Учет ЖКУ: внедрение новых технологий
Таким образом, ЖЭУ будут заниматься только своими прямыми обязанностями: благоустраивать территории и поддерживать в порядке жилищный фонд.
Учредителями расчетно-информационного центра (РИЦ) выступили администрация Тюменской области, администрация Тюмени, акционерное общество Тюменьэнерго. Для повышения прозрачности финансовых потоков РИЦ не должен существовать в форме муниципального предприятия или учреждения.
Поэтому, расчетно-информационный центр в Тюмени будет создан в форме акционерного общества. Это позволит уйти из-под влияния муниципалитета как собственника предприятия.
Расчетно-информационный центр взаимодействует с МУ Тюменским городским имущественным казначейством (выполняющим функции собственника муниципального жилищного фонда), Департаментом координации систем жизнеобеспечения города и подрядной организацией, оказывающей жилищно-коммунальные услуги. Между ними заключается договор, который позволит направлять денежные средства, полученные от населения, тем организациям, которые предоставили жилищно-коммунальные услуги в соответствии с установленными объемами и качеством, подтвержденными актами проверки этих услуг.
В функции расчетно-информационного центра входит: производить сбор и расчет платежей населения за жилищно-коммунальные услуги, начисление льгот и субсидий; принимать соответствующие меры по взысканию задолженностей; оформлять и рассылать квитанции на оплату жилья и коммунальных услуг населению.
От любых преобразований в жилищной сфере население ожидает повышения тарифов на ЖКУ. Зачастую, повышением тарифов считается приведение их в соответствие с себестоимостью оказываемых услуг.
При перекрестном субсидировании тарифы на теплоснабжение, электроэнергию, водоснабжение, водоотведение для юридических лиц и населения устанавливаются различными. Так, если сегодня население платит за 1 куб. м. воды 2 рубля 56 копеек, то предприятия и организации 4 рубля 26 копеек и 14 рублей 94 копейки (бюджетные и прочие соответственно). Предприятия платят больше, потому что население платит меньше, тем самым они содержат социальную сферу.
Отсюда и более высокие цены на выпускаемую продукцию, и уход от уплаты налогов, и задержка выплаты заработной платы. Надеемся, что проблема перекрестного субсидирования решится в скором времени, с 1 января 2004 года практика установления различных по величине тарифов на услуги по водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению будет отменена (Постановление Правительства РФ 609 от 21.08.2001 г.).
То есть, величина тарифов будет одинакова для всех групп потребителей (юридических и физических лиц) и приближена до уровня, обеспечивающего возмещение затрат на предоставление этих услуг и развитие объектов коммунальной инженерной инфраструктуры.
Изучение опыта реформирования показывает, что внедрение новых расчетных и тарификационных систем одна из основных проблем преобразований. Для модернизации изношенных коммуникаций требуются значительные средства, которые могут быть привлечены при помощи новых расчетных систем.
Это позволит улучшить качество предоставления ЖКУ и предотвратить нецелевое использование средств.
Учет ЖКУ: внедрение новых технологий
В условиях повышения цен на энергоресурсы и снижения запасов источников для выработки различных видов энергии, а также исчерпаемости водных ресурсов остро встают вопросы ресурсосбережения. Одним из элементов ресурсосбережения является установка приборов учета. Внедрение приборов учета воды, газа и тепловой энергии также входит в систему показателей оценки реализации Подпрограммы Реформирование и модернизация ЖКК РФ федеральной целевой программы Жилище на 2002 2010 годы.
Кроме того, применение приборов учета является методом предотвращения необоснованных расчетов (не за фактически потреблённые объемы) по коммунальным ресурсам. Одним из основных сдерживающих факторов развития данного направления ресурсосбережения и модернизации жилищного фонда является отсутствие простых механизмов взаимодействия, позволяющих производить расчеты по установленным приборам учета. Действующие системы взаиморасчетов не отвечают требованиям прозрачности и удобства для потребителей и оставлены на усмотрение ресурсоснабжающих организаций.
В результате чего потребители вынуждены ходить от одной инстанции к другой в поисках информации о том, как и с кем им необходимо взаимодействовать, чтобы произвести установку и расчет по индивидуальному прибору учета. Ситуация осложняется тем, что и ресурсоснабжающие организации, и существующие расчетные центры должны руководствоваться общим порядком взаимодействия и расчетов, утверждаемым на уровне органа местного самоуправления.
Однако в большинстве муниципальных образований либо не разработаны методики, либо имеющиеся методики до конца не доработаны и на практике приводят к еще более сложным ситуациям.
Действующее федеральное и региональное законодательство содержит только положения об обязательности приборного учета. Сам же порядок взаимодействия потребителей и поставщиков при организации учета должен быть установлен на уровне муниципальных образований.
Существование различных комбинаций приборов учета на объектах зданий обуславливает блок вопросов, связанных с распределением учтенных объемов между конечными потребителями. Например, порядок взаиморасчетов в условиях работы общедомового и поквартирных приборов учета, а также в условиях отсутствия одного из таких видов приборов.
Учитывая возрастающее значение данного вопроса, Департамент ЖКХ области с целью упорядочения отношений оплаты за коммунальные ресурсы при массовой установке приборов учета взял на себя разработку соответствующих методических указаний. Для участия в работе также были приглашены специалисты Консалтинговой группы Лекс.
В основу методических рекомендаций положены простые и удобные схемы взаимоотношений граждан, проживающих в многоквартирных домах и управляющих компаний по расчетам за потребленные ресурсы при различных комбинациях приборов учета. Схемы предусматривают и возможное участие расчетных центров.
В рамках методических рекомендаций предложены методики распределения показаний общедомовых приборов учета между гражданами, проживающими в многоквартирных домах при отсутствии у них поквартирных приборов учета; определены правила расчетов расходов на общедомовые нужды и т.п.
Необходимость данного документа не вызывает сомнений. Однако только в силах органов местного самоуправления навести порядок в регулировании данных взаимоотношений путем утверждения на своей территории не только методики расчетов, но что не менее важно, и методики перерасчетов при организации приборного учета.
Способы управления многоквартирным домом. Cвой дом: выбирай или проиграешь
До первого марта 2006 года осталось совсем мало времени. А ведь именно к этому
сроку собственникам квартир надо выбрать способ управления многоквартирным домом, если они хотят непосредственно поучаствовать в судьбе своего дома. Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления домом: непосредственно, через управляющую организацию или путем создания ТСЖ (жилищных и жилищно-строительных кооперативов).
Непосредственное управление
Выбор такого способа управления домом говорит о том, что собственники готовы взять на себя все заботы по содержанию общего имущества. Ведение дел осуществляется на добровольных началах собственниками без привлечения управляющих организаций и создания ТСЖ.
При непосредственном управлении договоры на поставку коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения в доме от своего имени. Договоры на содержание и ремонт общего имущества в доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.
От их имени в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников, уполномоченный остальными по доверенности.
Непосредственное управление домом возможно при наличии небольшого количества собственников, так как им проще самоорганизоваться. По действующему ранее федеральному закону О товариществах собственников жилья, такой способ управления предполагался при наличии собственников в количестве до четырех.
В настоящее время количество собственников помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении законом не ограничено.
Даешь профессиональное управление!
Управление домом можно поручить управляющей организации, что является неплохой альтернативой двум другим способам управления. Такой способ предполагает управление домом на профессиональной основе с установлением мер ответственности за некачественное управление.
В основе отношений по управлению домом лежит грамотно составленный письменный договор, заключаемый управляющей организацией с каждым собственником помещений в доме. Кроме состава общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, договор должен содержать полный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также перечень оказываемых коммунальных услуг и их стоимость. Обязательно указывается в какие сроки выполняются перечисленные услуги и с какой периодичностью. Например, сколько раз в неделю производится уборка лестниц, сколько раз в год и в какое время осуществляется покраска стен в подъезде.
В договоре управления прописывается порядок определения размера оплаты за предоставленные ЖКУ. Указывается порядок внесения такой платы: в какой банк, на какой счет, в какой форме. Прописывается порядок осуществления контроля качества предоставляемых услуг, порядок выявления и фиксирования фактов недопоставки или отсутствия поставки ЖКУ. Необходимо указать параметры качества предоставляемых услуг, и, следовательно, ответственность управляющей организации за некачественные услуги, нарушение сроков их поставки.
Кроме того, в договор целесообразно включить порядок расходования средств, сэкономленных в результате специальных мероприятий, проводимых управляющей организацией (например, внедрение программ по энергосбережению).
Что дает собственникам ТСЖ (ЖК, ПК), созданное в их доме?
Одним из самых распространенных способов управления многоквартирным домом на практике является товарищество собственников жилья. Преимущества данного способа управления:
- ТСЖ выбирают те подрядные организации, которые устраивают их по цене и по качеству предоставляемых ЖКУ. Выбрать подрядчика можно из списка существующих в данной местности, либо на конкурсной основе.
При проведении конкурса собственники сами устанавливают требования к конкурсантам-подрядчикам и сами контролируют процесс предоставления ЖКУ.
- Денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома. С помощью созданной ревизионной комиссии собственники могут проконтролировать целевое расходование этих средств.
- ТСЖ само определяет, что ремонтировать в доме: лестницы, внутренние инженерные сети, крышу, лифты. Само решает, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, собственники сами выбирают материалы для ремонта, устанавливают порядок сбора денежных средств на эти нужды.
- В ТСЖ могут создаваться накопительные счета в целях, определяемых самими собственниками: на капитальный ремонт, на благоустройство детских площадок, на установку приборов видеонаблюдения в подъездах, на приобретение и установку приборов учета и т.п.
- Для выполнения различных работ по содержанию и обслуживанию дома, товарищество может привлекать на договорной основе граждан непосредственно проживающих в этом доме. Таким образом, частично может быть решена проблема занятости некоторых жильцов.
Управление домом посредством создания ТСЖ хорошо тем, что жильцы смогут получать поддержку органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала. Кроме того, действующий Жилищный кодекс позволяет товариществам осуществлять коммерческую деятельность, доходы от которой могут пойти на покрытие затрат по обслуживанию и содержанию общего имущества, оплату коммунальных услуг.
При управлении многоквартирным домом собственникам так или иначе придется больше общаться друг с другом. Иногда, живя в одном доме, мы не знаем соседей по лестничной площадке и, когда нужна помощь, не всегда оказываем ее друг другу.
Совместное решение вопросов жизни дома сплачивает жильцов, учит действовать сообща, доверять друг другу.
Где собственность, там и ответственность
Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти.
В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.
Каждый гражданин, приобретающий квартиру на праве собственности одновременно получает в общую собственность (совместную с соседями) лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
По решению собственников, принятому на общем собрании, возможно уменьшение размера общего имущества, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование третьим лицам (физическим и юридическим лицам). Однако, Жилищный кодекс содержит оговорку: объекты общего имущества в доме могут быть переданы в пользование третьим лицам, если это не нарушает прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
Например, нельзя передать в пользование третьим лицам технический подвал в котором имеются инженерные коммуникации и иное оборудование, так как существует опасность ограниченного доступа в такой подвал после его передачи.
На плечи совладельцев жилого дома ложится бремя осуществлять текущий и капитальный ремонт дома, содержать места общего пользования в надлежащем состоянии.
По действующему Жилищному кодексу РФ (ч.1 ст.165) органы местного самоуправления могут предоставлять товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам, управляющим компаниям бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов. Однако, это не обязанность, а право местных властей. Для примера: по данным Тюменского областного комитета госстатистики, на конец 2003 года площадь квартир в ветхом и аварийном жилищном фонде г. Тюмени составляла 232 300 кв.м.
Капитально отремонтированы 20 200 кв.м. жилых домов. Будут ли местные власти оказывать поддержку, как часто и в каком объеме, покажет время.
Как выбрать способ управления домом?
Жилищный кодекс РФ обязывает собственников помещений в доме выбрать способ управления домом до 1 марта 2006 года. Если собственники дома поленились сделать такой выбор, органы местного самоуправления сами определят управляющую организацию по итогам конкурса.
ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д. Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.
С чем может столкнуться собственник при каждом способе управления?
Непосредственное управление
Выбор такого способа управления домом говорит о том, что собственники готовы взять на себя все заботы по содержанию общего имущества. Ведение дел осуществляется на добровольных началах собственниками помещений в доме без привлечения управляющих организаций и создания ТСЖ.
Собственники не несут расходы по управлению, так как при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций. Собственники берут эти функции на себя.
Однако, затраты на обучение персонала могут возникнуть в том случае, если собственники помещений в доме на общем собрании примут решение об обучении одного из них, который будет действовать от имени остальных на основании доверенности. На практике такие случаи редки.
При ведении договорной деятельности с организациями поставщиками жилищно-коммунальных услуг, возможны следующие варианты отношений:
- Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.
- Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.
- В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.
Непосредственное управление домом возможно при наличии небольшого количества собственников, так как им проще самоорганизоваться (собирать собрания собственников, заключать договоры, чаще общаться друг с другом, нести ответственность за содержание дома). По действующему ранее федеральному закону О товариществах собственников жилья, такой способ управления предполагался при наличии собственников в количестве до четырех.
В настоящее время количество собственников помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении домом законом не ограничено.
Управление ТСЖ, ЖК, ПК
При управлении домом посредством товариществ собственников жилья (потребительских кооперативов, жилищных кооперативов), собственники помещений в доме сами несут расходы по управлению общим имуществом, содержат штат управления. Кроме того, в случае необходимости они оплачивают и обучение лиц, привлекаемых к управлению домом из числа собственников либо сторонних лиц.
Эффективность работы управленческого штата напрямую зависит от профессионализма так называемых house-masters (управдомов).
Данный способ управления предполагает возможность содержать и обслуживать дома путем оказания некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы). Вероятно, что работник, работающий на себя да еще и получающий за это вознаграждение выполнит свои обязанности более качественно, чем тот, кто работает на другого.
Большую роль играет доверие остальных собственников к такому работнику.
При управлении многоквартирным домом ТСЖ (ЖК, ПК), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договоры управления многоквартирным домом с управляющими организациями, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.
Существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК:
- Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.
- Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).
Способ управления домом посредством создания ТСЖ хорош тем, что жильцы могут получать поддержку органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК). Кроме того, действующий Жилищный кодекс (ст. 137) позволяет товариществам осуществлять коммерческую деятельность (перечень видов деятельности ст.
137 ЖК). Доходы от такой деятельности могут пойти на покрытие затрат по обслуживанию и содержанию общего имущества, оплату коммунальных услуг.
Управление управляющими организациями
При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:
- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.
В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично.
То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
Отметим, что договоры с организациями поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени всех собственников помещений в доме.
В расходы по содержанию дома включаются затраты на управление, то есть жильцы обязаны оплачивать услуги управляющей организации. Так как управляющие организации оказывают услуги на профессиональной основе, исключаются расходы на обучение персонала.
Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.
В большинстве зарубежных стран управление жилищным фондом осуществляется через различные объединения собственников жилья, ассоциации, кондоминиумы, жилищные товарищества (аналоги наших товариществ собственников жилья).
