Шешко Г. Ф. - Справочник по жилищным вопросам
Шешко Галина Федоровна - советник президента Ассоциации строителей России, член рабочей группы по подготовке Жилищного кодекса Российской Федерации, разработчик нормативных правовых актов федерального уровня, заслуженный юрист Российской Федерации.
Вишнякова Алла Вадимовна - член группы специалистов, участвовавших в систематизации предложений и замечаний, поступавших во время подготовки Жилищного кодекса РФ.
А
Аварийные дома
Как определить, является ли жилое помещение непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу? Все эти вопросы урегулированы Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу 1.
1 Утверждено Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
Согласно п. 38 Положения жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.
См. Непригодность жилого помещения для проживания.
Административная ответственность
Одной из форм юридической ответственности является ответственность физических и юридических лиц за совершение административного правонарушения.
Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, жилых помещений, а также нормативов обеспечения граждан коммунальными услугами влечет за собой ответственность наймодателя, предусмотренную КоАП РФ.
Так, согласно ст. 7.22 КоАП РФ (Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений) нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов, жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов, жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов, жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом, жилым помещением, влечет за собой наложение административного штрафа на должностных и на юридических лиц.
Положение ст. 7.22 КоАП РФ основано на нормах ЖК РФ, а также ст.
681 ГК РФ, согласно которой переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Статьей 7.21 КоАП РФ Нарушение правил пользования жилыми помещениями предусмотрено, что порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа.
Согласно ст. 7.23 КоАП РФ (Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами) нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.
Аналогия закона, аналогия права
Совершенных законов не бывает. Как и в любой другой отрасли, в жилищном законодательстве существуют пробелы в правовом регулировании отношений.
Довольно часто возникают жилищные отношения, которые нормативно не регламентируются. Аналогия закона и аналогия права помогают эти пробелы восполнить.
Если жилищные отношения не урегулированы жилищным (или иным) законодательством или соглашением участников этих отношений, ч. 1 ст. 7 ЖК РФ разрешает применять нормы жилищного законодательства, регулирующие сходные отношения.
Это называется аналогией закона. Применяя аналогию закона, следует найти самую близкую норму из всех имеющихся в законодательстве.
В качестве примера рассмотрим следующую позицию. Согласно ст.
36 ГК РФ опекуны и попечители несовершеннолетних граждан обязаны проживать совместно со своими подопечными. Статья 35 ГК РФ предусматривает назначение опекуна и попечителя по месту жительства лица, нуждающегося в опеке или попечительстве; при наличии определенных обстоятельств - по месту жительства опекуна, попечителя.
Жилищный кодекс РФ не упоминает (умалчивает) вопросы вселения в жилое помещение граждан в качестве опекунов или попечителей. Представляется возможным их решение с применением положений ст. 80 ЖК РФ - Временные жильцы.
Названная статья, в частности, предусматривает безвозмездное проживание временных жильцов; эти лица не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением.
При невозможности использовать аналогию закона применяется аналогия права, т.е. права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства, а также требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (ч. 2 ст.
7 ЖК РФ).
Арбитражный суд
Арбитражные суды наделены специальной компетенцией: им подведомственны дела по экономическим спорам между юридическими лицами, гражданами, осуществляющими предпринимательскую деятельность без образования юридического лица; между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации, между субъектами РФ. Арбитражный суд рассматривает также дела об установлении фактов, имеющих значение для возникновения, изменения или прекращения прав организаций и граждан в сфере экономической деятельности, о банкротстве (ст. 27 АПК РФ).
Признание юридического лица банкротом влечет его ликвидацию.
Так, согласно ст. 123 ЖК РФ жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статья 61 ГК РФ предусматривает, что юридическое лицо, действующее в форме потребительского кооператива, ликвидируется вследствие признания его банкротом. Такая ликвидация осуществляется арбитражным судом.
Аренда жилого помещения
Право сдавать жилье в аренду принадлежит собственнику жилого помещения, а также лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Граждане, юридические лица, государственные и муниципальные органы вправе предоставлять свое жилье в аренду юридическим лицам (ч. 2 ст.
30 ЖК РФ).
В свою очередь, юридическое лицо может использовать арендованные жилые помещения (комнаты, квартиры, жилые дома) только по назначению - для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ). Условия пользования жильем, которое арендатор (юридическое лицо) предоставляет гражданам (например, своим работникам), определяются по договору между ними. Это может быть и безвозмездное пользование, и проживание за плату, а также на других условиях.
Использовать арендованное жилье под офисы и для иных целей, не связанных с проживанием, недопустимо.
Аренда части общего имущества в многоквартирном доме
Собственники помещения в многоквартирном доме вправе сдавать объекты общего имущества в этом доме в аренду, а также в пользование на иных условиях (например на условиях обслуживания или ремонта общего имущества).
Передача в пользование иным лицом объектов общего имущества дома возможна при условии, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Совершенно очевидно, что такая передача не может осуществляться в отношении межквартирных лестничных клеток, лифтов, лестниц, коридоров и т.п.
Решение о передаче в аренду принимает общее собрание:
собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ);
товарищества собственников жилья (ТСЖ), если такое товарищество создано (ст. 145 ЖК
РФ).
Вопрос об аренде относится к исключительной компетенции общего собрания и не может быть передан на решение других органов управления многоквартирным домом.
См. Общее имущество в многоквартирном доме.
Арендатор (жилого помещения)
Арендатором жилого помещения является юридическое лицо. Согласно ст.
671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.
Арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Арендодатель
Арендодатель (наймодатель) является стороной договора аренды (имущественного найма), предоставляющего арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем может быть также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать в аренду имущество (ст.
608 ГК РФ).
Аукцион
При аукционной торговле - продаже товаров с публичных торгов - продаваемая вещь передается в собственность покупателя, предложившего за нее наивысшую цену. Аукционная продажа может быть добровольной и принудительной.
Законодательством предусматривается продажа с публичных торгов жилого помещения в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 293 ГК РФ.
Такая продажа возможна, если собственник жилого помещения: использует его не по назначению; систематически нарушает права и интересы соседей; бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение.
Б
Балкон
Балконом называется площадка на фасаде здания, выступающая из стены и огражденная решеткой, балюстрадой или парапетом.
Площадь балкона не включается в общую площадь жилого помещения (ч. 5 ст.
15 ЖК РФ).
Банки ипотечные
На ипотеку возлагают большие надежды в решении вопросов возможного улучшения гражданами жилищных условий - Ипотечный кредит делает жилье доступным. Однако пока не удалось добиться массовой дешевой ипотеки.
Для подавляющего большинства граждан она недоступна.
Следует обратить внимание на п. 2 ст. 95 ЖК РФ, которым предусматривается, что для граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, предназначены для временного проживания жилые помещения маневренного фонда.
См. Ипотека жилого помещения.
Беженцы
В соответствии с Федеральным законом от 19.02.1993 О беженцах беженцем признается лицо, которое не является гражданином Российской Федерации и которое в силу вполне обоснованных опасений стать жертвой преследований по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или в силу политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться такой защитой вследствие подобных опасений или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений.
Беженцы имеют право на жилье, которое им предоставляется из фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, которое относится к специализированным жилым помещениям 1. Положение об этом фонде утверждено Постановлением Правительства РФ от 09.04.2001 N 275. Жилые помещения фонда предоставляются по нормам общежития не менее 6 кв. м на человека.
На основании решения о предоставлении жилья заключается договор найма. Помимо общих правил расторжение договора найма специализированного жилого помещения договор подлежит расторжению при утрате или лишении статуса беженца.
Следует отметить, что в случае смерти нанимателя члены его семьи сохраняют право пользования жильем до истечения срока действия их статуса беженцев.
1 Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42.
Жилые помещения предоставляются в порядке очередности принятия на учет территориальными органами миграционной службы.
Безвозмездное пользование
Безвозмездным пользованием является временное пользование вещью без какой-либо платы лицу, предоставившему ее в пользование. Передача вещи в безвозмездное пользование оформляется договором.
Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и лицам, управомоченным на то законом или собственником вещи.
Вопросы безвозмездного пользования подлежат регулированию нормами главы 36 ГК РФ.
См. Договор безвозмездного пользования.
Безгражданство
Отсутствие у лица гражданства может быть с момента рождения или в связи с утратой гражданства.
Федеральный закон от 31.05.2002 N 62-ФЗ О гражданстве Российской Федерации содержит положения, направленные на сокращение безгражданства. Так, установлено, что ребенок, родившийся на территории РФ от лиц без гражданства, является гражданином Российской Федерации.
Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что положения этого Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием лиц без гражданства, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом (ст. 4).
Иное установлено, в частности, Жилищным кодексом РФ. Так, согласно ст.
49 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма не предоставляются лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.
Бездействие (участников жилищных отношений)
Бездействие есть пассивное поведение, выражающееся в несовершении действия, которое лицо должно было совершить в силу возложенных на него обязанностей.
Так, неисполнение наймодателем, а также нанимателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей, предусмотренных законодательством и договором, влечет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. ст. 66, 68 ЖК РФ).
См. Ответственность.
Безопасность жилища
Безопасность жилища - один из принципов жилищного права.
Согласно ст. 15 ЖК РФ жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. В случае признания жилья непригодным для проживания проживающие в нем по договору социального найма граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. ст.
85, 87 ЖК РФ).
Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (ст. 17 ЖК РФ, ст.
288 ГК РФ).
Жилищный фонд - сложный инженерный комплекс, оснащенный широкой сетью коммуникаций, сантехническим и прочим оборудованием. Органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, а также за соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим требованиям (п. 6 ст.
2 ЖК РФ).
Бесхозяйственное содержание жилья
Бесхозяйственное содержание жилья - это неисполнение обязанностей по содержанию жилого помещения, действия, производимые собственником в нарушение технических регламентов, либо его бездействие, что создает опасность для жизни и здоровья проживающих граждан, непринятие мер по устранению аварийных ситуаций в жилом помещении, непроведение текущих и капитальных работ внутри помещения, использование его не по назначению, нарушение правил пользования жилым помещением (ч. 4 ст.
17 ЖК РФ), правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст.
39 ЖК РФ), захламление мест общего пользования, вандализм и другие действия, влекущие разрушение жилья.
Следствием бесхозяйственного обращения с жильем, допущения его разрушения может явиться принудительное его изъятие у собственника - продажа с публичных торгов в порядке и на условиях, предусмотренных ст. 293 ГК РФ (см. также ст.
235 ГК РФ).
Благоустроенное жилое помещение
Понятие благоустроенность не является абсолютным, поскольку определяется применительно к условиям данного населенного пункта (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ). В соответствии со ст.
89 ЖК РФ гражданам предоставляется другое благоустроенное жилое помещение в связи со сносом дома, переводом их жилья в нежилое помещение, признанием его непригодным для проживания. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое благоустроенное жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.
Благоустройство является существенной частью суммы потребительских качеств жилого помещения. Следует, вместе с тем, отметить, что требование о благоустроенности жилого помещения как одной из его необходимых характеристик не содержится ни в ст. 15 ЖК РФ, ни в ст. 57 и ст.
62. Представляется возможным рассматривать это как редакционную погрешность.
Болезни (перечень заболеваний)
Статья 51 ЖК РФ предусматривает основания признания нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, граждан, проживающих в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно (см. п. 4 ч. 1).
Перечень соответствующих заболеваний установлен Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 N 378.
Законодатель предусматривает предоставление жилого помещения общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, гражданину, страдающему одной из тяжелых форм хронических заболеваний, определенных указанным Перечнем заболеваний (ст. 58 ЖК РФ).
См. Предоставление жилых помещений вне очереди.
Бремя содержания жилого помещения
Одна из обязанностей собственника жилого помещения - поддерживать это помещение в надлежащем состоянии (ремонтировать, устранять неполадки оборудования, в том числе путем его замены). Собственник квартиры должен, кроме того, нести расходы на содержание общего имущества собственников многоквартирного дома.
Обязанности собственника нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме предусмотрены ст. 30 (ч. 3) и ст.
39 (ч. 1) ЖК РФ. Эти положения основаны на правилах ст.
210 ГК РФ, согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник каждого помещения в таком доме, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество 1. Участие в расходах осуществляется путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения 2 (ч. 2 ст. 39; ч. 1 ст.
158 ЖК РФ; подп. г п. 19 Правил пользования жилыми помещениями 3). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику в этом доме (ч. 1 ст.
37 ЖК РФ).
1 См. ст. 289 и ст. 290 ГК РФ, ст.
36 ЖК РФ.
2 Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме - ч. 2 ст. 154 ЖК РФ.
3 Утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.
Собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире (ч. 3 ст.
30 ЖК РФ).
Бывшие члены семьи (их право на жилое помещение)
Бывшие члены семьи нанимателя по договору социального найма не утрачивают своих прав на жилое помещение. Согласно ст.
69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи (ч. 4).
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (ст. 31 ЖК РФ).
Бывший член семьи собственника сохраняет свое право пользоваться жильем, если:
у него нет другого жилья и отсутствует возможность его приобрести. В этом случае суд может сохранить за бывшим членом семьи право пользования жилым помещением собственника на определенный срок (см. ч. 4 и ч. 5 ст. 31 ЖК РФ);
в момент приватизации данного жилого помещения бывшие члены семьи имели на него равные права пользования этим помещением с лицом, которое это помещение приватизировало, если иное не установлено законом или договором. Например, если жена отказалась от приватизации, муж приватизировал жилье то после расторжения брака он не может требовать ее выселения. (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г.)
Следует обратить внимание на позицию Верховного Суда РФ в отношении сохранения детьми права пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, после расторжения родителями брака.
Верховным Судом РФ дано следующее разъяснение.
В соответствии с Семейным кодексом РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (п. 1 ст. 56 СК РФ).
Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей (п. 1 ст.
63 СК РФ).
Приведенные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка.
Исходя из этого лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей - собственника этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка.
Поэтому в силу установлений Семейного кодекса РФ об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями. (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2007 г.)
Вандализм
Данное преступление против общественной безопасности предусмотрено ст. 214 УК РФ. Согласно этой статье вандализм есть осквернение зданий или иных сооружений, порча имущества на общественном транспорте или в иных общественных местах.
Наказывается штрафом, либо обязательными работами, либо арестом.
Веранда (терраса)
Верандой называется и летняя открытая (без стен), и крытая (с кровлей на столбах) пристройка к дому, зданию.
Площадь веранды не входит в общую площадь квартиры, жилого дома (ч. 5 ст.
15 ЖК РФ).
Верховенство закона
Прежде всего - это главенство Конституции РФ.
Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции РФ (ст.
15).
Органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане обязаны соблюдать законы.
Органы государственной власти, органы местного самоуправления не вправе издавать нормативные правовые акты, противоречащие закону.
Жилищный кодекс РФ прямо предусматривает необходимость применения закона в решении ряда обозначенных Кодексом вопросов. Так, ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания, а также права пользования жилищем допускается лишь на основании Жилищного кодекса РФ, другого федерального закона (ст. ст.
1, 3 ЖК РФ).
Владение
Владение - есть обладание вещью, дающее возможность воздействия на вещь.
