально удостоверенной.
Доверенность на совершение сделок с недвижимостью, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверенной, за исключением случаев, предусмотренных законом. В доверенности обязательно указываются: дата и место составления (совершения), доверитель (лицо, передающее полномочия), поверенный (лицо, наделяемое полномочиями), передаваемые полномочия и время действия доверенности (не более трех лет).
Если срок не указан, доверенность будет действительна в течение одного года.
Если же договор с вами подпишет неуполномоченное фирмой лицо, т.е. не имеющее доверенности или превышающее указанные в ней полномочия, то права и обязанности по сделке приобретет именно это лицо, а не агентство недвижимости, а значит, в случае некомпетентных действий убытки взыскивать вам придется с данного лица, а не с агентства. Убедитесь, что срок действия доверенности не истек.
Посмотрите, кем выдана доверенность, проверьте полномочия указанного в ней лица. Доверенность должна быть подписана руководителем организации или иным лицом, наделенным данным полномочием, и заверена печатью организации. В ст.
188 ГК РФ приводится перечень всех оснований прекращения действия доверенности. В частности, к ним относятся: смерть гражданина или ликвидация организации, которые выдали доверенность, истечение срока ее действия, отмена доверенности выдавшим ее лицом или отказ поверенного, а также смерть поверенного.
Оформление договора. Каждый этап сделки состоит из множества операций, эффективность которых определяется профессионализмом сотрудников риелторской фирмы.
Самое главное, чтобы все действия, совершаемые от вашего имени, соответствовали заключенному договору. Успех сделки во многом зависит от профессионализма вашего риелтора.
Однако попытка в целях экономии договориться полюбовно, не заключая договора, чревата как минимум взаимным недопониманием: за какие именно услуги вы платите маклеру и чего от него ждете. Человек, который впервые покупает или продает квартиру, не всегда понимает, какой объем работы нужно проделать, чтобы его мечта стала реальностью.
Договор позволяет избежать этой проблемы: в нем записано, за что вы платите. Соответственно, если вы готовы доверить решение жилищных проблем риелторам, необходимо подписать договор об оказании услуг.
Это документ может многое рассказать вам о добросовестности фирмы. Если риелтор предложит работать без оформления договора, будьте осторожны: между вами и фирмой нет никаких обязательств.
Как правило, в риелторских фирмах используются стандартные формы договоров, но все же не стоит торопиться с подписанием договора. При возможности изучите предложенный вам вариант договора дома, а лучше всего показать его юристу.
1. В договоре необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация.
Риелторские фирмы оказывают своим клиентам разнообразные услуги:
- подбор вариантов;
- проверка комплекта документов, представленных продавцом;
- выяснение истории выбранной квартиры по собственникам;
- подготовка и заключение предварительного договора или договора аванса и контроль его соблюдения;
- проведение сделки (подготовка и заключение договора купли-продажи);
- подача документов на государственную регистрацию и получение свидетельства о собственности;
- присутствие в качестве свидетеля при закладке денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу;
- оформление акта приема-передачи квартиры (иногда с описью имущества);
- контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.
В предмете договора обязательно должна быть формулировка о покупке или продаже квартиры, а не об оказании риелторских, консультационных или информационных услуг. В последнем случае вы оплачиваете видимость бурной деятельности риелтора, а не результат в виде заключенной сделки.
Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной регистрацией, а затем передачи квартиры от продавца покупателю.
Минимальный пакет услуг состоит в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам (от этой услуги отказываться не рекомендуем, поскольку самостоятельно вы не сможете провести такую проверку), и оформление сделки.
Добейтесь, чтобы услуги, которые будет оказывать вам агентство, были подробно изложены в договоре.
2. В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения риелтора в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента стоимости квартиры и перечисленных расходов по сделке:
- расходы на рекламу квартиры;
- расходы по подготовке необходимых для заключения сделки документов;
- расходы по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи).
В последнее время многие агентства снизили размер комиссии, т.е. вознаграждения за услуги риелтора. Если еще год назад 3-процентная комиссия считалась чуть ли не демпингом, то теперь этот размер становится стандартом.
Однако всему есть предел.
Обещания работать менее чем за 3% от цены сделки должны насторожить. В частности, этот момент может означать, что часть реальной комиссии скрытая, например закладывается в цену квартиры, о чем доверчивый покупатель или продавец не догадывается.
Фиксированная оплата - это одинаковая цена одинаковых видов работ; она не зависит от реальной стоимости приобретаемой или продаваемой недвижимости. Некоторые считают, что такая сделка самая выгодная, ведь технологии продажи квартиры за 50 тыс. долл. или же за 200 тыс. долл. принципиально не различаются.
Поэтому цена услуг зависит от того, какую работу предстоит выполнить риелторам: будет ли это продажа или покупка жилья либо юридическое сопровождение готового варианта.
Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре.
Многие агентства скрывают свои комиссионные, а каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риелтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон. Обратите внимание: если стоимость услуг агентства указана, большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана.
С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риелторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые - за предложение и показ нескольких объектов.
3. Обязательно должен быть указан срок, достаточный для продажи жилья, а также условия продления этого срока. Опытному риелтору на совершение сделки требуется около двух месяцев.
4. При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: та, которую риелтор обязуется выплатить вам, и та, за которую он собирается продать квартиру.
Часто в договорах указывается только одна цена. Чем это грозит в будущем? Ваша квартира может выставляться по завышенной цене, из-за чего вы будете долго ее продавать или не продадите вовсе.
Но когда срок договора закончится, вам придется снизить цену, поскольку продать квартиру за большую сумму не удалось, поэтому требуйте, чтобы в договоре была указана продажная цена квартиры, а заодно включите пункт о вашем праве отказаться от договора, если вы обнаружите, что риелтор превысил эту цену.
При подписании договора с риелтором, четко оговорите минимальную стоимость недвижимости, ниже которой вы не готовы продавать жилье.
5. Должны быть указаны реквизиты риелторского агентства и ваши паспортные данные (без этих данных договор недействителен).
6. Следует составить опись документов, которые вы оставляете на ответственное хранение в агентстве, а также конкретизировать ответственность риелторов в случае повреждения или утраты документов (этот пункт оберегает вас от мошеннических действий с вашими документами) по вине агентства недвижимости.
7. Необходимо указать, какие справки понадобятся для сделки и кто их будет собирать.
8. Ответственность риелторской фирмы за совершаемые действия. Если сделка в разгаре, но вас что-то насторожило в действиях риелтора, вы можете обратиться за консультацией к юристам или в другие агентства.
Таким образом вы проверите своего агента и предотвратите возможную спорную ситуацию или конфликт.
9. Четкое описание условий расторжения сделки (скажем, что будет, если впоследствии вы передумаете и решите продавать жилье самостоятельно).
Заключение сделки. Большинству из нас приходилось хотя бы один раз решать свой квартирный вопрос. Деньги для этого можно получить разными способами: взять ипотечный кредит, накопить, продать одно жилье и купить другое, более подходящее, и т.д.
Материально мы готовимся к покупке квартиры в течение многих лет, но нередко оказываемся беспомощными, столкнувшись с практической стороной дела. В период поиска и покупки недвижимости, который занимает около двух месяцев, необходимо максимально сконцентрироваться и попытаться не упустить ни одного нюанса, а проблемы подстерегают буквально на каждом шагу.
