Банк дает деньги под залог квартиры.
Длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими, следовательно, не слишком обременительными. В большинстве ипотечных программ предусмотрена возможность досрочного погашения кредита.
Нельзя забывать, что ипотечные кредиты становятся доступнее: теперь кредит может получить тот, у кого имеется лишь 10% стоимости жилья; есть даже варианты без первоначального взноса, а минимальная процентная ставка в последнее время снизилась. Банки все более гибко подходят к определению доходов потенциального заемщика. Уже не является препятствием для получения кредита серая зарплата.
Правда, процентная ставка для заемщика с серой зарплатой немного выше.
Минусы ипотеки. Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая переплата за квартиру. Переплата по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета.
Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья. Распространено мнение, что человек, купивший квартиру в кредит, вернет банку стоимость двух таких квартир.
Но нельзя при решении этого вопроса опираться на стоимость жилья в настоящий момент, ведь большую часть стоимости вы заплатите в будущем, а все это время квартира будет дорожать. Это выгодным образом отличает ипотеку от варианта накопления денег, поскольку при заключении договора об ипотеке цена фиксируется и рост цен на недвижимость вас волновать не будет.
Иначе говоря, если вы будете откладывать сделку в надежде, что через несколько месяцев ставка снизится на 1 - 2%, то на самом деле ничуть не сэкономите: жилье за это время поднимется в цене намного больше.
Сумма кредита, которую может выдать ипотечный банк, ограничена, с одной стороны, первоначальным взносом заемщика, с другой стороны, величиной его доходов. При этом некоторые кредитные организации принимают во внимание только доход по основному месту работы, подтвержденный справкой.
И, наконец, в зависимости от банка и объекта недвижимости могут возникнуть дополнительные требования к заемщику, такие как наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту.
Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки вам предстоит самостоятельно.
Виды ипотечных кредитов. В настоящее время в России существует несколько видов ипотечного кредитования, довольно значительно отличающихся один от другого видом недвижимости, под которую можно получить кредит, условиями кредита, особенностями его получения.
Условно все действующие виды ипотечного кредитования можно разделить на два больших блока: покупка в кредит на первичном и на вторичном рынке недвижимости. Все остальные виды ипотеки входят в эти два блока.
1. Квартира в новостройке в кредит (первичный рынок жилья). Почему хочется квартиру именно в новостройке, объяснять не надо.
Коммуникации, отделка, планировка - все современное, сделано на хорошем уровне, да и удобство подземного паркинга и прочей инфраструктуры очевидно, а главное, цена вас вполне устраивает: дом еще в стадии строительства находится, очень выгодная покупка получается. Все складывается удачно. Только вот банк не хочет давать кредит под будущее жилье.
При покупке квартиры в новостройке в кредит возникают некоторые сложности. Банк дает деньги под залог квартиры.
Что будет предметом залога, если квартиры еще нет? Для банка кредит является рискованным, поскольку его обеспечением служит квартира в еще не возведенном доме. Даже если она физически существует, т.е. дом полностью построен и, может быть, даже сдан в эксплуатацию, но пока не зарегистрирован в регистрационной палате, юридически квартира не существует.
А смысл ипотеки заключается в залоге покупаемой недвижимости. О каком залоге в этом случае может идти речь?
Сама процедура кредитования усложняется, поскольку заемщик должен представить пакет дополнительных документов: разрешение на строительство, проектную декларацию, свои учредительные документы и т.д. Процесс растягивается на долгие месяцы, а цена растет вместе с самим домом.
Выход из ситуации, не желая отталкивать клиентов, нашли сами застройщики вместе с банками. Их совместные программы - оптимальный вариант для всех участников рынка новостроек. В первую очередь подобное сотрудничество позволяет уменьшить срок рассмотрения заявки на кредит. Клиент освобождается от необходимости собирать дополнительные документы, так как объекты компании, с которой сотрудничает банк, уже прошли аккредитацию и все документы по ним проверены.
Более того, вам не потребуется предоставлять поручителей по кредиту или закладывать имеющуюся недвижимость, поскольку в случае неплатежеспособности клиента банк сможет возместить свои затраты продажей квартиры.
Главный минус новостройки - длительное оформление в собственность. Иногда кредит на приобретение новостройки можно получить, но далеко не во всех банках, занимающихся кредитованием.
И даже если банк готов кредитовать покупку новостройки в принципе, каждая конкретная сделка рассматривается особо. Принятие решения зависит от того, кто является инвестором, застройщиком, какие представлены документы, каковы сроки сдачи объекта и сроки передачи квартиры в собственность.
2. Квартира в кредит на вторичном рынке жилья. Покупатель квартиры сразу же становится собственником, поэтому оформление сделки на вторичном рынке, как правило, менее длительное.
Требования к квартире во многом зависят от конкретного банка, выдающего кредит. На то, что может быть серьезным основанием для отказа в выдаче кредита в одном банке, в другом банке не обратят внимания.
Трудности, с которыми может столкнуться покупатель квартиры на вторичном рынке, обусловлены двумя факторами:
1) незарегистрированной перепланировкой - если продавец ее не зарегистрировал, банк вправе отказать в выдаче кредита;
2) историей квартиры - кто, когда жил в квартире и куда выбыл, кто стал собственником из числа тех, кто в ней жил, а кто не стал и почему. Сомнения в юридической чистоте квартиры также препятствуют получению кредита.
3. Кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости. Этот вид кредита называют ломбардным, и его часто используют для частичной оплаты новой квартиры.
При данном виде кредита заемщик продает имеющуюся у него квартиру или получает кредит под ее залог. Этот вид ипотеки очень удобный и в настоящее время занимает значительную долю в общем количестве ипотечных сделок.
Пример 2.3. Вы (заемщик) имеете недвижимость, которую хотите продать, а часть вырученных денег использовать для первоначального взноса по ипотеке при покупке новой, более дорогой недвижимости.
В данной ситуации банки предлагают воспользоваться кредитом, согласно которому вы оформляете кредит на покупку недвижимости под залог имеющейся и приобретаемой недвижимости, а в дальнейшем, как правило в течение нескольких месяцев, продаете старую квартиру и производите частично досрочное погашение кредита, равное изначально оговоренному первоначальному взносу. В результате вы не оказываетесь без крыши над головой.
Сначала вы покупаете новую квартиру и лишь потом продаете старую. Но на деле, если вы оформляете залог имеющейся, т.е. продаваемой квартиры, подумайте: кто согласится купить у вас заложенную недвижимость и какой скидки потребует покупатель при таком варианте, приветствуется ли в вашем городе такая практика.
Целесообразнее совершать сделки одним днем, т.е. вы одновременно находите покупателя на свою квартиру и подбираете то, что хотите купить, с привлечением кредитных средств. Обе сделки (продажа и покупка) в одной цепи и совершаются одним днем. На практике именно так и поступают.
Скажем, в 10 часов утра вы подписываете договор продажи своей квартиры и в 11 часов покупаете другую, за которую рассчитываетесь деньгами, полученными за свою квартиру, и кредитом.
Пример 2.4. У вас (заемщика) нет подтвержденного дохода, но имеется недвижимость, которую вы готовы использовать в виде залога.
В данной ситуации банки вам также предложат, оформить кредит и использовать имеющуюся недвижимость в качестве дополнительного залога или оформить небольшой кредит под залог имеющейся недвижимости (в настоящее время существуют кредиты, выдаваемые на ремонт на условиях ипотечных кредитов - длительный срок и низкая ставка), использовать средства от кредита для первоначального взноса и оформить ипотеку под залог приобретаемой недвижимости. Это дает возможность заемщику оформить кредит на большую сумму, что нужно для покупки недвижимости. При необходимости заемщик может также досрочно погасить первый небольшой кредит и снять залоговое обременение с данной недвижимости.
В том случае, когда имеющаяся недвижимость рассматривается как дополнительный залог, обе квартиры - и имеющаяся, и приобретаемая - используются в качестве залога по одному кредиту, вопрос снятия залогового обременения с одной из квартир очень сложен.
Главным препятствием на пути к желаемому кредиту могут оказаться прописанные в квартире дети. Банки практически никогда не предоставляют кредиты под залог недвижимости, находящейся в собственности (полностью или частично) лиц, не достигших 18 лет. Происходит это по простой причине: если у заемщика в будущем возникнут проблемы при выполнения взятых на себя обязательств по возврату кредита, то взыскание обращается на предмет залога (квартиру) и заемщику придется решать вопрос переселения его семьи.
Для того чтобы снизить риски, закладываемая квартира проверяется еще до выдачи кредита на предмет возможности обращения взыскания.
4. Социальная ипотека. Это проект Правительства РФ, который направлен на обеспечение жильем социально не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программам коммерческой ипотеки.
Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Социальная ипотека будет существовать в двух видах.
Во-первых, для очередников, когда первый взнос осуществляется не семьями, а городом в виде безвозмездной субсидии в зависимости от того, сколько времени семья является очередником. Кредит предоставляется на срок от 3 до 30 лет.
Во-вторых, при другом режиме ипотечного кредитования кредиты на квартиру предоставляются по ценам себестоимости строительства. Через шесть месяцев после получения кредита его получателю разрешается досрочно вернуть деньги без штрафных санкций и выплаты оставшихся процентов.
Решив купить жилье по социальной ипотеке, очередники могут взять кредит под 10,5% годовых.
В обозримом будущем купить квартиру по программе социальной ипотеки можно будет у компаний-застройщиков. Начнем с того, чем приобретение жилья по программе социальной ипотеки у застройщиков будет отличаться от указанной выше программы. Квартиры будут продавать по рыночным ценам.
Но несмотря на это покупка квартиры окажется доступной очередникам. Квартиру у застройщика можно будет приобрести, сложив три элемента: ипотечный кредит, субсидию и личные средства.
Очередник сможет заплатить застройщикам за квартиру сразу, используя субсидии (чем дольше семья стоит на очереди, тем больше размер субсидии) или получив ипотечный кредит. Программа интересна тем, что очередники смогут приобретать жилье, построенное не только городом.
5. Ипотека для молодой семьи. Проблема доступного жилья для молодежи и молодых семей всегда стоит достаточно остро. Но банки не могут позволить себе рисковать, и процентные ставки по молодежным кредитам достаточно велики, поскольку будущее молодых специалистов непредсказуемо, а доход зачастую нестабилен.
Тем не менее в последнее время появляются более доступные молодым семьям банковские продукты.
Во-первых, это ипотечные кредиты для молодых семей, в которых возраст хотя бы одного из супругов не более 30 лет. Существенным плюсом здесь будет то, что если в такой семье есть ребенок, то первоначальный взнос будет минимальным - всего 10%.
Также при рождении ребенка могут предоставляться отсрочки в погашении долга до 5 лет с увеличением общего срока кредитования.
Во-вторых, существуют банковские продукты, разработанные специально для тех, у кого нет достаточных накоплений, но уже имеется перспективная работа. Первоначальный взнос в этом случае составит 5%, причем до выплаты четверти стоимости квартиры базовая ставка, как правило, ниже, чем в последующие периоды.
Важная отличительная черта таких программ заключается в том, что кредит предоставляется на максимальное количество лет, разрешенных на рынке, - по различным программам от 10 до 25 лет.
Еще одно немаловажное преимущество таких ипотечных кредитов состоит в том, что ипотечный кредит можно получить начиная с 18 лет.
Для молодых семей может быть актуальной проблема призыва в армию. Имея достаточный доход для получения ипотечного кредита, молодой человек должен предоставить банку гарантии, что этот доход не иссякнет по причине призыва в армию в течение срока кредитования.
Молодым заемщикам женского пола, особенно незамужним, также необходимо подтвердить банку серьезность намерений погашения ипотечного кредита, учитывая возможность замужества и рождения детей.
По сравнению с другими эта программа при расчете суммы кредита может учитывать не только доходы супругов-заемщиков, но и их родителей, чем и пользуются заемщики в большинстве случаев. Ведь родители у молодой семьи, как правило, находятся в возрасте 45 - 50 лет и 10 лет могут полноценно работать, помогая детям купить собственное жилье.
Размер ставки по кредиту. Первый показатель, на который обращает внимание заемщик, при выборе ипотечной программы, - это размер ставки по кредиту. Сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков было бы неправильным, так как кроме процента по кредиту заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков - это тоже составляет определенный процент от кредита.
Помимо этого, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита, например плата за обслуживание ссудного счета. Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать фактическую процентную ставку, включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам.
Пример 2.5. Вы (заемщик) имеете высокий официально подтверждаемый доход и собственные средства для первоначального взноса.
Вы будете желанным клиентом для любого банка, соответственно необходимо выяснить, условия какого банка для вас приемлемы, и оформить кредит. При этом лучше оформить кредит с подтверждением дохода, так как обычно процентная ставка по кредитам с подтверждением дохода более низкая.
Первоначальный взнос - это часть стоимости жилья, которая необходима заемщику, чтобы получить ипотечный кредит.
Ипотечные программы разных банков отличаются первоначальным взносом, который может составлять от 0% до 75% стоимости приобретаемого жилья. Источником первоначального взноса могут быть сбережения, продажа имеющегося жилья.
Чем большим первоначальным взносом обладает заемщик, тем больший ипотечный кредит он может получить, таким образом он может сократить срок кредитования и не переплачивать за приобретаемое жилье. Если первоначальный взнос составляет 70% и более стоимости жилья, которое предполагается приобрести, то вместо ипотеки можно воспользоваться другим видом кредитования, например потребительским.
В этом случае:
- экономится большая часть дополнительных расходов, связанных с ипотекой;
- процедура оформления кредита значительно упрощается;
- ваша квартира не оказывается в залоге у банка.
У вас нет большого официально подтвержденного дохода, но имеются накопленные средства для первоначального взноса.
На сегодняшний день данная ситуация является наиболее частой, и у заемщика есть широкий выбор банков, предлагающих кредит с первоначальным взносом, но без подтверждения доходов.
Ипотека без первоначального взноса. Следует оформить потребительский кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Необходим только достаточный уровень дохода, чтобы совокупный размер кредитов обеспечивал оплату жилья и обслуживание сразу двух кредитов не стало бременем для вашего бюджета. На российском рынке ипотечного кредитования все больше банков снижают, а то и вовсе отменяют первоначальный взнос по ипотечным кредитам.
Например, у заемщика имеется хороший официально подтверждаемый доход, но нет накопленных средств для первоначального взноса.
В данной ситуации можно оформить кредит без первоначального взноса, но только с обязательным подтверждением дохода. При этом важно учесть, что банков, готовых предоставлять кредит без первоначального взноса (без дополнительного залога), очень мало, следовательно, у заемщика практически не будет выбора.
Валюта кредита. Лучше всего осуществлять платежи в валюте, в которой заемщик получает основной доход.
В этом случае нет расходов на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту, и колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах, и на стоимости кредита.
Порядок расчета. Аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета, и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные.
Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит большие проценты. Дифференцированные платежи в начале срока кредитования являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются, и в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов.
Существенное преимущество ипотечной программы - это возможность досрочного погашения кредита. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику надежду сократить размер выплат за приобретаемое жилье.
Если у заемщика есть проблемы с подтверждением доходов или трудового стажа, а также с регистрацией в месте, где предполагается приобрести жилье, то все эти нюансы следует учитывать при выборе банка-кредитора и ипотечной программы.
Срок кредита. Срок ипотечного кредита может составлять от 3 до 30 лет. Наиболее популярные сроки - 10, 15, 20 лет.
Как правило, ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика. Но существуют ипотечные программы, продлевающие сроки кредитования на пенсионный период заемщика (максимально до 70 лет) на момент погашения кредита.
Естественно, что чем больше срок ипотечного кредита, тем меньше ваш ежемесячный платеж по кредиту, но больше размер переплаты за приобретаемое жилье.
На что кредит не дадут. Подбирая квартиру, которую вы хотите приобрести с помощью ипотечного кредита, имейте в виду: займы выдаются отнюдь не на всякое жилье. Банки и страховые компании (страхование обязательно при ипотеке) отказывают, если:
- дом, в котором находится квартира, состоит на учете по постановке на снос, капитальный ремонт или реконструкцию с отселением;
- квартира расположена в панельном или блочном доме высотой пять и менее этажей;
- дом признан аварийным и (или) ветхим;
- квартира не имеет отдельной кухни или санузла.
Советуем вам не забывать о других альтернативах ипотеке. Так, если для покупки жилья вам не хватает относительно небольшой суммы, то может выручить потребительский кредит (получить его проще, квартира не попадет в залог банку).
После того как вы определились с видом ипотеки, можно приступить к получению кредита:
Первый шаг. Обращение к риелторам.
Выше уже упоминалось, что не стоит сразу идти в банк, потому что из множества банков риелторы выберут тот, где условия приобретения квартиры наилучшие именно для вас. Кстати, обратите внимание: банки, как правило, дают очень скудную информацию о своих программах.
Ее достаточно, чтобы обратиться за кредитом, но недостаточно, чтобы приобрести недвижимость. Обращаясь в риелторское агентство, вы экономите свое время, нервы и деньги.
Риелтор сможет:
1) оценить ваши возможности получения кредита;
2) оценить имеющуюся недвижимость при обмене через ипотеку;
3) выбрать подходящий банк и оптимальную схему кредитования;
4) собрать пакет необходимых документов (особенно это касается сбора документов в короткий срок, пока действует разрешение ипотечного кредитного совета банка);
5) подобрать вариант квартиры для покупки через ипотеку (у банков есть определенные требования к квартирам, приобретаемым через ипотеку);
6) проверить юридическую чистоту приобретаемой недвижимости;
7) реализовать сложные схемы (например, получить кредит под долевку либо встроить ваш ипотечный кредит в цепочку обмена квартир);
8) оформить сделку.
Второй шаг. Обращение в банк.
Ваша задача - убедить банк в своей платежеспособности и получить одобрение кредитной заявки.
Обычно от заемщика и поручителя (если есть поручитель) требуется стандартный набор документов.
1. Документ, удостоверяющий личность. Необязательно, чтобы это был паспорт РФ, -большинство коммерческих банков сейчас не настаивает на российском гражданстве заемщика.
Главное, чтобы иностранец проживал в России на законном основании (имел вид на жительство либо разрешение на временное проживание).
2. Подтверждение регистрации по месту жительства (прописка) либо документ о временной регистрации в городе, где оформляется кредит.
3. Копия финансово-лицевого счета по месту постоянной регистрации.
4. Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты).
5. Документы, подтверждающие семейное положение:
- копия свидетельства о браке или о расторжении брака;
- если есть дети, копии свидетельств о рождении либо копии паспортов детей.
6. Документы, подтверждающие состояние здоровья.
7. Военный билет.
8. Водительское удостоверение.
9. Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе:
- копия трудовой книжки, заверенная на каждой странице печатью работодателя;
- документ о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего года. Это может быть:
- справка по форме 2-НДФЛ (когда весь доход подтверждается официально);
- справка в свободной форме или по форме банка, заверенная руководством организации;
- заявленный заемщиком доход, в устной форме подтвержденный его руководством либо проверяющими, выезжавшими на место работы потенциального клиента;
- краткая информация о роде деятельности организации и должностных обязанностях заемщика, резюме;
- копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период с отметкой налоговой инспекции (если есть);
- копия трудового договора.
Зачем банку столько справок? Многочисленные документы нужны банку для того, чтобы оценить личность заемщика с разных сторон. Прежде всего потенциальных кредиторов волнуют такие аспекты:
- уровень образования и трудовой стаж заемщика - от этого зависит, сможет ли он при смене работы сохранить прежний уровень дохода;
- активы заемщика - наличие у него недвижимости, машины, ценных бумаг и т.п. Если за время своей трудовой деятельности заемщик смог создать активы, в глазах банка это большой плюс, поскольку данный заемщик склонен к накоплениям и, скорее всего, будет исправно выплачивать долг;
- пассивы заемщика - уже имеющиеся обязательства перед банками и прочими третьими лицами (кредиты, займы и т.п.). Этот фактор оказывает влияние на сумму кредита, поскольку заемщик должен иметь возможность погашать долги не только по новым обязательствам, но и по старым.
Основанием для отказа в кредите может быть неустойчивое финансовое положение работодателя, непогашенный кредит, судимость, а также профессиональная деятельность, связанная с риском для жизни: каскадер, альпинист, работник личной охраны.
Третий шаг. Получение в банке одобрения на выбранную квартиру. Оформление документов для ипотеки.
Получение ипотечного кредита связано с оформлением немалого количества документов. На этапе рассмотрения банком заявки на кредит заемщик должен представить в банк первичный пакет документов для ипотеки, обычно он имеет стандартный перечень (см. второй шаг).
Иногда банку для принятия решения о выдаче кредита необходима дополнительная информация.
