ТСЖ. Устав товарищества: вчера, сегодня, завтра
По сути, такая же норма содержится и в ч. 3 ст. 157 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.
Состав оплачиваемых коммунальных услуг определяется в настоящее время ч. 4 ст. 154 Жилищного кодекса РФ, а не постановлением Правительства РФ от 30.07.04 392.
Плата за коммунальные услуги включает плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в т. ч. поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в т. ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Обслуживание лифтов и вывоз бытовых отходов оплачиваются в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения.
С принятием Жилищного кодекса РФ многое изменяется при предоставлении гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Порядок предоставления субсидий будет единый для всех регионов России, его определяет Правительство РФ.
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации не смогут разрабатывать и утверждать свои региональные порядки (не ухудшающие положение граждан по сравнению с федеральным порядком).
Регулирование затрат регионального бюджета и числа граждан, которые потенциально смогут обращаться за субсидиями, будет производиться субъектами Российской Федерации по трем параметрам
трем региональным стандартам:
стоимости жилищно-коммунальных услуг;
нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий;
максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
Таким образом, федеральная власть не будет регулировать параметры предоставления субсидий, поскольку это полномочия субъектов Российской Федерации.
Предоставление субсидий (прием заявлений граждан, расчет субсидий, перечисление их гражданам) будет осуществляться органами местного самоуправления либо уполномоченными ими учреждениями.
Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг должны перечисляться гражданам на банковские счета или вклады до востребования (зачисляться на персонифицированные социальные счета граждан), выдаваться в денежной форме через организации связи либо иным способом. В 2005 г. на такие формы работы должны перейти все регионы.
Значительно расширяется перечень категорий граждан, которым будут предоставляться субсидии. Дополнительно в программу субсидий попадут наниматели жилых помещений в частном жилищном фонде и все пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда.
Сохраняется порядок, при котором для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума, как и прежде, максимально допустимая доля расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи будет зависеть напрямую от доходов: чем меньше доходы, тем меньше доля (ниже регионального стандарта). Поскольку основная масса семей, получающих субсидии, имеет доход ниже прожиточного минимума, доля их собственных доходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг будет значительно ниже установленного регионального стандарта.
Например, при снижении установленного стандарта доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в субъекте Российской Федерации до 18% в программу субсидий попадут дополнительно граждане, доходы которых близки к прожиточному минимуму, а те граждане, у которых доходы ниже прожиточного минимума, будут платить, соответственно, еще меньше. Так, при прожиточном минимуме 2000 руб. и среднедушевом доходе семьи 1500 руб. доля в совокупном доходе такой семьи на расходы по оплате жилого помещения и коммунальных услуг составит 13,5%, при среднедушевом доходе 1000 руб. соответственно 9%.
Региональный стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг должен устанавливаться по муниципальным образованиям в расчете на одного члена семьи для семей различной численности. При определении его размера учитывается стоимость содержания и ремонта жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанная исходя из цен и тарифов для нанимателей жилых помещений по договору социального найма, проживающих в жилых домах или жилых помещениях в многоквартирных домах, соответствующих средним условиям в муниципальном образовании, соответствующего регионального стандарта нормативной площади жилого помещения и нормативов потребления коммунальных услуг.
При определении жилого дома или многоквартирного дома, который соответствует средним условиям проживания в муниципальном образовании, должны учитываться:
уровень благоустройства дома: наличие инженерных систем предоставления коммунальных услуг: холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в т. ч. газобаллонных установок), отопления (теплоснабжения), в т. ч. печного отопления; оборудование лифтом и мусоропроводом; степень благоустройства придомовой территории, а также другие параметры;
конструктивные и технические параметры дома: степень износа, этажность, материал стен и кровли, а также другие параметры.
Порядок предоставления субсидий в соответствии с Жилищным кодексом РФ не ухудшит положения граждан по сравнению с предшествовавшим порядком. Более того, для наиболее социально незащищенных граждан, которые имеют доходы значительно ниже прожиточного минимума и проживают в условиях, "не дотягивающих" до средних условий в муниципальном образовании, размер субсидии будет больше, и может сложиться ситуация, что они вообще не будут оплачивать жилищно-коммунальные услуги.
Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из местных бюджетов за счет субвенций, предоставляемых местным бюджетам из бюджетов субъектов Российской Федерации. Из федерального бюджета может передаваться финансовая помощь субъектам Российской Федерации на предоставление гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
За счет средств бюджета субъекта Российской Федерации должно осуществляться также финансирование расходов на обеспечение предоставления субсидий гражданам органами местного самоуправления в порядке, установленном органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Не надо забывать и о предстоящей монетизации льгот на жилищно-коммунальные услуги. В соответствии со ст.
160 Жилищного кодекса РФ отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.
Согласно ст. 8 Федерального закона от 29.12.04 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг на порядок предоставления компенсаций в соответствии со ст.
160 Жилищного кодекса РФ сохраняется прежний порядок предоставления указанных льгот, установленный федеральными законами и иными нормативными правовыми актами до введения в действие Жилищного кодекса РФ.
В ряде принятых до введения в действие Жилищного кодекса РФ федеральных законов (в ред. Федерального закона от 22.08.04 122-ФЗ и Федерального закона от 29.12.04 199-ФЗ) по вопросам предоставления мер социальной поддержки граждан по оплате жилищно-коммунальных услуг (Федеральный закон от 10.01.02 2-ФЗ "О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне" (п. 17 ст.
2), Закон РФ от 15.05.91 1244-1 "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" (п. 3 ст. 14), Федеральный закон от 24.11.95 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" (ст.
282), Федеральный закон от 12.01.95 5-ФЗ "О ветеранах" (ст. 232)), относящихся к расходным обязательствам Российской Федерации, указано, что:
Российская Федерация передает органам государственной власти субъектов Российской Федерации полномочия по предоставлению мер социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг, установленные этими законами;
средства на реализацию передаваемых полномочий по предоставлению указанных мер социальной поддержки предусматриваются в составе Фонда компенсаций федерального бюджета в виде субвенций, зачисляемых в установленном для исполнения федерального бюджета порядке на счета бюджетов субъектов Российской Федерации;
формы предоставления мер социальной поддержки по оплате жилья и коммунальных услуг определяются нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Выплата денежных компенсаций в настоящее время установлена Федеральным законом от 27.05.98 76-ФЗ "О статусе военнослужащих". В соответствии с п. 4 ст.
24 указанного закона члены семей военнослужащих, погибших (умерших) в период прохождения военной службы, и члены семей граждан, погибших (умерших) после увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых составляет 20 лет и более, имеют право на компенсационные выплаты по оплате общей площади занимаемых ими жилых помещений (в коммунальных помещениях жилой площади), а также найма, содержания и ремонта жилых помещений, а собственники жилых помещений и члены жилищно-строительных (жилищных) кооперативов содержания и ремонта объектов общего пользования в многоквартирных жилых домах, а также по оплате коммунальных услуг независимо от вида жилищного фонда.
Денежную форму предоставления мер социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг федеральным и региональным льготникам выбрали лишь Республика Татарстан и Тюменская область.
На заседании Правительства РФ 28 октября 2004 г. был рассмотрен вопрос о первоочередных мерах по переводу предприятий и организаций ЖКХ на работу в рыночных условиях. К первоочередным мерам по преобразованиям в жилищно-коммунальном хозяйстве отнесен и переход в рамках реализации полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по оказанию мер социальной поддержки граждан по оплате жилья и коммунальных услуг, предусмотренных Федеральным законом от 22.08.04 122-ФЗ, к предоставлению указанных мер социальной поддержки в форме денежных выплат.
Приведение законодательства о льготах отдельным категориям граждан в соответствие с Жилищным кодексом РФ, предоставление мер социальной поддержки отдельных категорий граждан по оплате жилых помещений и коммунальных услуг (льгот) в виде денежных компенсаций должны упорядочить вопросы как социальной поддержки граждан в ходе реформирования отрасли, так и связанные с финансированием льгот из бюджетов всех уровней, что, в свою очередь, должно привести к оздоровлению системы предоставления гражданам жилищно-коммунальных услуг и развитию рыночных отношений в жилищном и коммунальном секторах.
Загадки ЖКХ
Очередное заседание дискуссионного клуба состоялось в Фонде Институт экономики города. На этот раз предметом обсуждения стала тема, которая волнует каждого из нас: Почему растут тарифы в ЖКХ?
Свои точки зрения высказали два эксперта - директор направления городского хозяйства фонда Сергей Сиваев и бизнесмен-практик, председатель Правления ООО Евразийское водное партнерство Сергей Яшечкин.
Газета Квартира, дача, офис, 27.07.2005
Прогнозы, а не факты
Нельзя основывать расчет тарифов на приблизительных мнениях государственных экспертов - так называемой госэкпертизе, - горячился С. Яшечкин. - У нас в основе регулирования лежит не факт деятельности предприятий, а прогноз. А вдруг зима окажется теплее, чем предсказывали? Как, кстати, произошло в нынешнем году, в результате чего РАО ЕЭС вышло из нее с большими ресурсами, чем планировалось.
По мнению бизнесмена, экспертиза должна быть отдана в частные руки. В противном случае, сохранив свою государственность, она останется инструментом политического давления.
Экспертиза должна остаться государственной, - оппонировал С. Яшечкину С. Сиваев. - Просто нужно научиться говорить правду о реальной структуре бухгалтерских затрат предприятия и уйти от той системы, когда компаниям выгодно завышать свои расходы. То есть, нужно перевернуть ситуацию с ног на голову.
Факты и прогнозы
Эксперты фонда проделали серьезную работу по анализу и прогнозированию ситуации с тарифами в отрасли. После знаменитого дефолта 1998 года и на протяжении почти четырех лет тарифы на ЖКУ были искусственно заморожены.
Цены в магазинах росли - и выросли, в итоге, в два-три раза, - а оплата коммуналки населением оставалась неким социальным благом или нетронутым инфляцией островком в бурном море все увеличивающихся цен. Такая ситуация, разумеется, шла вразрез с экономическими законами и привела не только к серьезным убыткам и дальнейшему износу предприятий ЖКХ (их просто не на что было реконструировать), но и к так называемой накопленной инфляции.
В принципе, подобную ситуацию можно представить следующим образом: власти как будто все сильнее сжимали пружину инфляции, не давая ей распрямиться. Но настал момент, когда сил сдерживать ее сопротивление не осталось - пружина инфляции выстрелила, и тарифы взлетели вверх. За последние три года цены на ЖКУ росли в среднем на 30 % ежегодно. Стабилизировать ситуацию удалось только в начале текущего года.
Тогда темпы роста тарифов и индекса потребительских цен (или по-простому инфляции) сравнялись. Значительно увеличилась и доля населения в оплате жилищно-коммунальных услуг. Если в начале 90-х годов мы платили лишь около 4% от их стоимости, то по итогам первого квартала 2005 года этот показатель был равен уже 85 процентам.
Еще один интересный момент - к этому времени Федерация полностью отстранилась от дотирования ЖКУ, так что оставшиеся недоплаченными населением 15% дотируют либо местные бюджеты, либо промышленные предприятия, которые, так же как и граждане, являются потребителями ЖКУ. Правда, платят за них на порядок больше.
За себя и за того парня
Переплата коммерческих потребителей коммунальных ресурсов за население называется перекрестным субсидированием. По итогам 2004 года оно составило более 130 миллиардов рублей.
Особенно много переплачивают металлурги и строители.
Такая система, - отмечает С. Сиваев, - служит на благо богатым потребителям ЖКУ среди населения - тем, кто имеет большие квартиры - ведь коммуналка зависит от количества квадратных метров. А по-хорошему нужно, чтобы такая помощь была адресной - по-настоящему малообеспеченным слоям населения. Согласно выкладкам экспертов фонда, для 84% населения выгода от перекрестного субсидирования или полностью отсутствует, или не превышает 5% от их официальных доходов. Для более чем четверти населения России расходы по оплате ЖКУ составляют лишь около 1% от зарплаты - той, за которую они расписываются в ведомости.
Если на перекрестном субсидировании будет поставлен крест, то эта доля возрастет лишь ненамного. Что же касается наименее обеспеченных граждан - их в России около 8%, тех, кто получает меньше тысячи рублей в месяц - то их расходы в этом случае также не изменятся.
Сценарии и прогнозы
Как считают эксперты фонда, на сегодняшний день существует четыре возможных сценария изменения тарифов на ЖКУ для населения. От наиболее консервативных (то есть сохранения неизменным существующего уровня оплаты коммуналки до его незначительного повышения в пределах инфляции) до радикальных (то есть экономически обоснованных, но с 30% ограничением роста к уровню предыдущего года, либо одномоментно поднятых безо всяких ограничений).
По мнению С. Яшечкина, для России предпочтительнее экономически обоснованные тарифы. Правда, эти тарифы должны быть разнесены: то есть мало того, что отличаться для разных регионов (на Севере, к примеру, электроэнергии тратят больше и, соответственно, плата за нее занимает больший процент в общих расходах на коммуналку), но также и быть разделенными на публичные (то есть нормативный необходимый минимум) и дополнительные (к примеру, подача воды для джакузи и бассейнов должна оплачиваться по специальной цене).
Правда, вопрос в том, как производителю измерить и учесть то, что потребляется публично и дополнительно? Установка приборов учета будет экономически выгодной, когда те средства, которое предприятие получает от населения, будут превышать поступления из коммерческих источников. К примеру, сейчас в Омске те деньги, которые мы получаем от населения за воду, составляют лишь 15 % от наших доходов.
И поэтому мы не считаем нужным оборудовать частные квартиры счетчиками, - признался С. Яшечкин. - Вот когда доля населения существенно увеличится, тогда мы уже будем думать. С другой стороны, обслуживание коммерческих потребителей - это всегда риск, а население - никогда никуда не денется.
То, что тарифы будут расти - факт непреложный. Вопрос в том, как и насколько? Математические построения экспертов, согласно которым этот рост уложится в пределы 1,5-2 раза к существующим, не могут отразить всей полноты картины.
Как говорится, поживем увидим.
ТСЖ. Устав товарищества: вчера, сегодня, завтра
Устав товарищества собственников жилья является главным документом, который утверждается учредительным собранием собственников помещений многоквартирного дома. История создания в ХХ в. уставов жилищных товариществ весьма любопытна:
?3 декабря 1921 г. Президиум Моссовета утвердил первый устав жилищного товарищества;
?10 марта 1924 г. им же был принят Нормальный устав жилищно-арендного кооперативного товарищества;
?19 августа 1924 г. постановлением ЦИК и Совнаркома СССР все жилищные кооперативные товарищества были разделены на три группы и утверждены уставы жилищно-арендного кооперативного товарищества и рабочего и общегражданского жилищно-строительного кооперативного товарищества;
?2 октября 1965 г. Совмин РСФСР утвердил Примерный устав жилищно-строительного кооператива;
?5 января 1997 г. распоряжением премьера правительства Москвы 9-РП был утвержден Примерный устав товарищества собственников жилья для г. Москвы;
?3 августа 1998 г. Минземстрой России своим приказом 35 утвердил Примерный устав товарищества собственников жилья.
Сегодня эти уставы представляют собой историческую ценность, но некоторые их положения вполне актуальны.
Действующим (и вновь создаваемым) товариществам собственников жилья надо приводить (и создавать) свои уставы в соответствии с Жилищным кодексом РФ, вступившим в действие с 1 марта 2005 г.
Трудно переоценить значение Устава товарищества собственников жилья (далее Устав товарищества). Этот документ действует в течение всего срока существования товарищества. К нему постоянно обращаются собственники помещений многоквартирного дома, члены и председатель правления ТСЖ, ревизионная комиссия, представители комитетов и комиссий при товариществе. Устав товарищества представляется в налоговую инспекцию в качестве основного документа при регистрации юридического лица.
На него при конфликтных ситуациях ссылаются члены товарищества в судах общей юрисдикции и арбитражных судах. В конечном итоге Устав товарищества основной документ, по которому живут собственники помещений многоквартирного дома.
От того, как он подготовлен, вовремя ли вносятся в него изменения и дополнения или дается его новая редакция, зависит очень многое.
По созданию жилищных товариществ в стране Москва всегда была впереди. К 1 июля 1924 г. три четверти московского населения проживало в жилищных товариществах, созданных в большей половине жилых домов города.
Декретом правительства от 23 мая 1922 г. было разрешено создание жилищных товариществ, к которым должны были перейти управление домами и их эксплуатация на началах хозяйственного расчета.
Устав 1921 г. не предусматривал классового подхода к жителям, членами товарищества могли быть все граждане. В 1921 г. этот Устав был отменен по причине того, что "не мог удовлетворить интересов трудового элемента". В новом Уставе от 10 марта 1924 г. было сформулировано требование, запрещающее "лишенцам" быть членами жилтовариществ, что обеспечивало преобладание пролетарского элемента. В результате передела жилищного фонда новыми правлениями "трудящихся удовлетворили как только возможно".
На этом этапе жилищный передел происходил в стихийно-революционном порядке (вспомним, например, у М. Булгакова в "Собачьем сердце" вселение Шарикова в квартиру профессора Преображенского).
Желание сохранить свое жилье, конечно, играло определенную роль в создании жилищных товариществ двадцатых годов прошлого столетия, но недолгий период военного коммунизма с переделом жилья и его бесплатностью породил у многих трудящихся уверенность в том, что их никогда не выставят на улицу, независимо от того, будут ли они заботиться о своем жилье или нет. Главным стимулом стало право членов товарищества на первоочередное получение освобождающегося в домовладении жилья. Если раньше все освободившееся жилье распределялось жилищными органами, то теперь члены товарищества могли распределять его между собой в размере установленной нормы. Это нашло отражение в Уставе товарищества.
Так в жилищном товариществе образовалась "внутренняя очередь на жилье", хорошо знакомая жильцам кооперативных домов 6080-х гг. ХХ в., когда вся высвобождавшаяся в кооперативе площадь предоставлялась членам кооператива с недостаточными жилищными условиями.
Легкость вступления в члены товарищества порождала немало конфликтов. Граждане, временно поселившиеся у родственников, всеми правдами и неправдами старались получить постоянную прописку для того, чтобы стать членами товарищества. "Лишенцы" не могли быть членами товарищества, но имели право снимать жилые помещения в жилтовариществе по коммерческой цене. Потребность в ремонте, внесении арендной платы и покрытии других расходов товарищества нередко вызывала у председателя и членов правления (да и у самих членов товарищества) желание сдать как можно больше освобождающейся площади "лишенцам". Существовавший Устав жилтоварищества ограничивал размеры площади, которые можно было сдавать лицам, не являвшимся членами кооператива".
Сдавать же эти излишки трудящимся не имело смысла, так как при поселении в доме они получали право на вступление в жилтоварищество и реально могли им воспользоваться.
Кстати, одним из парадоксов Жилищного кодекса РФ является отсутствие требований собственника жилья к Уставу товарищества, хотя для ЖК и ЖСК подобные требования имеются в ст. 113 ЖК РФ. Особое внимание следует обратить на отсутствие законодательного регулирования порядка вступления и выхода собственников жилых помещений, а также на правила исключения из ТСЖ, тем более что п. 3 ст. 14 Федерального закона "О некоммерческих организациях" относит эти сведения к обязательным положениям некоммерческой организации, имеющей членство.
А так как по закону ТСЖ является некоммерческой организацией, то указанные вопросы имеют принципиальное значение.
По Уставу 1924 г. членом товарищества не мог быть гражданин, не проживающий в доме.
