Васильева Л. - Актуальные вопросы ЖКХ
Участки, которые нам выбирают
Государство определило, как оно будет стимулировать создание инженерной инфраструктуры в местах новых застроек
С нынешнего года важнейший государственный инструмент реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России Федеральная целевая программа Жилище получила подкрепление в виде нового раздела Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства. В рамках подпрограммы предпринимается попытка решить проблему недостатка собственных оборотных средств у застройщиков и отсутствия в большинстве случаев необходимого объема собственных активов для залогов при оформлении кредитов на строительство жилья.
По словам заместителя начальника управления Росстроя Сергея Агапитова, в отличие от других данная подпрограмма является абсолютно новой, с новыми рыночными механизмами, не имеющими аналогов в новейшей истории России.
Речь идет об обеспечении опережающего развития коммунальной инфраструктуры для увеличения предложения жилья на конкурентном рынке жилищного строительства, удовлетворяющего увеличивающийся платежеспособный спрос населения.
Задачами подпрограммы являются, во-первых, реализация проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой в различных регионах, во-вторых, демонополизация и развитие конкуренции на рынке жилищного строительства, а также обеспечение комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, в-третьих, создание эффективных и устойчивых организационных и финансовых механизмов обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой.
Напомним, что отвечающий за реализацию национальных проектов в правительстве первый вице-премьер Дмитрий Медведев обратил внимание на монополизм и клановость в жилстроительстве. Действительно, с точки зрения бизнеса предлагается лакомый кусок.
На реализацию подпрограммы в 2006-2010 годах будет направлено 285,6 миллиарда рублей, в том числе из федерального бюджета - 22,5, из региональных и местных бюджетов - 29,5, плюс средства частных кредиторов - 240,6 миллиарда рублей.
В федеральном бюджете в 2006 году на субсидирование процентных ставок по привлеченным российским кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под жилищное строительство учтены 1,7 миллиарда рублей вне ее рамок. Добавим, что Программа государственных внутренних заимствований Российской Федерации предоставляет государственные гарантии по банковским кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства в размере 88,5 миллиарда рублей. Объемы гарантий будут идти по нарастающей: в 2006 году - 12,5, в 2007-м - 17,5, в 2008-м - 18,6, в 2009-м - 19,5, в 2010 году - 20,4 миллиардов рублей.
По прогнозам Росстроя, реализация подпрограммы позволит обеспечить дополнительный ввод более 60 миллионов квадратных метров жилья, в том числе в 2006 году - 4,3 миллиона квадратных метров (8,5 процента от общего ввода жилья); в 2007-м - 7,8 (13,9 процента); в 2008-м - 11,8 (18,7 процента), в 2009 г. - 16,4 (23,2 процента); в 2010-м - 21,3 миллиона квадратных метров (26,6 процента).
Для активизации рыночных процессов с 2008 года упор будет сделан на хозяйствующие субъекты - застройщиков (девелоперов) или организации коммунального комплекса. В подпрограмму заложены две меры государственной поддержки: предоставление государственных гарантий Российской Федерации и субсидирование процентов по банковским кредитам.
Как сообщили в Росстрое, объем средств федерального бюджета и размер государственных гарантий Российской Федерации для реализации проектов не будет превышать сумму собственных средств регионального и местных бюджетов и размера государственных гарантий субъектов Российской Федерации и муниципальных гарантий на оказание аналогичных мер поддержки. Подпрограммой предусматриваются различные сочетания мер поддержки обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой на региональном (местном) и федеральном уровнях.
Например, федеральный центр, регионы или муниципальные образования могут предоставлять частичные гарантии и субсидировать процентные ставки как по одним и тем же, так и по разным кредитам.
Особо подчеркивается, что использование гарантий служит не для полного, а только для частичного обеспечения каждого из кредитов. Это должно побуждать банки-кредиторы придирчивее отнестись к отбору проектов. По требованию банков заемщик может предоставить дополнительное обеспечение на часть кредита, не покрытую государственными или муниципальными гарантиями.
Либо риски по возврату этой части кредита примет на себя сам банк-кредитор.
Установлено, что общий объем гарантий по кредитам, предоставленным в 2006 году, не должен быть более 80 процентов основной суммы долга, в 2007 году - 65, в 2008-2010 годах - 50 процентов. Исходя из этого будут субсидироваться проценты по кредитам за счет федерального и региональных (местных) бюджетов.
Расчет величины субсидирования в 2006 году исходит из 14-процентной ставки по кредитам. Таким образом, для заемщика она может быть снижена до 2,8 процента.
В дальнейшем субсидированная процентная ставка будет также зависеть от рыночной. Кредиты, предоставляемые по процентной ставке выше рыночной, субсидироваться не будут.
Что касается источников погашения кредита, то ими станут средства от продажи или переуступки права аренды земельного участка, обеспеченного коммунальной инфраструктурой, выручка за построенное в последующие периоды жилье, регулируемые органами местного самоуправления тарифы за подключение к системам коммунальной инфраструктуры.
Порядок предоставления государственных гарантий Российской Федерации, а также субсидирования процентных ставок разрабатывается минфином и в январе будет рассмотрен правительством.
Отбор участников подпрограммы производится на конкурсной основе при условии выполнения ключевых направлений государственной политики и позиций российского законодательства, направленных на демонополизацию и развитие конкуренции на рынке жилищного строительства, а также комплексное развитие систем коммунальной инфраструктуры. На первом этапе, особенно в 2006 году, будут рассматриваться только те заявки, к которым приложены обязательства субъекта РФ либо муниципальных органов власти о реализации направлений в предстоящем периоде.
По каждому инвестиционному проекту заключаются трехсторонние договоры между заемщиками, реализующими его уполномоченными органами исполнительной власти субъекта РФ и банками-кредиторами.
Проект должен предусматривать подведение к земельному участку всех систем жизнеобеспечения: тепло-, водо-, газо- и электроснабжение, водоотведение и связь. Смета на эти цели не может превышать 15 процентов всех затрат на жилищное строительство на данном участке.
Причем органы власти вправе и даже обязаны предъявлять требования к застройщикам о возведении такого жилья, которое будет отвечать уровню платежеспособности населения, то есть быть доступным большинству, а не ограниченному кругу.
По словам Сергея Агапитова, заемщиками могут выступать органы местного самоуправления, организации коммунального комплекса или застройщики. Каждый из них разрабатывает бизнес-план проекта, по форме и содержанию удовлетворяющий требования банка для принятия решения о кредитовании, в том числе по объему необходимых гарантий, срокам, дополнительным условиям.
В подпрограмме смогут участвовать банки не моложе трех лет, у которых нет задолженности по уплате налогов перед бюджетами всех уровней. Следующее условие - выполнение нормативов, установленных инструкцией Центробанка Об обязательных нормативах банков от 17.01.2004 N 110-И и отсутствие убытков за последний отчетный год.
Наконец, размер собственного капитала банка должен быть не менее миллиарда рублей, а уставный капитал - не менее 500 миллионов рублей.
Муниципальным образованиям для участия в подпрограмме надо доказать свою способность демонополизации и конкуренции на рынке жилищного строительства, а также комплексность развития систем коммунальной инфраструктуры. Для этого необходимо принять основные нормативные документы: правила землепользования и застройки, проекты планировки городских территорий, предназначенных для жилищного строительства, программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, определение платы за подключение к системам коммунальной инфраструктуры на основе утвержденного тарифа.
Кроме того, при отборе проектов будет учитываться сложившаяся ситуация на территории муниципального образования с использованием мощностей коммунальной инфраструктуры, а также ликвидацией ветхого и аварийного жилфонда.
В качестве условий участия в подпрограмме для субъекта Российской Федерации будут использоваться в первую очередь показатели бюджетной дисциплины, а также объемы ввода жилья в регионе на тысячи человек и индекс доступности приобретения жилья.
В Росстрое отмечают, что заявки на участие в подпрограмме должны поступить к нему не позднее февраля, чтобы стать претендентами в 2006 году и не позднее марта - для включения в 2007 году. Участниками подпрограммы на текущий финансовый год станут регионы, имеющие лучшие значения критерия - максимальное отношение планируемого ввода квадратных метров жилья с использованием средств федеральной поддержки к размеру средств федеральной поддержки. В Росстрое считают, что наиболее серьезный подход к оценке предлагаемых проектов проявили в Татарстане и Башкортостане, Тамбовской, Томской, Курской и Челябинской областях.
Эти регионы представили не только взвешенные предложения, но и предварительно проработали их с застройщиками и кредитным организациями.
К сожалению, есть и другие примеры, когда на волне Национального проекта пытаются решить за счет средств федерального бюджета задачи по строительству инженерных сетей к коттеджным участкам с далеко не доступным жильем. Кое-где собирались в рамках подпрограммы решить годами копившиеся проблемы муниципальных образований в коммунальном хозяйстве, забывая о необходимости дополнительного ввода жилья как такового.
Ожидаемые итоги реализации подпрограммы:
?дополнительный объем ввода жилья в результате реализации подпрограммы составит (млн. кв.м):
| 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 |
| 4,3 | 7,8 | 11,8 | 16,4 | 21,3 |
?формирование рыночных механизмов в развитии коммунальной инфраструктуры
?увеличение частных инвестиций в сектор жилищного строительства
Форму управления домом можно поменять в любое время
Кампания по введению в Тюмени самоуправления в многоквартирных домах муниципального жилищного фонда набирает обороты. Она продлится до первого марта 2006 года.
Но даже при четкой и слаженной работе организаторов, ведомств и служб городской администрации, областного департамента жилищно-коммунальной политики есть вероятность того, что часть домов все-таки останется неорганизованной. Что их ожидает после первого марта и смогут ли они создать в своем доме товарищество после наступления указанного срока?
С этим и другими вопросами, касающимися создания и деятельности ТСЖ, в редакцию часто обращаются жители Тюмени. Разъяснение дает заместитель департамента жилищно-коммунальной политики Тюменской области, начальник управления реформирования и перспективного развития ЖКХ Евгений Васильевич Мискевич:
Если люди не определились с формой домоуправления до первого марта, никто у них этого права не отнимает. Пугаться не нужно. Муниципалитет будет работать с ними и дальше. Жители в любое время могут поменять форму управления домом.
Законом это не возбраняется. Срок первое марта 2006 года установлен для того, чтобы муниципалитет имел законное право по истечении его назначить управляющую компанию для обслуживания этих домов.
Перед тем, как развернуть в городе деятельность по созданию ТСЖ, была проведена большая подготовительная работа. Обследованы дома муниципального жилищного фонда, собрана база данных, определены приоритетные дома, на которых в первую очередь нужно провести собрания и разработать план работы. Безусловно, дело это новое. Никто еще никогда на муниципальном жилье не создавал товарищества собственников жилья.
У населения нет четкого и ясного представления о том, что такое ТСЖ. Не каждый читал новый Жилищный кодекс.
Мы не ставим задачу сразу все дома перевести в ТСЖ. Это просто нереально.
Бюджет не резиновый, и одномоментно весь муниципальный жилищный фонд привести в нормальное состояние невозможно. Таких денег нет ни в областном, ни в городском бюджетах.
Важно, чтобы люди поняли, что они теперь могут выбирать, контролировать, заказывать те или иные услуги.
Сегодня процесс идет в домах, которые находятся в наиболее удовлетворительном состоянии, где сделан капитальный ремонт. Определяется по дефектной ведомости сумма средств, исходя из которой проводится финансирование работ вдоме. Остальные дома останутся в муниципальном жилищном фонде.
Жильцам этих домов муниципалитет будет продолжать оказывать жилищные услуги.
После первого марта администрация обязана провести конкурс и как собственник жилищного фонда определить управляющую компанию, обслуживающую организацию. Для нас главное, чтобы люди почувствовали разницу между самоуправлением (ТСЖ) и прежней формой домоуправления и отдали предпочтение самоуправлению.
На начальном этапе реформирования сложно сделать все юридически правильно. Что включает в себя этот процесс и кто оказывает помощь товариществу на первых порах?
Снять дом с баланса муниципалитета и передать его правлению товарищества просто, здесь проблем нет. Подписывается распоряжение, и дом передается ТСЖ. При этом у муниципалитета остаются только неприватизированные квартиры.
Что касается дальнейшего сопровождения, и департамент, и муниципалитет готовы оказать помощь. Для этого и создана при участии областного департамента ассоциация товариществ собственников жилья. Есть правовой департамент, который окажет юридическую помощь. С действующими ТСЖ ведется постоянная работа, организуются обучающие семинары, формируются группы по муниципальным образованиям.
Инициативные группы, которые хотят стать управленцами, проходят обучение на курсах.
Организаторам требуется затратить немало усилий, чтобы создать товарищество. Дело это непростое, хлопотное.
Вознаграждается ли работа инициативной группы в организационный период из фонда администрации до утверждения ТСЖ или они проводят эту работу безвозмездно?
Инициаторами выступают менеджеры, которые работают по доверенностям городской администрации и получают зарплату. Я еще не видел ни одного жителя, который бы сам пришел и сказал: хотим организовать ТСЖ, помогите. Есть, конечно, единичные случаи. В основном работают менеджеры.
А председатели и бухгалтеры состоят в штате товарищества и, соответственно, получают заработную плату.
Речь идет о том, что если мы переходим в ТСЖ, оптимизируется сама структура затрат на содержание дома. Нет тех больших расходов, которые идут сегодня на содержание управляющих компании, их управленческого аппарата, производственных баз, цехов. Все это заложено в тарифах коммунальных платежей.
В ТСЖ не будет большого управленческого аппарата, только председатель, бухгалтер и часть обслуги. Сама система перехода на самоуправление приводит к тому, что население платит только за фактические услуги по содержанию дома.
Какова сегодня система обслуживания домов, не входящих в ТСЖ?
Муниципальным жилищным фондом города управляют четыре управляющие компании, среди которых ТМУП Управляющая компания по ЖКХ Север, ТМУП Управляющая компания по ЖКХ Юг, ТМУП Управляющая компания Заря-95. За каждой закреплен муниципальный жилищный фонд.
Они проводят конкурс между организациями и фирмами на обслуживание этого жилищного фонда. Сама управляющая компания не занимается обслуживанием жилья, она как некая надстройка, представитель муниципалитета.
Услуги по обслуживанию оказывают различные ООО, ЖЭУ, РЭУ, другие частные подрядные организации на договорных условиях.
Жильцы лишены возможности контролировать качество и количество предоставляемых ими услуг. Могут, конечно, пожаловаться в муниципалитет на некачественную работу, но повлиять на них не могут.
Поэтому наша задача донести до населения, что теперь есть возможность разорвать этот порочный круг, самостоятельно управлять своим домом.
Хорошо, кто смог, перешли на самоуправление, создали ТСЖ. Как дальше строится работа этих товариществ по обслуживанию их жилья?
Наряду с образованием ТСЖ в городе должен идти еще один процесс привлечения к работе обслуживающих организаций. Об этом мы говорили за круглым столом. (ТОС от 28.10.2005 г. Л. Г.) Эти вопросы встают на собраниях жильцов.
Сегодня нет выбора этих организаций. Пока не появится много предприятий, конкурирующих на рынке услуг, пока они не будут драться за каждый дом, уровень и качество их не возрастет.
В муниципалитете сегодня примут всех, кто готов работать на жилье. Мы окажем им помощь по предоставлению информации.
Сейчас наша задача, чтобы у каждого собственника квартиры был конкретный договор, на основании которого он будет строить свои взаимоотношения с ресурсоснабжающей организацией. Люди должны знать, за что они платят.
Одна из читательниц позвонила в редакцию и пожаловалась на недобропорядочность председателя ТСЖ. Случай этот частный, и все-таки как в таких случаях поступить жильцам?
Если председатель не устраивает жильцов, они собирают собрание и переизбирают его. Есть много способов воздействия на недобросовестного руководителя.
Надо обратиться в администрацию или ассоциацию ТСЖ.
Есть вопросы читателей по такой категории жилья, как пансионаты. Их в городе много.
Собственники пансионатов часто сами в них не проживают, а сдают внаем. При этом никто в них не прописан.
У товарищества возникают трудности по сбору квартплаты.
Если мы говорим об оплате услуг, то делается элементарно просто: нужно обратиться в ТРИЦ, где есть информация о владельцах. Данные о собственниках имеются и в регистрационной палате. Необходимо обратиться в муниципалитет к менеджеру, управляющему проектом по ТСЖ, где обязательно окажут помощь. Можно прийти к нам в департамент жилищно-коммунальной политики.
Мы направим соответствующие запросы. Представитель ТСЖ вместе с участковым имеет право посетить квартиру и проверить фактическое число проживающих в ней. Должен сказать, что часть жилищного фонда в любом случае будет муниципальной. Есть определенные слои населения с низким уровнем дохода, которые не смогут содержать комфортное жилье.
Они будут проживать в социальном жилье, которое находится на содержании муниципалитета.
Фактор собственности в проблеме реформирования ЖКХ России
Российское ЖКХ находится в состоянии тяжелого системного кризиса, является тормозом экономического роста и ареалом высокой социальной напряженности. Начало реформ в этой области было провозглашено еще в 1992 году, с тех пор мы живем в состоянии перманентной жилищно-коммунальной реформы, окончания которой не видно, как не видно и реальных результатов. Все это свидетельствует об отсутствии понимания сущности кризиса и, следовательно, реальных направлений выхода из него.
Не видно понимания проблем ЖКХ и в научной среде, в последнее время эта проблематика почти полностью исчезла со страниц научных изданий.
В общем спектре мнений по проблемам реформирования ЖКХ можно выделить три основных направления:
1. Правительственная программа. Основная идея - уменьшение доли государства в оплате услуг ЖКХ и перекладывание этих платежей на население; адресная социальная поддержка малоимущих; введение так называемых персональных жилищных счетов, средства с которых жильцы должны эффективно расходовать, привлекая лучших поставщиков коммунальных услуг; внедрение конкурентных методов в системе коммунального обслуживания. Эта программа не достигает поставленной цели.
Населению предлагают оплачивать 100 процентов цены услуг, рассчитанной по затратному принципу безотносительно к их качеству, плюс издержки на низкую эффективность. Стимулов для повышения качества нет - множество индивидуальных разрозненных плательщиков квартплаты не в состоянии стать эффективными заказчиками ЖКХ-услуг, это продолжают делать все те же государственные организации - ДЕЗ, РЭУ и т.д. Идея собрать 100 процентов квартплаты невыполнима, потому что для этого нет эффективного механизма.
Когда население оплачивало лишь 50 процентов ЖКХ-услуг, число неплательщиков достигало 20 процентов, при повышении квартплаты до 100 процентов их число может достичь 40-50 процентов, что вкупе с адресными социальными доплатами сведет на нет все усилия, доля государства в платежах не уменьшится.
2. Либеральная концепция реформирования ЖКХ. Сущность ее заключается в применении идей приватизации и либерализации ко всем объектам ЖКХ без учета их специфики, с главным лозунгом - приватизировать как можно больше и как можно быстрее, дальше рынок сам расставит все по своим местам.
В рамках этой концепции (первый крупный шаг реформирования ЖКХ) была проведена масштабная приватизация квартир в муниципальных домах, в результате чего в России сложился уродливый гибрид из различных форм собственности, не имеющий аналогов в мире - муниципальные дома с приватизированными квартирами. По количеству частных собственников жилья мы догнали и перегнали развитые страны, но реформа не решила ни одной проблемы ЖКХ, наоборот, породила массу новых.
Это была тяжелая ошибка, которая привела к возникновению устойчивой неэффективной формы собственности, не поддающейся реформированию, институциональная ловушка.
3. Московская модель реформирования ЖКХ. Московская модель в основных чертах совпадает с правительственной программой, но московские власти более отчетливо понимают, что в ЖКХ нужен эффективный собственник, хозяин, что добиваться эффективного управления ЖКХ чиновничьими структурами малоперспективно. В качестве такового в московской модели избраны товарищества собственников жилья (ТСЖ), управляющие имущественным комплексом (кондоминиум).
Московские власти прилагают много усилий, чтобы организовать из муниципальных домов с приватизированными квартирами ТСЖ, или сразу же передать вновь построенные дома в кондоминиум. Но процесс продвигается очень трудно. На конец 2001 года из 40 тыс. московских жилых домов зарегистрировано всего около 700 ТСЖ, а реально работают лишь порядка 50 (0,1 процента).
Необходимо отметить, что кондоминиумы - достаточно распространенная в мире форма собственности: в развитых зарубежных странах на их долю приходится в среднем примерно 15-20 процентов всего жилья.
Среди причин пробуксовки московской модели можно выделить: a) разобщенность людей в доме вследствие различного социального, финансового, культурного уровня, неспособность организоваться в коллектив, что необходимо для организации ТСЖ; б) проблема локального социума: в одном доме проживают семьи различного денежного достатка, и состоятельные люди не хотят платить за бедных, пьяниц и опустившихся людей; в) нежелание людей брать на себя дополнительную нагрузку и расходы по управлению домом; г) наличие в доме неприватизированных, то есть муниципальных квартир, за которые должны нести расходы члены ТСЖ.
Центральным звеном всей системы ЖКХ является жилой дом, предоставляющий людям услуги жилья и являющийся заказчиком коммунальных услуг. Необходимо подчеркнуть, что именно дом в целом является основным и единственным поставщиком жилищных услуг, а не отдельно взятая квартира (как это принято считать в России, что нашло отражение и в законодательстве), так как квартира может существовать только в составе дома и качество проживания в ней на 90 процентов зависит от свойств всего дома в целом.
