Долевая собственность на жилые помещения
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Деятельность управляющей организации не ограничивается предоставлением коммунальных услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; по договору управления на нее могут быть возложены иные виды деятельности, направленные на достижение целей управления многоквартирным домом.
Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Условия договора являются одинаковыми для каждого из собственников.
Договор заключается на срок от года до 5 лет (с учетом возможности пролонгации).
Договор может быть изменен или расторгнут в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В соответствии с ч. 8.1 и ч. 8.2 ст.
162 ЖК РФ собственники помещений вправе расторгнуть договор управления в одностороннем порядке, если управляющая организация не выполняет его условия, а также в случае, если до истечения срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса (ч. 4 ст.
161 ЖК РФ), общее собрание собственников выбрало или изменило способ управления домом.
Если иное не установлено договором управления, управляющая организация обязана приступить к выполнению договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.
Управляющая организация обязана ежегодно представлять собственникам помещений отчет о своей деятельности в течение первого квартала текущего года, если договором управления не установлен иной срок (ч. 11 ст.
162 ЖК РФ).
Долевая собственность
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности - долевой собственности (ст. 244 ГК РФ).
Статья 36 ЖК РФ определяет принадлежащее на праве общей долевой собственности общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (помещения, оборудование, земельный участок, на котором расположен дом, и т.д. - см. ч. 1 ст. 36).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади этого помещения. Доля эта следует судьбе права собственности на указанное помещение (ст.
37 ЖК РФ).
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
осуществлять выдел своей доли в натуре;
отчуждать свою долю, а также совершать иную передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными (ст. 38 ЖК РФ).
Долевая собственность на жилые помещения
См. Общая собственность на жилые помещения.
Доступность жилья
Совершенно очевидно: без государственной поддержки обеспечение значительного числа семей жилыми помещениями практически невозможно. Для экономически слабых слоев населения получение жилья от государства на льготных условиях - единственно возможный способ реализации конституционного права на жилище.
Нужно признать, что переход к рыночным отношениям, экономическая нестабильность, расслоение общества и обнищание значительной части населения делают актуальной проблему социальной защищенности отдельных категорий граждан, в частности необходимости ощутимой помощи государства в решении жилищных проблем.
В числе насущных проблем, решение которых есть приоритетная задача государства, выделены качество и доступность жилья.
Несомненно, важнейшим условием решения жилищной проблемы в стране является увеличение объемов жилищного строительства.
Как отмечено в Послании Президента РФ В.В. Путина Федеральному Собранию Российской Федерации (26 апреля 2007 г.), для удовлетворения потребности современного российского общества требуется строить не менее одного квадратного метра жилья в год на каждого гражданина России.
Следует отметить, что в 2004 г., а также в 2005 г. вводилось жилья в России чуть более 0,3 кв. м на человека.
Причем доля жилых домов, построенных за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, составляет лишь малую часть вводимого жилья.
Большие надежды возлагают на ипотеку. Такая возможность улучшения жилищных условий широко разрекламирована: Ипотечный кредит делает жилье доступным.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище.
Малоимущие граждане (и иные граждане - ст. 49 ЖК РФ) подлежат обеспечению жильем по договору социального найма.
Жилищный кодекс РФ предусматривает льготное обеспечение жильем лиц, нуждающихся в социальной защите (см. ст. 57).
Кодексом предусмотрены также категории граждан, имеющих право на субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг, а также условия их предоставления (ст. 159).
См. Ипотека жилого помещения.
Доход, приходящийся на каждого члена семьи
См. Малоимущие граждане.
Ж
Жилище
Статьей 40 Конституции РФ установлено право каждого на жилище.
Понятие жилище применимо к месту жительства и к месту пребывания. Место жительства -это место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (ст.
20 ГК РФ).
Зарубежная судебная практика иногда относит к жилищу даже самовольные постройки (шалаши, садовые домики), если они служат лицу в качестве дома.
В российском жилищном законодательстве понятие жилище следует воспринимать как жилое помещение - объект жилищных прав.
Обратимся к ст. 3 ЖК РФ.
Статья повторяет позицию ст. 25 Конституции РФ, применяя употребляемое в Конституции понятие жилище. Положения ст.
3 ЖК РФ, дополняющие позицию Конституции, свидетельствуют о том, что в Кодексе речь идет о жилом помещении (уточнение: проживающих в нем на законных основаниях означает, что проживающие имеют правоустанавливающие документы (собственника, нанимателя)).
Часть 4 ст. 3 ЖК РФ, не допускающая ограничение в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, обозначает функциональную направленность жилища - использование для постоянного проживания (объект жилищных прав).
В соответствии со ст. 3 ЖК РФ жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в него без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных Жилищным кодексом РФ, другим федеральным законом случаях и на основании судебного решения (ст. 25 Конституции РФ).
Данные правила не касаются граждан, которые занимают жилое помещение, не имея на то законных оснований (например, самовольное занятие жилья).
Уголовный кодекс РФ (ст. 139) предусматривает ответственность за нарушение неприкосновенности жилища.
Жилищное законодательство
Жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса РФ, принятых в соответствии с ним федеральных законов, изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления (ч. 2 ст.
5 ЖК РФ).
Как следует из положений названной статьи, наибольшую юридическую силу в регламентации жилищных отношений имеет Жилищный кодекс РФ. Если нормы жилищного законодательства, содержащиеся в иных актах, не соответствуют положениям ЖК РФ, применяются нормы Кодекса (ч. 8 ст.
5 ЖК РФ).
Следует отметить, что жилищное законодательство содержит нормы разных отраслей законодательства, и прежде всего - гражданского (наличие договорных отношений, вопросы права собственности на общее имущество многоквартирного дома, распоряжения этой собственностью, организации и деятельности жилищных кооперативов, ТСЖ и проч.).
Поэтому обратимся к ст. 3 ГК РФ.
Согласно этой статье нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, следовательно и в Жилищном кодексе РФ, должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ. Таким образом, если нормы ЖК РФ противоречат нормам ГК РФ, предпочтение должно быть отдано нормам Гражданского кодекса РФ.
Федеральные законы, законы субъектов РФ, иные нормативные правовые акты федеральных органов власти и органов власти субъектов РФ принимаются соответствующими органами в пределах их полномочий.
Постановления Правительства РФ могут издаваться на основании и во исполнение ЖК РФ, других федеральных законов, указов Президента РФ. Кодекс содержит большой перечень вопросов, подлежащих решению Правительством РФ, в частности утверждение типового договора социального найма жилых помещений (ст.
63), установление порядка отнесения помещения к специализированному (ст. 92), утверждение типовых договоров найма специализированных жилых помещений (ст. 100), определение порядка изменения размера платы за содержание и ремонт жилья (ст. 156) и порядка изменения размера платы за коммунальные услуги (ст.
157), определение порядка предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг (ст. 159).
Органы государственной власти субъектов РФ могут принимать законы и иные нормативные правовые акты на основании Кодекса и принятых в соответствии с ним федеральных законов (ч. 6 ст.
5 ЖК РФ).
Органы местного самоуправления могут принимать акты, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами РФ, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ. Согласно ст. 132 Конституции РФ органы местного самоуправления могут наделяться законом как Российской Федерации, так и ее субъекта отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств (см., например, ч. 4 ст.
49 ЖК РФ). Согласно ЖК РФ органы местного самоуправления устанавливают норму предоставления жилья, учетную норму (ст.
50), определяют размер платы за наем жилого помещения, его содержание и ремонт (ст. 156).
Нормативные правовые акты органов местного самоуправления в соответствии со ст. 5 ЖК РФ являются составной частью жилищного законодательства.
Такая позиция представляется сомнительной. Согласно ст.
72 Конституции РФ жилищное законодательство отнесено к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.
Следовательно, систему жилищного законодательства образуют:
федеральные жилищные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты (федеральное жилищное законодательство);
законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ (жилищное законодательство субъектов РФ).
Жилищные отношения (участники жилищных отношений)
Виды жилищных отношений определены ст. 4 ЖК РФ.
Этой статьей обозначены также участники жилищных отношений.
Жилищные отношения - это главным образом отношения, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье. В их число входят отношения, складывающиеся по поводу: учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; предоставления жилых помещений; пользования жилыми помещениями; использования жилищного фонда; оплаты жилья; управления жилищным фондом; его содержания и др.
Жилищное законодательство регулирует также некоторые другие отношения, складывающиеся по поводу жилища. Отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг не отделимы от жилищных отношений по использованию жилья. Так, обязанностью наймодателя является обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (п.
4 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ), а обязанностью нанимателя - своевременно оплатить такие услуги (ст. 67 ЖК РФ).
Эти обязательства являются составляющими жилищных отношений.
Отношения по найму жилых помещений особо значимы в числе жилищных отношений. Они являются прежде всего отношениями по пользованию жилым помещением, т.е. связаны с реальным удовлетворением потребности в жилье.
Гражданский кодекс РФ обозначает особую разновидность договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном фондах социального использования - договор социального найма жилого помещения (ст. 672).
Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст.
672 ГК РФ).
В соответствии со ст. 40 Конституции РФ Жилищным кодексом РФ определены категории граждан, имеющих право на получение жилья по договору социального найма (ст. 49 ЖК РФ). В Жилищном кодексе РФ установлен порядок обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма (ст.
57), обозначены стороны договора (ст. 60), предмет договора социального найма жилого помещения (ст. 62), форма этого договора (ст. 63), предусматриваются права и обязанности его сторон (ст. ст.
65, 67), а также ответственность за нарушение жилищного законодательства и условий договора (ст. ст. 66, 68).
Из числа прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма следует отметить ряд положений, предоставляющих ему право осуществлять ограниченные распорядительные правомочия: ст. 72 - обмен жилого помещения; ст.
76 - сдача жилого помещения в поднаем; ст. 80 - вселение временных жильцов.
В отношении коммерческого найма по данному вопросу следует обратиться к ст. 680 (Временные жильцы) и ст.
685 (Поднаем жилого помещения) ГК РФ.
Следует отметить, что реализация нанимателем жилого помещения права по распоряжению жильем зависит от воли наймодателя. Так, для реализации права на обмен жилья по договору социального найма (ст. 72 ЖК РФ), права на сдачу жилого помещения в поднаем (ст.
76 ЖК РФ, ст.
685 ГК РФ) нанимателю жилья необходимо согласие наймодателя. Заселение временных жильцов возможно с предварительным уведомлением наймодателя. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов в случаях, предусмотренных ст.
80 ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ.
Изменение договора социального найма предусматривается ст. 82 ЖК РФ (об объединении граждан, проживающих в квартире по отдельным договорам социального найма, в одну семью с заключением одного договора на все помещения, а также о замене нанимателя). Кодекс не содержит положения о разделе жилой площади. Такой случай изменения договора предусматривался ст.
86 ЖК РСФСР. Законодатель отказался от подобного способа изменения договора социального найма, поскольку раздел жилой площади приводил к росту числа квартир коммунального заселения.
Необходимо обратить внимание на то, что договор социального найма изменяется также в случаях: вселения в жилое помещение других граждан в качестве членов семьи нанимателя (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ); предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК РФ).
Изменение договора социального найма может последовать в результате переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (гл. 4 ЖК РФ), а также капитального ремонта или реконструкции дома (ст.
88 ЖК РФ).
Изменение договора коммерческого найма имеет место в случаях замены нанимателя (ст.
686 ГК РФ), вселения других граждан в жилое помещение (ст. 679 ГК РФ). Кроме того, оно возможно в случае переоборудования жилого дома (ст.
681 ГК РФ).
Статьи 83 - 91 ЖК РФ посвящены вопросам расторжения договора социального найма жилого помещения и выселения; ст. 101 и ст.
103 - расторжению договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда и выселению из этих помещений. Расторжение договора коммерческого найма и выселение из жилого помещения, занимаемого по такому договору, предусмотрены ст.
687 и ст. 688 ГК РФ.
Отношения собственности на жилое помещение находятся в тесной связи с жилищными отношениями. Право собственности служит основанием для возникновения жилищных отношений: право пользования жилым помещением собственником этого помещения является одним из трех составляющих права собственности (владение, пользование, распоряжение).
Вопросам собственности на жилые помещения посвящена гл. 18 ГК РФ: ст.
288 этой главы определяет назначение жилого помещения, права собственника на сдачу помещения в пользование другим лицам; ст. ст. 289, 290 обозначают общее имущество многоквартирного дома и его принадлежность; ст. 292 устанавливает права члена семьи собственника жилого помещения; ст.
293 предусматривает принудительное изъятие жилого помещения на условиях и в порядке, установленных этой статьей. Вопросы пользования жилым помещением, принадлежащим гражданину на праве собственности, содержатся в ст.
30 и ст. 31 ЖК РФ.
Право пользования жильем (ч. 1 ст. 4 ЖК РФ) возникает также у членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст.
69 ЖК РФ); у граждан, постоянно проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем (ст. 677 ГК РФ).
Что касается членов семьи собственника жилья, то для них право пользования основано на семейных отношениях с этим собственником (ст. 31 ЖК РФ). Согласно ст.
292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения, проживающие в этом помещении, имеют право пользования жильем на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
В доме жилищного и жилищно-строительного кооператива (до внесения паевого взноса за квартиру) право пользования пайщика основано на его членстве в кооперативе. Право пользования жилым помещением членов его семьи обусловлено семейными отношениями.
Если собственник жилого помещения сдает его внаем, право пользования возникает у нанимателя такого помещения. Вопросы подобного найма регулируют нормы гл. 35 ГК РФ.
Сдача жилого помещения внаем в кооперативном доме (до выплаты пая) предусматривается ст. 128 ЖК РФ. Право пользования жилым помещением возникает у поднанимателей и временных жильцов.
Однако ни те, ни другие не приобретают самостоятельного права пользования жильем (см. ст. 76 и ст. 80 ЖК РФ; ст.
680 и ст. 685 ГК РФ).
Пользование специализированными жилыми помещениями регулируется статьями разд. IV ЖК РФ. Это жилье имеет особый правовой режим. Оно рассчитано на то, чтобы обеспечить граждан жильем на определенный период (время работы, учебы, службы и т.п.).
Проживающие в таких жилых помещениях существенно ограничены в правах по пользованию жильем.
Частью 3 ст. 4 ЖК РФ установлено, что положения Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено данным Кодексом или другим федеральным законом. Определенные ограничения установлены. Так, ч. 5 ст.
49 ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.
Субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами РФ не предусмотрено иное (ч. 12 ст.
159 ЖК РФ); Законом РФ от 04.07.91 N 1541-1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации право на приватизацию жилья предоставлено только гражданам РФ; на определенных территориях (закрытые, пограничные и проч.) могут быть предусмотрены ограничения для проживания иностранных граждан.
Согласно ст. 1194 ГК РФ Правительством РФ могут быть установлены ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, в которых имеются специальные ограничения имущественных и личных неимущественных прав российских граждан и юридических лиц.
Жилищные права граждан
Реализация жилищных прав является одной из важнейших составляющих прав и свобод человека и гражданина.
Статья 40 Конституции РФ относит право на жилище к числу основных прав человека и гражданина. Согласно ст. 17 Конституции РФ основные права и свободы человека и гражданина неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения.
Право на жилище не может быть ограничено даже в условиях чрезвычайного положения (ст. 56).
Конституция РФ предусматривает вполне определенные гарантии этого права на жилище, что делает его стабильным.
Право на жилище универсально. Так, оно означает возможность получения или приобретения жилья любыми предусмотренными законом способами и возможность постоянного пользования жилым помещением. Конституция РФ устанавливает недопустимость незаконного лишения граждан права на жилище, его неприкосновенность и защиту от проникновения в жилище других лиц.
Согласно положениям Конституции РФ жилищное законодательство должно основываться на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав и их судебной защиты.
Безусловно, происходившие в России (на любом этапе) политические и социальноэкономические перемены кардинальным образом влияли на условия проживания граждан, на формирование нормативной базы, способствующей реализации права на жилище, существенно меняли содержание жилищных отношений, в том числе в части прав и обязанностей по пользованию жильем, ответственности за нарушение правил пользования жилым помещением, содержания и использования жилищного фонда. Каждый последующий этап характеризуется новыми подходами к регулированию жилищных отношений.
Право граждан на жилище впервые провозгласила Конституция СССР 1977 г. Право могло быть реализовано путем получения в установленном порядке жилого помещения в домах государственного и общественного фонда либо в домах ЖСК, а также путем приобретения в собственность жилого дома (части дома) в соответствии с законодательством Союза ССР и союзных республик. Согласно ст.
44 Конституции СССР это право обеспечивалось развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги.
Право граждан на жилище нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции РФ. Однако на каждом этапе социально-экономических преобразований право граждан на жилище в Конституции определялось по-разному.
Конституцией РФ 1993 г. предложено принципиально новое решение вопроса реализации права граждан на жилье (ст. 40). Государство отказывается от уравниловки в обеспечении граждан жилым помещением.
Предусматривается обязанность предоставлять его бесплатно или за доступную плату малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище. Устанавливается право каждого на жилище, недопустимость произвольного его лишения.
Статья 40 Конституции РФ предусматривает, что органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилое помещение.
Конституционные принципы нашли отражение в Жилищном кодексе РФ, в частности обеспечение граждан жильем по договору социального найма (ст. 49 ЖК РФ); недопустимость произвольного лишения жилища, неприкосновенность его (ст.
3 ЖК РФ).
Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право: пользования жилым помещением (ст. 61 ЖК РФ); на обмен занимаемого жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ); на сдачу жилья в поднаем (ст.
76 ЖК РФ); на вселение других граждан в жилое помещение в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК РФ); на вселение временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ) и проч. (см. ст.
67 ЖК РФ). Наниматель имеет право на приватизацию жилого помещения.
Статья 71 ЖК РФ предусматривает сохранение за временно отсутствующими их прав и по договору социального найма.
Права нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма определены положениями гл. 35 ГК РФ (права пользования жильем, вселения других граждан, вселения временных жильцов, на сдачу жилья в поднаем).
Правам собственника жилого помещения посвящена ст. 30 ЖК РФ.
Осуществляя свои жилищные права и исполняя обязанности, граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других лиц.
