Дарение.
Договор купли-продажи жилого помещения признается заключенным с момента его государственной регистрации в регистрирующем органе. Иногда потребители оформляют предварительный договор, но он должен содержать обязательства о заключении основного договора в будущем.
Как бы ни называли сумму, переданную до подписания договора купли-продажи, суд признает ее авансом, а аванс подлежит возврату независимо от причин, по которым сделка не состоялась.
Что следует знать о денежных расчетах. Наиболее распространенный, удобный и надежный способ расчетов наличными - через банковскую ячейку: покупатель закладывает оговоренную сумму, а продавец получает доступ к ячейке после завершения сделки.
Внимательно проверьте, чтобы номер банковской ячейки в банке совпадал с номером, указанным в договоре, который заключают банк, покупатель и продавец.
Чтобы у продавца не было сложностей с получением денег, в числе документов, необходимых для доступа к банковской ячейке, следует указывать только зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. Бывают случаи, когда по настоянию риелторов покупатели включают в этот список также свидетельство о государственной регистрации права собственности приобретателя жилья либо нотариально заверенную копию этого документа.
В подобной ситуации продавец попадает в невыгодную зависимость от покупателя, т.к. свидетельство выдается только в одном экземпляре на руки новому собственнику квартиры.
Если стороны не выбрали способ расчетов через банковскую ячейку, то чаще всего расчеты происходят так:
а) участники сделки рассчитываются перед регистрацией договора;
б) покупатель передает деньги риелторам, которые выдают их продавцу после подачи документов на регистрацию. В любом случае передача денег должна оформляться документально.
При этом действительным документом, не требующим какого-либо обязательного удостоверения, между двумя гражданами является расписка. Она должна быть собственноручно написана лицом, которое получает деньги, и подписана им.
Осмотр квартиры. Итак, вам предложили несколько вариантов квартир для осмотра. Видимые характеристики выбираемой недвижимости - материал дома (кирпичный или панельный), куда выходят окна квартиры, состояние двора, высота потолков, планировка квартиры и т.д. -могут быть оценены вами самостоятельно. Но есть ряд особенностей, на которые может обратить внимание только риелтор: проводилась ли в квартире перепланировка или переустройство.
В случае обнаружения проведения перепланировки в квартире самое важное - выяснить, законна ли перепланировка. Если да, нужно посмотреть на разрешительные документы и убедиться в соответствии согласованных изменений фактическим.
Следует помнить, что все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, а один из необходимых документов для этой процедуры - поэтажный план, характеризующий объект договора, т.е. квартиру. Техник БТИ обозначает на нем несанкционированную перепланировку красными линиями.
Если вы решаете, покупать ли квартиру с незаконной перепланировкой, у вас есть два варианта:
1) либо отказываетесь от приобретения недвижимости - чаще всего это случается, если купля-продажа происходит с привлечением ипотечного кредита,
2) либо соглашаетесь на сделку при условии, что продавец предоставляет скидку, так как вам (как покупателю) придется еще потратиться на узаконивание этой перепланировки. Размер скидки зависит от серьезности переустройства: чем оно сложнее, тем больше средств уйдет на легализацию перепланировки.
Торгуясь с продавцом, ссылайтесь также на расходы по оплате услуг посредников, поскольку сложное переоборудование квартиры без их помощи оформить будет очень тяжело.
Перед заключением договора в любом случае стоит показать квартиру специалисту из фирмы, занимающейся именно оформлением перепланировок. Во-первых, там вам назовут примерную стоимость узаконивания перепланировки, во-вторых, скажут возможно ли это в принципе, - ведь существует ряд запретов, при нарушении которых оформить перепланировку вообще не удастся.
Предоплата. Советуем покупателю не оформлять сразу же понравившуюся квартиру и вносить за нее предоплату.
Возьмите время на раздумье, хотя бы сутки, поскольку зачастую агенты по продаже недвижимости, как и другие продавцы, умеют убеждать. И когда вы поймете, что жилье вам не совсем подходит, возвращать деньги придется с боем.
Во время первого или второго осмотра квартиры продавец и покупатель устно договариваются между собой о цене, условиях и сроках ее освобождения, после чего покупатель (с помощью риелтора) проверяет все представленные продавцом документы.
Перед заключением договора купли-продажи важно проверить подлинность правоустанавливающей и другой документации на квартиру, наличие полного набора документов, убедиться, что при сделке не будут нарушены права иных лиц: супруга собственника, несовершеннолетних и недееспособных членов семьи, наследников, если квартира получена продавцом по наследству.
Набор документов, необходимых для заключения и регистрации договора, будет разным в зависимости от обстоятельств, в первую очередь от наличия лиц, имеющих определенные права на жилье. Например, если продается квартира, приобретенная лицом, состоящим в браке, то обязательно нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) продавца.
Если же сособственником жилья является несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то потребуется согласие органов опеки и попечительства на продажу.
Если продается доля в праве собственности на жилье или комната в коммунальной квартире, то понадобится нотариально заверенный отказ других собственников от права преимущественной покупки.
К правоустанавливающим относится любой из следующих документов:
- договор купли-продажи, на основании которого квартиру в свое время приобрел ее нынешней собственник-продавец;
- договор дарения;
- договор мены;
- договор ренты;
- свидетельство о праве на наследство;
- справка о полной выплате пая (если продается квартира, приобретенная с помощью жилищного кооператива);
- свидетельство о праве собственности на квартиру. При ознакомлении с ним внимательно сверьте адрес квартиры и паспортные данные, дабы убедиться, что именно продавец квартиры является собственником жилья;
- экспликация и поэтажный план БТИ. По этим документам можно уточнить общую площадь квартиры (известны случаи, когда хозяева завышали площадь и пытались получить деньги за несуществующие квадратные метры). С помощью поэтажного плана риелторы обычно обнаруживают несанкционированную перепланировку - о ней свидетельствует несовпадение графического изображения с фактическим состоянием помещения;
- выписка из домовой книги. По ней можно выяснить, какие лица зарегистрированы в квартире на момент продажи и кто проживал ранее.
Здесь нужно иметь в виду, что выписывать зарегистрированных граждан, даже если они давно не живут в квартире, придется через суд.
Само собой разумеется, что и продавец, и покупатель для оформления сделки должны предъявить документы, удостоверяющие их личность. Здесь важно иметь в виду следующее.
Если у кого-либо из участников сделки близится срок замены паспорта (в 20 и 45 лет) и дня рождения осталось две-три недели, то в Федеральной регистрационной службе могут отказать в приеме документов на регистрацию сделки.
Дело в том, что закон отводит на государственную регистрацию до одного месяца и в разгар процедуры ваш паспорт может стать недействительным из-за окончания его срока. Соответственно недействительной окажется и сама регистрация сделки, проведенная на основании просроченного паспорта.
Бывает, что внутренний паспорт у покупателя или продавца временно отсутствует (утерян, сдан на замену). Загранпаспорт в такой ситуации выручить не сможет!
По закону он признается документом, удостоверяющим личность, только при нахождении гражданина Российской Федерации за границей, а на территории нашей страны полноценным удостоверением является лишь внутренний паспорт. Так что для оформления сделки придется ждать его выдачи.
Если с документами все в порядке, настало время вносить аванс, или задаток, и письменно оформлять отношения. Обычно покупатель или продавец заключают предварительный договор, или договор задатка-аванса.
Он совершается в простой письменной форме. В тексте необходимо указать: дату будущей сделки, форму договора купли-продажи (простая или нотариальная), цену квартиры, которая будет указана в договоре, размер аванса (задатка), кто берет на себя расходы по совершению сделки, когда точно будут сняты с учета зарегистрированные в квартире жильцы и т.д.
Отдельно оговариваются условия передачи имущества согласно акту приема-передачи и описи, сроки возвращения продавцом аванса или задатка в случае неисполнении договора и другие условия.
Авансом называется платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы или оказанию услуг. В отличие от задатка он не является способом обеспечения обязательства.
Размер и порядок выплаты аванса в отношениях между гражданами определяются соглашением сторон в соответствующем договоре.
Задаток - денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон (в нашем случае - покупателем) в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне (продавцу), в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашения заключаются в письменной форме. Нотариальное удостоверение договора задатка законом не требуется.
Нередко вместо заключения договора задатка продавец и покупатель ограничиваются распиской, но это неправильно, так как расписка может быть лишь приложением к договору.
Разница между авансом и задатком обнаруживается при неисполнении договора. Если сделка по каким-либо причинам не состоялась, аванс возвращается, а задаток выплачивается продавцом покупателю в двойном размере, если сделка не состоялась по вине первого, и не возвращается, если от купли-продажи отказался покупатель.
Вторичный рынок жилья. Теперь проанализируем то, каких ситуаций следует опасаться покупателем жилья на вторичном рынке.
Почему вторичный рынок называется вторичным? Дело в том, что сначала квартиры принадлежат муниципалитету.
Первая сделка - передача квартиры органами исполнительной власти в собственность конкретного физического либо юридического лица. Соответственно все последующие сделки будут вторичными.
Продавец - не собственник квартиры, а действует по доверенности. Часто продавцы доверяют представительство и совершение сделки риелторам либо иным третьим лицам: родственникам, супругам и т.п.
В данном случае вместо собственника, желающего продать недвижимость, в контакт вступает его поверенный. В таких ситуациях представитель предъявляет вам доверенность, которая, как показывает практика, не всегда оказывается безупречной.
Известны случаи подделки доверенностей, попытки совершения сделки по отмененной доверенности либо по документу, выданному гражданином, который уже умер (доверенность в этом случае также утрачивает силу). Владелец может в любое время передумать продавать жилье и отменить доверенность, а вы об этом ничего не будет знать.
Что необходимо предпринять: лично встретиться с собственником жилья и удостовериться в его желании продать недвижимость. Это важно в том числе и для того, чтобы выяснить состояние здоровья продавца.
Если у вас появляются подозрения, что хозяин квартиры не совсем адекватен (например, в силу значительного возраста), злоупотребляет спиртным, то подготовка к сделке должна быть особенно тщательной. Если продавец находится на медицинском учете, то перед сделкой, как правило, требуется медицинское освидетельствование.
Риелторы обычно проверяют собственника по учету психоневрологического и наркологического диспансеров.
Все эти меры принимаются, чтобы в дальнейшем избежать оспаривания сделки на основании того, что продавец не мог в полной мере осознавать значение своих действий.
Собственник тяжело болен. Как это ни печально, но, если продавец не доживет до конца оформления сделки купли-продажи (а на формальности может уйти несколько месяцев), вас ждут проблемы.
Что необходимо предпринять: лучше от такой сделки отказаться, особенно если вы участвуете в альтернативных сделках, т.е. не просто покупаете квартиру, а одновременно и продаете свою.
Собственник квартиры злоупотребляет спиртными напитками. Сделка впоследствии может быть оспорена на том основании, что продавец был в состоянии алкогольного опьянения.
Что необходимо предпринять: потребуйте от продавца предъявить справки о том, что он не числится на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Также непосредственно перед сделкой сводите продавца - любителя спиртного к врачу и получите медицинскую справку о том, что он не пьян и вполне адекватен.
Нарушение прав несовершеннолетних детей, не достигших 18 лет. Один из основных подвохов, связанных с юридической чистотой квартиры, это нарушение интересов несовершеннолетних жильцов, которые были прописаны в квартире на момент приватизации и которые автоматически должны были попасть в число собственников.
Если этого не произошло, то впоследствии повзрослевшие дети могут предъявить свои права на жилье и попытаться оспорить сделку.
Что необходимо предпринять: по домовой книге проверить, жили ли в квартире несовершеннолетние.
При альтернативной сделке купли-продажи нужно включить несовершеннолетних детей в число собственников приобретаемой квартиры.
Если дети, не участвовавшие в свое время в приватизации, уже выросли, то перед заключением сделки нужно взять с них нотариально заверенную расписку об отсутствии претензий.
Опекуны или попечители детей, оставшихся без родителей, не вправе продавать, обменивать, сдавать внаем недвижимость и совершать другие подобные сделки без предварительного согласия органа опеки и попечительства. Приобретая квартиру у бывших владельцев, являющихся опекунами ребенка, убедитесь в наличии разрешения на сделку от соответствующей организации.
В противном случае вы рискуете лишиться приобретения, так как сделка будет признана ничтожной.
Договор купли-продажи заключен под влиянием заблуждения. Такой договор может быть также оспорен по суду и признан недействительным.
Что необходимо предпринять: если продавец недвижимости скрыл существенную информацию (к примеру, о состоянии коммуникаций, отопительной или канализационной систем), покупатель вправе подать иск с требованием вернуть деньги, однако факт злого умысла со стороны продавца ему придется доказывать. Если иск признают в пользу истца, то недвижимость возвращается прежнему владельцу в обмен на уплаченную покупателем сумму.
Перечень наиболее рискованных сделок, совершаемых на вторичном рынке жилья. Эти случаи считаются наиболее сложными и рискованными с юридической точки зрения, самостоятельно заниматься такими сделками категорически не рекомендуется:
1) многоступенчатые сделки с двумя и более альтернативами;
2) квартира, которая покупается или продается, оформлена в собственность на заре приватизации (возможны нарушения прав детей, временно выписанных граждан и т.п.);
3) квартира кооперативная (обычное дело - нарушения при оформлении);
4) продавцу жилье досталось по наследству;
5) случаи отчуждения жилья с участием юридических лиц;
6) договоры, связанные с рентой;
7) сделки, которые осуществляются по доверенности лиц, находящихся за границей;
8) сделки с участием несовершеннолетних детей и людей из группы риска (недееспособных, частично дееспособных, находящихся под патронажем, опекой, попечительством);
9) сделки с участием сособственников, не находящихся в родственных отношениях;
10) сделки с участием собственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы;
11) за сравнительно короткий период времени квартира несколько раз перепродавалась.
Другие варианты приобретения жилья. Конечно, самая распространенная сделка с жильем -
это купля-продажа. Удельный вес таких договоров достигает 90% на рынке недвижимости.
Однако это не единственный способ улучшить свои жилищные условия. Оставшиеся 10% приходятся в основном на дарение и мену квартир.
Рассмотрим все плюсы и минусы этих сделок, а также их особенности.
Мена. Чаще всего сделки купли-продажи бывают альтернативными. Это означает, что собственник продает свою квартиру и сразу приобретает другую. Фактически это мена через куплю-продажу.
Не проще ли сразу заключать договор мены?
Сделка мены имеет два основных преимущества. Во-первых, ее оформление обходится дешевле, так как вы заключаете не два договора (купли-продажи каждой из квартир), а один (мены).
Особенно ощутима экономия, когда участники сделки для надежности удостоверяют ее нотариально: при купле-продаже приходится платить нотариусу государственную пошлину за каждую квартиру. При мене нотариальный тариф взимается один раз - от стоимости более дорогой квартиры.
Во-вторых, если сделка будет оспорена и признана недействительной, то у участников мены больше шансов сохранить свое имущество. Судите сами: в этом случае по решению суда все возвращается в исходное положение, т.е. хозяева получают прежнее жилье, а при купле-продаже продавец, получивший деньги, может их истратить.
Впрочем, не все так гладко: на практике сделки мены оспариваются гораздо чаще, чем сделки купли-продажи. Нередко это связано с тем, что при покупке квартиры участники сделки ведут себя осторожнее.
К мене часто прибегают родственники, которые уверены друг в друге и хотят снизить издержки при переоформлении квартир.
Дарение
.
Дарение обычно используется, когда объект сделки - комната в коммунальной квартире.
По закону продавец такого жилья обязан сначала предложить комнату соседям, имеющим преимущественное право покупки, и только если они откажутся, разрешено продавать жилплощадь третьим лицам. Если же формально происходит дарение, а не купля-продажа, то удается избежать согласований с соседями.
Но имейте в виду: строго по закону дарение в данном случае - притворная сделка, так как фактически прикрывает куплю-продажу. Согласно ГК РФ притворные сделки ничтожны, но на практике подобные судебные процессы бывают крайне редко, поскольку сложно привести доказательства.
Покупка жилья в новостройках. Допустим, вы решили сэкономить на услугах риелтора и купить квартиру самостоятельно - напрямую у застройщика.
Но через некоторое время выясняется, что по каким-то причинам строительство дома затягивается, цены на недвижимость выросли и от вас требуют немалую доплату.
Вот и сэкономили, - думаете вы и обращаетесь за помощью к риелторам. Вам быстро подбирают хороший вариант, но выясняется, что документы на квартиру оформлены неверно.
Так кому же доверять: застройщику или риелтору?
Каждый из нас не застрахован от непредвиденных ситуаций. В настоящее время действительно стала распространенной услуга приобретения квартиры напрямую у застройщика.
А недвижимость, как известно, - покупка довольно дорогая, поэтому желание любого потенциального владельца - максимально сэкономить при покупке квартиры.
Застройщик. Заключая договор с застройщиком, действительно можно сэкономить.
Просто покупатель жилья должен очень внимательно прочитать документ, обращая особое внимание на важнейшие пункты: фиксированную стоимость квартиры, описание общей и жилой площади, номера секции и этажа. Тогда ваше новоселье не будет омрачено сюрпризами вроде существенной доплаты.
Например, продавец должен гарантировать отсутствие прав третьих лиц на квартиру, застройщик также обязан подтвердить реальные сроки строительства и передачи квартиры в собственность. На практике бывали случаи, когда люди вселялись в квартиры, делали ремонт, а потом оказывалось, что в договоре были не прописаны или были указаны ошибочно, например, номер этажа или секции. В итоге жильцов просили освободить помещение, а отремонтированная квартира доставалась совершенно другим людям.
Конечно, виноваты в такой ситуации обе стороны: застройщик проявил халатность, покупатель был невнимателен.
Казалось бы, что, задавшись целью найти подходящую квартиру в новостройке, покупатель может вполне обойтись без услуг риелтора, ведь в основном помощь риелтора необходима на вторичном рынке недвижимости для проверки юридической чистоты приобретаемой квартиры. Однако и на первичном рынке есть своя история.
Инвестиционная цепочка (число инвесторов от первого, заключившего инвестиционный контракт, до конечного, привлекающего к инвестированию строительства физических лиц) может быть достаточно длинной. Физическому лицу, как правило, показывают только договор между конечным инвестором и самим физическим лицом.
Вместе с тем, если вы обладаете юридическими знаниями, особой необходимости в услугах риелтора нет. Найти подходящую квартиру и грамотно оформить все документы вы сможете.
Но ни один застройщик не предложит вам того разнообразия квартир, как риелтор. Дело в том, что любая строительная компания заинтересована в покупателе, так как ей выгодно в кратчайшие сроки реализовать все объекты, поэтому в процессе выбора квартиры на вас могут оказывать давление, тогда как риелтор - независимый посредник, сотрудничающий с несколькими компаниями.
Единственный вариант, когда от услуг риелтора не надо отказываться, - это если вы решили купить квартиру через ипотеку. Здесь вас ждет гораздо более сложная процедура оформления документов, нежели обычный договор купли-продажи.
В этом случае в услуги риелтора будут входить консультации по вопросам выбора банка-кредитора и программы кредитования, помощь в сборе необходимых документов для банка, собственно поиск квартиры, проверка всех необходимых документов, оформление договора покупки и др. При ипотечном кредитовании количество возможных проволочек существенно возрастает, поэтому самостоятельное оформление сделки заметно осложняется. Агентства недвижимости работают со многими банками и могут подобрать клиенту оптимальную ипотечную программу. Более того, от риелторов клиент может получить более объективную информацию о конкретном объекте, поскольку обширная база данных агентства позволяет оценить преимущества и недостатки каждого предложения.
Это действительно так: банки часто предпочитают работать именно с риелторами, рассматривая их участие как гарант чистоты оформления сделки, поскольку они не менее покупателя заинтересованы в 100-процентной надежности сделки.
Возможные способы сэкономить. Наименее затратный способ сотрудничества с риелторами - это заключение так называемого договора сопровождения.
Например, если вы уже определились с компанией-застройщиком, у которой хотите приобрести квартиру, но намерены доверить сбор необходимых документов профессионалу, то риелтор подключится на этапе заключения сделки и поможет оформить все необходимые бумаги, а также выступит посредником в процессе передачи денег.
Существует еще способ альтернативной экономии. Это один из самых дешевых вариантов, который предполагает сотрудничество с независимым риелтором. Только есть одно но: прибегать к этому варианту стоит лишь в том случае, если вы на 100% уверены в профессиональности и порядочности этого риелтора.
Конечно, вы выигрываете в стоимости, так как услуги независимого риелтора стоят существенно меньше, по сравнению с риелторской фирмой, но высоки риски. Эти риски как покупатель несете вы.
1.2. Приобретение квартиры на вторичном рынке жилья без участия посредника. Схемы обмана потребителей
Прежде чем купить недвижимость на рынке вторичного жилья, убедитесь в том, что на нее не наложен арест или она не заложена. Вы можете получить о ней достоверную информацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Необходимо учитывать, что шансов обмануть больше у продавца квартиры, нежели у покупателя, желающего приобрести понравившееся ему жилье. Рассмотрим распространенные схемы обмана.
Самый простой способ обмана. Один гражданин продает другому свое жилье, получает деньги, а потом подает в суд заявление с просьбой признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю - уплаченные ранее деньги.
Но часто, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.
