Наследование пая
экономно расходовать газ, воду, электрическую, тепловую энергию;
не допускать выполнения в квартире работ или совершения других действий, приводящих к порче жилых помещений либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях;
допускать в жилое помещение работников наймодателя для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ;
при освобождении жилого помещения сдать его наймодателю в надлежащем состоянии и т.п.
Права и обязанности нанимателя содержатся также в Типовом договоре социального найма
1.
1 Утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315.
Существенная обязанность пользователя жилым помещением (нанимателя, членов его семьи и т.п.) - соблюдение прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ). Статья 83 ЖК РФ содержит в числе оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя систематическое нарушение прав и законных интересов соседей (п.
3 ч. 4).
Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма определены положениями гл. 35 ГК РФ. Так, наниматель может передать в порядке и на условиях, установленных ст.
685 ГК РФ, жилое помещение в поднаем, разрешить проживание временных жильцов (ст. 680 ГК РФ). Что касается обязанностей нанимателя, то согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность его, своевременно вносить плату за жилое помещение; проводить текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором, и проч. (см. ст. ст.
681,682).
См. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Наследование пая
Согласно ст. 1177 ГК РФ в состав наследства члена потребительского кооператива входит его пай.
В случае смерти члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива его паевой вклад переходит к наследникам по закону или по завещанию.
Наследник (наследники) пая имеет право вступить в жилищный (жилищно-строительный) кооператив и приобрести таким образом право пользоваться жилым помещением. Такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива.
Если он, приняв в наследство паевые накопления, отказался вступить в кооператив, жилищный кооператив (жилищностроительный кооператив) вправе распорядиться свободным жильем по своему усмотрению, но в соответствии с уставом.
Согласно ст. 113 ЖК РФ положения о размере паевого взноса, порядке внесения и выдачи его, а также об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов должны содержаться в уставе жилищного (жилищно-строительного) кооператива.
Вопросы наследования решаются в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ (разд. V).
См. Преимущественное право на вступление в жилищный (жилищно-строительный) кооператив.
Недееспособные граждане
Недееспособными считаются граждане, которые вследствие психического расстройства не могут понимать значение своих действий или руководить ими и поэтому признаны недееспособными в судебном порядке. От имени таких граждан сделки совершают их опекуны (п. п. 1, 2 ст.
29 ГК РФ).
Если основания, в силу которых гражданин признан недееспособным, отпали, суд признает его дееспособным. По решению суда установленная над ним опека отменяется (п.
3 ст. 29 Гк РФ).
Законодательство, в том числе жилищное, содержит положения, направленные на защиту прав и интересов недееспособных граждан.
Так, согласно ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, в которых проживают недееспособные граждане, допускается с предварительного согласия органов опеки. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой члены семьи собственника этого помещения (если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы), допускается с согласия органов опеки (ст.
292 ГК РФ).
Недействительность обмена жилыми помещениями
Жилищным законодательством предусмотрен обмен лишь жилых помещений, занимаемых по договору социального найма (ст. ст. 72 - 74 ЖК РФ).
Согласно ст. 75 ЖК РФ обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если обмен совершен с нарушением требований Жилищного кодекса РФ.
Обмен жилыми помещениями признается недействительным только в судебном порядке.
Требования, предъявляемые к обмену жильем, предусмотрены ст. 72 ЖК РФ.
Для обмена необходимо согласие членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих, наймодателя, а также согласие органов опеки и попечительства, если в обмениваемом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченные в дееспособности граждане.
Более того, статьей 73 ЖК РФ предусмотрены условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается.
Это случаи, когда:
а) к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма, а также если право пользования жилым помещением оспаривается в судебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 73 ЖК РФ);
б) помещение признано непригодным для проживания, а также если принято решение о капитальном ремонте дома, о сносе дома либо о его переоборудовании для использования в других целях (п. п. 3 - 5 ст. 73 ЖК РФ).
Нецелесообразность такого обмена очевидна. Предлагаемое к обмену жилое помещение, находящееся в доме, подлежащем сносу или переоборудованию в нежилое, перестает существовать, а в доме, подлежащем капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой, его сохранение проблематично;
в) в коммунальную квартиру в результате обмена должны вселиться граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (п. 6 ст.
73 ЖК РФ).
Обратимся еще раз к ст. 75 ЖК РФ, которая допускает признание обмена недействительным, если нарушены требования Жилищного кодекса РФ. Следовательно, нарушения упомянутых правил ст.
72 и ст. 73 Кодекса являются основанием признания обмена недействительным.
Помимо них существуют общие основания признания сделок недействительными. Так, обмен признается недействительным, если он совершен под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, а также обмена вследствие тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях, чем другая сторона этой сделки воспользовалась (ст.
179 ГК РФ).
Если суд признает обмен недействительным, граждане переселяются в ранее занимаемые жилые помещения. При этом та сторона, которую суд сочтет виновной (при наличии ее неправомерных действий), обязана выплатить другой стороне возникшие вследствие переселения убытки (ст.
75 ЖК РФ).
См. Договор об обмене жилыми помещениями.
Непригодность жилого помещения для проживания
См. Жилое помещение, непригодное для проживания (порядок признания непригодным).
Неприкосновенность жилища
Положения Жилищного кодекса РФ в части неприкосновенности жилища достойны особого внимания.
Согласно ст. 3 ЖК РФ никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законном основании граждан иначе как в предусмотренных этим Кодексом целях, в определенных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
Названная статья основана на положениях ст. 25 Конституции РФ, которая предусматривает возможность ограничения неприкосновенности жилища только в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Так, Федеральный конституционный закон от 30.05.2001 N 3-ФКЗ О чрезвычайном положении предусматривает ограничение неприкосновенности жилища в условиях чрезвычайного положения (что основано на нормах ст.
56 Конституции РФ).
Правом на защиту от проникновения в жилище обладают проживающие в нем граждане независимо от того, кто является посягателем - физическое лицо, представитель юридического лица, должностное лицо.
Правонарушением согласно ст. 3 ЖК РФ признается посягательство на жилое помещение, занимаемое на законных основаниях. Таким образом, это правило не подлежит применению к гражданам, самовольно занявшим жилое помещение. За нарушение неприкосновенности жилища предусматривается уголовная ответственность (ст.
139 УК РФ).
Несовершеннолетние
Несовершеннолетними считаются все граждане до 18 лет.
От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, т.е. малолетних, сделки (за исключением мелких бытовых и проч.) совершают их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст.
28 ГК РФ).
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе распоряжаться своим заработком, иными доходами, вносить вклады в банки и распоряжаться ими и проч. (п. 2 ст. 26 ГК РФ). Иные сделки (помимо предусмотренных п. 2 ст.
26 ГК РФ) указанные лица совершают с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст.
26 ГК РФ).
Кроме того, по достижении 16 лет они вправе вступать в кооперативы, в том числе жилищные и жилищно-строительные.
Права несовершеннолетних подлежат защите в порядке и на условиях, установленных законодательством.
Так, если интересы несовершеннолетних вступают в противоречие с интересами их родителей (усыновителей) согласие на сделку дают органы опеки и попечительства. Это касается купли-продажи жилья, обмена жилыми помещениями.
Обратимся к Гражданскому и Жилищному кодексам РФ.
Согласно ст. 292 ГК РФ (п.
4) отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника этого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органам опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органов опеки и попечительства.
Обмен занимаемого по договору социального найма жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства (ст. 72 ЖК РФ).
При вселении иных граждан в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, требуется согласие членов семьи нанимателя и наймодателя. Для вселения к родителям их несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст.
70 ЖК РФ).
Несовершеннолетний в возрасте 16 лет может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или занимается предпринимательством с согласия родителей (усыновителей, попечителей), по решению суда. Объявление несовершеннолетних граждан полностью дееспособными закон именует эмансипацией (ст.
27 ГК РФ).
Норма предоставления площади жилого помещения
Норма предоставления площади жилого помещения устанавливается для социального найма органом местного самоуправления. Нормой предоставления является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади предоставляемого жилого помещения (ст.
50 ЖК РФ).
Необходимость нормы предоставления обозначена ст. 40 Конституции РФ, согласно которой малоимущим, другим категориям граждан, нуждающимся в жилье, оно предоставляется в соответствии с установленными законом нормами.
Норма предоставления устанавливается в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договору социального найма, и других факторов, т.е. при определении нормы предоставления орган местного самоуправления должен исходить только из уровня обеспеченности жильем фонда социального использования (а не общего уровня обеспеченности в населенном пункте).
Совершенно очевидно, что необходимость определения нормы предоставления вызвана остротой жилищной проблемы, дефицитом жилья.
Помимо малоимущих граждан жилыми помещениями по договору социального найма обеспечиваются иные категории граждан, определяемые федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ. Для этих граждан указанными актами могут быть установлены другие нормы предоставления.
Применение нормы предоставления предусматривается не только при предоставлении жилых помещений (ст. 57 ЖК РФ).
Обратимся к ст. 76 и ст.
80 ЖК РФ. Поднаем жилого помещения и вселение временных жильцов в коммунальной квартире допускаются, если общая площадь в коммунальной квартире составит не менее нормы предоставления на одного проживающего.
О
Обмен
См. Договор об обмене жилыми помещениями; недействительность обмена жилыми помещениями.
Обратная сила актов жилищного законодательства
Под обратной силой закона понимается его распространение на те случаи, которые были до вступления закона в силу.
По общему правилу законы обратной силы не имеют. Это значит, что жилищный спор, например, разрешается по тем законам, которые действовали во время его возникновения, даже если на момент рассмотрения спора эти законы уже отменены или изменены.
Закон имеет обратную силу (т.е. применяется к ситуациям, которые возникли до его вступления в силу) только в случаях, прямо указанных в данном законе. Так, ст.
6 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации 1 устанавливает, что граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г., сохраняют право на получение жилья по договору социального найма. Жилье этим гражданам предоставляется по правилам ЖК РФ.
1 СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I).
Ст. 15.
Общая площадь жилого помещения
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан (например, коридор, кухня, ванная комната). В общую площадь не включаются балконы, лоджии, веранды и террасы (ч.
5 ст. 15 ЖК РФ).
Общая собственность на жилые помещения
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество, как правило, находится в общей собственности с определением доли каждого собственника (долевая собственность) либо без определения долей (совместная собственность), если законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (ст.
244 ГК РФ).
В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилье их доли признаются равными, если федеральными законами не установлено иное. В частности, суд может отступить от начала равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей, которые остаются с матерью (отцом), что предусмотрено ст.
39 СК РФ.
Участники совместной собственности на жилье несут расходы по его содержанию, включая оплату жилого помещения и коммунальных услуг, сообща, а участники долевой собственности -соразмерно своей доле.
Если один из долевых собственников хочет продать свою долю на жилое помещение, остальные собственники имеют преимущественное право покупки этой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (ч. 1 ст.
250 ГК РФ).
При этом продавец обязан в письменной форме известить остальных долевых собственников о своем намерении, указав цену и другие условия. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, ее можно продать постороннему лицу.
Важно знать: если преимущественное право нарушено, любой участник долевой собственности вправе по суду требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя в течение 3 месяцев. При этом к числу таких нарушений относится продажа своей доли по более низкой цене, чем было объявлено долевым собственником, в связи с чем они и отказались от покупки.
Общее имущество многоквартирного дома
К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе лестницы, межквартирные лестничные площадки, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме, а также крыши, ограждающие конструкции (несущие и ненесущие), механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, земельный участок, на котором находится дом, объекты, расположенные на этом участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома (ч. 1 ст.
36 ЖК РФ).
Собственнику жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
Все вопросы, связанные с жизнью многоквартирных домов - ремонт, реконструкция, обслуживание и т.п. - решаются общим собранием собственников всех его помещений (как жилых, так и нежилых (подвалы, чердаки, колясочные и проч.)).
Статья 44 ЖК РФ определяет перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В данном перечне названы не все вопросы компетенции общего собрания, иные могут быть предусмотрены только ЖК РФ.
К компетенции общего собрания относятся:
а) вопросы реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, о ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
б) вопросы о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
в) вопросы передачи в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
г) выбор способа управления многоквартирным домом.
По вопросам, предусмотренным подп. а - в, решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, по вопросу, предусмотренному подп. г, - простым большинством голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (ст. 46 ЖК РФ).
Кроме того, простым большинством собрание решает вопросы:
о размере платы за содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме, в котором не созданы ни товарищество собственников жилья, ни жилищный кооператив, ни иной специализированный потребительский кооператив (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ);
об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (ч. 2 ст.
158 ЖК РФ). Если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления;
о выборе способа управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ); об образовании товарищества собственников жилья (ч. 1 ст.
136 ЖК РФ).
Собственники помещений обязаны ежегодно проводить общее собрание. Помимо годового общего собрания по инициативе любого из собственников может быть созвано внеочередное общее собрание (ст.
45 ЖК РФ).
Сроки и порядок проведения годового общего собрания, а также порядок уведомления о принятых решениях устанавливается общим собранием собственников помещений (ч. 1 ст.
45 ЖК РФ).
Общее собрание собственников помещений не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку для собрания, а также изменять повестку дня.
Собрание имеет кворум, т.е. правомочно принимать решения, если в нем участвуют собственники помещения в данном доме (или их представители), обладающие более чем 50% от общего числа голосов.
Решение общего собрания может быть принято путем заочного голосования. При этом каждый собственник передает свое письменное решение по вопросам повестки дня в место или по адресу, указанному в извещении об общем собрании.
О созыве общего собрания каждого собственника необходимо известить за 10 дней до дня его проведении заказным письмом (если решением общего собрания не предусмотрен иной порядок уведомления). Учитывая трудоемкость этого способа, собственники могут на общем собрании установить, что информация об общем собрании должна вывешиваться в публичных местах (например, на доске около входа в подъезд).
В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дата, время и место проведения общего собрания;
дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование при заочном голосовании, место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания;
порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться (ст. 45 ЖК РФ).
Собственники, не принявшие участие в общем собрании, должны быть информированы о его итогах не позднее чем через 10 дней со дня его проведения. Правомочные решения обязательны для всех собственников, в том числе не присутствующих на собрании.
Решение общего собрания может быть обжаловано собственником в судебном порядке в 6месячный срок со дня, когда такой собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. При этом срок на обжалование исчисляется с даты, когда в публичном месте вывешена информация о проведенном собрании и принятых решениях.
Суд вправе отменить решение общего собрания в целом или по отдельным вопросам повестки дня, если придет к выводу, что:
голосование истца могло повлиять на принятое решение;
нарушения, допущенные в ходе общего собрания, являются существенными (не было кворума и т.п.);
истец понес убытки.
Общее собрание членов жилищного (жилищно-строительного) кооператива
Общее собрание является высшим органом управления жилищным (жилищностроительным) кооперативом. Оно правомочно, если на нем присутствует более 50% членов кооператива.
Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовало более половины членов кооператива, присутствующих на данном собрании.
Решения общего собрания обязательны для всех членов кооператива, включая тех, кто не участвовал в общем собрании.
Жилищный кодекс РФ указывает, какие вопросы относятся к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива. Это: выборы правления (ч.
3 ст. 117);
выборы ревизионной комиссии (ревизора) (ч. 3 ст.
117, ч. 1 ст. 120); прием в члены кооператива (ч. 2 ст.
121); принятие решения о реорганизации кооператива (ст. 122); предоставление жилых помещений членам кооператива (ч. 2 ст.
124); исключение из членов кооператива (ч. 3 ст.
130).
Компетенция собрания определяется уставом кооператива (ч. 2 ст. 116 ЖК РФ).
Устав утверждается на общем собрании кооператива (ч. 4 ст. 112 ЖК РФ).
Статья 113 ЖК РФ содержит перечень вопросов, которые должны содержаться в уставе кооператива, в частности: порядок вступления в кооператив; порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса; размер вступительных и паевых взносов, порядок их внесения и ответственность за нарушение обязательств по внесению; состав и компетенция органов управления и порядок принятия ими решений; порядок ликвидации кооператива. Каждый из этих вопросов может быть отнесен к исключительной компетенции общего собрания, имея в виду ст. 117 ЖК РФ.
Этой статьей определены условия принятия общим собранием решений по вопросам, указанным в уставе кооператива (более 3/4 членов кооператива, присутствующих на собрании).
Статья 113 ЖК РФ, напомним, определила вопросы, подлежащие обязательному включению в устав кооператива.
Часть этих вопросов обозначена в ЖК РФ (ст. ст. 117, 120, 121) в качестве отнесенных к исключительной компетенции общего собрания.
Устав кооператива может содержать другие положения (вопросы), не противоречащие ЖК РФ, иным федеральным законам, которые также могут быть отнесены к компетенции общего собрания.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья
Общее собрание членов ТСЖ собирается в том же порядке, что и общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 145 ЖК РФ относит к исключительной компетенции этого собрания 12 вопросов. Из них выделим в первую очередь те, для решения которых необходимо большинство в 2/3 голосов. Это:
реорганизация и ликвидация товарищества;
получение заемных средств, в том числе банковских кредитов;
