Замена жилого помещения
Распространенный случай завещательного отказа - передача наследнику жилого дома, квартиры с возложением на него обязанности предоставить другому лицу (указанному в завещании) право пользования таким помещением или его частью: на весь период жизни этого гражданина; на определенный в завещании срок (п. 2 ст.
1137 ГК РФ).
Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением, пользуется жильем наравне с его собственником (ч. 1 ст.
33 ЖК РФ). Дееспособный гражданин несет солидарную с ним ответственность (оплачивает жилье и т.п.), если иное не установлено соглашением между ними.
Когда завещательный отказ имеет определенный срок, по его истечении гражданин должен освободить жилье. Исключение составляют случаи, когда право пользоваться этим жильем возникло у него на иных законных основаниях.
Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, может потребовать государственной регистрации своего права пользования жилым помещением, возникшего из завещательного отказа (ч. 3 ст.
33 ЖК РФ).
Закон
Закон - юридический акт, принятый высшим представительным органом государственной власти, регулирует, как правило, наиболее важные общественные отношения.
Наибольшей юридической силой обладает Конституция РФ. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции РФ (ст.
15 Конституции РФ).
Для закона характерен особый порядок принятия, специальная законотворческая процедура: законодательная инициатива, обсуждение законопроекта, принятие закона и его опубликование. Неопубликованные законы не применяются (ст.
15 Конституции РФ).
По значимости содержащихся в законе норм они делятся на конституционные и обычные.
Органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане обязаны соблюдать законы.
В области регулирования жилищных отношений все жилищные нормативные правовые акты должны соответствовать Жилищному кодексу РФ - базовому закону в системе актов жилищного законодательства.
Замена жилого помещения
В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществлять замену жилья, которое он занимает, на жилое помещение меньшего размера.
Согласно ст. 81 ЖК РФ наниматель вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему другого жилья взамен занимаемого при наличии следующих условий:
а) общая площадь занимаемого им жилья превышает норму предоставления (из расчета на каждого члена семьи);
б) все проживающие вместе с ним члены семьи, включая временно отсутствующих, согласны на такую замену.
Отсутствие любого из указанных условий делает замену жилья невозможной.
Кроме того, если в этом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, представляется необходимым (отметим, что для обмена такое согласие необходимо) согласие органа опеки и попечительства, поскольку речь идет о (существенном) изменении жилищных условий семьи.
Наймодатель должен предоставить другое жилье в 3-месячный срок со дня подачи нанимателем заявления о замене. При этом прежний договор социального найма жилого помещения расторгается и заключается новый - на жилье, полученное в результате замены.
Размер предоставляемого жилья не может быть меньше учетной нормы, иное явится основанием для признания граждан нуждающимися в жилом помещении (ст. 50 ЖК РФ).
Защита жилищных прав граждан
В соответствии со ст. 11 ЖК РФ жилищные права граждан защищаются в судебном, а в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами - в административном порядке.
Решение, принятое в административном порядке, можно обжаловать в суд.
Защита жилищных прав осуществляется:
1) путем признания жилищного права (например, права пользования жилым помещением);
2) путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действия, которое нарушает это право или создает угрозу его нарушения;
3) путем признания недействующим (полностью или в части) нормативного правового акта, который нарушает жилищные права и противоречит Жилищному кодексу РФ, иному федеральному закону, другому нормативному правовому акту;
4) путем неприменения судом нормативного правового акта, противоречащего Жилищному кодексу РФ, иному федеральному закону, иному нормативному правовому акту;
5) путем прекращения или изменения жилищного правоотношения;
6) иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом РФ, другим федеральным законом.
Статья 14 ГК РФ допускает самозащиту прав при наличии трех условий: нарушение права; необходимость пресечь нарушение; соразмерность принятых мер характеру этого нарушения. Самозащита возможна при посягательстве на неприкосновенность жилища - для ограждения неприкосновенности или выдворения из жилища незаконно проникнувших в него лиц.
См. Неприкосновенность жилища.
Защита жилищных прав граждан (судебная защита)
Одним из признаков правового государства является самостоятельность судебной власти, действующей независимо от законодательной и исполнительной (ст. 10 Конституции РФ).
Согласно ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.
Судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства (ст. 118 Конституции РФ, ст.
1 Федерального конституционного закона от 31.12.96 N 1-ФКЗ О судебной системе Российской Федерации).
Конституционный Суд РФ - судебный орган конституционного контроля. Его решение является окончательным; акты или отдельные их положения, признанные неконституционными, утрачивают силу; решение Конституционного Суда РФ действует непосредственно и не требует подтверждения другими органами и должностными лицами.
Так, в связи с жалобами граждан Постановлением Конституционного Суда РФ от 05.02.93 N 2-П была признана не соответствующей Конституции РФ ст. 90 ЖК РСФСР в части выселения в административном порядке из домов, грозящих обвалом; Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.06.95 N 8-П - ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР; Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.98 N 25-П - положения ст.
4 Закона РФ от 04.07.91 N 1541-1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.
В соответствии со ст. 126 Конституции РФ Верховный Суд РФ - это высший судебный орган по гражданским, уголовным, административным и иным делам, подпадающим под общую юрисдикцию. Он осуществляет надзор за деятельностью соответствующих судебных учреждений, дает разъяснения по вопросам судебной практики.
Полномочия, порядок образования и деятельности Верховного Суда РФ устанавливаются федеральным конституционным законом (см. также ст. 19 Федерального конституционного закона О судебной системе Российской Федерации).
Полномочия верховных судов субъектов РФ, районных судов устанавливаются федеральным конституционным законом (ст. ст. 20, 21 Федерального конституционного закона О судебной системе Российской Федерации).
Согласно ст. 127 Конституции РФ Высший Арбитражный Суд РФ является высшим судебным органом по разрешению экономических споров и иных дел, рассматриваемых арбитражными судами; осуществляет судебный надзор за их деятельностью; дает разъяснения по вопросам судебной практики (см. также ст.
9 Федерального конституционного закона от 28.04.95 N 1-ФКЗ Об арбитражных судах в Российской Федерации).
Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием: юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, органов местного самоуправления, граждан.
Помимо способов защиты, осуществляемых только судом (восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, пресечение действий, нарушающих это право, признание судом недействующими нормативных актов и др.), в ст. 11 ЖК РФ определены способы, позволяющие гражданам и юридическим лицам защитить свои права самостоятельно. Так, прекращение или изменение жилищных правоотношений (п.
5 ч. 3 ст. 11) осуществляется способами, предусмотренными ЖК РФ. В частности, согласно ст.
83 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе - с согласия членов семьи - в любое время расторгнуть договор.
В статье 11 ЖК РФ не упоминается предусматриваемая ст. 12 ГК РФ самозащита права.
Самозащита возможна при покушении на неприкосновенность жилища - для ограждения неприкосновенности или выдворения из жилища незаконно проникнувших в него лиц.
Безусловно, самозащита жилищных прав имеет пределы. Статья 14 ГК РФ (Самозащита гражданских прав) допускает ее при наличии трех условий: нарушение права; необходимость пресечь это нарушение; соразмерность принятых для пресечения нарушения мер характеру и содержанию правонарушения.
Самозащита не должна выходить за границы дозволенного.
Статья 11 ЖК РФ основана на положениях ст. 46 Конституции РФ, согласно которой каждый вправе в соответствии с международными договорами РФ обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты.
Применение норм жилищного законодательства вызывает многочисленные споры. Наиболее распространены в судебной практике дела по спорам о признании за гражданами права на жилое помещение; о расторжении договоров; об обеспечении жильем в связи со сносом домов и т.п.
И
Иждивенцы
Иждивенцами являются лица, для которых основной источник средств существования -полное материальное содержание или постоянная материальная помощь, получаемая от других лиц.
В жилищных отношениях иждивенцы - в качестве членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК РФ) и собственника жилья (ст. 31 ЖК РФ) -учитываются при определении размера субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ст.
159 ЖК РФ). В этом качестве они также обладают рядом прав по пользованию жилым помещением и несут обязанности.
Так, являясь членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, они имеют равные с нанимателем права и обязанности (ст. 67 и 69 ЖК РФ); в качестве члена семьи собственника - имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членом его семьи.
См. Права и обязанности членов семьи нанимателя по договору социального найма и граждан, проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма; права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения; жилищные права детей.
Изменение договора жилищного найма
Жилищным кодексом РФ предусматривается регламентация вопроса изменения договора социального найма (ст. 82).
Изменение договора происходит при объединении в одну семью граждан, проживающих в одной квартире на основании отдельных договоров социального найма. Граждане в этом случае вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма на занимаемые жилые помещения.
Отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке.
Договор социального найма может быть изменен в случае признания нанимателем другого дееспособного члена семьи (например, наниматель выехал, умер или отказывается исполнять свои обязанности).
Для замены нанимателя требуется согласие всех членов семьи и наймодателя. Данное положение предусматривается и п. 2 ст.
672 ГК РФ.
В соответствии с ЖК РФ договор социального найма также может быть изменен при: выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя (ст. 69); вселении других граждан в качестве членов семьи (ст. 70); переустройстве или перепланировке жилого помещения (ст.
26); получении освободившегося в квартире жилого помещения (ст. 59).
Гражданский кодекс РФ предусматривает по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, изменение договора (коммерческого) найма жилого помещения. Согласно ст.
686 ГК РФ наниматель в договоре найма может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Условием замены должно быть согласие наймодателя. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем (п.
2 ст. 686 ГК РФ).
Изменение законодательства (преемственность правовых норм)
Следует отметить, что в процессе изменений законодательства прослеживается преемственность правовых норм, что подтверждается рядом поколений актов российского законодательства. В основе акта последующего периода ряд предыдущих положений либо сохраняется в том же виде, либо трансформируется с учетом социально-экономических условий общества.
Хотелось бы обратить внимание на отдельные нормы действующего жилищного законодательства, которые являются результатом последовательного развития ранее действовавших положений, т.е. закономерно вытекающие из прошлого.
Так, существенным, обеспечивающим устойчивость жилищных прав граждан, является положение о возможности расторжения договора жилищного найма по требованию наймодателя и выселения из жилых помещений лишь по основаниям, предусмотренным законом и только в судебном порядке. Данное положение содержится в ст. 687 и ст. 688 ГК РФ; ст.
83 и ст. 84 ЖК РФ.
Судебный порядок расторжения договора найма предусматривал Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. (ст. 171), определив основания расторжения и установив, что выселение в административном порядке допускается лишь в случаях, особо указанных в законе. Такой порядок расторжения договора по требованию наймодателя был предусмотрен Гражданским кодексом РСФСР 1964 г. (ст.
330), Жилищным кодексом РСФСР (ст. 89).
Положения ст. 675 ГК РФ и ст.
64 ЖК РФ о сохранении договора жилищного найма при переходе права собственности на жилое помещение отражают норму ст. 170 ГК РСФСР 1922 г. и ст. 288 ГК РСФСР 1964 г.
Право нанимателя сдать имущество в поднаем, предусматриваемое ГК РСФСР 1922 и 1964 гг., ЖК РСФСР (ст. ст. 76 - 78, 80), нашло отражение в ГК РФ (ст.
685) и ЖК РФ (ст. ст. 76 - 79).
Перечень можно продолжить. Связь действующих норм с применяемыми ранее возможно проследить в части иных прав, а также обязанностей нанимателя жилого помещения (обмен жилья, использование его по назначению и содержание в надлежащем состоянии и проч.); оплаты жилого помещения и расторжения договора жилищного найма в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и т.д.
Важными направлениями изменения жилищного законодательства, необходимость которого определяется политическими и социально-экономическими переменами в стране, должны быть: поддержание доверия к Конституции РФ; недопустимость произвольных конституционно необоснованных изменений, затрагивающих права граждан; следует также учитывать уровень благосостояния общества и, по возможности, оправдывать его ожидания.
Изъятие жилого помещения (в связи с изъятием земельного участка)
Жилое помещение может быть изъято у его собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, жилое помещение выкупает Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования (ч. 1 ст.
32 ЖК РФ).
Решение об изъятии жилого помещения принимает тот же орган государственной власти (местного самоуправления), что и решение об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд (ч. 2 ст.
32 ЖК РФ).
Решение об изъятии жилого помещения должно быть зарегистрировано в органе госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Собственник жилого помещения должен быть уведомлен об указанном решении и дате его госрегистрации не позднее чем за год до предстоящего изъятия его жилья (ч. 4 ст.
32 ЖК РФ).
См. Выкуп жилого помещения.
Изъятие жилого помещения вследствие нарушения законодательства
Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан осуществлять права владения, пользования и распоряжения этим помещением в соответствии с его назначением, поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями.
Следует отметить, что требование о соблюдении прав и законных интересов других лиц обозначено в ст. 209 ГК РФ, определившей содержание права собственности. Согласно названной статье собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно ст. 1 ЖК (ч.
2) граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
В качестве пользователя жилым помещением собственник этого помещения обязан: использовать жилье по назначению в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ; обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние помещения;
нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме; своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и плату за коммунальные услуги.
Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, может последовать (с соблюдением установленных условий и порядка) продажа этого жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Статья 29 ЖК РФ предусматривает принудительное изъятие у собственника жилья в случае его самовольного переустройства и перепланировки - продажу на основании судебного решения с публичных торгов. Данное положение сформулировано с привлечением ст.
293 ГК РФ.
Однако вопрос о применении норм ст. 293 ГК РФ в случаях переустройства и перепланировки жилого помещения было бы возможным рассматривать, если бы в связи с этими работами были нарушены права и интересы соседей либо переустройство и перепланировку можно было охарактеризовать как бесхозяйственное обращение с жильем, что не отражено в статьях гл.
4 ЖК РФ.
Само по себе самовольное переустройство и перепланировка не могут служить основанием для принудительного изъятия жилого помещения.
Судами могут приниматься решения о принудительном изъятии жилья по основаниям, определяемым ст. 293 ГК РФ, например, если происходит разрушение жилища, причиной которого явились переустройство и перепланировка жилого помещения.
И конечно, в данном случае не имеет значения, были ли эти работы произведены самовольно либо с соблюдением необходимых формальностей.
Имущество (недвижимость)
Имущество относится к объектам гражданских прав (ст. 128 ГК РФ).
Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Жилые помещения, являющиеся объектами жилищных прав, являются недвижимым имуществом (ст. 15 ЖК РФ).
Право собственности и иные вещные права на жилые помещения (право хозяйственного ведения и оперативного управления - ст. 216 ГК РФ) подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ст.
131 ГК РФ.
Жилые помещения могут находиться в государственной собственности: в федеральной собственности и собственности субъектов РФ (ст. 214 ГК РФ); в муниципальной собственности (ст.
215 ГК РФ); в собственности граждан и юридических лиц (ст. 213 ГК РФ). Собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст.
209 ГК РФ).
Согласно ст. 217 ГК РФ (см. также ст.
235 ГК РФ) находящееся в государственной и муниципальной собственности имущество может быть передано собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке приватизации.
Жилые помещения подлежат приватизации в соответствии с Законом РФ от 04.07.91 N 15411 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме принадлежит им на праве общей собственности. Доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади этого помещения. Доля эта следует судьбе права собственности на жилое помещение; она не может быть передана отдельно от права собственности на помещение (ст. ст.
36, 37 ЖК РФ).
Собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения, а также общего имущества собственников в многоквартирном доме (ст. 30 ЖК РФ, см. также ст. 210 ГК РФ). Вопросы платы за жилое помещение (бремя содержания) решаются в соответствии с правилами ст.
153 и др. статей разд. VII ЖК РФ.
Иностранные граждане
Иностранные граждане - это лица, не являющиеся гражданами данного государства и имеющие доказательства принадлежности к другому государству.
Жилищное законодательство содержит нормы в части правового положения иностранных граждан. Так, для временного поселения беженцев ЖК РФ предусматривает использование жилых помещений специализированного жилищного фонда; порядок предоставления им жилья этого фонда устанавливается федеральным законом (ст. ст.
97, 108 ЖК РФ).
Частью 3 ст. 4 ЖК РФ определено, что положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, если иное не установлено этим Кодексом или другим федеральным законом. Иное содержится, в частности, в ст.
49 ЖК РФ, согласно которой жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам (если международным договором РФ не предусмотрено иное); субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам (если международным договором РФ не предусмотрено иное).
Согласно ст. 1194 ГК РФ Правительством РФ могут быть установлены ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан тех государств, в которых имеются специальные ограничения таких прав российских граждан.
Ипотека жилого помещения
Под ипотекой понимается залог недвижимого имущества с целью получения кредита, займа и т.п. При ипотеке жилых помещений кредитором (залогодержателем) обычно выступает банк, а должником (залогодателем) - гражданин, т.е. собственник заложенного жилья.
Жилое помещение, на которое установлена ипотека, остается у собственника.
Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Одновременно с квартирой заложенной считается доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (ст. 75 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)).
Залогодатель (собственник жилья) вправе пользоваться заложенной квартирой, жилым домом, распоряжаться ими с согласия залогодержателя (банка), завещать. Залоговая стоимость жилья обычно составляет 50 - 70% от его рыночной стоимости, поэтому ипотекой может быть обеспечено несколько долговых обязательств (в пределах полной стоимости заложенного имущества).
Для этого законом предусмотрена возможность последующего залога (перезалога) недвижимости. Перезалог недопустим, если в первоначальном договоре об ипотеке он был запрещен.
Если гражданин-залогодатель не исполняет долговое обязательство, обеспеченное ипотекой, на заложенное им жилье может быть обращено взыскание с целью погасить долг (п. 1 ст.
348 ГК РФ).
Если же нарушение обязательства незначительно, т.е. не сопоставимо со стоимостью заложенного имущества, суд вправе отказать в обращении на него взыскания, т.е. в продаже его с публичных торгов. То же касается случаев, когда обязательство было нарушено не по вине залогодателя (например, обстоятельства непреодолимой силы помешали ему выплатить долг в назначенный срок).
Заложенное жилое помещение реализуется по решению суда, если стороны не пришли к соглашению о внесудебной реализации, заверив его нотариально.
