d9e5a92d

Возмездные сделки

Право владения является составной частью права собственности: владение, пользование, распоряжение (ст. 209 ГК РФ).
Следует, видимо, обратиться к некоторым положениям Гражданского кодекса РФ.
Статья 128 Кодекса определяет перечень объектов гражданских прав, в числе которых вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество. Согласно ст.

213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов. Статьи 217 и 235 предусматривают приватизацию государственного и муниципального имущества.

Неделимость вещи создает необходимость появления общей собственности на нее.
Положения эти (равно как и иные) отражены в Жилищном кодексе РФ. Статья 30 обозначает право на жилое помещение; гл.

6 посвящена вопросам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и т.д.
Собственник жилого помещения вправе предоставить его гражданину во владение и (или) пользование (ст. 30).

По договору жилищного найма наниматель получает жилое помещение во владение и пользование (ст. 671 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ), на таких же условиях (владение и пользование) предоставляется специализированное жилье (ст.

100 ЖК РФ).
В качестве информации: поднанимателю жилое помещение предоставляется в пользование (см., в частности, ч. 3 ст. 76, ч. 4 ст.

77 ЖК РФ).
Возмездные сделки


Возмездная сделка предусматривает обязанность одной стороны совершить (совершать) определенные действия и встречную обязанность другой стороны оплатить ее (предоставить иное благо).
Возмездность сделок определяется правовым актом или соглашением сторон.
Так, договор жилищного найма является возмездным, что прямо предусматривается Гражданским кодексом РФ (ст. ст. 671, 678, 682) и Жилищным кодексом РФ (ст. ст.

65, 67). Возмездным является договор поднайма (ст. 78 ЖК РФ), договор найма специализированного жилья (ст.

100 ЖК РФ).
Возмещение убытков
Возмещение убытков есть ответственность за нарушение обязательств. Лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения причиненных ему убытков в случаях и в порядке, установленных законодательством.
Так, если наймодатель по договору социального найма недобросовестно выполняет свои обязанности по капитальному ремонту жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, наниматель вправе (по своему выбору) потребовать:
а) уменьшения платы за пользование жильем и общим имуществом;
б) возмещения своих расходов на устранение недостатков;
в) возмещение убытков, причиненных недобросовестным исполнением указанных обязанностей наймодателя (ч. 2 ст.

66 ЖК РФ).
Если обмен жилыми помещениями признан судом недействительным, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (ч. 3 ст.

75 ЖК РФ).
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) может обратиться в суд с иском о возмещении ему убытков, причиненных неуплатой собственниками помещений в многоквартирном доме обязательных платежей и взносов, а также иных общих расходов (ч. 4 ст.

137 ЖК РФ).
Временное отсутствие
Согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма жилого помещения.
И наниматель, и члены его семьи сохраняют свои права и обязанности на весь период своего временного отсутствия. Жилищный кодекс РФ отказался от позиции прежнего законодательства (ст.

60 ЖК РСФСР), которым устанавливались случаи сохранения жилого помещения за временно отсутствующими, а также сроки отсутствия.
Условием реализации положений ст. ст. 26, 70, 72, 81 ЖК РФ (вселение других граждан, обмен жилого помещения, замена жилья, переустройство и перепланировка жилого помещения) прямо определено согласие (в числе членов семьи нанимателя) также и временно отсутствующих.
Такого указания не содержат другие нормы Жилищного кодекса РФ: ст. 76 (поднаем жилого помещения); ст. 80 (вселение временных жильцов); ст. 82 (ч.

2 - замена нанимателя); ст. 83 (расторжение договора социального найма жилого помещения).
Однако с учетом положений ст. 69 (ч. 2) и ст.

71 ЖК РФ (которые не содержат каких-либо ограничений прав временно отсутствующих) в каждом из перечисленных случаев вопросы могут быть решены только с согласия всех членов семьи нанимателя. Таким образом, условием сдачи жилого помещения в поднаем, вселения временных жильцов, замены нанимателя, а также расторжения договора социального найма должно быть согласие и временно отсутствующих членов семьи.
Временное отсутствие не дает права не вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Однако те виды коммунальных услуг, которые рассчитываются по нормативам потребления, оплачиваются с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия (ч. 11 ст.

155 ЖК РФ). Например, граждане, пребывающие летом на дачах, вправе потребовать перерасчета таких коммунальных платежей в установленном порядке.
Временные жильцы
Наниматель жилого помещения по договору социального найма и совместно проживающие с ним члены его семьи вправе разрешить безвозмездное проживание в этом помещении другим гражданам - временным жильцам (ст. 80 ЖК РФ).
При этом необходимое условие их вселения - предварительное уведомление наймодателя. Он вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления (ч.

1 ст. 80 ЖК РФ).
Временные жильцы не могут занимать жилую площадь нанимателя дольше 6 месяцев подряд.
В соответствии с ч. 4 ст. 80 ЖК РФ временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока, а если он не согласован, - не позднее 7 дней со дня предъявления требования о выезде.

В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать выселения временных жильцов в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. В таком же порядке они выселяются в случае, если прекращен или расторгнут договор социального найма жилого помещения.
Временные жильцы обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, соблюдать иные правила пользования жилым помещением. Поскольку временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жильем, перед наймодателем за их действия отвечает наниматель жилого помещения.
Порядок и условия вселения временных жильцов в жилое помещение, занимаемое по договору коммерческого найма, определены ст. 680 ГК РФ.
В соответствии с ч. 12 ст. 155 ЖК РФ плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, наниматель жилого помещения вносит по дополнительному соглашению с наймодателем, заключенному на срок их проживания.
Член жилищного (жилищно-строительного) кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи также вправе вселить временных жильцов на условиях, указанных выше (ст. 126 ЖК РФ).

Разумеется, это относится к тем членам ЖК и ЖСК, которые не выплатили свой пай полностью и потому не стали еще собственниками кооперативной квартиры.
Что касается собственников жилых помещений, то каких-либо условий и ограничений в этом плане законодательство не содержит (см. ст. 209 ГК РФ, ст.

30 ЖК РФ).
Вселение членов семьи
Собственник жилого помещения вправе вселить в него супруга, детей и родителей, а также других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, иных граждан в качестве членов своей семьи. Для этого ему не требуется никаких разрешений (ч. 1 ст.

31 ЖК РФ).
Нанимателю жилья по договору социального найма на вселение супруга, родителей и детей необходимо письменное согласие других членов семьи, включая временно отсутствующих. Такого согласия не требуется только на вселение несовершеннолетних детей к своим родителям, как и согласия наймодателя.
На вселение других граждан необходимо согласие не только членов семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение, если после этого общая площадь жилого помещения составит на каждого члена семьи менее учетной нормы (ч.

1 ст. 70 ЖК РФ).
В связи с вселением гражданина в качестве члена семьи необходимо изменить договор социального найма, указав в нем этого гражданина (ч. 2 ст.

70 ЖК РФ).
Гражданским кодексом РФ определены условия вселения граждан в жилое помещение, занимаемое по договору найма (коммерческого). Так, согласно ст. 679 Кодекса другие граждане могут быть вселены в жилое помещение в качестве постоянно проживающих с нанимателем с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

Вселение допускается при соблюдении требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. При вселении несовершеннолетних детей соблюдения этого требования, а также вышеобозначенного согласия на вселение не требуется.
Выкуп жилого помещения
В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

При этом выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
Поскольку выкупу (изъятию) жилого помещения всегда предшествует изъятие соответствующего земельного участка, рассмотрим сначала условия и порядок этого действия. В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков возможно в исключительных случаях, связанных:
1) с выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) с размещением указанных в данной статье Земельного кодекса РФ объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения этих объектов;
3) с иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию (в том числе путем выкупа) участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ (ст. 49 Земельного кодекса РФ).
Земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки (ст. 83 Земельного кодекса РФ).
Порядок выкупа жилого помещения у собственника:
выкупная цена, сроки и другие условия выкупа должны быть определены по соглашению с собственником жилья (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ);
выкупная цена должна складываться из рыночной стоимости этого помещения, а также всех убытков, связанных с его изъятием. Это убытки, связанные с: изменением места проживания; временным пользованием иным жильем до приобретения в собственность другого помещения; переездом; поиском другого жилого помещения для приобретения в собственность; оформлением права собственности на другое жилое помещение; досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, включая упущенную выгоду (ч.

7 ст. 32 ЖК РФ).
По соглашению с собственником ему может быть предоставлено - взамен изымаемого -другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
См. Иск о выкупе жилого помещения.
Вынужденные переселенцы
В соответствии с Законом РФ от 19.02.93 N 4530-1 О вынужденных переселенцах вынужденным переселенцем признается гражданин Российской Федерации, покинувший место жительства вследствие совершенного в отношении его или членов его семьи насилия или преследования в иных формах, либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также по признаку принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений, ставших поводами для проведения враждебных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка.
Вынужденные переселенцы имеют право на жилье, предоставляемое из фондов для их временного поселения. Жилые помещения предоставляются в порядке очередности принятия этих лиц на учет территориальными органами миграционной службы.
Положение о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации утверждено Постановлением Правительства РФ от 08.11.2000 N 845 1.
1 СЗ РФ. 2000. N 46. Ст.

4562.
Жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев предоставляются по нормам общежития, т.е. не менее 6 кв. м на одного человека.
Выселение бывших членов семьи собственника жилого помещения
См. Бывшие члены семьи (их право на жилое помещение).
Выселение в связи с лишением родительских прав
Одной из мер защиты детей, применяемой в соответствии с Семейным кодексом РФ, является лишение родительских прав по решению суда (ст. 70).
Родители могут быть лишены родительских прав, если: не выполняют своих обязанностей, в частности уклоняются от уплаты алиментов; жестоко обращаются с детьми; являются хроническими наркоманами и проч.
С целью защиты жилищных прав и законных интересов детей Жилищным кодексом РФ предусматривается выселение из жилищных помещений без предоставления другого жилья граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (ст. 91 ЖК РФ).
Выселение из жилого помещения
Важнейшим принципом законодательства является недопустимость произвольного лишения жилища.
Следует подчеркнуть, что выселение из жилого помещения допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом, и только в судебном порядке. Причем в вопросах выселения следует вести речь о законе, а не о других нормативных правовых актах.
Выселение обычно является следствием прекращения жилищных правоотношений.
Выселение также может иметь место в случаях, когда не следует говорить о прекращении жилищных правоотношений. Это выселение из самоуправно занятых жилых помещений.

В данном случае гражданин никаких прав на жилое помещение не приобрел и никоим образом нельзя вести речь о лишении этого гражданина права пользования жильем, о прекращении жилищных правоотношений.
Следует отметить, что прекращение правоотношений может не сопровождаться выселением. Это касается расторжения договора социального найма в случае приватизации жилого помещения, поскольку право на жилье сохраняется в связи с возникновением права собственности на это помещение.

Не имеет места выселение в случае смерти гражданина; не сопровождается выселением прекращение правоотношений в случае уничтожения жилого дома, жилого помещения (допустим, в результате стихийного бедствия).
В то же время выселение происходит, когда договор жилищного найма признан недействительным. В этом случае договор является несуществующим с момента его заключения, тогда как при расторжении договора жилищного найма он прекращает действие с момента его расторжения.
Случаи выселения из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения установлены ст. 85 ЖК РФ.

Предоставление другого жилого помещения (нет условия благоустроенности) осуществляется в соответствии со ст. 90 ЖК РФ. Основания выселения без предоставления другого жилого помещения содержатся в ст.

91 ЖК РФ.
Вопросы расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, последствием которого является выселение, отражены в ст. 687 ГК РФ (выселение - ст.

688 ГК РФ).
Выселению подлежат временные жильцы, поднаниматели в установленных случаях и порядке (ст. 79 ЖК РФ, ст.

685 ГК РФ). Выселение граждан из специализированного жилья осуществляется в соответствии со ст. 103 ЖК РФ. Прекращение права пользования кооперативной квартирой является следствием исключения из кооператива, а также в иных случаях, установленных ст.

130 ЖК РФ. Вопросы прекращения права пользования жильем и выселения отражены также в ст.

35 ЖК РФ, в частности в отношении граждан, пользующихся жильем на основании завещательного отказа.
Что касается жилья на праве собственности, то законодатель предусматривает возможность изъятия жилого помещения у собственника этого помещения в случаях и в порядке, определяемых ст. 293 ГК РФ.
Хотелось бы еще раз отметить, что выселение из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, осуществляется с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма (ст. 89 ЖК РФ), с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма (ст.

90 ЖК РФ), без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ).
Что касается жилых помещений, занимаемых по договору коммерческого найма, то Гражданский кодекс РФ (ст. 688) не устанавливает последствий выселения (с предоставлением другого жилого помещения или без предоставления).
В юридической литературе высказывается следующая позиция. В случае виновного поведения пользователей жилья они подлежат выселению без предоставления другого жилья.

Что касается непригодности жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, выселяемые из него должны быть обеспечены другим жильем. На гражданина -собственника жилого помещения нельзя возложить такую обязанность.
Временные жильцы и поднаниматели, а также лица, самоуправно занявшие жилые помещения, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
Выселение из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма
1) Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.
Жилищный кодекс РФ (ст. 85) предусматривает выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилья в случаях:
сноса дома, в котором находится жилое помещение;
перевода жилого помещения в нежилое;
признания жилого помещения непригодным для проживания;
изменения жилого помещения (значительное уменьшение или увеличение) в результате капитального ремонта дома либо утраты помещения в связи с этими работами.
Остановимся подробнее на каждом из перечисленных случаев.
Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения подлежат граждане, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу.
Решение о сносе дома принимают органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 86 ЖК РФ).
Снос домов осуществляется главным образом в связи с государственными или муниципальными нуждами; как правило, когда имеет место отвод земельного участка.
Предоставление жилого помещения гражданам, подлежащим выселению в связи со сносом дома, осуществляют органы, принявшие решение о сносе жилого дома (ст. 86 ЖК РФ).
Выселяемым предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
В судебной практике возник вопрос: учитывается ли состав семьи нанимателя жилого помещения, подлежащего сносу, размер жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства при предоставлении жилья в связи со сносом дома. Верховным Судом РФ было дано следующее разъяснение.
Согласно ч. 1 ст. 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. ст.

86 - 88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Следовательно, законом установлены определенные требования к жилому помещению, которое предоставляется в связи со сносом дома.
Из изложенного следует, что поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ). (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г.)
Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения подлежат граждане, если занимаемые ими жилые помещения переводятся в нежилые.
Перевод жилого дома, жилого помещения в нежилое обычно связан с передачей его для государственных, муниципальных нужд; с необходимостью размещения бытовых, торговых организаций, специализированных служб и т.д.
Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое определены ст. ст. 22 - 24 ЖК РФ. Так, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома или выше первого этажа, если помещение, расположенное под переводимым помещением, не является жилым (ст.

22 ЖК РФ).
Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления независимо от принадлежности жилищного фонда.
Другое благоустроенное жилье предоставляет наймодатель помещения, которое переводится в нежилое (ст. 87 ЖК РФ).
Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилья подлежат граждане, если занимаемое жилое помещение признано непригодным для проживания. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утверждено Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 1.
1 СЗ РФ. 2006. N 6. Ст.

702.
Непригодность жилых домов для проживания является следствием естественного износа, природных условий, бесхозяйственного содержания дома.
Признание жилых помещений непригодными для проживания находится в компетенции:
органа государственной власти Российской Федерации в отношении жилищного фонда Российской Федерации (п. 12 ст. 12 ЖК РФ);
органа государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении жилищного фонда субъекта Российской Федерации (п. 6 ст. 13 ЖК РФ);
органа местного самоуправления в отношении муниципального жилищного фонда (п. 8 ч. 1 ст.

14 ЖК РФ).
Другое благоустроенное жилье предоставляет наймодатель жилого помещения, признанного непригодным для проживания (ст. 87 ЖК РФ).
Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения подлежат граждане, если при проведении капитального ремонта или реконструкции дома занимаемые ими жилые помещения в этом доме: не могут быть сохранены; уменьшатся настолько, что граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (ст. 51 ЖК РФ); увеличатся настолько, что общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст.

50 ЖК РФ).
Если первые две позиции не вызывают вопросов, то последняя требует пояснения, поскольку законодатель не определяет, что считать существенным увеличением.
Жилищный кодекс РФ не содержит положений относительно нормы общей площади жилого помещения, полагающейся на одного человека. В ст. 58 говорится о возможном превышении нормы предоставления на одного человека не более чем в два раза в определяемых статьей случаях. Видимо, по рассматриваемому вопросу следует обращаться к этой статье.

Другого варианта Кодексом не предложено.
Жилое помещение в этом случае должно быть предоставлено до начала капитального ремонта или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ).
При проведении капитального ремонта дома или его реконструкции, если эти работы не могут быть произведены без выселения граждан, наймодатель обязан на время этих работ предоставить гражданам жилое помещение в маневренном фонде без расторжения договора социального найма.
Переселение в маневренный фонд и обратно в жилое помещение после капитального ремонта или реконструкции осуществляется за счет наймодателя. Наймодатель может потребовать переселения граждан в маневренный фонд в судебном порядке, если граждане откажутся освободить жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции.
Вместе с тем наймодатель может, с согласия нанимателя и членов его семьи, предоставить им другое жилое помещение по договору социального найма до начала капитального ремонта или реконструкции. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, в этом случае расторгается.
Как видим, в данном случае законодатель не устанавливает обязанности наймодателя предоставить другое благоустроенное жилье вместо переселения в маневренный фонд.



Содержание раздела