Собственнику жилого дома дана возможность выбора
В США государственное жилье составляет лишь около пяти процентов всего жилищного фонда страны и предоставляется только малоимущим семьям. Основная масса жилых помещений находится в частной собственности.
Здесь широко распространены ассоциации собственников квартир. Законодательство штатов устанавливает, что ассоциации создаются в качестве средства, с помощью которого владельцы квартир в многоквартирных домах, являющихся их общей собственностью, могут осуществлять деятельность по управлению, содержанию и ремонту общего имущества.
В Германии жители в многоквартирных домах объединяются в жилищные товарищества, которые избирают управляющего домом. Управляющий, как держатель и распределитель средств жителей, имеет право распоряжаться ими. Он же и несет ответственность за деньги перед жителями.
С управляющим заключается контракт.
Совместные домовладения получили широкое распространение во Франции и Великобритании, Испании и Польше.
В Швейцарии товарищества собственников жилья, кондоминиумы явление редкое. В союзы объединяется лишь незначительная часть жителей. Связано это, возможно, с национальным характером швейцарцев: индивидуализм и глубокая погруженность в свою частную жизнь.
Для управления домом приглашают профессиональных менеджеров.
Зачастую, у собственников жилья в зарубежных странах не возникает вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Формы управления существуют там давно, в отличие от России.
Поэтому, жильцам и не приходится серьезно задумываться о том, какие действия предпринять: объединяться в ТСЖ, нанимать управляющую компанию или управлять самостоятельно.
Теперь и российские граждане получили возможность проявить свою гражданскую активность, возможность принимать важные решения по управлению общей собственностью, позволяющие быстро и эффективно решать жилищно-коммунальные проблемы.
Собственнику жилого дома дана возможность выбора
Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти.
В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности.
Что мы понимаем под управлением многоквартирным жилым домом?
Попытаемся сформулировать понятие управление многоквартирным жилым домом, определим условные критерии выбора способа управления и обозначим договорные связи при каждом из способов управления.
Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия управление многоквартирным жилым домом, хотя управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями в большинстве случаев исключает их множественное толкование.
Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.
Давайте обозначим признаки управления многоквартирным домом:
- Деятельность. Управление это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени.
Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома с момента его постройки и до момента сноса.
- Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.
По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным домом:
- управление жилищным фондом это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
- управление общим имуществом в доме осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.
Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом.
Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом.
Однако, на основании сложившейся практики, многоквартирным домом можно считать дом с двумя и более помещениями при наличии хотя бы одного собственника этих помещений.
- Субъект. Субъект управления лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.
Субъект управления:
- осуществляет управленческую и организационную работу;
- принимает решения;
- обеспечивает достижение поставленных целей.
При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст.
161 ЖК РФ).
- Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи.
Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
- Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими.
Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.
Таким образом,
Управление многоквартирным жилым домом это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Как выбрать способ управления домом?
Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений в доме обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.
ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.
Критерии (условные) выбора способа управления домом:
| Способ управления | Непосредственное управление | ТСЖ, ЖК, иные ПК | Управляющие организации |
| Критерии дифференциации | |||
| Заключение договоров с организациями поставщиками ЖКУ | Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники | Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями поставщиками ЖКУ | Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ |
| Заключение договора управления многоквартирным домом | Заключения договора не требуется | Заключаются с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать ТСЖ (ЖК, ПК). | Заключается с каждым собственником отдельно |
| Обучение персонала | Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел. | Имеет место, если в органы управления выбраны лица не профессионалы в области управления многоквартирным домом. | Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе. |
| Затраты на обучение персонала | Могут быть. | Могут быть. | Нет. |
| Затраты на управление домом, содержание штата управления | Нет. | Есть. | Есть. |
| Количество собственников в доме | До 4 (по аналогии с ранее действовавшим ФЗ О товариществах собственников жилья). | От 4 (условно). | От 4 (условно). |
| Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме | Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей. | Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. Органы управления ТСЖ, ЖК, ПК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны. | Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию. |
| Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома | Нет расходов на управление домом. | - оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы); - содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК); - осуществление коммерческой деятельности (перечень видов деятельности ст. 137 ЖК). |
Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме. |
Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.
Договорные связи
Непосредственное управление
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1):
- Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.
- Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.
- В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме. Управление ТСЖ, ЖК, ПК
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.
Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК (рис. 2):
- Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.
- Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).
Управление управляющими организациями
При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:
- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.
В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично.
То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
Договоры с организациями поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).
Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.
Тарифы по оплате ЖКУ. Отчего растет квартплата
Как росли тарифы
Действительно, если сравнить темпы роста тарифов по оплате ЖКУ для населения и ИПЦ в последние пять лет, то выяснится, что, к примеру, в 2001 году оплата населением ЖКУ возросла более чем в полтора раза, при том что инфляция составила 119%. В 2002 году платежи за жилищные услуги возросли более чем в 1,8 раза при инфляции на уровне 15% в год, а по итогам первых трёх месяцев 2005 года стоимость ЖКУ для населения увеличилась почти на 30% при росте индекса потребительских цен всего лишь на 5% (рис.
1).
Рис. 1 В этой ситуации любому потребителю жилищно-коммунальных услуг представляется единственно верным решением законодательным образом ограничить рост тарифов, к примеру, уровнем инфляции. Уроки прошлого
Столь, казалось бы, блестящее решение проблемы, к сожалению, ни к чему хорошему не приведёт. Возможно, многие уже забыли, но ограничение темпов роста тарифов на ЖКУ существовало в течение первых трёх лет после дефолта 1998 года. К примеру, по итогам 1998 года инфляция составила 85%, при том что стоимость ЖКУ для населения возросла всего лишь на 12%, а к началу 2002 года разница между темпом роста ИПЦ и тарифов по оплате ЖКУ нарастающим итогом с 1997 года составила 186%.
Реальные цены на услуги ЖКХ показаны кривой зелёного цвета (рис. 2).
Рис. 2 Удержание тарифов на ЖКУ и прежде всего на коммунальные услуги на фоне всеобщего роста цен на товары и услуги предопределило образование значительных убытков предприятий жилищно-коммунального комплекса (рис. 3).
В частности, на каждый рубль расходов по основной деятельности предприятия жилищно-коммунального комплекса получили по итогам 2000 года 17 коп. убытков, причём в жилищном секторе убытки достигали уровня 61 коп. на 1 рубль расходов.
Рис. 3 Практически все поступления от реализации ЖКУ в те годы уходили на финансирование текущей деятельности предприятий жилищно-коммунального комплекса, ремонтно-восстановительные работы практически не проводились, что привело к ускоренной деградации основных фондов коммунального сектора (рис. 4).
Рис. 4 В то же время более высокая динамика роста стоимости топливно-энергетических ресурсов, потребляемых в процессе производства ЖКУ, привела к почти 1,5-кратному росту кредиторской задолженности предприятий, превысившей по итогам 2004 года 307 млрд. руб. (рис. 5).
Рис. 5 Лишь к началу 2005 года темпы роста стоимости тарифов на ЖКУ для населения нарастающим итогом с 1997 года стали сопоставимыми с темпами ИПЦ, таким образом, только в этом году удалось хотя бы формально преодолеть негативные последствия недофинансирования жилищно-коммунального комплекса в предшествующие годы. Почему росли платежи населения
Пожалуй, наиболее типичной реакцией потребителя ЖКУ на информацию об очередном росте тарифов является искреннее недоумение: почему я должен платить так много? Действительно, а на что же тратятся платежи потребителей и почему эти платежи постоянно растут?
Первой причиной роста платежей населения является рост расходов предприятий жилищно-коммунального комплекса по производству и предоставлению ЖКУ. В структуре расходов предприятий основную часть занимают материальные затраты (57,6% в целом по всем видам ЖКУ по итогам 2004 г., от 34,4% по жилищным услугам до 82,4% по услуге газоснабжения рис.
6).
Рис. 6 Эти затраты в целом по всем видам ЖКУ более чем на 80% связаны с расходами по приобретению топливно-энергетических и иных ресурсов (рис. 7).
Рис. 7 Традиционное предположение о том, что рост тарифов по оплате ЖКУ связан исключительно с необходимостью увеличения зарплаты работникам жилищно-коммунального комплекса, к большому сожалению для этих работников, ещё не стало реальностью: в структуре расходов предприятий жилищно-коммунального комплекса на оплату труда по итогам прошлого года приходилось лишь 20%, при этом начисленная среднемесячная заработная плата в отрасли по итогам 2004 года составила 7508 руб. (85% от среднероссийского уровня).
Таким образом, повышение стоимости предоставления ЖКУ связано в основном с повышением стоимости ресурсов, потребляемых предприятиями жилищно-коммунального комплекса в процессе производства и предоставления жилищно-коммунальных услуг.
Второй причиной роста величины платежа за ЖКУ является повышение установленного уровня оплаты населением потреблённых услуг. На начало 90-х жилищные услуги (содержание и ремонт жилфонда) оплачивались гражданами лишь на 1%, коммунальные услуги на 8%, оставшаяся сумма компенсировалась предприятиям жилищно-коммунального комплекса за счёт бюджетных дотаций. Федеральным законом от 24.12.1992 4218-1 Об основах федеральной жилищной политики было установлено, что в течение 5 лет, то есть к 1998 году, необходимо обеспечить переход к 100%-ной оплате населением жилищно-коммунальных услуг. Впоследствии изначально установленный 5-летний срок перехода к полной оплате ЖКУ был изменён на 10-летний, т. е. предполагалось, что переход к 100%-ной оплате ЖКУ должен произойти к 2003 году, но последующие постановления российского правительства неизменно переносили срок введения полной оплаты ЖКУ.
В итоге к концу 1999 года установленный уровень оплаты был повышен лишь до 48%, за период с 2000 года по начало 2005 года величина данного показателя возросла в 1,6 раза с 53% до 84% (рис. 8).
Рис. 8 Впрочем, следует учитывать, что каждый субъект Российской Федерации имеет право самостоятельно устанавливать уровень оплаты населением ЖКУ. К примеру, по итогам первого квартала 2005 года в трёх субъектах Российской Федерации (Курская область, Коми-Пермяцкий автономный округ, Кабардино-Балкарская Республика) население оплачивало полную стоимость ЖКУ, тогда как в 4 регионах (Ненецкий, Корякский и Чукотский автономные округа, Республика Саха (Якутия) установленный уровень оплаты не превышал 50%, т. е. оставался практически неизменным на протяжении последних пяти лет.
Вклад каждого из двух вышеперечисленных факторов в общий рост платежа населения за ЖКУ проиллюстрирован на рис. 9 и 10.
Рис. 9
Рис. 10 В частности, по итогам 2001 года прирост платежа в 1,55 раза по сравнению с 2000 г. на 77% был связан с ростом стоимости производства ЖКУ и лишь на 23% был обеспечен повышением установленного уровня оплаты населением ЖКУ, тогда как в 2004 году и первом квартале 2005 года прирост платежа был больше чем на половину предопределён увеличением уровня оплаты. В целом за период с 2000 г. по первый квартал 2005 года платёж населения за ЖКУ в среднем по России возрос в 4,33 раза, причём оба фактора повлияли на совокупный прирост платежа населения примерно в равной мере.
Таким образом, повышение платежа населения в последние пять лет было в почти равной мере связано как с увеличением стоимости производства и предоставления ЖКУ, так и с увеличением установленного уровня оплаты ЖКУ для населения.
Прекратить вакханалию в сфере тарифов на ЖКХ
Вынесенный в подзаголовок тезис был озвучен президентом 5 сентября 2005 года на встрече с руководством правительства, Федерального Собрания и членами президиума Госсовета. Им же был предложен механизм прекращения вакханалии: Право определять размеры тарифов в этих сферах надо, конечно, предоставить органам субъектов Федерации, но не выше предела, установленного федеральным правительством. Данное предложение получило всемерную поддержку как среди участников встречи, так и среди региональных лидеров.
Таким образом, с лёгкой руки президента вся ответственность за повышение платежей населения за ЖКУ в предыдущие годы была возложена на органы местного самоуправления муниципальных образований. А так ли это?
В настоящее время в соответствии с федеральным законодательством регулирование тарифов по оплате ЖКУ для населения осуществляется на двух уровнях:
? органы местного самоуправления осуществляют регулирование тарифов по оплате услуг содержания и обслуживания жилфонда, водоснабжения и водоотведения;
? органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации осуществляют регулирование тарифов по оплате услуг теплоснабжения (отопления и горячего водоснабжения), электроснабжения и газоснабжения.
В общей величине платежа населения за ЖКУ на долю оплаты услуг, тарифы по которым регулируются на муниципальном уровне, приходится около трети (рис. 11).
Рис. 11 Как следствие, прирост платежа населения лишь отчасти был связан с решениями органов местного самоуправления муниципальных образований: в частности, по итогам 2001 года вклад органов местного самоуправления в прирост платежа составил 32%, к 2004 году величина данного показателя возросла до 47%, но по итогам первого квартала 2005 года влияние муниципалитетов на общую величину прироста платежа населения сократилось до 31%.
