d9e5a92d

Переселение в связи с капитальным ремонтом дома

В случае несвоевременного и (или) неполного внесения платы должники обязаны уплатить пени (ч. 14 ст.

155 ЖК РФ).
Размер пени - одна трехсотая ставка рефинансирования Центрального банка РФ, действующая на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
Увеличение установленного размера пеней не допускается.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
При определенных условиях перевести в нежилое помещение можно и комнату, и квартиру, и даже (в целом) многоквартирный дом.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 22 ЖК РФ).
Названная статья предусматривает условия перевода. Так, если помещение не отвечает установленным требованиям, перевод нежилого помещения в жилое не допускается. Не допускается такой перевод, если право собственности на помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если ограничен доступ к переводимому помещению, если право собственности на помещение обременено правами каких-либо лиц (ч.

2 и ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда она расположена: на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под этой квартирой, - нежилые (магазин, мастерская и т.п.).
Порядок перевода жилых помещений в нежилые един для всех форм собственности, включая частную (ст. 288 ГК РФ).
Независимо от того, кто является собственником жилья - Российская Федерация, субъект РФ, муниципалитет, юридическое лицо, гражданин, его перевод в нежилое помещение (и наоборот) осуществляет орган местного самоуправления.
Для этого собственник (уполномоченное им лицо) подает в орган местного самоуправления:


заявление о переводе помещения;
правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, - технический паспорт такого помещения);
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
подготовленный и оформленный проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если такие работы необходимы).
Этот перечень является исчерпывающим, что означает: муниципальный орган не вправе требовать представления каких-либо других документов (ч. 2 и ч. 3 ст.

23 ЖК РФ).
Как уже упоминалось, перевод жилого помещения в нежилое (и наоборот) не допускается, если право собственности на такое помещение обременено правами третьих лиц. Поэтому собственник должен указать в своем заявлении, что квартира (жилой дом, комната) не находится ни в залоге, ни под арестом и т.п. (ч.

4 ст. 22 ЖК РФ).
Орган местного самоуправления обязан сообщить заявителю о своем решении в установленный срок. Кроме того, он информирует о решении собственников помещений, примыкающих к переводимому помещению (ч.

5 ст. 23 ЖК РФ).
Форма и содержание документа, подтверждающего решение о переводе или об отказе, утверждены Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502. Этот документ называется Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.
Согласно утвержденной форме в уведомлении следует указать: кому направляется уведомление (Ф.И.О. гражданина (наименование юридического лица)); адрес; наименование органа местного самоуправления, осуществляющего перевод; адрес подлежащего переводу помещения; характер перевода (из жилого в нежилое или из нежилого в жилое) и цель использования. Указывается принятое решение:
а) перевести:
без предварительных условий;
при условии проведения работ по переустройству и (или) перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструкция, реставрация);
б) отказать в переводе с указанием оснований, установленных ч. 1 ст. 24 ЖК РФ.
Если использовать помещение в целях, которые преследует соответствующий перевод, без ремонта или переустройства невозможно, в решении должно содержаться требование провести такие работы и их перечень. Завершение работ подтверждается актом приемочной комиссии, на основании которого помещения будут использоваться в качестве жилых (нежилых).
Решение муниципального органа об отказе перевести жилое помещение в нежилое должно быть обоснованным и может быть обжаловано в судебном порядке.
Кроме того, собственники соседних помещений могут обжаловать решение о переводе жилого помещения в нежилое, если это затрагивает их законные права и интересы.
При использовании помещения (после его перевода) необходимо соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Жилые дома, которые не отвечают предъявляемым к ним требованиям (в результате неустранимых дефектов и т.п.), переоборудуются для использования в других целях либо сносятся, если степень износа дома такова, что использовать его вообще невозможно.
Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в нежилые, как правило, недопустим. Жилые помещения должны использоваться по назначению - для проживания граждан.

Исключение возможно, когда проводятся градостроительные мероприятия, в иных достаточно обоснованных случаях. Так, может возникнуть необходимость использования площади первого этажа для бытовых или жилищно-коммунальных нужд.

Согласно ст. 288 ГК РФ перевод жилого помещения в нежилое является обязательным условием размещения в нем предприятий, учреждений, организаций.
См. Жилое помещение, непригодное для проживания (порядок признания непригодным).
Переселение в связи с капитальным ремонтом дома
Наниматель и члены его семьи переселяются из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на время капитального ремонта или реконструкции дома (если такие работы невозможны без выселения) в жилое помещение маневренного фонда (ст. 88 ЖК РФ).
Переселение в такое жилое помещение и обратно (в отремонтированный жилой дом) производится за счет наймодателя. При этом договор социального найма не расторгается.
Пользование жилым помещением маневренного фонда оформляется договором найма (ст. 100 ЖК РФ).
В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в маневренный фонд наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке.
См. Договор найма специализированного жилого помещения.
Переустройство и (или) перепланировка жилых помещений
Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующих изменить техпаспорт жилого помещения (ч.

1 ст. 25 ЖК РФ).
Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда установлены условия и порядок таких работ. Перечень таких работ включает:
установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
перенос нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов;
устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств и проч.
Перепланировка представляет собой изменение конфигурации жилого помещения, что также требует изменить его техпаспорт (ч. 2 ст.

25 ЖК РФ). Перепланировка может включать:
перенос и разборку перегородок;
разукрупнение (т.е. уменьшение) и укрупнение многокомнатных квартир; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и проч.
Согласно этим Правилам переустройство, перепланировка недопустимы, если они: нарушают прочность или разрушают несущие конструкции здания; нарушают работу инженерных систем и установленного оборудования; ухудшают сохранность и внешний вид фасадов; нарушают противопожарные устройства.
Работы по переустройству, перепланировке необходимо согласовать с органом местного самоуправления, куда надлежит представить:
заявление по форме, утвержденной Правительством РФ; правоустанавливающие документы на жилое помещение; проект переустройства или перепланировки; технический паспорт жилого помещения;
согласие членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (в порядке и на условиях, обозначенных п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ);
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения обозначенных работ, если помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории, культуры.
Поскольку этот перечень является исчерпывающим, требование о представлении других документов неправомерно (ч. 3 ст.

26 ЖК РФ).
Разрешение о переустройстве (перепланировке) доводится до заявителя в 3-дневный срок путем выдачи документа о согласовании. На основании этого и производят работы по переустройству и (или) перепланировке.
Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266. При этом важно знать: если собственник жилья подаст такое заявление самостоятельно, то наниматель жилого помещения по договору социального найма - только в случае, если он уполномочен на это наймодателем, и при наличии письменного согласия всех членов своей семьи.

Таким образом, если нет согласия хотя бы одного члена семьи (в том числе и временно отсутствующего), то в переустройстве и (или) перепланировке в этом случае будет отказано.
См. Самовольное переустройство (перепланировка) жилого помещения.
Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире (утвержден Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 N 378)
См. Предоставление жилых помещений вне очереди.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
Вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги обязаны все физические и юридические лица, в собственности или в пользовании которых находятся жилые помещения.
Согласно ст. 153 ЖК РФ вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги обязаны:
а) наниматели по договору социального найма - с момента заключения таких договоров;
б) арендаторы жилых помещений - с момента заключения договоров аренды;
в) наниматели по договору коммерческого найма жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда - с момента заключения договоров;
г) члены жилищных кооперативов - с момента предоставления им жилья в кооперативном
доме;
д) собственники жилых помещений - с момента возникновения права собственности на жилье.
До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица.
Жилищный кодекс РФ (ст. 154) различает оплату жилья и коммунальных услуг, которую вносят наниматели и собственники жилья в многоквартирном доме, а также собственники индивидуальных жилых домов.
Для нанимателя (по договору как социального найма, так и коммерческого найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда) плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает:
а) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
б) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
в) плату за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
а) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
б) плату за коммунальные услуги.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Собственники индивидуальных жилых домов несут расходы по их содержанию и ремонту, а также оплачивают коммунальные услуги по договорам с лицами, которые осуществляют соответствующие виды деятельности.
Плата вносится на основании платежных документов, представленных не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 2 ст.

155 ЖК РФ). Наниматель и собственники освобождаются от уплаты пеней за просрочку, если платежные документы поступили к ним не вовремя (т.е. позднее 1-го числа следующего месяца).
Жилье и коммунальные услуги необходимо оплачивать до 10-го числа следующего месяца, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ч. 1 ст.

155 ЖК РФ). Просрочка обязательных платежей либо неполная оплата влечет начисление пеней (ч. 14 ст.

155 ЖК РФ).
Об изменении размера платы за жилье и коммунальные услуги необходимо проинформировать письменно не позднее чем за 30 дней до момента представления платежных документов (если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом).
В случае временного отсутствия граждан (например, пребывание на даче) плата за те виды коммунальных услуг, которые рассчитываются по нормативам потребления, вносится с учетом перерасчета платежей за период такого отсутствия. Перерасчет производится пропорционально количеству дней временного отсутствия потребителя. Перерасчет по отоплению не производится 1.
1 Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам.
Наниматели вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого помещения (ч. 3 ст. 155 Жк РФ). Наниматели жилых помещений (и по договору социального, и по договору коммерческого найма) в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги этой организации (ч.

4 ст. 155 ЖК РФ).
Согласно ч. 7 и ч. 8 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет управляющая организация, вносят плату (за жилье и коммунальные услуги) этой организации; если управление осуществляется собственниками помещений - в соответствии с договорами с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
В соответствии с ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в этом доме соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ст. 158 ЖК РФ).
Наниматели (по договору социального и по договору коммерческого найма) оплачивают наем жилого помещения, а также его содержание и ремонт исходя из общей площади занимаемого жилого помещения. Размер платы за наем государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома (ч. 4 ст.

156 ЖК РФ).
Установление размера платы за наем не должно приводить к возникновению у нанимателя жилья права на субсидию (ч. 5 ст.

156 ЖК РФ).
Граждане, признанные малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от платы за наем (ч. 9 ст.

156 ЖК РФ).
Размер оплаты содержания и ремонта жилого помещения в многоквартирном доме определяется:
общим собранием собственников помещений (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ), а если в доме создано ТСЖ либо жилищный кооператив, то общим собранием членов товарищества или кооператива (ч. 8 ст.

156 ЖК РФ). Размер оплаты устанавливается на срок не менее года с учетом предложений управляющей компании (ч.

7 ст. 156 ЖК РФ);
органами местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти этих субъектов РФ), если собственники жилья не избрали способ управления многоквартирным домом (ч. 3 ст.

156 ЖК РФ).
Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.
Согласно ч. 1 ст. 157 ЖК РФ коммунальные услуги оплачиваются по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг.
Нормативы потребления коммунальных услуг утверждаются органами местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти этих субъектов РФ) 1.
1 Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 306.
Поднаем
См. Договор поднайма жилого помещения.
Пользование жилым помещением
Согласно ч. 3 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения муниципального жилищного фонда по договору социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления (см. п. 5 ч. 1 ст.

14 ЖК РФ; см. также Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации).
Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием заключения соответствующего договора в срок, установленный данным решением (ч. 4 ст.

57 ЖК РФ).
Жилищный кодекс РФ не содержит понятия ордер, на основании которого заключался договор социального найма по ранее действовавшему законодательству (ст. ст. 47, 51 ЖК РСФСР) 1.
1 Единый ордер местной администрации на занятие жилых помещений всех публичных форм собственности (государственной, муниципальной), преследовавший цель контроля за деятельностью субъекта права собственности, вошел в противоречие с принципами, установленными ст. 1 ГК РФ.

Отказ органа местного самоуправления в выдаче ордера на занятие жилого помещения федеральной собственности или собственности субъекта РФ нарушал волеизъявление собственника заключить с гражданином договор социального найма жилого помещения по усмотрению сторон. Кроме того, по существу ордер являлся промежуточным звеном между решением о предоставлении жилья и заключением договора социального найма.
В решении о предоставлении жилого помещения устанавливается срок для заключения договора социального найма (ч. 4 ст. 57 ЖК РФ).

По договору социального найма наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания.
Согласно ст. 61 ЖК РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с положениями Кодекса и договором социального найма жилого помещения (ч. 1). Других правовых регуляторов отношений по пользованию жилым помещением в данной статье не упоминается.

Вместе с тем согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями (утв.

Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25).
Названная статья также предусматривает, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Эта статья дает возможность использовать жилое помещение для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности (ч.

2 ст. 17 ЖК РФ).
В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, предусматривается ответственность за неисполнение условий договора (ст. ст. 65 - 68, 83 ЖК РФ).
Существенной гарантией осуществления права пользования жильем является неприкосновенность жилища.
Согласно ст. 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно. Проникновение в жилище против воли проживающих в нем лиц возможно только в случаях, установленных законом, или на основании решения суда.

Нарушение неприкосновенности жилища может повлечь уголовную ответственность (ст. 139 УК РФ).
Вопросам неприкосновенности жилища посвящена ст. 3 ЖК РФ.

Частью 3 этой статьи предусматривается возможность проникновения в жилище без согласия проживающих в нем лиц только при обстоятельствах чрезвычайного характера в случаях и в порядке, предусмотренных федеральным законом. Такая возможность допускается также на основании судебного решения (ч. 2 ст.

3 ЖК РФ).
Нанимателю жилого помещения по договору социального найма ЖК РФ предоставляет значительное число прав: вселение в занимаемое жилое помещение других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК РФ); обмен жилого помещения, сдача в поднаем, вселение временных жильцов (ст. ст. 72, 76, 80 ЖК РФ) и проч. (см. ст.

67 ЖК РФ).
Наниматель вправе претендовать на улучшение жилищных условий по основаниям, предусмотренным п. п. 2 - 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ, на предоставление другого благоустроенного жилого помещения в связи с выселением (ст. ст.

85 - 88 ЖК РФ), имеет право на изменение договора (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).

Согласно ст. 83 ЖК РФ наниматель имеет право в любое время с письменного согласия членов семьи расторгнуть договор социального найма.
Наниматель может выступать заявителем на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в качестве уполномоченного наймодателем (ст. 26 ЖК РФ).

Наниматель имеет право на приватизацию занимаемого жилого помещения в соответствии с Законом РФ от 04.07.91 N 1541-1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (действует в определенной части до 1 марта 2010 г. 1). Согласно ст.

71 ЖК РФ наниматель сохраняет права (и обязанности) по договору при временном отсутствии.
1 См. ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации // СЗ РФ.

2005. N 1 (ч. I). Ст.

15 и Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ // СЗ РФ. 2006. N 27. Ст.

2881.
Наниматель вправе осуществлять ограниченные распорядительные правомочия (обмен, вселение других граждан, сдача в поднаем - ст. ст. 72, 76 и 81 ЖК РФ).
На нанимателя жилого помещения по договору социального найма возложен ряд обязанностей: использовать жилье по назначению, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние этого помещения, проводить текущий ремонт, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма (ст. 67 ЖК РФ).
Статья 29 ЖК РФ предусматривает обязанность нанимателя по договору социального найма в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения привести его в прежнее состояние (ч. 3).

Выступая в качестве заявителя на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, наниматель должен получить на это согласие в письменной форме всех членов семьи, в том числе временно отсутствующих (п. 5 ч. 2 ст.

26 ЖК РФ).
Следует упомянуть в связи с рассматриваемым вопросом положение ст. 1 ЖК РФ, согласно которой граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (ч.

2).
Неисполнение нанимателем своих обязанностей влечет ответственность.



Содержание раздела