d9e5a92d

Ограничение жилищных прав

определение путей использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; сдача в аренду или передача (третьим лицам) иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 4 ст.

146 ЖК РФ).
Все остальные вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания, оно решает простым большинством голосов. Это:
изменение в уставе товарищества; избрание правления и ревизионной комиссии;
установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ; образование специальных фондов, в том числе резервного фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
утверждение годового плана о финансовой деятельности ТСЖ и отчета о его выполнении; рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии товарищества;
принятие (изменение) правил внутреннего распорядка для работников, обслуживающих многоквартирный дом, положения об оплате их труда;
определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иным федеральным законом (ч. 4 ст. 146 ЖК
РФ).
Количество голосов, которыми обладает каждый собственник на общем собрании ТСЖ, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (по аналогии с общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме - ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Общее собрание ведет председатель правления товарищества или его заместитель, а в случае их отсутствия - один из членов правления (ч. 5 ст.

146 ЖК РФ).


Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование: посредством опроса в письменной форме;
по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов (ч. 6 ст.

146 ЖК РФ).
См. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Общежитие
См. Договор найма специализированного жилого помещения.
Ограничение жилищных прав
Согласно ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Только по этим основаниям ЖК РФ допускает ограничение жилищных прав граждан (ст.

1).
Провозглашенное ст. 40 Конституции РФ право граждан на жилище является одним из основных прав. Согласно ст. 17 Конституции РФ основные права и свободы человека и гражданина неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения.

Статья 56 Конституции РФ в числе прав и свобод, которые не могут быть ограничены, определяет также право на жилище.
В то же время не исключается возможность ограничения права на неприкосновенность жилища. Статья 12 Федерального конституционного закона от 30.05.2001 N 3-ФКЗ О чрезвычайном положении ограничивает неприкосновенность в таких ситуациях.

Статья 56 Конституции РФ не предусматривает неприкосновенность жилища в числе прав, которые не могут быть ограничены в условиях чрезвычайного положения.
Не исключается введение законодателем определенных ограничений иных жилищных прав. Так, может быть ограничена свобода выбора жилого помещения для проживания в связи с тем, что жилые помещения расположены, например, в закрытых военных городках, являются помещениями специализированного жилищного фонда, имеющего специальное назначение, особый правовой режим (разд. IV ЖК РФ).

Статья 4 Закона РФ от 04.07.91 N 1541-1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации предусматривает ограничения в приватизации жилья.
Статья 4 ЖК РФ устанавливает, что его положения применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено Кодексом или другим федеральным законом. Иное предусматривается ст. 49 ЖК РФ, согласно которой жилые помещения по договору социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. То же касается субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (ч.

12 ст. 159 ЖК РФ).
Согласно ст. 1194 ГК РФ Правительством РФ могут быть установлены ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, в которых имеются специальные ограничения имущественных и личных неимущественных прав российских граждан и юридических лиц.
Органы управления жилищным (жилищно-строительным) кооперативом
Органами управления жилищным, жилищно-строительным кооперативом являются:
а) общее собрание членов кооператива;
б) конференция, если число участников общего собрания членов кооператива более 50 и это предусмотрено в его уставе;
в) правление кооператива;
г) председатель правления (ст. 115 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 53 ГК РФ жилищный кооператив приобретает свои гражданские права и обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами, учредительными документами. Перечень органов управления, который может создавать жилищный кооператив, является закрытым.

Поэтому создание иных органов признается незаконным, в том числе в судебном порядке.
Общее собрание - высший орган управления (ст. 116 ЖК РФ).
Правление руководит текущей деятельностью кооператива, осуществляет полномочия, не отнесенные к исключительной компетенции общего собрания (ст. 118 Жк РФ).
Правление избирается из числа членов жилищного (жилищно-строительного) кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией). Число членов правления и срок деятельности правления определяются уставом кооператива. Согласно ст.

113 ЖК РФ в уставе кооператива должны содержаться (наряду с иными вопросами) положения о составе и компетенции органов управления кооператива, порядке принятия ими решения.
Порядок деятельности правления, порядок принятия им решений устанавливаются уставом кооператива, а также положением, регламентом или иным внутренним документом. Правление подотчетно общему собранию (конференции); осуществляет руководство текущей деятельностью, иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания кооператива (конференции).
Жилищный кодекс РФ определяет ряд вопросов, которые относятся к компетенции правления кооператива.
Согласно ст. 118 ЖК РФ правление избирает из своего состава председателя кооператива.

Логично предположить, что вопрос освобождения его от должности также в компетенции правления.
Статья 121 ЖК РФ рассматривает такую обязанность правления, как рассмотрение (в установленный срок) заявления гражданина или юридического лица, желающих стать членом кооператива (решение о приеме в члены кооператива - компетенция общего собрания).
Сдача членом кооператива жилого помещения внаем допускается при согласии правления, что установлено ст. 128 ЖК РФ.

Член кооператива должен уведомить правление о вселении временных жильцов (ст. 126 ЖК РФ).
Председатель правления без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки; обеспечивает выполнение решений правления (ст. 119 ЖК РФ).
Основываясь на положениях ст. 118 ЖК РФ, определившей функцию правления -руководство текущей деятельностью, целесообразно отнести к полномочиям правления: организацию проведения общих собраний; ведение бухгалтерских документов; организацию работ по содержанию, ремонту дома; рассмотрение заявлений (претензий) членов кооператива и т.п.
См. Общее собрание членов жилищного (жилищно-строительного) кооператива.
Органы управления товарищества собственников жилья
Товарищество собственников жилья приобретает гражданские права и обязанности через свои органы (ст. 53 ГК РФ). Органы управления товарищества образуются в соответствии с порядком, определенным ЖК РФ и уставом товарищества; обладают определенными полномочиями, осуществляемыми в рамках их компетенции. Компетенция общего собрания определена ст.

145 ЖК РФ (внесение изменений в устав; принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества; избрание правления и т.д.). Уставом ТСЖ к компетенции общего собрания может быть отнесено решение иных вопросов.

Правление руководит деятельностью товарищества. Правление вправе принимать решение по всем вопросам деятельности ТСЖ, за исключением отнесенных к компетенции общего собрания (ст. 147 ЖК РФ).

Правление из своего состава избирает председателя.
Статья 144 ЖК РФ, определившая органы управления ТСЖ, не упоминает председателя правления, тогда как его действия также порождают определенные права и обязанности для ТСЖ.
В состав органов управления ТСЖ могут входить только члены данного товарищества.
Правление товарищества собственников жилья обозначено в числе органов управления (ст. 144 ЖК РФ) наряду с общим собранием членов товарищества.

Оно подотчетно общему собранию.
Правление руководит деятельностью товарищества. Осуществляя руководство, оно вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме тех, которые отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества.
Обязанности правления определены ст. 148 ЖК РФ. Так, правление контролирует внесение членами товарищества обязательных платежей и взносов; заключает договоры на обслуживание и ремонт общего имущества дома; проводит общее собрание членов товарищества и т.д.

Согласно ст. 146 ЖК РФ общее собрание ведет председатель правления или его заместитель, а в случае их отсутствия - один из членов правления.
Правление товарищества собственников жилья избирается общим собранием из числа членов товарищества. Срок его деятельности устанавливается уставом товарищества (но не более чем 2 года).
Правление товарищества избирает из своего состава председателя правления товарищества на срок, установленный уставом товарищества.
Председатель правления товарищества действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы, совершает сделки, не требующие обязательного одобрения правлением или общим собранием и проч. (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ). Председатель правления обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых обязательно (ч.

1 ст. 149 ЖК РФ). Председатель правления представляет на решение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, обслуживающих многоквартирный дом, положение об оплате их труда (п.

10 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Председатель созывает заседание правления в сроки, установленные уставом товарищества.

Заседание правления правомочно при наличии большинства членов правления. Решение правления оформляется протоколом (ст.

147 ЖК РФ).
См. Общее собрание членов товарищества собственников жилья.
Основания возникновения жилищных прав
Согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. (Следует отметить, что названная статья сформулирована с применением положений ст. 8 ГК РФ.)
Акты государственных органов и органов местного самоуправления служат основанием возникновения жилищных прав и обязанностей лишь в случаях, если это предусмотрено жилищным законодательством.
Так, согласно ст. 57 ЖК РФ для заключения договора социального найма жилого помещения необходимо решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по такому договору. Статьей 86 ЖК РФ установлено, что предоставление жилого помещения в связи со сносом дома осуществляется органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе. Решение о включении жилья в специализированный жилищный фонд принимается органом, осуществляющим управление государственным или муниципальным жилищным фондом, как это предусмотрено ст.

92 ЖК РФ. В соответствии со ст.

32 ЖК РФ решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии земельного участка.
В качестве важного основания возникновения жилищных прав и обязанностей выступают договоры и иные сделки, как предусмотренные федеральным законом, так и не предусмотренные. Не предусмотренные федеральным законом договоры и иные сделки не могут противоречить закону (п.

1 ст. 10 ЖК РФ).
Жилищные права и обязанности возникают, в частности, на основании договоров жилищного найма (социального, коммерческого), договоров найма специализированного жилья, договоров поднайма.
Права и обязанности по пользованию жилым помещением возникают у его собственника (ст. 30 ЖК РФ). В соответствии с российским законодательством граждане могут приобрести жилое помещение по договору купли-продажи (ст.

454 ГК РФ), договору дарения (ст. 572 ГК РФ) и т.д. (см. также п. 4 ст.

218 ГК РФ, Закон РФ от 04.07.91 N 1541-1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации).
Жилищные права и обязанности возникают из членства в жилищных и жилищностроительных кооперативах. Согласно ст. 111 ЖК РФ право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет.

Согласно ст. 124 ЖК РФ основанием владения, пользования и - в установленных пределах - распоряжения жильем является членство в жилищном кооперативе.
Основанием возникновения прав и обязанностей могут явиться судебные решения. Жилищный кодекс РФ предусматривает значительное число случаев разрешения жилищных проблем в судебном порядке, в частности: если стороны жилищных отношений не пришли к соглашению; в виде ответственности за нарушения жилищного законодательства.
Так, в соответствии с ЖК РФ в суде можно обжаловать: отказ соответствующего органа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого - в жилое (ст. 24); отказ в согласовании переустройства жилого помещения (ст. 27); сохранение на определенный срок права пользования жильем за бывшим членом семьи собственника жилого помещения (ст. 31); случаи принудительного обмена жилого помещения (ст.

72) и отказа наймодателя в даче согласия на обмен жилья (ст. 74); выселение в случаях виновного поведения поднанимателя (ст.

79), а также нанимателя и членов его семьи (ст. ст. 83, 91); выселение граждан из жилых помещений по предусмотренным основаниям (ст. ст.

84, 89, 90); расторжение договора найма и выселение из специализированных жилых помещений (ст. 101 и ст.

103).
Основанием возникновения (сохранения) жилищных прав и обязанностей могут быть: определенные действия участников жилищных отношений; бездействие участников; определенные события.
Жилищные права и обязанности возникают в силу волеизъявления участников жилищных отношений, т.е. в результате определенных действий этих лиц. Так, граждане, имеющие право на получение жилья по договору социального найма, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по их обращению (ст. 52 ЖК РФ). Права и обязанности возникают в связи с реализацией нанимателем жилого помещения по договору социального найма своих прав, вытекающих из договора: сдачи жилья в поднаем (ст.

76 ЖК РФ), обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), замены жилого помещения (ст. 81 ЖК РФ) и проч. Собственник жилья может сдать его внаем, в связи с чем жилищные права и обязанности возникнут у собственника (наймодателя) и нанимателя этого жилого помещения (ст.

30 ЖК РФ).
Примером бездействия участников жилищных отношений как основания сохранения прав и обязанностей по договорам служит, в частности, положение ст. 684 ГК РФ о продлении договора найма жилого помещения.
События (случаи, происшествия) не зависят от воли участников жилищных отношений. Жилищные права и обязанности возникают, если федеральный закон, иной нормативный правовой акт связывает с таким событием их возникновение.

Так, согласно ст. 82 ЖК РФ дееспособный 1 член семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения в случае смерти нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем жилого помещения по ранее заключенному договору (см. также ст.

672 ГК РФ).
1 Полностью дееспособным признается гражданин, достигший 18 лет, а также вступивший в зарегистрированный брак до этого возраста. Кроме того, несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или с согласия родителей занимается предпринимательской деятельностью (ст.

27 ГК РФ Эмансипация).
Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма
Неисполнение наймодателем возложенных на него обязанностей влечет ответственность, предусмотренную законодательством. Обязанности наймодателя по договору социального найма предусмотрены ст.

65 ЖК РФ.
Ответственность наймодателя предусмотрена ст. 66 ЖК РФ.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
Неисполнение наймодателем возложенной на него обязанности привести самовольно переустроенное нанимателем жилое помещение в прежнее состояние (п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ) влечет столь серьезное последствие, как продажа такого помещения с публичных торгов (ч.

6 ст. 29 ЖК РФ).
Статья 157 ЖК РФ предусматривает изменение размера платы за коммунальные услуги при предоставлении таких услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, жилых помещений, а также нормативов обеспечения граждан коммунальными услугами влечет за собой ответственность наймодателя, предусмотренную КоАП РФ.
Так, согласно ст. 7.22 КоАП РФ (Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений) нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов, жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов, жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов, жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом, жилым помещением, влечет за собой наложение административного штрафа на должностных и на юридических лиц.
Статьей 7.23 КоАП РФ Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами предусматривается ответственность должностных и юридических лиц за нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами.
Уголовная ответственность может наступить в случаях, когда нарушение законодательства носит характер преступления. Статьей 168 УК РФ предусматривается ответственность за уничтожение или повреждение имущества по неосторожности; ст. 139 УК РФ - за нарушение неприкосновенности жилища; ст.

201 УК РФ - за использование лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации, своих полномочий вопреки законным интересам этой организации и в целях извлечения выгод и преимуществ для себя или других лиц либо нанесения вреда другим лицам, если это деяние повлекло причинение существенного вреда правам и законным интересам граждан или организаций либо охраняемым законом интересам общества или государства; ст. 293 УК РФ - за неисполнение или ненадлежащее исполнение должностным лицом своих обязанностей вследствие недобросовестного или небрежного отношения к службе (халатность).
См. Договор социального найма жилого помещения; наймодатель жилого помещения.
Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Согласно ст. 68 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма несет ответственность, предусмотренную законодательством. Основание ответственности - виновное поведение лица. Следствием нарушения жилищного законодательства может явиться расторжение договора социального найма (ст.

83 ЖК РФ) или утрата права пользования жилым помещением. Согласно ч. 4 ст. 83 ЖК РФ расторжение договора по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
Ответственность в случае несвоевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги предусмотрена также ст. 155 ЖК РФ, а именно взимание пени.
Статья 68 ЖК РФ отсылает к иным отраслям законодательства, положения которых предусматривают определенную ответственность.
Так, ст. 7.21 КоАП РФ Нарушение правил пользования жилыми помещениями предусмотрено: порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольная перепланировка жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа.
Ущерб, причиненный жилым домам, жилым помещениям, подлежит возмещению. Постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.87 N 2 было определено: разрешая иски о возмещении ущерба, причиненного в результате разрушения, порчи жилых помещений, суды обязаны исходить из положений ст.

47 Основ жилищного законодательства об обязанностях граждан обеспечивать сохранность жилых домов, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию в доме.
Уголовная ответственность может наступить и в случаях, когда нарушение носит характер преступления. Граждане могут быть привлечены к уголовной ответственности, в частности, в случаях умышленного или по неосторожности уничтожения или повреждения имущества (ст. ст. 167, 168 УК РФ).

Так, разрушение или повреждение жилого помещения может явиться последствием противоправных действий граждан (например, умышленный поджог).
См. Договор социального найма жилого помещения; наниматель жилого помещения.

П

Пай
См. Право на пай члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива Памятник архитектуры, истории, культуры
Под таким памятником понимается здание, являющееся произведением зодчества, имеющее историческое, культурно-просветительное или эстетическое значение и охраняемое государством.
Статьей 26 ЖК РФ установлено, что, если жилое помещение или дом, в котором оно находится, признано памятником архитектуры, истории и культуры, производить его переустройство и (или) перепланировку нельзя без заключения органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. Такое заключение должно входить в пакет документов, представляемых в орган местного самоуправления, дающий согласие на переустройство (перепланировку).

Особенности приватизации объектов культуры обозначены в ст. 29
Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества.
См. Переустройство и (или) перепланировка жилых помещений.
Пени за просрочку платежей за жилье и коммунальные услуги
Понятие неустойки (штрафа, пени) содержится в ст. 330 ГК РФ.
Статьей 155 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Иной срок может быть установлен договором управления многоквартирным домом.



Содержание раздела