Жилищные права иностранных граждан
Данная норма содержится в ст. 17 Конституции РФ.
Статья 17 ЖК РФ устанавливает, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан или соседей.
Жилищные права детей
Гражданский кодекс РФ устанавливает условия, пределы осуществления гражданских прав (ст. ст. 8 - 10).
Права детей (их дееспособность) определены ст. ст. 26 - 28 ГК РФ. Согласно ст.
20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.
Жилищный кодекс РФ содержит ряд положений, определяющих жилищные права детей.
Дети собственника жилого помещения имеют право пользования этим помещением наравне с иными членами семьи. Согласно ст.
31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья право пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи. В отношении детей Верховным Судом РФ разъяснено следующее.
Согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Вместе с тем в соответствии с Семейным кодексом РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (п. 1 ст. 56 СК РФ).
Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей (п. 1 ст.
63 СК РФ).
Приведенные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка.
Исходя из этого лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей - собственника этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка.
Поэтому в силу установлений Семейного кодекса РФ об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями. (Обзор законодательства судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2007 г.)
Дети нанимателя жилого помещения по договору социального найма, являясь членами его семьи (ч. 1 ст.
69 ЖК РФ), имеют равные с нанимателем права по договору (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).
Согласно ст. 70 ЖК РФ на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия членов семьи нанимателя и согласия наймодателя.
Частью 4 ст. 69 предусмотрено, что, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, за ним сохраняются права по пользованию жильем.
Вселение других граждан в жилое помещение, занимаемое по договору коммерческого найма, допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Для вселения несовершеннолетних детей это не требуется.
Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы.
Законодатель предусматривает меры защиты жилищных прав и интересов детей. Так, согласно ст.
292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органам опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органов опеки и попечительства.
Граждане, лишенные родительских прав, могут быть выселены (без предоставления другого жилья) из жилого помещения, которое они вместе с детьми занимают по договору социального найма. Суд принимает такое решение, если признает невозможным совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав (ч. 1 ст.
91 ЖК РФ).
См. Несовершеннолетние.
Жилищные права иностранных граждан
Частью 3 ст. 4 ЖК РФ установлено, что положения Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено данным Кодексом или другим федеральным законом. Определенные ограничения установлены. Так, ч. 5 ст.
49 ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.
Субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами РФ не предусмотрено иное (ч. 12 ст.
159 ЖК РФ); Законом РФ от 04.07.91 N 1541-1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации право на приватизацию жилья предоставлено только гражданам РФ; на определенных территориях (закрытые, пограничные и проч.) могут быть предусмотрены ограничения для проживания иностранных граждан.
Согласно ст. 1194 ГК РФ Правительством РФ могут быть установлены ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, в которых имеются специальные ограничения имущественных и личных неимущественных прав российских граждан и юридических лиц.
Жилищный кооператив
См. Кооперативы жилищные, жилищно-строительные.
Жилищный фонд
Для жилищного фонда характерна множественность субъектов-собственников; каждый из них владеет определенной частью жилищного фонда.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;
государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ) и ее субъектам (жилищный фонд субъектов РФ);
муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Следует упомянуть, что ЖК РСФСР предусматривал регламентацию вопросов социального найма жилых помещений государственного и общественного жилищных фондов, что не соответствовало положениям ГК РФ. Общественный фонд не может признаваться самостоятельным видом, поскольку относится к частному жилищному фонду.
Значительному увеличению частного жилья способствовало принятие Закона РФ от 04.07.91 N 1541-1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. В ГК РФ гл.
18 посвящена праву собственности на жилое помещение.
Снят целый ряд ограничений на приобретение жилья в собственность, на пользование и распоряжение таким жильем. Ранее граждане, совместно проживающие супруги и дети, могли иметь на праве собственности дом, квартиру под угрозой принудительной продажи жилья сверх одного (ст. 106 и ст. 107 ГК РСФСР).
В настоящее время таких ограничений не существует (ст. 213 ГК РФ).
В состав частного жилищного фонда включаются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам.
В собственности граждан находятся построенные и приобретенные по предусмотренным основаниям: жилые дома и квартиры; квартиры в жилищных и жилищно-строительных кооперативах в случае выплаты пая; жилые помещения в товариществах собственников жилья и проч.
В собственности юридических лиц - построенные или приобретенные по предусмотренным основаниям жилые дома, квартиры (в том числе в порядке долевого участия). Собственностью жилищного кооператива и жилищно-строительного кооператива (как юридических лиц - см. ч. 5 ст.
112 ЖК РФ) являются кооперативные дома с не полностью выплаченным паем (п. 4 ст.
218 ГК РФ).
Гражданин, являясь собственником жилого помещения, использует его для личного проживания и проживания членов его семьи, а также может предоставить в пользование иным лицам на основании соответствующего договора (найма, безвозмездного пользования). Юридическое лицо использует жилье, в частности, сдавая его гражданам на основании договора найма или безвозмездного пользования.
Государственный жилищный фонд до 1992 г. принадлежал государству, затем он был разграничен на федеральный фонд, фонд субъектов РФ и муниципальный (Закон РФ от 24.12.92 N 4218-1 Об основах федеральной жилищной политики. Признан утратившим силу Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации 1).
1 СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I).
Ст. 15.
Государственный жилищный фонд может быть передан госпредприятиям в хозяйственное ведение; госучреждениям и казенным предприятиям - в оперативное управление (см. гл. 19 ГК РФ Право хозяйственного ведения, право оперативного управления).
Муниципальный жилищный фонд - самостоятельный вид жилищного фонда России. Статья 130 Конституции РФ устанавливает, что органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью; согласно ст.
132 Конституции РФ органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью.
Жилые помещения этого фонда могут быть закреплены за муниципальными предприятиями и учреждениями (см. гл. 19 ГК РФ).
Помещения в многоквартирных жилых домах относятся (в основном) к разным формам собственности, а общее имущество дома принадлежит собственникам этих помещений на праве общей долевой собственности (см. гл. 6 ЖК РФ). Кодекс допускает наличие многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности, предусматривая порядок управления такими домами (ст.
163 ЖК РФ).
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые: используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования; предоставлены гражданам по иным договорам; предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.
Жилищный фонд социального использования предназначен только для предоставления жилья гражданам по договорам социального найма (разд. III ЖК РФ), специализированный - для предоставления жилья отдельным категориям граждан на определенных условиях, предусмотренных положениями разд.
IV ЖК РФ.
Индивидуальный жилищный фонд используется для проживания собственников жилых помещений и членов их семей (ст. 31 ЖК РФ), а также для проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, что отражено в ст. 30 ЖК РФ.
К индивидуальному жилищному фонду относятся жилые помещения, используемые физическими и юридическими лицами -собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования.
Жилые помещения фонда коммерческого использования прежде всего подлежат предоставлению по договору найма, регламентация которого осуществляется нормами гл. 35 ГК РФ.
В состав этого фонда входят жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищных фондов.
Договор коммерческого найма жилого помещения являет собой правовую форму использования жилищных фондов всех форм собственности: государственной, муниципальной, частной. Глава 35 ГК РФ не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности. В соответствии со ст.
673 ГК РФ объектом договора коммерческого найма является изолированное жилое помещение, пригодное для проживания; нанимателем по такому договору может быть только гражданин (ст. 677 ГК РФ); жилое помещение предоставляется на срок, не превышающий 5 лет (ст.
683 ГК РФ). К этому договору применим ряд норм жилищного законодательства.
Жилищный фонд подлежит государственному учету. Учет производится на основе Положения, утв.
Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 N 1301.
Основная задача государственного учета - сбор информации о количественном и качественном составе жилья, его местоположении, техническом состоянии, уровне благоустройства и т.д. Госучету подлежат все жилые дома, жилые помещения независимо от форм собственности.
Технический учет (путем проведения технической инвентаризации) составляет основу государственного учета жилищного фонда.
Правительством РФ было принято Постановление от 04.12.2000 N 921 О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства. Этим Постановлением было утверждено Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.
Жилищный фонд социального использования
См. Жилищный фонд.
Жилое помещение (предмет договора жилищного найма)
Жилым является изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст.
15 ЖК РФ).
Необходимой характеристикой жилья служит его функциональное назначение - оно предназначено для проживания граждан. Данная позиция содержится в ст. 17 ЖК РФ (ч. 1).
Жилым является только то помещение, которое функционально предназначено для проживания. Статья 288 ГК РФ (п.
2) устанавливает функциональное назначение жилья - жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение, т.е. являются местом отдыха, лечения. Такие помещения используются для временного пребывания, в отличие от места жительства.
Местом жительства согласно ст. 20 ГК РФ признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.
Предмет договора - жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (ч. 1 ст. 62 ЖК РФ, ст.
673 ГК РФ). Предоставляемое жилое помещение должно обеспечивать здоровые жилищные условия его пользователям, нормальную жизнедеятельность человека: оно должно быть капитальным, обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь достаточную освещенность, быть теплым, изолированным от смежных жилых и нежилых помещений.
В ст. 62 ЖК РФ не обозначено такое требование к жилому помещению, как его благоустройство. Не содержится такого требования и в ГК РФ.
Согласно ст. 673 ГК РФ пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. В то же время благоустройство - существенная часть суммы потребительских качеств жилого помещения.
Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. Таким образом, жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.
Требование о благоустроенности жилья (в определенной степени) содержится в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (во исполнение ст. 15 и ст.
32 ЖК РФ).
Жилое помещение должно быть пригодным для проживания, т.е. отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума и проч. - см. Федеральный закон от 30.03.99 N 52-ФЗ О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения) и техническим требованиям: стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и проч.
Требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ (ч. 3 ст.
15 ЖК РФ). Граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям, признаются нуждающимися в жилье (ст.
51 ЖК РФ).
В отношении признания помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания следует обратиться к вышеуказанному Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. К неизолированным жилым помещениям следует отнести часть комнаты, комнату, связанную с другой комнатой одним (общим) входом (проходная, запроходная); вспомогательными помещениями являются кухни, коридоры и проч. Объектом договора коммерческого найма также является изолированное жилое помещение (ст.
673 ГК РФ).
Как правило, предоставляется отдельная квартира на семью. Несомненно, отдельная квартира отвечает требованию соответствия жилища потребностям человека, обеспечения его нормальной жизнедеятельности. Вместе с тем определенная часть предоставляемого жилья, главным образом освобождающегося, может заселяться покомнатно (ст.
59 ЖК РФ). Предоставление комнаты по договору социального найма возможно также в случаях, определяемых ст.
89 ЖК РФ, которая предусматривает, что в связи с выселением граждан им предоставляются комнаты, если жилое помещение, из которого производится выселение, состояло из комнат.
Жилое помещение, непригодное для проживания (порядок признания непригодным)
Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ. Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания также устанавливается Правительством РФ.
Правительством РФ принято Постановление от 28.01.2006 N 47, которым утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции.
Согласно этому Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения: имеющие определенный физический износ; находящиеся в аварийном состоянии; в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания (разд. III Положения).
Таким образом, непригодность определяется степенью износа жилья (крайняя степень -аварийность), а именно наличием неустранимых неисправностей инженерных сетей, несоблюдением строительных норм при застройке близлежащей к дому территории и проч.
Критерии отнесения жилья к непригодному по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами.
Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями.
Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого федерального органа исполнительной власти.
Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного федерального органа исполнительной власти.
Орган исполнительной власти субъекта РФ создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ. В состав комиссии включаются представители этого органа исполнительной власти субъекта РФ.
Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа исполнительной власти субъекта РФ.
Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления.
Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления.
К участию в работе комиссии следует привлекать собственника жилищного фонда или представителя собственника, осуществляющего функции по управлению жилищным фондом, в отношении жилого дома (жилого помещения) которого рассматривается вопрос о признании его непригодным для проживания, а в случае необходимости - представителя проектноизыскательских организаций, производившего обследование этого жилого дома (жилого помещения).
Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.
После изучения представленных документов, перечень которых предусмотрен п. 45 Положения, и при необходимости осмотра жилого дома (жилого помещения) комиссия принимает решение:
о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;
о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;
о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности.
Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.
В случае признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, решение комиссии должно содержать указание его собственнику (уполномоченному собственником лицу) о необходимости немедленного отселения граждан.
Жилой дом (объект жилищных прав)
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в этом доме (ч. 2 ст.
16 ЖК РФ).
Жилой дом как объект жилищных прав понимается как одноквартирный. Когда жилищное законодательство под этим понятием подразумевает многоквартирный дом, на это указывается специально (гл. 6 ЖК РФ, ст.
673 ГК РФ).
З
Завещание
Завещанием является распоряжение гражданина своим имуществом на случай смерти (ст. 1118 ГК РФ).
Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, определить доли наследников, включить в завещание распоряжения и т.д. (ст. 1119 ГК РФ).
Так, завещатель вправе возложить на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью (завещательный отказ - ст. 1137 ГК РФ).
Вопросы пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, регламентируются ст. ст. 33, 35 ЖК РФ.
Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом (ст. 1124 ГК РФ).
Завещательный отказ
Под завещательным отказом понимается распоряжение наследодателя, установленного в завещании, в котором он возлагает на своего наследника обязанность исполнить определенное действие имущественного характера в пользу другого гражданина - отказополучателя (ст. 1137 ГК РФ).
