Расходы на капитальный ремонт
сноса дома, в котором находится жилое помещение;
переоборудования жилого помещения в нежилое;
признания жилья непригодным для проживания;
если жилое помещение в результате капитального ремонта дома не может быть сохранено либо если есть согласие нанимателя и членов его семьи о предоставлении им другого жилья в связи с таким ремонтом.
Расторжение договора социального найма имеет место также в случаях самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 29 ЖК РФ, о чем уже упоминалось); приватизации жилого помещения (Закон РФ от 04.07.91 N 1541-1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации действует, за исключением положений, признанных утратившими силу с 01.03.2005, до 01.03.2010) 1; обмена жилого помещения (ст.
74 ЖК РФ); замены жилого помещения (ст. 81 ЖК РФ).
1 См. Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч.
I). Ст. 15 и Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ (ст.
8) // СЗ РФ. 2006.
N 27. Ст.
2881.
В случае расторжения договора социального найма в порядке и по основаниям, предусмотренным ст. 29 ЖК РФ (п. 2 ч. 5 - расторжение договора по иску органа, осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки), законодатель не устанавливает последствий. Согласно ст.
29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Таким образом, поскольку судом отказано в сохранении жилья в таком виде, представляется возможным классифицировать этот случай как существенное нарушение состояния жилого помещения, т.е. его значительное повреждение, что создает угрозу жизни или здоровью граждан и, следовательно, применять ст.
83 ЖК РФ (п. 2 ч. 4).
В случаях, предусмотренных п. п. 2 - 4 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, виновные лица - наниматель и (или) члены его семьи, проживающие совместно с ним, выселяются без предоставления другого жилья.
Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
Собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме обязаны:
а) содержать свое помещение (ремонтировать и проч.);
б) участвовать в расходах на содержание общего имущества этого дома (ст. 158 ЖК РФ).
Собственник помещения в многоквартирном доме участвует в расходах на содержание
общего имущества дома соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст.
158 ЖК РФ).
Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за: услуги и работы по управлению многоквартирным домом; содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст.
154 ЖК РФ).
Положение ч. 1 ст. 158 ЖК РФ в части жилого помещения развивает норму ст.
210 ГК РФ, согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Расходы на капитальный ремонт определяются с учетом предложений управляющей организации: о стоимости предстоящих затрат, о сроке начала капитального ремонта, о необходимом объеме работ, о порядке финансирования ремонта, о сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта (ч. 2 ст.
158 ЖК РФ).
Подчеркнем еще раз, что расходы на капитальный ремонт общего имущества входят в плату за содержание и ремонт жилого помещения. Иными словами, они не могут взиматься с собственников помещений сверх этой платы, которую они вносят ежемесячно (до 10-го числа) в порядке, установленном ч. ч. 1,5 - 8 ст.
155 ЖК РФ.
Оплачивать расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома обязаны собственники всех помещений в этом доме с момента возникновения права собственности. При переходе права собственности к новому лицу переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт (ч. 3 ст.
158 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы по оплате коммунальных услуг.
Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного (жилищно-строительного) кооператива
Ревизионную комиссию (ревизора) избирает общее собрание (конференция) членов жилищного кооператива (ст. 120 ЖК РФ).
Максимальный срок, на который она может быть избрана, - 3 года. Количество членов ревизионной комиссии определяется уставом кооператива.
Ревизионная комиссия избирает из своего состава председателя.
Члены ревизионной комиссии не могут одновременно занимать иные должности в органах управления данного кооператива.
Обязанность ревизионной комиссии - плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива, которые должны проводиться не реже одного раза в год.
Ревизионная комиссия (ревизор): отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности; представляет собранию (конференции) заключение о бюджете кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов.
Ревизионная комиссия (ревизор) вправе требовать предъявления всех необходимых документов, получать от членов правления и от любого члена кооператива нужные объяснения.
Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья
Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается общим собранием членов товарищества не более чем на 2 года (ст. 150 ЖК РФ). Количество членов ревизионной комиссии определяется уставом товарищества.
Члены правления ТСЖ не могут входить в состав ревизионной комиссии (которая контролирует деятельность правления).
Ревизионная комиссия (ревизор):
проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья не реже одного раза в год;
представляет общему собранию членов ТСЖ заключение о смете доходов и расходов товарищества на соответствующий год, отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
отчитывается перед общим собранием о своей деятельности (ст. 150 ЖК РФ).
Следует отметить, что Жилищный кодекс РФ не содержит положений о досрочном прекращении деятельности ревизионной комиссии (ревизора). Видимо, такие вопросы должны быть отражены в уставе товарищества, поскольку необходимость досрочного прекращения деятельности этой комиссии не исключается (допустим, в случае недобросовестного исполнения обязанностей).
Реконструкция помещений
См. Переустройство и (или) перепланировка жилых помещений.
Ремонт жилого помещения
И текущий, и капитальный ремонт жилья, находящегося в собственности граждан, обязаны производить сами граждане (ст. 158 ЖК РФ).
Что касается жилых помещений, которые предоставляются по договорам социального найма, то их текущий ремонт обязаны производить наниматели, а капитальный - наймодатели этих помещений (ст. ст. 65, 67 ЖК РФ). Наймодатель обязан обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования многоквартирных домов, придомовой территории 1.
1 См. Правила пользования жилыми помещениями, утв.
Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.
Наймодатель обязан предоставить нанимателям жилых помещений по договорам социального найма в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции (если работы не могут быть произведены без выселения), другое жилое помещение (маневренный фонд) на время капитального ремонта или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ).
Согласно ст. 681 ГК РФ текущий ремонт сданного внаем жилого помещения (коммерческий наем) является обязанностью нанимателя, капитальный ремонт - обязанностью наймодателя, если и в случае текущего ремонта, и в случае капитального иное не предусмотрено договором найма жилого помещения.
См. Капитальный ремонт.
Рента
См. Договор пожизненного содержания с иждивением.
Реорганизация жилищного (жилищно-строительного) кооператива
Жилищный (жилищно-строительный) кооператив может быть преобразован в товарищество собственников жилья (ст. 122 ЖК РФ).
Для этого необходимо решение общего собрания членов кооператива.
Реорганизация - в форме преобразования - юридических лиц (в том числе жилищных (жилищно-строительных) кооперативов) осуществляется в соответствии с гражданским законодательством (ст. ст. 57 - 60 ГК РФ).
Жилищный (жилищно-строительный) кооператив считается реорганизованным с момента государственной регистрации товарищества собственников жилья.
Следует отметить, что реорганизация юридического лица, помимо преобразования, может быть в форме: слияния, присоединения, разделения, выделения (ст. 57 ГК РФ).
Совершенно очевидно, что возможно присоединение одного кооператива к другому (допустим, ранее организованному); слияние кооперативов (образование объединенного кооператива).
Реорганизация товарищества собственников жилья
По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ТСЖ может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ст. 140 ЖК РФ). Реорганизация юридических лиц, в том числе в форме преобразования, регулируется гражданским законодательством (ст. ст.
57 - 60 ГК РФ).
ТСЖ считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь образованного жилищного, жилищно-строительного кооператива.
С
Самовольное переустройство (перепланировка) жилого помещения
Статья 29 ЖК РФ устанавливает последствия самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения. Самовольными являются работы, проведенные при отсутствии предусмотренных ст.
26 ЖК РФ оснований или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.
И собственники, и наниматели самовольно переустроенных (перепланированных) жилых помещений обязаны привести их в первоначальное состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом местного самоуправления (ч. 3 ст.
29 ЖК РФ).
Суд может сохранить жилое помещение в переустроенном, перепланированном виде, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст.
29 ЖК РФ).
Если же такое решение не принято, а собственник, наниматель не привели жилье в первоначальное состояние, суд по иску органа местного самоуправления выносит решение:
в отношении собственника - о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных денег (за вычетом расходов по продаже);
в отношении нанимателя по договору социального найма - о расторжении этого договора.
В этих случаях обязанность привести жилье в первоначальное состояние возлагается соответственно на нового собственника или наймодателя.
Следует отметить, что законодатель не устанавливает последствий расторжения договора социального найма в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки. Видимо, это следует расценивать как определенное нарушение жилого помещения (т.е. в какой-то степени повреждение), поскольку судом не принято решение сохранить его в переустроенном состоянии, т.е. создана угроза жизни или здоровью граждан (см. ч. 4 ст. 29 ЖК РФ) и, таким образом, применять положение ст.
83 ЖК РФ и, как следствие, - выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ).
Самоуправное занятие жилого помещения
Статья 10 ЖК РФ предусматривает основания возникновения жилищных прав и обязанностей. В числе таких оснований, в частности: договоры и иные сделки, предусмотренные федеральным законом; судебные решения; приобретение жилого помещения в собственность.
Так, основанием вселения в жилое помещение, возникновения жилищных прав и обязанностей по договору социального найма является решение о предоставлении жилого помещения и заключение договора социального найма.
Самоуправным занятием жилого помещения является вселение в помещение с нарушением установленных порядка и условий заселения этого жилого помещения. Заселение жилого помещения вне установленного порядка, без установленных оснований не влечет права пользования этим помещением, нет оснований говорить о возникновении жилищных отношений.
Примечательна в этом плане позиция ст. 3 ЖК РФ.
Согласно названной статье не допускается проникновение в жилище иных лиц без согласия проживающих в нем на законных основаниях 1 граждан. Таким образом, правила этой статьи ЖК РФ о неприкосновенности жилища не касаются граждан, которые занимают жилое помещение, не имея на то законных оснований (самоуправное занятие жилья).
1 Положения ст. 3 ЖК РФ основаны на ст.
25 Конституции РФ. Вместе с тем данная статья ЖК РФ конкретизирует норму Конституции, обозначив условием возможного проникновения согласие лиц, проживающих в жилом помещении на законных основаниях.
Статьей 304 ГК РФ предусматривается, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Таким образом, собственник жилья: гражданин, орган государственной власти, орган местного самоуправления, а также лицо, владеющее помещением на праве хозяйственного ведения, оперативного управления и т.п. (см. ст.
305 ГК РФ), могут предъявить иск о выселении без предоставления другого жилого помещения лица, самоуправно занявшего жилое помещение.
Служебные жилые помещения
См. Договор найма специализированного жилого помещения.
Снос дома
Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, выселяемым из него нанимателям предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договору социального найма (ст. 86 ЖК РФ).
Снос жилого дома допускается, главным образом, в связи с государственными или муниципальными нуждами, обусловленными градостроительной документацией.
Гражданам, выселяемым в связи со сносом дома, жилье предоставляют органы, принявшие решение о сносе.
Решение о сносе дома принимает: исполнительный орган федеральной государственной власти, если дом относится к федеральной собственности; орган исполнительной государственной власти субъекта РФ, если дом относится к собственности субъекта РФ; орган местного самоуправления, если дом относится к муниципальной собственности.
Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении (ч. 3 ст.
89 ЖК РФ).
В отношении собственников действуют другие правила. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд предусматривается ст.
32 ЖК РФ (выкуп жилого помещения; предоставление другого жилья с зачетом его стоимости в выкупную цену; изъятие жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности в многоквартирном доме, признанном аварийным, если собственники помещений не приняли решения о сносе этого дома).
В случае сноса кооперативного дома к выселяемым из него членам кооператива применяются правила, установленные ст. 86 ЖК РФ, если паевой взнос не выплачен полностью; и ст. 32 - при полной выплате пая (см. ст.
129 ЖК РФ).
Соблюдение прав и интересов иных лиц при пользовании жилым помещением
См. Условия осуществления жилищных прав.
Создание товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах
ТСЖ может быть создано не только в многоквартирном доме, который уже находится в эксплуатации, но и в еще не построенном (строящемся). В таких домах ТСЖ создается будущими собственниками помещений на их общем собрании (ч.
1 ст. 139 ЖК РФ).
Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании будущих собственников жилья, которое проводится в порядке, установленном ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ.
Сохранение договора жилищного найма при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на жилое помещение
Позиции ст. 64 ЖК РФ, предусматривающей сохранение договора социального найма при переходе права собственности на занимаемое по такому договору жилое помещение, а также права хозяйственного ведения или оперативного управления 1, способствуют стабильности жилищных отношений.
1 Положения ст. 64 ЖК РФ отражают норму ст. 675 ГК РФ.
Однако данная статья ГК РФ предусматривает сохранение договора найма лишь при переходе права собственности на жилое помещение. Статья 675 ГК РФ подлежит применению к договору социального найма (см. ст.
672 ГК РФ).
Однако положения статьи нельзя признать безупречными. Обратимся к ст.
49 и ст. 60 ЖК РФ.
Данными статьями предусматривается, что по договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (ст. 49); договор социального найма заключается на жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (ст.
60).
Таким образом, под переходом права собственности следует понимать замену собственника в границах публичных форм собственности в случаях правопреемства (ст. 58 ГК РФ).
Что касается договора коммерческого найма, то согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.
При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Сохранение договора социального найма при изменении оснований на получение жилья по такому договору
Согласно положениям ч. 3 ст. 60 ЖК РФ изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора. Данное положение не нашло необходимого завершения.
Не определено, каковы последствия таких изменений.
Существенным для решения данного вопроса следует считать изменение (значительное) материального положения семьи, когда семья не может быть отнесена к числу малоимущих (ст. 49 ЖК РФ).
Для определения последствий такого изменения обратимся к ст. 156 ЖК РФ.
Согласно ч. 9 этой статьи граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за наем. Таким образом, следствием вышеобозначенного изменения положения семьи должно явиться установление платы за наем жилого помещения, которая предусматривается ст.
154 ЖК РФ.
Сохранение прав и обязанностей по договору социального найма временно отсутствующими
Согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма жилого помещения.
Таким образом, бывшие члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности.
Условием реализации положений ст. ст. 26, 70, 72, 81 ЖК РФ (переустройство и перепланировка жилого помещения, вселение других граждан, обмен жилого помещения, замена жилья) прямо определено согласие (в числе членов семьи нанимателя) также и временно отсутствующих.
Такого указания не содержат другие нормы Жилищного кодекса РФ: ст. 76 (поднаем жилого помещения); ст. 80 (вселение временных жильцов); ст. 82 (ч.
2 - замена нанимателя); ст. 83 (расторжение договора социального найма жилого помещения).
Однако с учетом положений ст. 69 (ч. 2) и ст.
71 ЖК РФ (которые не содержат каких-либо ограничений прав временно отсутствующих) в каждом из перечисленных случаев вопросы могут быть решены только с согласия всех членов семьи нанимателя. Таким образом, условием сдачи жилого помещения в поднаем, вселения временных жильцов, замены нанимателя, а также расторжения договора социального найма должно быть согласие и временно отсутствующих членов семьи.
Согласно ст. 155 ЖК РФ неиспользование жилого помещения нанимателем и членами семьи не является основанием невнесения платы за жилье и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан плата за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемая исходя из нормативов потребления, вносится с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ 1.
1 В порядке информации. По данному вопросу Правилами пользования жилыми помещениями, утв.
Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (признано утратившим силу Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25), была предложена следующая позиция: в случае отсутствия отдельных жильцов свыше одного месяца оплата коммунальных услуг за время отсутствия не взимается.
Специализированный жилищный фонд (специализированные жилые помещения)
Специализированный жилищный фонд состоит из помещений, предназначенных (в основном) для временного проживания, а именно (ч. 1 ст. 92 ЖК РФ): служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда:
жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи по договору найма специализированных жилых помещений (ч. 3 ст.
92 ЖК РФ).
См. Договор найма специализированного жилого помещения.
Страхование жилых помещений
Действующее законодательство не предусматривает обязательного страхования жилья, но любой гражданин вправе застраховать его добровольно.
В соответствии со ст. 21 ЖК РФ страхование жилых помещений гарантирует возмещение убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилья.
Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
Субсидии предоставляются в случае, если расходы граждан на оплату жилья и коммунальных услуг превышают максимально допустимую долю таких расходов в совокупном доходе семьи (ч. 1 ст.
159 ЖК РФ).
Указанные расходы рассчитываются исходя из размера региональных стандартов:
а) нормативной площади жилого помещения;
б) стоимости жилищно-коммунальных услуг;
в) максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму (ч. 1 ст.
159 ЖК РФ).
Право на субсидии имеют следующие граждане:
пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда; члены жилищных кооперативов; собственники жилых помещений (ч. 2 ст.
159 ЖК РФ).
Субсидии предоставляются органом местного самоуправления (или управомоченным им учреждением) гражданам на основании их заявлений с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей (ч. 3 ст.
159 ЖК РФ).
Субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, а также если они заключили и (или) выполнили соглашения по ее погашению.
Субсидии устанавливаются с момента подачи заявления и перечисляются до 10-го числа месяца, следующего за истекшим (ч. 1 ст.
155 ЖК РФ).
Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг утверждены Постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 N 761.
См. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги.
Т
Терраса
См. Веранда.
Техническая инвентаризация
Техническая инвентаризация (технический учет) составляет основу государственного учета жилищного фонда (ч. ч. 4, 5 ст. 19 ЖК РФ).
Государственному учету подлежат все жилые дома, жилые помещения, находящихся на территории Российской Федерации (т.е. частного, государственного и муниципального жилищных фондов).
Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 утверждено Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.
См. Жилищный фонд.
У
Убытки
Убытком является ущерб, причиненный одному лицу действиями другого лица, выраженный в денежной форме.
Под убытком понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления этого права.
Жилищный кодекс РФ предусматривает необходимость возмещения убытков, в частности в случае признания обмена жилыми помещениями недействительным (ст. 75 ЖК РФ).
Условия осуществления жилищных прав
Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
