ГЖС является именным свидетельством
ГЖС является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина - участника Программы на получение безвозмездной субсидии за счет средств федерального бюджета для приобретения жилого помещения. ГЖС не является ценной бумагой, он не подлежит передаче другому лицу, кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Если вы добровольно выбрали способ решения своего жилищного вопроса с использованием Программы, следует помнить, что это непростой, но вполне реальный способ приобретения жилья. При получении ГЖС важно проверить точное соответствие данных, внесенных в ГЖС, фактическим данным. В случае обнаружения несоответствия этих данных нужно потребовать замены (переоформления) гЖс.
После получения ГЖС необходимо сразу же приступить к поиску вариантов приобретения жилья, поскольку срок действия ГЖС ограничен, - он составляет шесть месяцев с даты регистрации в избранном месте жительства, но не более девяти месяцев со дня его выписки. Продление ГЖС Программой не предусмотрено.
Вы можете осуществлять поиск вариантов приобретения жилья как самостоятельно, так и поручив это специалистам.
Приобретаемое жилое помещение оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи владельца ГЖС. Для подбора вариантов жилья и заключения договора купли-продажи в месте, избранном для постоянного жительства, необходимо иметь при себе пакет документов, оформленных в установленном порядке:
- ГЖС (оригинал и копии);
- документы, удостоверяющие личность владельца ГЖС и совершеннолетних членов его семьи (в случае их личного присутствия), наличие регистрации по месту жительства;
- документы о составе семьи (свидетельства о регистрации брака и рождении детей, справки жилищно-коммунальных органов или воинской части о нахождении лиц на иждивении, документы о совместном проживании и ведении совместного хозяйства в отношении других лиц и др.). Число членов семьи в указанных документах должно соответствовать числу членов семьи, указанных в ГЖС;
- для совершения сделки в отсутствие совершеннолетних членов семьи владельца ГЖС или его несовершеннолетних детей от 14 до 18 лет нотариально удостоверенные доверенности на заключение договора купли-продажи жилья, регистрацию этого договора и возникшего по нему права собственности, выданные владельцу ГЖС членами его семьи, в которых должны быть указаны данные документов, удостоверяющих личности доверителей, даты их рождения и место жительства;
- при наличии несовершеннолетних детей в возрасте от 14 до 18 лет необходимо письменное согласие родителей на приобретение этими детьми жилья в собственность, удостоверенное нотариально.
Правом на получение ГЖС обладают граждане Российской Федерации, не имеющие жилых помещений для постоянного проживания на территории Российской Федерации и за ее пределами и признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Основаниями для признания в установленном порядке граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий являются:
- проживание в общежитии или на служебной жилой площади при отсутствии другой жилой площади для постоянного проживания;
- проживание на условиях поднайма при отсутствии другой жилой площади для постоянного проживания.
Субсидия гражданам - участникам Программы предоставляется за счет средств федерального бюджета в размере, эквивалентном расчетной стоимости жилого помещения по социальной норме общей площади жилого помещения, установленной для семей разной численности. Расчетную стоимость жилого помещения по социальной норме общей площади жилого помещения (с учетом нормы дополнительной общей площади жилого помещения), установленной для семей разной численности, определяют исходя из средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья на территории субъекта Российской Федерации, избранного для постоянного проживания, а для граждан, уволенных с военной службы, со службы из органов внутренних дел Российской Федерации, учреждений и органов уголовноисполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации, - на территории субъекта Российской Федерации по месту получения сертификата. Расчет размера субсидии производится на дату выдачи сертификата.
Социальная норма общей площади жилого помещения для расчета размера субсидии устанавливается в размере 33 кв. м для одиноких граждан, 42 кв. м - на семью из двух человек и по 18 кв. м - на каждого члена семьи при численности семьи три человека и более.
Жилищный сертификат предоставляется:
1) военнослужащим, подлежащим увольнению с военной службы, и гражданам, уволенным с военной службы, имеющим общую продолжительность военной службы в календарном исчислении 1о лет и более, основаниями для увольнения с военной службы которых являются (явились) достижение ими предельного возраста пребывания на военной службе, или состояние здоровья, или организационно-штатные мероприятия;
2) сотрудникам органов внутренних дел Российской Федерации, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации, содержащимся за счет средств федерального бюджета, подлежащим увольнению со службы, и гражданам, уволенным со службы из указанных органов и учреждений, имеющим общую продолжительность службы в календарном исчислении 1о лет и более, основаниями для увольнения со службы которых являются (явились) достижение ими предельного возраста пребывания на службе, или состояние здоровья, или организационно-штатные мероприятия;
3) гражданам, подлежащим переселению из закрытых военных городков.
ГЖС удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим ГЖС) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия ГЖС.
Номинал ГЖС устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал ГЖС, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен в размере менее 0,1 кв. м.
Порядок оформления (заключения) договора купли-продажи квартиры, оплачиваемой посредством ГЖС, следующий.
1. В одном из отобранных по конкурсу банков нужно открыть на свое имя блокированный целевой счет, на который затем перечислят деньги. По общему правилу оплата жилья с использованием ГЖС производится только в безналичной форме.
2. Этот этап более сложный и протяженный во времени. Вам предстоит:
- заключить договор купли-продажи заранее найденной вами квартиры;
- отдать его на регистрацию в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и получить его обратно;
- представить договор в банк для последующей проверки.
Все эти действия должны быть проведены в сроки действия ГЖС. Владелец ГЖС может столкнуться с трудностями, так как безналичные расчеты устраивают далеко не всех продавцов.
3. Банк проводит проверку документов в течение пяти дней. При положительном исходе проверки банк направляет в казначейство заявку на перечисление средств, и казначейство пересылает их в течение пяти дней, банк зачисляет их на ваш счет.
Вы наконец имеете возможность рассчитаться с продавцом квартиры.
Кому доверить сертификат. Владелец ГСЖ может сам заниматься поиском вариантов жилья, ему предоставляется полная свобода выбора. При самостоятельном поиске вариантов, проверке чистоты квартиры вы можете столкнуться со многими вопросами, которые требуют специальных знаний и опыта.
Самому военному не просто подыскать себе квартиру, особенно если он служил в одном конце страны, а жить хотел бы в другом. Нужно разобраться в ценах рынка, оценить свои шансы, приобрести жилье, причем сделать это необходимо в течение срока действия ГЖС (девять месяцев). Поэтому приобретать жилье целесообразно через агентства недвижимости -риелторские организации, у которых есть определенный опыт работы по реализации ГЖС. Во-первых, это сэкономит ваше время, и, во-вторых, вы будете обеспечены грамотным юридическим сопровождением.
Опытные специалисты не только подберут для вас жилье, но и уладят отношения с продавцом жилья и банком. Необходимо учитывать, что их услуги платные, это может быть либо фиксированная сумма, либо процент от суммы сделки (как правило, 2 - 5%).
При этом отношения сторон оформляются договором.
Кроме того, нужно помнить, что субсидия, выделяемая по ГЖС на приобретение жилья, намного ниже его реальной стоимости. Пока обладатель ГЖС пытается найти подходящую квартиру за ту сумму, которая указана в документе, цены на рынке недвижимости растут, тем самым уменьшая шансы приобрести хоть что-то.
Следует помнить, что приобретение жилого помещения, в котором не выполняется условие о норме общей жилой площади в расчете на одного члена семьи, запрещено. При покупке жилья большей стоимости, чем размер субсидии по ГЖС, необходимо привлечь собственные деньги или взять кредит в банке.
Порядок выдачи ГЖС регулируется Программой. Каждый участник Программы дает письменное согласие на участие в ней и на исключение из очереди на улучшение жилищных условий, если, конечно, благополучно купит квартиру с использованием ГЖС.
Орган исполнительной власти, где происходит постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, формирует и утверждает списки получателей ГЖС с указанием фамилии, имени и отчества гражданина, состава семьи и размера субсидии. Такие списки являются основанием для выдачи ГЖС.
Сотрудники риелторской организации должны оказать вам практическую помощь в подготовке и оформлении необходимых документов, организовать подбор и просмотр помещений, провести переговоры с заинтересованными сторонами, обеспечивать процесс нотариального удостоверения (при необходимости) и государственной регистрации сделки купли-продажи жилья. Риелторская организация осуществляет комплекс работ по подготовке договора купли-продажи жилья, включая проверку юридической чистоты квартиры.
Многие агентства недвижимости обещают помочь военнослужащему реализовать его ГЖС, но лишь немногие риелторы готовы нести финансовую ответственность за проведенную сделку. ГЖС не позволяет приобретать жилье в новостройках, поэтому для военнослужащих остается единственная возможность - искать квартиру на вторичном рынке жилья, где редко кому удается самостоятельно получить всю необходимую информацию о приобретаемом жилье.
И продавцы квартир, как правило, не хотят иметь дело с ГЖС, предпочитая получать деньги сразу при регистрации договора купли-продажи. Получается, что необходим риелтор, который возьмет на себя все проблемы по реализации ГЖС.
Не секрет, что качество услуг риелторов бывает разным. На практике далеко не все агентства недвижимости способны профессионально решить данный вопрос.
К сожалению, многие офицеры запаса, у которых до конца срока действия ГЖС остается всего две-три недели, просят риелторов приобрести хоть какую-нибудь квартиру, лишь бы их ГЖС вообще не пропал. Причина в том, что они начинали работать с агентствами, которые очень долго подбирали им нужный вариант, а когда наконец доходило до подготовки сделки, не могли должным образом оформить документы (либо они возвращались Сбербанком, либо продавец отказывался от сделки).
Впрочем, потерять ГЖС, не успев ничего на него приобрести, - это еще не самое страшное. С просроченным ГЖС можно снова встать в очередь, куда хуже лишиться уже приобретенной квартиры.
С точки зрения риелторской технологии покупка квартиры по ГЖС ничем не отличается от покупки жилья за наличные деньги. Любая сделка по недвижимости - это сложный комплекс коммерческих интересов и правовых вопросов. Каждое изменение законодательства приводит к дополнительным сложностям, вследствие чего появляются все новые условия для расторжения сделок.
Сегодня большую часть жилищного фонда составляют квартиры, сменившие собственника несколько раз, что увеличивает риск правовых осложнений. Порой даже сам продавец жилья не может гарантировать юридическую чистоту своих прав собственности.
Самая распространенная в связи с этим проблема - так называемые права третьих лиц. Допустим, вы купили по ГЖС квартиру, из которой в свое время были незаконно выписаны несовершеннолетние дети.
Поскольку при ее приватизации они не попали в число собственников, в любой момент они могут оспорить ваше право на это жилье. И суд примет их сторону.
Нельзя забывать и о фактах мошенничества, причем нередко поводом для махинаций становится несовершенство жилищного законодательства. Тем не менее проблема заключается не в незащищенности военнослужащего при реализации ГЖС, а в правильном выборе риелтора, которому можно доверить свой ГЖС. Прежде всего агентство должно серьезно относиться к проверке юридической чистоты квартиры.
Еще лучше, если оно при этом берет на себя и финансовую ответственность за проделанную работу.
Приложение
Договор участия в долевом строительстве
город 200 г.
(Наименование организации-застройщика) в лице _
_, действующего на основании Устава, именуемое в
дальнейшем Застройщик, с одной стороны, и _ (фамилия, имя,
отчество), именуемый (-ая) в дальнейшем Участник долевого строительства, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на
земельном участке по адресу: г. _, ул. _
многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а Участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором, цену и принять в собственность объект долевого строительства.
1.2. Застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома на основании:
_, предоставленного для строительства объекта, от __200_ г. N
б) разрешения на строительство от __200_ г., выданного
(указать орган, выдавший разрешение);
в) проектно-сметной документации, утвержденной
(указать дату и орган, утвердивший проектную документацию)
г) проектной декларации, опубликованной
(указать дату и издание, в котором была опубликована проектная декларация)
1.3. Участник долевого строительства ознакомлен с проектной декларацией.
1.4. Объектом долевого строительства является _-комнатная квартира N _,
расположенная в подъезде N_, на_этаже, общей площадью по проекту_кв. м,
жилой площадью_кв. м.
Характеристики объекта долевого строительства на момент передачи Участнику долевого строительства: стены оштукатуренные, шпаклеванные, выполнена стяжка на полу, постелен линолеум, установлены металлопластиковые окна, межкомнатные двери деревянные, входная дверь металлическая, установлено сантехническое оборудование и газовая плита.
1.5. Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в размере
рублей
(указать сумму цифрами и прописью)
в порядке и в сроки, которые установлены разделом 2 настоящего договора, и после получения Застройщиком разрешения на эксплуатацию многоквартирного дома принять объект долевого строительства в собственность по передаточному акту.
1.6. Застройщик обязуется ввести многоквартирный жилой дом в эксплуатацию в срок до
_ 200_ года. Застройщик обязуется в течение десяти дней после сдачи
многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства.
2. Срок и порядок уплаты денежных средств
2.1. Расчет с Застройщиком по уплате денежных средств, указанных в пункте 1.5 настоящего договора, осуществляется поэтапно в следующем порядке.
Непосредственно после регистрации настоящего договора соответствующим регистрационным органом Участник долевого строительства перечисляет на расчетный счет Застройщика денежные средства в размере_рублей.
Далее по следующему графику:
до __200_ г. - сумму в размере_рублей;
до __200_ г. - сумму в размере_рублей;
до __200_ г. - сумму в размере_рублей;
до __200_ г. - сумму в размере_рублей.
Обязательства Участника долевого строительства по оплате стоимости объекта долевого строительства считаются полностью исполненными после внесения денежных средств в полном объеме на счет Застройщика.
2.2. Размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства Застройщику, определенный в пункте 1.5 настоящего договора, а также стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства являются фиксированным и изменению не подлежат, при условии выполнения Участником долевого строительства обязательств по порядку и срокам расчета с Застройщиком, определенных пунктом 2.1 настоящего договора.
Размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства, а также стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства могут быть изменены в случаях, предусмотренных пунктом 2.3 настоящего договора.
2.3. Фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого Участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации.
Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства больше площади, указанной в пункте 1.4 настоящего договора, Участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства в размере, определяемом пунктом 1.5 настоящего договора.
Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства меньше площади, указанной в пункте 1.4 настоящего договора, Застройщик обязан возвратить Участнику долевого строительства разницу между фактически внесенными им денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства объекта долевого строительства. Застройщик также вправе изменить стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры в случае нарушения Участником долевого строительства его обязательств по срокам внесения денежных средств для окончательного расчета с Застройщиком.
3. Гарантии качества
3.1. Застройщик обязуется осуществлять строительство многоквартирного жилого дома в соответствии с проектно-сметной документацией, градостроительными и строительными нормами и правилами, сроками строительства, обеспечить ввод дома в эксплуатацию и получение Участником долевого строительства в собственность объекта долевого строительства, отвечающего характеристикам, указанным в пункте 1.4 настоящего договора, требованиям технического и градостроительного регламента, проектной документации.
3.2. Срок гарантии по качеству объекта долевого строительства составляет пять лет с момента подписания передаточного акта объекта долевого строительства.
4. Обязанности сторон
4.1. Застройщик обязуется:
4.1.1. Осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с проектно-сметной документацией и сроками строительства, и в установленном порядке получить разрешение на его эксплуатацию.
4.1.2. Предоставлять по требованию Участника долевого строительства всю необходимую информацию о ходе строительства.
4.1.3. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок, установленный пунктом 1.6 настоящего договора, по передаточному акту.
4.1.4. Представить в орган государственной регистрации документы, необходимые для регистрации настоящего договора и для регистрации права собственности Участника долевого строительства на объект долевого строительства.
4.1.5. Передать объект долевого строительства, соответствующий по качеству требованиям технических и градостроительных регламентов, проектно-сметной документации и пригодный для использования в качестве жилого помещения.
4.2. Участник долевого строительства обязуется:
4.2.1. Внести денежные средства в объеме, в порядке и в сроки, которые установлены настоящим договором.
4.2.2. В срок, установленный настоящим договором, принять объект долевого строительства от Застройщика.
4.2.3. По предъявлении эксплуатирующими организациями счетов на оказание коммунальных услуг по окончанию строительства многоквартирного дома и передачи Застройщиком объекта долевого строительства оплатить все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам.
5. Ответственность сторон
5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
5.2. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежей Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
5.3. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи Участнику долевого строительства объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки.
5.4. При наступлении форс-мажорных обстоятельств, препятствующих полному или частичному исполнению обязательств по настоящему договору, срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого будут действовать такие обстоятельства.
При наступлении форс-мажорных обстоятельств стороны обязаны известить друг друга о наступлении указанных обстоятельств в трехдневный срок.
6. Прочие условия
6.1. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи Участнику долевого строительства несет Застройщик.
6.2. В случае смерти Участника долевого строительства его права и обязанности по настоящему договору входят в состав наследства и переходят к наследникам Участника долевого строительства.
6.3. Споры, возникшие между сторонами, решаются путем переговоров.
При недостижении согласия спор передается на разрешение в суд согласно действующему законодательству.
6.4. Во всем, что не урегулировано настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством.
7. Срок действия и порядок изменения, расторжения договора
7.1. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, вступает в силу с момента его регистрации и действует до полного исполнения сторонами всех принятых на себя обязательств надлежащим образом.
7.2. Односторонний отказ от исполнения настоящего договора, а также его изменение или расторжение осуществляются по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законодательством РФ.
Все изменения договора оформляются путем подписания сторонами дополнительного соглашения в виде одного документа, который является неотъемлемой частью настоящего договора.
7.3. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному - для каждой из сторон, третий экземпляр - для регистрирующего органа.
8. Реквизиты и подписи сторон:
Застройщик: Участник долевого
строительства:
(фамилия, имя, отчество) (фамилия, имя, отчество)
паспорт: зарегистрирован(-а):
(подпись)
(подпись, печать)
