Доверенность
Дети
См. Жилищные права детей; несовершеннолетние.
Доверенность
Под доверенностью понимается письменное уполномочие, которое одно лицо (доверитель) выдает другому (доверенное лицо) для представительства и защиты интересов доверителя перед третьими лицами.
Доверенность должна содержать сведения о собственнике и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные). Она может быть удостоверена либо нотариусом, либо организацией, в которой доверитель (собственник помещения) работает или учится, либо жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства, либо администрацией лечебного учреждения, если он находится на излечении (п. 4 ст.
185 ГК РФ).
В жилищных отношениях доверенность необходима, в частности, в случае, когда интересы собственника помещения в многоквартирном доме представляет - на общем собрании собственников или на общем собрании ТСЖ - другое лицо. В этом случае представитель действует на основании доверенности на голосование (ч. 2 ст.
48 ЖК РФ).
Один из собственников жилого помещения (или иное лицо), когда собственники помещений в многоквартирном доме управляют этим домом непосредственно, а не через управляющую компанию, вправе действовать в отношениях с третьими лицами на основании доверенности, выданной в установленном порядке (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).
В этом случае необходимо решение общего собрания, на основании которого этим лицам остальные собственники выдают доверенность на право представлять их интересы по управлению многоквартирным домом.
Договор (договор жилищного найма)
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении взаимных прав и обязанностей.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).
Обязательные для сторон правила закона могут представлять собой или запрет на включение в договор каких-либо условий, или на обязательное включение в договор определенных условий.
Если обратиться к жилищному законодательству, то примером обязательного обозначения в договоре необходимого условия может служить ст. 69 ЖК РФ, частью 3 которой предусмотрено, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре.
Аналогичная норма содержится также в ГК РФ (ст. 677) в отношении граждан, постоянно проживающих по договору коммерческого найма.
Согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане свободны в реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных оснований, предусмотренных жилищным законодательством.
Жилищные права и обязанности возникают, в частности, на основании:
договора социального найма жилого помещения (ст. 60 ЖК РФ, см. также п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК
РФ);
договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ, см. также п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);
договора найма специализированных жилых помещений (ст. 99 ЖК РФ, см. также п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);
договора поднайма жилого помещения (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ);
договора безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ, см. также ст. 99 ЖК РФ);
договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ, см. также ст.
34 ЖК РФ).
Жилищные права и обязанности возникают также из договоров купли-продажи, дарения жилых помещений.
Пользование жилым помещением согласно требованиям ряда поколений российских законов осуществлялось главным образом на основании договора: в определенные периоды по договору имущественного найма, в последующем - по договору жилищного найма.
Правовое регулирование отношений по найму жилья происходило в разные периоды существования советского государства по-разному. До принятия ЖК РСФСР эти отношения подлежали регламентации гражданским законодательством.
Причем к договору найма жилья применялись положения об имущественном найме.
С принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (1981 г.) и Жилищного кодекса РСФСР (1983 г.) жилищные отношения стали регулироваться жилищным законодательством.
Следует отметить, что практически на всех этапах в отношениях по найму жилья являлись обязательными (в целом или в определенной части) следующие условия: определение предмета договора, формы договора, его срока; установление прав и обязанностей сторон договора, что способствовало определенной стабильности жилищных отношений.
Гражданский кодекс РФ (часть вторая, 1996 г.) внес ряд новаций в регулирование отношений, связанных с наймом жилья. Наряду с договором социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, подлежащем регламентации жилищным законодательством (см. ст. 672 ГК РФ), предусматривается договор найма жилого помещения (обозначаемого в юридической литературе как договор коммерческого найма), регламентация которого осуществляется главным образом нормами гл. 35 ГК РФ (ст. ст.
671 - 688).
В этой связи следует обратить внимание на соотношение гражданского и жилищного законодательства в регулировании отношений по договору социального найма жилого помещения и договору коммерческого найма жилого помещения.
Ряд позиций жилищного и гражданского законодательства являются общими для договора социального найма и найма жилого помещения: объектом (предметом) договора может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (ст. 62 ЖК РФ, ст.
673 ГК РФ); нанимателем по договору может быть только гражданин (ст. 60 ЖК РФ, ст.
677 ГК РФ); жилые помещения должны использоваться исключительно по назначению (ст. 17 и ст.
67 ЖК РФ, ст. 678 ГК РФ); предусматривается обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилье (ст. 67 ЖК РФ, ст.
678 ГК РФ).
Вместе с тем регламентация вопросов социального найма и найма коммерческого осуществляется с учетом принципиальных отличий одного от другого. Так, в частности, если по договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока его действия (ст. 60 ЖК РФ) и по установленной норме (ст. 50 ЖК РФ), то по найму - на срок, не превышающий 5 лет (ст.
683 ГК РФ). При этом законодатель не ограничивает размера жилья.
Ряд положений ГК РФ (см. ст. 672) подлежит обязательному применению к договору социального найма: письменная форма договора (ст. 674), сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675), соблюдение ряда обязанностей нанимателем жилого помещения (ст.
678), условия заселения временных жильцов и передачи жилого помещения в пользование поднанимателей (ст. ст. 680, 685).
В свою очередь, реализация норм ГК РФ в ряде случаев требует применения положений жилищного законодательства (и не только в вопросах жилищного найма). Так, ст. 288 ГК РФ предусматривается, что перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Согласно ст.
292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользоваться этим жильем на условиях, установленных жилищным законодательством. В соответствии со ст. 673 и ст. 682 ГК РФ пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, а внесение платы за жилое помещение должно производиться в сроки, установленные жилищным законодательством, если договором найма такой срок не определен.
Вселение временных жильцов и сдача в поднаем жилого помещения (ст. 680 и ст. 685 ГК РФ) допускается при условии соблюдения требований о норме площади на одного человека.
Статьей 687 ГК РФ предусматривается, что иные случаи расторжения договора найма по требованию любой из сторон договора, помимо упомянутых в этой статье, устанавливаются жилищным законодательством.
Договор аренды жилого помещения
По этому договору арендодатель (собственник жилья) передает жилое помещение арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Причем арендатором в данном договоре может быть только юридическое лицо (п. 2 ст.
671 ГК РФ).
Вопросы аренды имущества подлежат регламентации гражданским законодательством (см. гл. 34 ГК РФ).
Вместе с тем согласно ст. 671 ГК РФ арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может использовать арендованное жилье только для проживания граждан.
В этой связи необходимо определить вид договора, на основании которого гражданам надлежит пользоваться жилыми помещениями, предоставленными им арендатором этих помещений. Не вызывает сомнений позиция о предоставлении такого жилья на условиях коммерческого найма (п.
4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Что касается договоров социального найма и поднайма, то они в данном случае неприемлемы по следующим основаниям. Существенные условия заключения договора социального найма (признание гражданина нуждающимся в жилье, издание административного акта, предшествующего заключению договора), а также то обстоятельство, что по договору социального найма жилое помещение предоставляется в бессрочное пользование (ст.
60 ЖК РФ), а арендатору имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ), делают невозможным такое решение вопроса.
Поднаем жилого помещения есть урегулированные отношения нанимателя-гражданина с поднанимателем - также гражданином, которому жилое помещение передается в пользование по договору поднайма.
См. Аренда жилого помещения; арендатор (жилого помещения); арендодатель.
Договор безвозмездного пользования жилым помещением
По этому договору собственник жилья предоставляет его гражданину во временное пользование без взимания платы. Данное право предусмотрено в ч. 2 ст.
30 ЖК РФ.
В соответствии со ст. 109 ЖК РФ государство и муниципальные органы предоставляют - по договору безвозмездного пользования - жилье тем гражданам, которые нуждаются в социальной защите.
Согласно Федеральному закону от 10.12.95 N 195-ФЗ Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации к таким гражданам относятся: дети-сироты; дети, оставшиеся без попечения родителей; безнадзорные несовершеннолетние; дети, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации; граждане без определенного места жительства и определенных занятий; граждане, пострадавшие от физического или психического насилия.
Договор возмездного пользования жилым помещением
См. Возмездные сделки.
Договор дарения
По договору дарения одна сторона безвозмездно передает (или обязуется передать) другой стороне вещь в собственность (либо имущественные права, а также освобождение от имущественных обязанностей).
Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 574 ГК РФ).
Собственник жилого помещения вправе по своему усмотрению совершить в отношении этого помещения любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам (ст. 209 ГК РФ).
Один из способов осуществления права распоряжения жилым помещением - его дарение.
Характерным для договора дарения является (как отмечалось выше) его безвозмездность.
Договор купли-продажи жилого помещения
По этому договору продавец обязуется передать свое жилое помещение в собственность покупателя (п. 1 ст.
549 ГК РФ).
Предмет договора - жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (т.е. одна или несколько комнат).
Договор продажи жилого помещения должен пройти государственную регистрацию и считается заключенным с момента такой регистрации. Помимо регистрации договора регистрируется переход права собственности на жилое помещение (ст.
131 - Государственная регистрация недвижимости, Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233).
В договоре указывается адрес жилого помещения, количество комнат, общая и жилая площадь, этаж и проч.
Одним из документов, который необходимо представить для государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, является удостоверенный БТИ подлинник плана объекта недвижимости - жилого помещения (п. 1 ст.
17 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
В договоре необходимо указать цену продаваемого жилого помещения. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст.
555 ГК РФ).
При приобретении жилого помещения в многоквартирном доме к покупателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество дома.
Вместе с продажей комнаты (комнат) в коммунальной квартире к покупателю переходит также доля на общее имущество в квартире.
Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.
См. Преимущественное право покупки комнаты.
Договор мены
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже (если это не противоречит установленным правилам мены и существу мены). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который передает, и покупателем товара, который принимает в обмен (ст.
567 ГК РФ).
Обмениваемыми товарами могут быть любые вещи, кроме тех, которые изъяты из оборота или ограничены в обороте (ст. 129 и ст.
455 ГК РФ).
Собственники жилых помещений осуществляют обмен принадлежащими им помещениями по договору мены.
Договор найма жилого помещения
Отношения по договору коммерческого найма жилого помещения регулируются главным образом нормами ГК РФ.
По договору найма одна сторона - собственник жилого помещения (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) это помещение за плату для проживания в нем.
Наймодателями по данному договору могут быть граждане, юридические лица, а также государственные и муниципальные органы.
Нанимателем может быть только гражданин, которому жилье передается во владение и (или) пользование для проживания в нем. Объектом договора является изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), пригодное для постоянного проживания (ст.
673 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме сроком не более чем на 5 лет (если срок в договоре не определен, он считается заключенным на 5 лет).
По истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право заключить его на новый срок (ст. 684 ГК РФ).
См. Договор (договор жилищного найма).
Договор найма специализированного жилого помещения
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ст. 100 ЖК РФ).
Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в письменной форме. Согласно ст.
162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет в данном случае ее недействительности. Правовое последствие такого несоблюдения состоит в другом: в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания, подтверждающие, что сделка была совершена на определенных условиях.
Право пользования специализированным жилым помещением возникает на основании решения о предоставлении жилья и заключения договора найма.
Статья 100 ЖК РФ определяет понятие договора найма специализированного жилого помещения, устанавливает существенные условия договора, очерчивает права и обязанности сторон. В соответствии с этой статьей пользование жилым помещением (согласно виду специализированного жилья) осуществляется по договору: найма служебного жилого помещения (ст. ст.
93, 104); найма жилого помещения в общежитии (ст. ст. 94, 105); найма жилого помещения маневренного фонда (ст. ст. 95, 106);
найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. ст. 96,
107);
найма жилого помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами (ст. ст. 97, 108).
В договоре найма указываются члены семьи нанимателя.
Помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан используются по договору безвозмездного пользования (ст. 98 и ст.
109 ЖК РФ).
Права и обязанности нанимателей специализированных жилых помещений содержатся в типовых договорах найма каждого вида таких помещений (конечно, исключая жилье, предназначенное для социальной защиты отдельных категорий граждан - ст. ст. 98, 109 ЖК РФ). Наниматель специализированного жилого помещения имеет право:
пользоваться жильем в соответствии с его назначением, а также общим имуществом многоквартирного дома (местами общего пользования в общежитии и проч.);
на неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения; в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения; получать субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных ст. 159 ЖК РФ.
Наниматель специализированного жилого помещения обязан соблюдать правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Правительством РФ, не нарушать права и законные интересы граждан, проживающих в жилом помещении, соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования (ст. 17 ЖК РФ).
На него также возлагается ряд обязанностей, которые несет наниматель жилого помещения по договору социального найма (см. ч. 5 ст. 100 ЖК РФ):
использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом РФ (ст. 17);
обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилья; проводить его текущий ремонт;
своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 3 п. 5 ст.
67 ЖК РФ). Эта обязанность возникает с момента заключения договора найма. Несвоевременная оплата жилого помещения и коммунальных услуг влечет взимание пени в размере и в порядке, установленных ст. 155 ЖК РФ.
Размер оплаты жилого помещения в домах системы социального обслуживания, фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитии, если в одной комнате живет несколько человек, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.
Статья 100 ЖК РФ предусматривает применение к специализированному жилью правил ч. 3 и ч. 4 ст. 67 ЖК РФ.
Это означает, что наниматель специализированного жилого помещения также обязан: допускать в занимаемое жилое помещение в заранее согласованное время представителей наймодателя; при освобождении жилого помещения сдать его наймодателю в надлежащем состоянии (подп. л и к п. 4 Типового договора социального найма 1).
1 Утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315.
Кроме того, к пользованию специализированным жильем (за исключением служебного) применяются правила ст. 69 ЖК РФ Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Следует отметить, в частности, положение ч. 2 ст. 69, согласно которому члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.
Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Что касается наймодателя, то помимо права требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст.
65, ч. 5 ст. 100 ЖК РФ) он вправе требовать расторжения договора найма жилого помещения в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства условий договора найма (ч. 3 ст.
101 ЖК РФ).
Помимо обязанностей, предусмотренных ст. 65 ЖК РФ, применяемой и к специализированному жилью (ч.
5 ст. 100 ЖК РФ), наймодатель также обязан принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического оборудования к эксплуатации в зимних условиях (подп. е п. 5 Типового договора социального найма жилого помещения) и т.д. - см. ч. 3 ст.
65 ЖК РФ.
Правительство РФ приняло Постановление от 26.01.2006 N 42, которым утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений.
1) Договор найма жилого помещения маневренного фонда.
Жилье в маневренном фонде, как и прочие специализированные жилые помещения, предназначено для временного проживания. Пользование такими жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения маневренного фонда.
Жилое помещение маневренного фонда предназначено для временного проживания: а) граждан на период капитального ремонта или реконструкции дома, в котором они занимают жилье по договору социального найма; б) лиц, взявших кредит под залог жилого помещения, на которое обращено взыскание; в) граждан, у которых единственное жилое помещение стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (см. ст. 95 ЖК РФ).
Законодательством могут быть определены иные категории граждан, которым предоставляются жилые помещения маневренного фонда.
Согласно ст. 95 ЖК РФ жилые помещения маневренного фонда предоставляются гражданам, занимающим жилье по договору социального найма в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции.
В отношении иных граждан (например, собственников), проживающих в этом доме, законодатель подобного не предусматривает.
Жилищный кодекс РФ не определяет порядок предоставления жилых помещений маневренного фонда в случае утраты гражданами жилья в связи с обращением на него взыскания (п. 2 ст. 95, п. 2 ч. 2 ст.
106). По вопросу обращения взыскания на заложенное имущество следует руководствоваться ст. ст.
348 - 350, 447 и 448 ГК РФ.
Жилыми помещениями маневренного фонда согласно п. 3 ст. 95 ЖК РФ подлежат обеспечению граждане, у которых единственное жилье стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств. Договор найма в этом случае заключается до завершения расчетов с гражданами либо до предоставления им жилых помещений публичных форм собственности. По вопросам расчетов с собственником жилых помещений следует руководствоваться ст.
32 ЖК РФ. Что касается предоставления жилых помещений (в случае непригодности жилья, занимаемого по договору социального найма), то оно осуществляется в порядке и по основаниям, предусмотренным ст. ст.
87, 89 ЖК РФ.
Истечение периода, на который заключен договор найма помещения маневренного фонда, является основанием прекращения этого договора (ст. 106 ЖК РФ).
Договор может быть расторгнут (ст. 101 ЖК РФ) при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по договору найма, а также в случаях, предусмотренных ст.
83 ЖК РФ (невнесение платы, разрушение или повреждение жилья и проч.).
В случае расторжения или прекращения договора граждане должны освободить жилое помещение. В случае отказа выселение осуществляется на основании решения суда без предоставления другого жилья (ст.
103 ЖК РФ).
Жилье маневренного фонда предоставляется из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.
2) Договор найма жилого помещения в общежитиях.
Договор найма жилого помещения в общежитиях заключается с гражданами на период их работы, службы или учебы. Такие помещения предоставляются из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.
Под общежитие передаются специально построенные или переоборудованные дома либо части домов.
Согласно ч. 3 ст. 94 ЖК РФ общежития укомплектовываются мебелью и другими предметами, необходимыми для проживания граждан.
Договор найма жилого помещения в общежитиях прекращается по окончании (истечении) периода работы, службы, учебы и т.д. Он прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения.
Договор прекращается также при переходе права собственности на жилое помещение (передаче жилья в хозяйственное ведение или оперативное управление иному юридическому лицу), и новый собственник (юридическое лицо) не является стороной трудового договора с гражданином - нанимателем жилого помещения в общежитии.
