d9e5a92d

Договор найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения в общежитии может быть расторгнут в случаях досрочного расторжения трудового договора, досрочного увольнения со службы и т.п.
Договор может быть расторгнут также (ст. 101 ЖК РФ) при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по договору найма и в случаях, предусмотренных ст.

83 ЖК РФ (невнесение платы, использование жилья не по назначению и проч.).
В случаях прекращения или расторжения договора найма жилого помещения в общежитии граждане должны освободить жилые помещения. В случае отказа освободить жилье указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст.

103 ЖК РФ).
Однако это правило имеет исключение.
Оно касается лиц, перечисленных в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ (члены семьи лиц, погибших при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей, пенсионеры по старости, члены семьи умершего работника, инвалиды I и II групп, получившие трудовое увечье, и проч.).

Указанным гражданам другое жилье предоставляется (при выселении), если они не имеют жилого помещения как собственники или как наниматели по договору социального найма и не являются членами семьи нанимателя либо собственника и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Следует обратить внимание и на ст. 13 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации 1. Названная статья предусматривает, что граждане, которые проживают в общежитиях, предоставленных им до введения ЖК РФ в действие, и состоят на учете в качестве нуждающихся или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены, если их выселение не допускалось ранее действующим законодательством.
1 СЗ РФ. 2005.

N 1 (ч. I).

Ст. 15.
3) Договор найма служебного жилого помещения.


Договор найма служебного жилья заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности. Таким образом, служебное жилье предоставляется не в целях удовлетворения жилищных потребностей гражданина, а в связи с выполнением определенных обязанностей (работа, служба и т.п.).
Служебное жилое помещение предоставляется на основании:
решения собственника (действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления) или уполномоченных им лиц (ст. 99 ЖК РФ). В качестве уполномоченных могут выступать администрации предприятий, учреждений, командование воинской части и т.п.;
договора найма служебного жилого помещения.
Предметом этого договора может быть только отдельная квартира.
Договор найма прекращается, как правило, по окончании службы или по истечении срока должностных полномочий нанимателя. Он прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения (ст.

102 ЖК РФ).
Договоры найма не могут быть прекращены, если при переходе права собственности на жилье (а также в случае передачи такого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу) новый собственник (юридическое лицо, которому передано жилое помещение) является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилья (ч. 2 ст.

102 ЖК РФ).
Договор найма служебного жилого помещения может быть расторгнут в случаях досрочного расторжения трудового договора, досрочного увольнения со службы и т.п., а также (см. ст. 101 ЖК РФ) при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по договору и в случаях, предусмотренных ст.

83 ЖК РФ (невнесение платы, использование жилья не по назначению и проч.).
В случаях прекращения или расторжения договора найма служебного жилого помещения граждане должны освободить жилое помещение. При отказе указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст.

103 ЖК РФ).
Однако это правило имеет исключение.
Статьей 103 ЖК РФ предусматриваются случаи выселения из специализированного жилья с предоставлением другого жилого помещения.
С предоставлением другого жилья (ч. 2 ст.

103) выселяются граждане, которые не имеют жилья на праве собственности или пользования по договору социального найма, а также не являются членами семьи собственника либо нанимателя по такому договору и состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях.
4) Договор найма жилого помещения для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев.
По договорам найма жилые помещения предоставляются для временного поселения граждан, которые в установленном федеральным законом порядке признаны вынужденными переселенцами или беженцами.
Постановлениями Правительства РФ от 08.11.2000 N 845 и от 09.04.2001 N 275 предусматривается формирование фондов жилья для вынужденных переселенцев и беженцев и их использование.
Согласно Закону РФ от 19.02.93 N 4530-1 О вынужденных переселенцах и Федеральному закону от 19.02.93 N 4528-1 О беженцах жилые помещения указанным лицам предоставляются в порядке очередности принятия на учет, устанавливаемой территориальными органами миграционной службы. При этом учитываются и члены семьи, также признанные вынужденными переселенцами или беженцами.
Жилые помещения указанным гражданам предоставляются:
при отсутствии возможности самостоятельно определить место жительства на территории Российской Федерации;
если ни один из членов семьи не имеет жилья на праве собственности или по договору жилищного найма.
Статья 108 ЖК РФ предусматривает принятие федеральных законов, устанавливающих порядок предоставления жилых помещений вынужденным переселенцам или беженцам. Впредь до этого момента указанные вопросы подлежат регламентации актами, изданными до принятия ЖК РФ (см. ст.

4 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации 1).
1 СЗ РФ. 2005. N 1 (ч.

I). Ст.

15.
Обеспечение вынужденных переселенцев и беженцев жильем для временного поселения предусматривается:
Положением о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.11.2000 N 845;
Положением о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании, утв. Постановлением Правительства РФ от 09.04.2001 N 275.
Согласно Положению о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев фонд для временного поселения этих лиц предоставляет им жилье (жилые дома, квартиры, общежития и другие жилые помещения) в течение срока действия статуса вынужденного переселенца. Подобным образом формируется и фонд для временного поселения лиц, признанных беженцами.
Указанные фонды создаются за счет федерального бюджета; жилые помещения являются федеральной собственностью и находятся в оперативном управлении соответствующих территориальных органов.
Используются эти фонды на основе Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев и Положения о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании.
Жилые помещения данных фондов предоставляются по нормам общежития (п. 18 Порядка учета лиц, признанных беженцами, нуждающихся в жилых помещениях из фонда жилья для временного поселения 1, и п. 26 Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев).
1 Утвержден Приказом Минфедерации России от 05.10.2001 N 83.
Помимо общих правил расторжения договора найма специализированного жилого помещения договор найма данного вида может быть расторгнут и в случаях представления не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для заключения такого договора. Договор подлежит расторжению также при утрате или лишении статуса вынужденного переселенца либо беженца.
Следует отметить, что в случае смерти нанимателя члены его семьи сохраняют право пользования жилым помещением до истечения срока действия их статуса вынужденных переселенцев или беженцев.
Договор об обмене жилыми помещениями
Обмен жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма осуществляется на основании заключенного между этими нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.
Условием обмена является письменное согласие членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя (ч. 1 ст.

72 ЖК РФ). Обмен жилыми помещениями возможен между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ (ч. 5 ст.

72 ЖК РФ).
Если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать принудительного обмена в судебном порядке. При этом суд учитывает заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении (ч. 3 ст.

72 ЖК РФ).
Обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, допустим только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение этих органов должно быть принято в 14-дневный срок с момента подачи соответствующего заявления (ч. 4 ст.

72 ЖК РФ).
Отметим, что Жилищный кодекс РФ ограничивает возможность обмена лишь жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма. Статья 20 Закона РФ от 24.12.92 N 4218-1 Об основах федеральной жилищной политики (утратил силу - ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации 1) предусматривала в числе участников обмена нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма и собственника жилого помещения, а ст.

67 ЖК РСФСР - члена ЖСК.
1 СЗ РФ. 2005.

N 1 (ч. I). Ст.

15.
Ограничение обмена лишь жильем социального найма следует признать целесообразным.
Понятно, что участника обмена, занимающего жилье по такому договору, нельзя приравнивать к участнику, имеющему жилье в собственности. Получение жилого помещения в пользование бывшим собственником жилья далеко не равнозначно приобретенному праву собственности на жилое помещение другим участником обмена.
Как правило, граждане производят обмен в целях приближения к месту жительства родственников, месту работы. В процессе обмена нередко два (и более) нанимателя жилых помещений переезжают в одно (большее по площади) жилое помещение в связи с объединением семьи.
Вместе с тем обмен жилья является возможностью разъехаться конфликтующим членам семьи. Надо полагать, что ч. 2 ст.

72 ЖК РФ предусматривает этот случай: речь ведется об обмене занимаемого помещения на жилые помещения, находящиеся в разных домах или квартирах.
Договор об обмене жилыми помещениями влечет расторжение ранее заключенных договоров социального найма и заключение новых договоров на жилые помещения, полученные в результате обмена (ч. 5 ст.

74 ЖК РФ).
Условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается, изложены в ст. 73 ЖК РФ.

Так, не разрешается обмен, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма, а также если право пользования обмениваемым помещением оспаривается в судебном порядке.
Не может быть произведен обмен жилого помещения, признанного непригодным для проживания; если принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в доме, о сносе дома, где находится жилое помещение, либо о переоборудовании дома для использования в других целях.
Участником обмена не может быть наниматель специализированного жилого помещения (ст. 100 ЖК РФ).
Обмен невозможен, если в коммунальную квартиру в результате обмена должны вселиться граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст.

51 ЖК РФ).
Статья 72 ЖК РФ предусматривает при обмене соблюдение требований ч. 1 ст. 70 ЖК РФ, согласно которой вселение в жилое помещение может быть запрещено наймодателем, если в результате такого вселения общая площадь на каждого члена семьи составит менее учетной нормы.
При обмене следует учитывать не только размер жилого помещения (т.е. невозможность обмена, в результате которого на каждого члена семьи будет приходиться менее учетной нормы), но и ст. 58 ЖК РФ, согласно которой заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (существенно в случае принудительного обмена - ч. 3 ст.

72 ЖК РФ).
Отказ наймодателя оформляется в письменной форме и должен быть выдан нанимателю или его представителю не позднее чем через 1 0 рабочих дней со дня обращения (ч . 3 ст . 74 ЖК РФ).
Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке (ч. 4 ст.

74 ЖК РФ).
Обмен жилыми помещениями считается завершенным при заключении договоров социального найма на полученные в результате обмена жилые помещения.
Обмен жилого помещения может быть признан недействительным в судебном порядке (ч. 1 ст.

75 ЖК РФ).
Недействительным признается обмен, если не соблюдены требования ст. 73 ЖК РФ; если нет согласия членов семьи на обмен жилого помещения, включая временно отсутствующих, нет согласия органов опеки и попечительства.
Помимо этого следует иметь в виду и общие основания признания сделок недействительными, предусмотренные гражданским законодательством, в частности: недействительность обмена, совершенного под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой; недействительность обмена, который лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка), чем воспользовалась другая сторона (ст.

179 ГК РФ).
Результатом признания обмена недействительным является переселение граждан в ранее занимаемые жилые помещения. В случае неправомерных действий какой-либо стороны обмена виновное лицо обязано возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (ч. 2 и ч. 3 ст. 75 ЖК РФ).

Виновным, например, может быть признан тот, кто ввел в заблуждение другую сторону обмена путем представления ложной информации о качестве предлагаемого к обмену жилого помещения (допустим, скрыта вызванная конструктивными дефектами жилого дома влажность в квартире, которая не могла быть обнаружена при совершении обмена в летний период).
См. Недействительность обмена жилыми помещениями.
Договор поднайма жилого помещения
Наниматель жилого помещения вправе передать в поднаем часть, а в случае выезда - все жилое помещение (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ).

Передача жилого помещения в поднаем оформляется договором поднайма.
Условиями сдачи жилого помещения в поднаем являются:
согласие в письменной форме наймодателя, а также членов семьи нанимателя жилого помещения (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ);
наличие общей площади жилого помещения на каждого проживающего в этом помещении (с учетом вселяющихся по договору поднайма) размером не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ);
согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей, проживающих в коммунальной квартире, в случае сдачи одного из жилых помещений в этой квартире в поднаем (ч. 2 ст. 76 ЖК РФ);
отсутствие больных тяжелыми формами хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ) как в семье нанимателя, имеющего намерение сдать жилье в поднаем, так и на стороне лица, желающего заселиться по договору поднайма. Наличие таких больных делает невозможным заключение договора поднайма (ч.

4 ст. 76 ЖК РФ).
Договор поднайма жилого помещения носит возмездный характер (ст. 78 ЖК РФ).

Он заключается на срок, определяемый сторонами договора. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на один год (ч. 3 ст. 77 Жк РФ).

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением; ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
В договоре должны быть указаны граждане, вселяемые в жилое помещение совместно с поднанимателем. Экземпляр договора поднайма жилого помещения передается наймодателю (ч. 1 ст.

77 ЖК РФ).
Договор поднайма жилого помещения заключается в простой письменной форме. Нарушение письменной формы не влечет недействительность договора, но лишает стороны права - в случае спора - ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, однако не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст.

162 ГК РФ).
Договор поднайма жилого помещения находится в определенной зависимости от договора социального найма, являясь договором вторичного пользования. Таким образом, в случаях прекращения или расторжения договора социального найма правоотношения по договору поднайма прекращаются.
Договор подлежит расторжению и при невыполнении поднанимателем его условий; так, вопрос оплаты жилья является одной из существенных позиций договора поднайма жилого помещения.
Согласно ч. 4 ст. 79 ЖК РФ наниматель вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает:
использует жилое помещение не по назначению;
систематически нарушает права и законные интересы соседей;
бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.
Однако прежде чем ставить вопрос о расторжении договора, наниматель может предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушение, а если оно влечет разрушение жилища - назначить поднанимателю соразмерный срок для ремонта. В случаях, когда допускаемые нарушения не устраняются, наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор и выселить поднанимателя и вселенных вместе с ним граждан.

При этом наниматель не обязан обеспечить поднанимателя другим жилым помещением.
На таких же условиях (без предоставления другого жилья) производится выселение граждан, когда договор поднайма прекращается, т.е. по истечении его срока (ч. 5 ст.

79 ЖК РФ). Причем если по истечении срока договора поднайма поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, выселение производится в судебном порядке.
Условия и порядок поднайма жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, установлены ст. 685 ГК РФ.
Договор пожизненного содержания с иждивением
По этому договору гражданин (получатель ренты) передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру в собственность плательщика ренты, а тот обязуется пожизненно содержать (с иждивением) гражданина и (или) указанного им третьего лица (ст. 601 ГК РФ).
Этот договор является длящимся, поскольку действует с момента его государственной регистрации и по день смерти получателя ренты и (или) указанного им лица.
Договор пожизненного содержания с иждивением позволяет собственнику жилого помещения еще при жизни получить материальную помощь от передачи своей недвижимости лицу, принимающему на себя обязанности его содержать и за ним ухаживать.
Получатель ренты, проживающий в жилом помещении по договору пожизненного содержания, пользуется этим помещением наравне с собственником (плательщиком ренты), а также несет солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением (если иное не предусмотрено самим договором).
При отчуждении жилья, обремененного договором пожизненного содержания, обязательства плательщика ренты переходят к новому собственнику (ст. 586 ГК РФ).

Поэтому плательщик ренты обязан получить предварительное согласие получателя ренты на отчуждение или иное обременение данного недвижимого имущества (ст. 604 ГК РФ).

Сделка, совершенная без согласия получателя ренты, недействительна.
Договор пожизненного содержания с иждивением может быть прекращен не только в случае смерти получателя ренты, но и при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств (ст. 605 ГК РФ).
Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жильем наравне с собственником этого жилого помещения (ст. 34 ЖК РФ).
Договор социального найма жилого помещения
По этому договору одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (наймодатель) обязуется передать другой стороне -гражданину (нанимателю) это помещение во владение и в пользование для проживания в нем (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ).

От имени собственника действует уполномоченный им государственный орган или орган местного самоуправления либо управомоченное ими лицо.
Договор социального найма заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК
РФ).
Жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим и иным категориям граждан, которые определены федеральным законом или законом субъекта РФ, указом Президента РФ (ст. 49 ЖК РФ).
Малоимущим гражданам жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде (ч. 2 ст.

49 ЖК РФ) по решению органа местного самоуправления.
Что касается иных категорий граждан, которые не являются малоимущими, но имеют право на получение жилого помещения по договору социального найма, то им жилье предоставляется по решению соответствующих государственных органов (федеральных или региональных). Такие категории граждан, а также порядок обеспечения их жильем определяются федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ (ч. 3 ст.

49 ЖК РФ).
Согласно ч. 4 ст. 49 ЖК РФ иным категориям граждан, имеющим право на жилье по договору социального найма, могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда в случаях и порядке, установленных названной статьей.
Согласно ст. 63 ЖК РФ договор социального найма заключается в письменной форме по решению о предоставлении жилья.
Необходимость письменной формы договора очевидна. Договор должен содержать все права и обязанности сторон.

Таким образом, имея в виду необходимость соблюдения прав и осуществление обязанностей той или иной стороной договора, а также возможность эффективной защиты прав по договору, требуется четко определить и отразить эти права и обязанности в соответствующем документе.
Договор заключается в простой письменной форме (см. ст. 161 ГК РФ). Нарушение письменной формы не влечет в этом случае недействительность договора, но лишает стороны права - в случае спора - ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Однако стороны имеют право приводить письменные и другие доказательства (ст.

162 ГК РФ).
Принимая во внимание правила ст. 69 ЖК РФ о необходимости указать в договоре социального найма членов семьи нанимателя (ч.

3), необходимо также отметить, что отказ от заключения договора в письменной форме ставит этих лиц - в случае жилищного спора - в тяжелое положение при доказывании своих прав.
Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. Это правило, закрепленное в ст.

64 ЖК РФ, является важной гарантией прав нанимателя жилого помещения и членов его семьи. На практике оно означает следующее: новый собственник жилого помещения становится наймодателем и не имеет права выселить нанимателя (членов его семьи), который пользуется этим помещением по договору социального найма.
Во исполнение ст. 63 ЖК РФ Правительством РФ утвержден Типовой договор социального найма (полностью приводится ниже).
Утвержден
Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315
ТИПОВОМ ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 1
1 Не приводится.
См. Договор (договор жилищного найма).
Договор управления многоквартирным домом
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется:
оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома;
предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в этом
доме;
осуществлять иную деятельность в целях управления многоквартирным домом (ч. 2 ст.

162 ЖК РФ).



Содержание раздела