Приватизация жилых помещений
В отношении детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в части возможных ограничений для реализации их права на льготное обеспечение жильем Верховным Судом РФ разъяснено.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст.
8 Федерального закона от 21.12.96 N 159-ФЗ О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), не имеющие закрепленного жилого помещения, после окончания пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания, а также в учреждениях всех видов профессионального образования, либо по окончании службы в рядах Вооруженных Сил РФ, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказания в виде лишения свободы, обеспечиваются органами исполнительной власти по месту жительства вне очереди жилой площадью не ниже установленных социальных норм.
Как следует из преамбулы указанного Закона, а также из ст. 1, его положения распространяются на детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, и лиц из их числа до достижения ими 23-летнего возраста.
Это значит, что гарантируемая данным лицам социальная поддержка, в том числе внеочередное обеспечение жилой площадью, должна предоставляться до достижения детьми-сиротами, детьми, оставшимися без попечения родителей, и лицами из их числа вышеуказанного возраста.
Однако социальная поддержка в виде внеочередного обеспечения жилой площадью будет реализована только после предоставления жилого помещения.
Поэтому достижение лицом 23-летнего возраста, вставшим (поставленным) на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении до указанного возраста, не может являться основанием для лишения его гарантированного и нереализованного права на внеочередное предоставление жилья, которое не было им получено, и не освобождает соответствующие органы от обязанности предоставить жилое помещение.
Следовательно, достижение лицом из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, возраста 23 лет, вставшим (поставленным) на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении до указанного возраста, основанием для отказа во внеочередном предоставлении ему жилья по договору социального найма не является. (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2006 г.);
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, Перечень которых утвержден Постановлением Правительства РФ.
Утвержден
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 г. N 378
ПЕРЕЧЕНЬТЯЖЕЛЫХ ФОРМ ХРОНИЧЕСКИХ ЗАБОЛЕВАНИЙ,ПРИ КОТОРЫХ НЕВОЗМОЖНО СОВМЕСТНОЕ ПРОЖИВАНИЕ ГРАЖДАН В ОДНОЙ КВАРТИРЕ 1
1 Не приводится.
Предоставление жилого помещения по договору социального найма
Жилищный кодекс РФ устанавливает ряд условий, соблюдение которых необходимо для обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма:
признание малоимущими, а также определение федеральным законом или законом субъекта РФ иных категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по такому договору;
нуждаемость в жилом помещении;
постоянное (как правило) проживание в данном населенном пункте.
Признание граждан малоимущими (в целях Жилищного кодекса РФ, т.е. для обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма) возложено на органы местного самоуправления. Порядок признания граждан таковыми устанавливается законом соответствующего субъекта РФ.
Что касается иных категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, то согласно ст. 49 ЖК РФ они определяются федеральными законами и законами субъектов РФ, указами Президента РФ.
Данными актами может быть установлен и порядок обеспечения этих категорий граждан жилыми помещениями по договору социального найма.
Категориям граждан (иным, помимо малоимущих) жилые помещения могут предоставляться органами местного самоуправления (из муниципального жилищного фонда). Условиями обеспечения таким жильем этих граждан являются: наделение органов местного самоуправления государственными полномочиями на предоставление жилых помещений; предоставление жилья в определенном порядке, установленном ЖК РФ, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ.
Наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями осуществляется только законом. Такое требование содержится в ст. 132 Конституции РФ.
Реализация данных полномочий подконтрольна государству.
Отдельные государственные полномочия, переданные органам местного самоуправления, исполняются ими в течение всего периода действия закона (см. Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации).
Условием обеспечения жильем по договору социального найма является признание гражданина нуждающимся в жилом помещении. Основания признания нуждающимися установлены ст. 51 ЖК РФ: обеспеченность жильем менее учетной нормы; непригодность жилого помещения; проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором проживание в одной квартире невозможно (см.
Предоставление жилых помещений вне очереди -Перечень соответствующих заболеваний).
Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам по месту жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (ч. 5 ст. 57 ЖК РФ).
Норма устанавливается органом местного самоуправления (ст. 50 ЖК РФ).
Статья 58 ЖК РФ предусматривает учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма. Так, при предоставлении жилья по такому договору заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.
Председатель правления товарищества собственников жилья
См. Органы управления товарищества собственников жилья.
Преимущественное право на вступление в жилищный (жилищно-строительный) кооператив
В связи со смертью гражданина его членство в жилищном кооперативе прекращается (ст.
130 ЖК РФ). В этом случае к его наследникам переходит право на паенакопление (а не на жилое помещение, поскольку пай не выплачен).
В случае выплаты пая член кооператива приобретает право собственности на жилое помещение (ст. 129 ЖК РФ), следовательно, в этом случае в связи со смертью члена кооператива наследники его наследуют жилое помещение (в установленном порядке).
Наследники пая имеют преимущественное право на вступление в жилищный кооператив (ст.
131 ЖК РФ).
Статья 131 ЖК РФ устанавливает очередность реализации этого права. Преимущественное право имеют:
в первую очередь - супруг наследодателя, если он имеет право на часть пая;
во вторую очередь - наследник, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем (если у супруга наследодателя такое право отсутствует или он отказался вступить в члены жилищного кооператива);
в третью очередь - наследник, не проживавший совместно с наследодателем (если граждане, указанные в первой и второй очередях, отсутствуют или отказались вступить в кооператив);
в четвертую очередь - член семьи, хотя и проживавший совместно с наследодателем, но не являющийся его наследником, при условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных выше, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники не имеют преимущественного права на вступление в кооператив либо отказались от него.
Согласно ст. 111 ЖК РФ преимущественное право на вступление в члены кооператива имеют граждане, указанные в ст.
49 ЖК РФ (малоимущие, иные категории граждан, определенные федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъекта РФ).
Преимущественное право покупки комнаты
Часть 6 ст. 42 ЖК РФ предоставляет собственникам комнат в коммунальной квартире преимущественное право покупки комнаты, которую продает один из них.
Законодатель не устанавливает порядка и условий такой продажи. Возможен следующий вариант.
Согласно ч. 3 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты следует судьбе права собственности на эту комнату. То есть продажа комнаты сопровождается продажей доли собственника на общее имущество квартиры. Статья 250 ГК РФ предусматривает правила продажи доли в праве общей собственности (преимущественное право покупки): извещение о намерении отчуждения, указание цены и проч.
Представляется возможным применение этих правил при продаже комнаты в коммунальной квартире.
При продаже жилого помещения следует исходить из положения ст. 558 ГК РФ, согласно которой существенным условием договора продажи жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Прекращение членства в жилищном (жилищно-строительном) кооперативе
Основания прекращения членства в кооперативе предусматривает ст. 130 ЖК РФ: это выход из кооператива; исключение члена кооператива; ликвидация юридического лица (члена кооператива); ликвидация кооператива; смерть члена кооператива.
В случае добровольного выхода из кооператива членом кооператива подается заявление, которое, как правило, удовлетворяется.
Член кооператива может быть исключен из кооператива в случае грубого неисполнения своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом кооператива. Обязанностью члена кооператива (как пользователя жилым помещением) является соблюдение правил пользования жильем (ст. 17 ЖК РФ), что предполагает использование жилого помещения по назначению; соблюдение прав и интересов соседей; сохранность жилого помещения.
Следовательно, несоблюдение этих обязанностей, а также иных, в частности невнесение паевого взноса, невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, могут повлечь исключение из кооператива в установленном порядке.
Бывший член кооператива (исключенный из кооператива) подлежит выселению с членами семьи (ст. 133 ЖК РФ).
Основанием прекращения членства в кооперативе является ликвидация самого кооператива. Ликвидация юридического лица - члена кооператива влечет прекращение членства в кооперативе.
Прекращение членства в случае смерти члена кооператива требует решения ряда вопросов, связанных с наследством. Так, наследники пая (каковой не выплачен полностью) имеют преимущественное право на вступление в кооператив (ст.
131 ЖК РФ).
Правила ст. 130 ЖК РФ касаются только тех членов кооператива, которые не выплатили свой пай полностью.
Приватизация жилых помещений
Под приватизацией понимается бесплатная передача гражданам РФ жилых помещений, занимаемых ими в государственном или муниципальном жилищном фонде (в том числе находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении) на условиях договора социального найма. Граждане вправе с согласия всех совместно проживающих членов семьи, включая несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, приобрести эти помещения в собственность. При этом жилые помещения передаются либо в общую собственность, либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних (ст. ст.
1, 2 Закона РФ от 04.07.91 N 1541-1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (далее - Закон о приватизации)).
Если в квартире (комнате) проживают только граждане в возрасте до 14 лет, она передается в собственность этих граждан по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства (либо по инициативе этих органов). Если же в квартире проживают только граждане от 14 до 18 лет, они подают заявление сами - с согласия родителей (усыновителей), а также органов опеки и попечительства.
В этих случаях договор передачи жилья в собственность оформляется за счет государственных или муниципальных средств (в зависимости от того, в чьей собственности это жилье находилось).
На ранних этапах приватизации жилье передавалось не только в долевую, но и в совместную собственность проживающих в нем граждан. Поэтому в Закон о приватизации была введена ст. 3.1.
Согласно этой статье в случае смерти одного из участников такой собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 г., определяются доли этих участников, в том числе доля умершего. При этом указанные доли признаются равными (Федеральный закон от 26.11.2002 N 153-ФЗ).
Согласно ст. 11 Закона о приватизации каждый гражданин может воспользоваться своим правом приватизировать жилое помещение только один раз.
Однако несовершеннолетние, ставшие собственниками жилого помещения в порядке приватизации, сохраняют право на приватизацию после достижения ими совершеннолетия.
Таким образом, несовершеннолетние, имеющие право на приватизируемое жилое помещение, должны включаться в договор передачи его в собственность; но это не лишает их по достижении совершеннолетия права получить в собственность занимаемое жилое помещение в государственном или муниципальном фонде.
Приватизация жилья в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется на общих основаниях. При этом бывший наймодатель обязан производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (ст.
16 Закона о приватизации).
Вопрос о приватизации должен решаться в двухмесячный срок со дня подачи гражданами заявления и всех необходимых документов. Должностные лица, виновные в нарушении этого срока, привлекаются к ответственности в установленном порядке (ст.
8 Закона о приватизации).
Статья 2 Закона о приватизации предусматривает одним из условий согласие членов семьи на приватизацию жилья.
Заслуживает внимания вопрос о праве пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника приватизированного жилого помещения. Верховным Судом РФ разъяснено, что если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер. (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2005 г.)
В судебной практике нередко возникают вопросы о приватизации жилых помещений в домах, которые использовались ранее в качестве общежитий, а также о приватизации служебных жилых помещений. Ответы на них даны Верховным Судом РФ.
Так, Верховным Судом РФ дано следующее разъяснение.
Исходя из ст. 4 Закона о приватизации жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации.
В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации 1 к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.
1 СЗ РФ. 2005. N 1 (ч.
I). Ст.
15.
Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.
Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона о приватизации.
Следует учитывать, что приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма.
Из вышеизложенного следует, что жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям) и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальный жилищный фонд, могут быть приобретены в порядке приватизации при условии, если эти жилые помещения являются изолированными.
Необходимо также учитывать, что п. 1 Указа Президента РФ от 10.01.93 N 8 Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий (признан утратившим силу с 29 марта 2003 г. Указом Президента РФ от 26.03.2003 N 370) было установлено, что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизируемого имущества не могли быть включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны были находиться в ведении администрации по месту расположения объекта.
Однако на практике имелись случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных и муниципальных предприятий жилые помещения в общежитиях не передавались в муниципальную собственность. На данные правоотношения должны распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и при приватизации жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям. (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2006 г.)
См. Деприватизация жилых помещений (передача приватизированных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность).
Прием в члены жилищного (жилищно-строительного) кооператива
Прием в члены жилищного (жилищно-строительного) кооператива осуществляется в порядке, предусмотренным ст. 121 ЖК РФ.
Для вступления в кооператив гражданин или юридическое лицо подают заявление о приеме в правление кооператива, которое после рассмотрения (в течение месяца) передает заявление на утверждение общего собрания членов кооператива.
Гражданин или юридическое лицо признается членом кооператива с момента уплаты вступительного взноса после решения вопроса общим собранием членов кооператива.
Право на вступление в кооператив имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица.
Статья 111 ЖК РФ предусматривает преимущественное право на вступление в члены кооператива граждан, указанных в ст. 49 ЖК Рф (малоимущие, иные категории граждан, определенные федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ), с соблюдением условий, предусмотренных ч. 2 ст. 111 ЖК РФ. Преимущественное право на вступление в члены кооператива имеют наследники умершего члена кооператива (ст.
131 ЖК РФ).
См. Преимущественное право на вступление в жилищный (жилищно-строительный) кооператив.
Признание граждан нуждающимися в жилых помещениях
Признание граждан нуждающимися в жилых помещениях - одно из условий предоставления жилья по договору социального найма жилого помещения. Основаниями для такого признания служат:
а) отсутствие жилого помещения, которым гражданин вправе пользоваться как собственник либо как наниматель по договору социального найма или в качестве члена семьи собственника, нанимателя;
б) обеспеченность жильем менее учетной нормы;
в) неудовлетворительное состояние жилища;
г) состояние здоровья проживающих.
Все четыре основания нуждаемости перечислены в ч. 1 ст. 51 ЖК РФ.
По смыслу п. 1 ч. 1 этой статьи нуждающимися в жилье признаются: поднаниматели; лица, проживающие в служебном жилом помещении и общежитии; наниматели жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности; наниматели по договору коммерческого найма и другие граждане (и члены их семей), которые не имеют своего жилья ни на праве собственности, ни на праве пользования по договору социального найма.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ нуждающимися признаются граждане, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (ст.
50 ЖК РФ), являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма либо собственниками жилья, а также члены семей нанимателей и собственников.
Иные основания нуждаемости граждан в жилых помещениях (п. 3 и п. 4 ч. 1 ст.
51 ЖК РФ) не связаны с размером занимаемой площади и не требуют применения учетной нормы.
Так, п. 3 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ граждане признаются нуждающимися в связи с непригодностью их жилья для проживания.
Признание жилого помещения непригодным для проживания производится в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
Самостоятельное основание нуждаемости - проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе одной из них есть больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно (п. 4 ч. 1 ст.
51 ЖК РФ).
Данное положение относится и к нанимателям, и к собственникам жилых помещений, а также членам их семей. Условием его применения является отсутствие иного жилья, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.
Семьи, в составе которых есть такой больной, переселяются главным образом в интересах иных проживающих в квартире лиц.
Перечень соответствующих заболеваний установлен Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 N 378 1.
1 См. Предоставление жилых помещений вне очереди.
Нуждающимися в жилых помещениях должны признаваться лица, постоянно (как правило) проживающие в данном населенном пункте.
Значимым фактором, позволяющим установить место жительства гражданина, является регистрация по месту жительства. Подтверждением данной позиции служит Определение Конституционного Суда РФ от 09.04.2002 N 123-О.
По мнению Суда, условие о наличии регистрации по месту жительства направлено на обеспечение справедливого распределения жилья, на предотвращение возможных злоупотреблений со стороны граждан, обращающихся с заявлением о постановке на учет по улучшению жилищных условий, а также на защиту прав и законных интересов собственников жилищного фонда, иных граждан.
Часть 2 ст. 51 ЖК РФ предписывает определять уровень обеспеченности общей площадью жилого помещения исходя из суммарной общей площади всех жилых помещений гражданина и членов его семьи, занимаемых по договору социального найма и на праве собственности.
Признание дома аварийным и подлежащим сносу
Жилые дома признаются аварийными в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
Решаются такие вопросы межведомственными комиссиями, которые создаются на федеральном, региональном или местном уровне в зависимости от того, к какому жилищному фонду относится данный жилой дом (п. 7 Положения).
В случае признания жилого дома непригодным для проживания по причине аварийного состояния орган исполнительной власти РФ, субъекта РФ, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании дома; сроках отселения лиц или о необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ (п. 49 Положения).
