Использование жилого помещения не по назначению
Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) устанавливает: когда заключено такое соглашение, залогодержатель вправе приобрести заложенную недвижимость для третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований кредитора к должнику. Во всех остальных случаях неисполнения долговых обязательств заложенное имущество реализуется с публичных торгов.
В случае продажи заложенного имущества, переходе его по наследству и проч. новый собственник становится на место залогодателя (должника по долговому обязательству) и несет все его обязанности (п. 1 ст.
353 ГК РФ).
Иск о выкупе жилого помещения
Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии этого помещения (в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд), орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие указанное решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Такой же иск предъявляется в случае, когда не достигнуто соглашение о выкупной цене и других условиях выкупа данного жилого помещения.
Иск о выкупе может быть предъявлен в пределах 2 лет с момента направления собственнику уведомления об изъятии принадлежащего ему жилья (ст. 32 ЖК РФ).
См. Выкуп жилого помещения.
Использование жилого помещения не по назначению
Требование об использовании жилого помещения по назначению содержится и в жилищном, и в гражданском законодательстве.
Согласно ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилье по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом РФ.
Нарушение такой обязанности влечет расторжение договора (ст. 83) и выселение без предоставления другого жилого помещения.
Статья 678 ГК РФ устанавливает обязанность нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма использовать его только для проживания. В случае использования жилья не по назначению наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения (ст.
687 ГК РФ).
Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Использование собственником жилья не по назначению может повлечь продажу жилья с публичных торгов (по решению суда) с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст.
293 ГК РФ).
К
Капитальный ремонт
По договору социального найма капитальный ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме и устройств, предназначенных для предоставления коммунальных услуг, обязан производить наймодатель, т.е. собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фондов (действующий от его имени орган) или управомоченное собственником лицо. Если он не выполняет этих обязанностей, наниматель по своему выбору вправе потребовать:
а) уменьшения платы за пользование жилым помещением (плата за наем);
б) уменьшения платы за общее имущество в многоквартирном доме;
в) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;
г) возмещения убытков, причиненных ему неисполнением наймодателем указанных обязанностей (ст. 66 ЖК РФ).
Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения по договору коммерческого найма является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма.
Собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме осуществляют капитальный ремонт своих помещений самостоятельно, а капитальный ремонт общего имущества - сообща. Решение по этому вопросу принимает общее собрание собственников (общее собрание товарищества собственников жилья).
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ст. 39 ЖК РФ).
См. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме.
Квартира
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее прямой доступ к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и других нужд, связанных с их проживанием в этой квартире (ч. 3 ст.
16 ЖК РФ).
Квартира составляет, наряду с помещениями общего пользования, часть единого целого -жилого дома.
Кворум
Кворум - определенное (наименьшее) количество участников собрания, при котором оно (собрание) может принимать решения. Кворум, как правило, определяется процентным отношением к общему числу лиц.
Так, ст. 45 ЖК РФ предусматривает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в этом доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Согласно ст.
146 ЖК РФ правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ.
Коллизия законов
Изданные по одному и тому же вопросу два (или более) формально действующих нормативных акта вступают в противоречие друг с другом (коллизия законов). Коллизия законов разрешается путем выбора того, который является последним по времени принятия, а также выбором специального акта, который имеет приоритет перед общим.
В части коллизии законов (имея в виду жилищные отношения) вспомним вопрос деприватизации жилья.
Так, ст. 9.1 Закона РФ от 04.07.91 N 1541-1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации предусматривает право всех граждан, приватизировавших жилые помещения, на передачу (в установленном порядке) этих помещений в государственную или муниципальную собственность, т.е. на деприватизацию (с последующим заключением договора социального найма). Тогда как согласно ст.
20 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации 1 правом на такую передачу обладали лишь малоимущие граждане. Предпочтение в данном случае надлежало отдавать ст.
20 Федерального закона, т.е. иные лица (помимо малоимущих) были лишены этого права.
1 СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I).
Ст. 15.
Предусмотренная Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ замена слов в ст. 20 указанного выше Закона позволяет решать вопрос о деприватизации не только малоимущим гражданам.
Коммунальные услуги
Коммунальные услуги включают (ч. 4 ст. 154 ЖК РФ):
1) холодное и горячее водоснабжение;
2) водоотведение;
3) электроснабжение;
4) газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
5) отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Комната
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или в квартире (ч. 4 ст.
16 ЖК РФ).
Компенсация расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг
Компенсация - возмещение гражданам произведенных ими расходов. Сущность компенсации такова: гражданин, имеющий право на компенсацию, несет расходы по оплате жилья и коммунальных услуг в полном размере, потом часть его расходов на эти цели компенсируется предоставляемой гражданину денежной выплатой.
Частью 1 ст. 160 ЖК Рф установлено, что отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.
Законодательство предусматривает выплату компенсаций ряду категорий граждан. В частности, во исполнение Федерального закона от 27.05.98 N 76-ФЗ О статусе военнослужащих право на ежемесячную 60-процентную денежную компенсацию расходов по оплате жилых помещений и коммунальных услуг имеют члены семей военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения военной службы, и членов семей граждан, проходивших военную службу по контракту и погибших (умерших) после увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых составляет 20 лет и более 1.
1 Постановление Правительства РФ от 02.08.2005 N 475 О предоставлении членам семей погибших (умерших) военнослужащих и сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти компенсационных выплат в связи с расходами по оплате жилых помещений, коммунальных и других видов услуг.
Следует отметить, что предоставление компенсации должно заменить предоставление льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. Согласно ст.
8 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации 1 до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со ст. 160 ЖК РФ компенсаций сохраняется прежний порядок предоставления указанных льгот, установленный данными федеральными законами и иными нормативными правовыми актами до введения в действие ЖК РФ.
1 СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I).
Ст. 15.
Таким образом, до изменения законодательства действуют акты, предусматривающие предоставление льгот по оплате жилья и коммунальных услуг.
См. Льготы по оплате жилья и коммунальных услуг.
Кооперативы жилищные, жилищно-строительные
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими. Согласно ст.
116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Отношения, возникающие в сфере потребительской кооперации, традиционно являются объектом гражданско-правового регулирования 1. Пунктом 6 ст. 116 ГК РФ предусмотрено, что правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с ГК РФ законами о потребительских кооперативах. Надо полагать, речь идет о специальном законе, регламентирующем вопросы, в частности, жилищной кооперации.
Представляется, что целесообразность присутствия в Жилищном кодексе РФ положений об организации и деятельности кооперативов: определения порядка образования кооператива, приема в члены кооператива и исключения, организации общего собрания, определения органов управления, реорганизации кооператива и т.д. (см. разд. V ЖК РФ) довольно сомнительна.
1 ГК РСФСР содержал ряд норм о потребительских кооперативах - ст. ст. 34 - 36, 39, 40.
Согласно ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным и жилищно-строительным кооперативом признается добровольное 1 объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
1 Статья 30 Конституции РФ устанавливает право каждого на участие в объединениях. Свобода деятельности общественных объединений гарантируется.
Члены жилищного кооператива на свои средства приобретают многоквартирный дом, готовый к использованию его жилых помещений, для проживания членов кооператива (ч. 2 ст.
110 ЖК РФ).
Члены жилищно-строительного кооператива на свои средства ведут строительство многоквартирного дома, чтобы впоследствии его заселить (ч. 3 ст. 110 ЖК РФ) 1.
1 Жилищные и жилищно-строительные кооперативы далее обозначаются как жилищные кооперативы (см. ч. 4 ст. 110 ЖК).
Согласно ст. 111 ЖК РФ право на вступление в кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет и (или) юридические лица.
Часть 2 этой статьи предусматривает преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы граждан, указанных в ст. 49 ЖК РФ (малоимущие граждане и иные определенные федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации граждане).
Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей; количество членов кооператива не может быть менее 5, но не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном доме (ст. 112 ЖК РФ) 1.
1 Ранее действовавшим законодательством предусматривалось, что порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов устанавливается Примерным уставом ЖСК, утв. Советом Министров РСФСР. Примерным уставом, утв.
Постановлением Совета Министров РСФСР от 02.10.65 N 1143 (СП РСФСР. 1965. N 23.
Ст. 144), было установлено для организации ЖСК объединение граждан в количестве не менее: в Москве и Ленинграде - 60 человек, в субъектах РФ - 48 и т.п. Что касается возраста граждан для вступления в ЖСК, то ст. 113 ЖК РСФСР (п.
6 Примерного устава ЖСК) было установлено, что членом кооператива мог быть гражданин, достигший 18 лет.
Законодатель предъявляет обязательные требования к уставу жилищного кооператива. В уставе должны быть указаны: наименование кооператива, его местонахождение, цель его деятельности и т.д. (см. ст.
113 ЖК РФ). Устав может содержать другие не противоречащие Жилищному кодексу РФ, иным федеральным законам положения.
Устав жилищного кооператива является его учредительным документом (см. ст. 52 ГК РФ).
Жилищный кооператив должен быть зарегистрирован в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. В этом вопросе следует руководствоваться положениями ст.
51 ГК РФ, Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 438 О Едином государственном реестре юридических лиц. Жилищный кооператив считается созданным с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.
Органами управления жилищного кооператива являются: общее собрание членов кооператива; конференция (при определенных условиях); правление кооператива и председатель правления.
Роль каждого органа управления предусмотрена ст. ст. 116 - 119 ЖК РФ. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция).
Решение общего собрания является обязательным для всех членов кооператива.
Общее собрание решает вопросы: избрания правления жилищного кооператива (ст. 118 ЖК РФ) и ревизионной комиссии (ст. 120 ЖК РФ); утверждения заявления о приеме в члены кооператива (ст.
121 ЖК РФ); реорганизации кооператива (ст. 122 ЖК РФ) и проч.
Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок работы ревизионной комиссии, которая избирается общим собранием членов кооператива для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива, определяются уставом кооператива, другими документами кооператива (ст. 118 и ст.
120 ЖК РФ).
Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива, таким образом, правление является исполнительным органом, который решает организационные, хозяйственные вопросы; осуществляет руководство текущей деятельности кооператива.
Статья 122 ЖК РФ предусматривает, что жилищный кооператив в установленном порядке может быть преобразован в товарищество собственников жилья.
Жилищный кооператив может быть ликвидирован на основании и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ст. 123 ЖК РФ). Вопросы ликвидации юридического лица решаются в соответствии со ст. ст.
61 - 63 ГК РФ.
Что касается правового положения членов жилищных кооперативов, то данным вопросам посвящена гл. 12 жК РФ.
Она определяет порядок вселения, а также владения и пользования жильем, предусматривает преимущественное право вступления в члены кооператива, случаи прекращения членства и проч.
Основания прекращения членства в жилищном кооперативе определены ст. 130 ЖК РФ. Это:
выход из кооператива;
исключение из кооператива (в случае грубого неисполнения членом кооператива без уважительных причин установленных обязанностей). В этом случае бывшему члену кооператива выплачивается в установленном порядке сумма пая (ст. 132 Жк РФ).
Бывший член жилищного кооператива (исключенный из кооператива) обязан вместе с членами семьи освободить занимаемое жилое помещение в кооперативном доме (ст. 133 ЖК РФ);
ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива;
ликвидация жилищного кооператива (см. ст. 123 ЖК РФ);
смерть гражданина, являющегося членом кооператива. Положение о преимущественном праве на вступление в члены жилищного кооператива в случае наследования пая содержится в ст.
131 ЖК РФ.
Следует иметь в виду, что рассмотренный выше материал (правовое положение членов кооператива) касался в основном членов жилищных кооперативов, не выплативших паевого взноса.
Согласно ст. 129 ЖК РФ в случае выплаты паевого взноса член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение 1. На отношения собственности в многоквартирном доме жилищного кооператива - при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом кооператива - распространяется действие гл. 6 ЖК РФ (Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание таких собственников).
1 См. ст. 218 ГК РФ (п.
4).
В случае сноса кооперативного дома по предусмотренным основаниям к выселяемым из него членам кооператива (и членам их семей) применяются правила: ст. 86 ЖК РФ - для членов кооператива, не выплативших пай; ст.
32 ЖК РФ - для членов кооператива, выплативших пай (ст. 134 ЖК РФ) 1.
1 Ранее действовавшим законодательством предусматривалось, что в случае сноса кооперативного дома в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд передается кооперативу взамен сносимого равноценный жилой дом (ст. 117 ЖК РСФСР).
Купля-продажа жилого помещения
См. Договор купли-продажи жилого помещения.
Л
Ликвидация жилищного (жилищно-строительного) кооператива
Жилищные кооперативы ликвидируются по общим правилам, предусмотренным ст. 61 ГК РФ (Ликвидация юридического лица).
Ликвидация влечет прекращение жилищного кооператива без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
Юридическое лицо может быть ликвидировано:
добровольно - по решению его учредителей (общего собрания);
принудительно - по решению суда (например, при осуществлении деятельности, запрещенной законом, либо с грубыми нарушениями закона).
Жилищный кооператив ликвидируется также вследствие признания его несостоятельным (банкротом).
Необходимые в связи с этим действия производит ликвидационная комиссия, назначенная общим собранием, или ликвидатор, назначенный судом (они составляют ликвидационный баланс, извещают кредиторов, удовлетворяют их требования и проч.). Если денежных средств кооператива недостаточно, чтобы удовлетворить требования кредиторов, с торгов продается его имущество. Выплата денежных сумм кредиторам ликвидируемого кооператива производится в порядке очередности (ст. 64 ГК РФ).
Паевые взносы возвращаются членам кооператива в последнюю очередь.
Ликвидация считается завершенной, а кооператив - прекратившим свое существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц.
Ликвидация товарищества собственников жилья
ТСЖ ликвидируются по общим правилам, предусмотренным ст. 61 ГК РФ (Ликвидация юридического лица).
Часть 2 ст. 141 ЖК РФ вводит еще одно основание для ликвидации ТСЖ.
Общее собрание собственников жилья может принять решение о ликвидации, если члены товарищества имеют менее 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Лишение жилища (выселение)
Статьей 40 Конституции РФ установлено: Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Под произвольным лишением граждан жилья, исходя из смысла ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, понимается выселение по иным основаниям, нежели предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, либо не в установленном порядке.
Лишение жилища связано главным образом: с принудительным выселением из жилого помещения, занимаемого по договору жилищного найма; с принудительным изъятием жилья, принадлежащего на праве собственности, в результате виновного поведения нанимателя, собственника жилого помещения.
Согласно ст. 83 ЖК РФ в случаях: разрушения или повреждения жилого помещения; систематического нарушения прав и законных интересов соседей; использования жилого помещения не по назначению договор социального найма подлежит расторжению. Наниматель и (или) члены его семьи в указанных случаях подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ).
Расторжение договора и выселение следуют в случае невнесения платы за жилье и коммунальные услуги (ст. 83 и ст.
90 ЖК РФ). Выселение в этом случае производится в другое жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения в общежитие (ст.
90 ЖК РФ не содержит требования о благоустроенности предоставляемого жилья).
Что касается коммерческого найма, то ст. 687 ГК РФ устанавливает случаи расторжения договора по требованию наймодателя (невнесение платы, разрушение или порча жилого помещения и т.п.), ст. 688 ГК РФ предусматривает как следствие расторжения договора выселение.
Законодатель не определяет последствия выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилья). По смыслу законодательства виновное поведение пользователей жилым помещением должно повлечь выселение без предоставления другого жилого помещения.
Статья 235 ГК РФ устанавливает, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, обозначенных этой статьей. В перечне таких случаев содержится ст.
293 ГК РФ.
Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению; систематически нарушает права и интересы соседей; бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, может последовать (на основании судебного решения) продажа такого жилья с публичных торгов.
Расторжение договора социального найма (следовательно - выселение), а также принудительное изъятие жилья предусматриваются ст. 29 ЖК РФ.
Подлежат выселению без предоставления жилого помещения временные жильцы и поднаниматели жилого помещения в порядке и на условиях, установленных ст. 79 ЖК РФ (использование поднанимателем жилого помещения не по назначению и проч.) и ст.
80 ЖК РФ (отказ освободить помещение).
Нельзя лишить права пользования жильем за такие действия, которые не сопряжены с невыполнением жилищных обязательств и злоупотреблением жилищными правами.
Еще раз обратим внимание, что выселение производится только на основании судебного решения. Выселение в административном порядке не допускается.
См. Расторжение договора жилищного найма.
Лоджия
Лоджия представляет собой род балкона, углубленного в здание. Поэтому она, в отличие от балкона, открыта не с трех, а с одной стороны.
Площадь лоджии не входит в общую площадь квартиры, жилого дома (ч. 5 ст.
15 ЖК РФ).
Льготы по оплате жилья и коммунальных услуг
Оплата жилых помещений и коммунальных услуг является обязанностью пользователя жилым помещением. Отдельным категориям граждан законодательством предусмотрены льготы по оплате жилья и коммунальных услуг.
В большинстве случаев такая льгота выражается в 50процентном снижении размера полной платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Льготы по оплате жилья и коммунальных услуг (т.е. освобождение гражданина от внесения части размера такой платы) подлежат замене на предоставление компенсации (т.е. возмещения части понесенных гражданином таких расходов в полном объеме), что предусмотрено ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации 1.
1 СЗ РФ. 2005. N 1 (ч.
I). Ст.
15.
Ряду категорий граждан предоставлены скидки на оплату жилья и коммунальных услуг.
