Подводные камни ТСЖ, или что даст собственникам создание товариществ
При выезде таковой автоматически исключался из товарищества. Также исключался из товарищества гражданин, лишенный избирательных прав. Для сравнения: в новом же Жилищном кодексе член ТСЖ должен быть собственником помещения в многоквартирном доме.
И не важно где он проживает в Москве, Владивостоке или даже другой стране, главное, что он является собственником.
Устав жилищного товарищества 1924 г. четко определял серьезные нарушения обязанностей, за которые член товарищества подлежал исключению: невнесение квартирной платы и прочих обязательных сборов в течение двух месяцев; хищническое отношение к жилью; поведение, нарушающее нормальную жизнь населения дома, осуждение судом за позорящие деяния, даже без поражения в правах; упорное неподчинение постановлениям общего собрания и правления. Что же, собственно, изменилось за прошедшие 80 лет?
Все то же самое возможно в любом жилом доме, поэтому в Уставе товарищества нужно четко, современным языком сформулировать, за что, по каким основаниям и в каком порядке возможно исключение из товарищества собственников жилья. Кстати, членство в ТСЖ, вступление и выход из товарищества могут быть только добровольными, согласно постановлению Конституционного Суда РФ от 03.04.98 10-П на основе волеизъявления собственника помещения многоквартирного дома.
Таким образом, с учетом того, что потребление жилищно-коммунальных услуг в многоквартирном доме носит коллективный характер, стало возможным неучастие некоторых собственников помещений в управлении многоквартирным домом, осуществляемым ТСЖ. Фактически Конституционный Суд РФ признал, что свобода выбора одного собственника важнее, чем права собственников в многоквартирном доме. То, что один из собственников помещений не участвует в управлении общей недвижимостью и тем самым ущемляет права других собственников в многоквартирном доме, учтено не было.
Россия оказалась единственной страной в мире, где имеется такая свобода выбора.
Чтобы выйти из положения, инициаторы нового Жилищного кодекса предложили ст. 4448 гл.
6 раздела II. Появился новый орган управления многоквартирным домом общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.
Органы управления по ГК РФ имеются только у юридического лица. Получается, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома это общественное объединение собственников, а поскольку решение общего собрания является обязательным для всех собственников многоквартирного дома, в т. ч. и для членов ТСЖ, то в Устав товарищества необходимо вводить общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, организовывать его, проводить, хранить протоколы, делать из них выписки и т. д.
В ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включен в общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, и в п. 5 этой статьи записано, что земельный участок может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.
Но все основные моменты прав на земельный придомовой участок почему-то оказались не в тексте Жилищного кодекса РФ, а в ст. 16 Федерального закона от 29.12.04 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". В Уставе товарищества 1924 г. таких проблем вообще не существовало, так как земля была национализирована.
Основные правовые нормы, регулирующие право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), установлены в ст. 23 Земельного кодекса РФ.
Что же касается публичного земельного сервитута, то он устанавливается законом или иным нормативным актом Российской Федерации, нормативным актом субъекта РФ (Закон города Москвы от 14.05.03 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве"), нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельного участка. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Публичные сервитуты могут устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок, использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры, размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ и т. д.
Следует отметить, что из 1500 ТСЖ в городе зем-лю бесплатно и в собственность практически не получило ни одно товарищество, так как ни в Федеральном законе от 15.06.96 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", ни в других нормативных актах (до 1 марта 2005 г.) не содержались четкие нормы о том, что органы местного самоуправления обязаны передавать земельные участки в собственность землевладельцев в кондоминиумах (независимо от того, созданы ли там товарищества собственников жилья). Местные же власти ссылались на несформированность федеральной нормативной базы, необходимой для закрепления земли за собственниками помещений многоквартирного дома.
После принятия Земельного кодекса РФ местные власти приступили к разработке программ по формированию государственного земельного кадастра, но при этом не учитываются интересы ни действующих, ни потенциальных товариществ собственников жилья, даже не ставится цель формировать общее имущество многоквартирного дома в качестве единого комплекса недвижимости. Однако это вовсе не значит, что в Уставе товарищества не надо закреплять нормы общей долевой собственности земельного придомового участка.
Собственник земельного участка (ТСЖ), обремененного публичным или частным сервитутом, вправе требовать соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Если же установление публичного сервитута приводит к невозможности использования или к существенным затруднениям в использовании земельного участка, собственник земельного участка (ТСЖ) вправе требовать изъятия, в т. ч. выкупа, у него данного земельного участка с возме- щением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков, предоставления равноценного земельного участка или соразмерной платы. Все эти новые моменты должны быть отражены в Уставе товарищества, тем более, что для товарищества земельный придомовой участок мощный финансовый инструмент, так как под его залог можно получить финансовые кредиты для капитального и текущего ремонта многоквартирного дома.
Стоимость 1 га земли в Москве стоит от 2,5 до 13 млн долл. США.
Новацией Жилищного кодекса РФ является проведение общего собрания, в т. ч. учредительного, при создании ТСЖ в форме заочного голосования. Жилищный кодекс РФ впервые разрешил проводить общие собрания собственников помещений в форме заочного голосования, причем при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания. Можно согласиться с мнением некоторых собственников о том, что выбирать правление товарищества и ревизионную комиссию, не обсуждая и не видя людей, не очень прилично. Поэтому в Уставе товарищества нужно предусмотреть, какие именно вопросы можно решать на общих собраниях ТСЖ в форме очного и заочного голосования.
Понятно, что принципиальные вопросы существования жилого дома нужно обсуждать в присутствии большинства собственников, выслушивать мнения, аргументы сторонников и противников по каждому рассматриваемому вопросу и только после этого принимать взвешенные решения.
Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы распоряжением от 23.08.05 393 утвердил Методические рекомендации по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (далее Методические рекомендации). В целом разработка Департамента вполне приемлема и представляет собой хороший практический документ для инициативных групп собственников помещений и практиков руководителей ТСЖ в многоквартирных домах. Многие положения, касающиеся организации и проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, можно вводить в Устав товарищества.
Но и у этого документа есть недостатки.
Во-первых, он поздно появился и опубликован в СМИ месяц спустя. До 1 марта 2006 г. остается совсем мало времени, а еще предстоит провести общие собрания собственников помещений почти в 40 тыс. жилых домов Москвы.
Во-вторых, этот документ нужно было утверждать решением правительства Москвы, так как рекомендации Департамента жилищной политики и жилищного фонда не указ Департаменту имущества Москвы, Мосрегистрации, БТИ города, ЕИРЦ округов и районов, паспортным столам отделений милиции. Не было случая, чтобы ЕИРЦ или паспортный стол по заявке инициативной группы собственников помещений многоквартирного дома бесплатно, сразу и добровольно дал информацию о собственниках помещений многоквартирного дома и факте их проживания в нем, а без этого подготовить полный лист регистрации собственников, которые будут присутствовать на общем собрании, практически невозможно.
Его надо готовить заранее, тем более что большинство собственности граждан находится в равных, либо в неравных долях или совместной собственности. Сами же собственники должны определить, кто будет представлять их квартиру в качестве члена товарищества на общем собрании или кому из собственников квартиры выдать доверенность от имени остальных ее собственников.
В разделе 2 "Правомочность общего собрания" § 6 Методических рекомендаций указано, что присутствие собственников на собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации, подписью собственника и доверенностью, если в собрании принимает участие представитель собственника, но при этом пропущена важная деталь: в ст. 48 ЖК РФ указаны не только требования пп. 4 и 5 ст.
185 ГК РФ, но также оговорено нотариальное удостоверение доверенности. В разделе 3 "Решение общего собрания" § 6 Методических рекомендаций указано, что доверенность может быть оформлена в простой письменной форме. Доверенности на голосование может быть придана нотариальная форма по правилам, установленным Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. Все доверенности подразделяются на три группы: генеральная (общая), специальная, разовая.
Если по каким-либо причинам собственник помещения в многоквартирном доме не сочтет целесообразным нотариально удостоверить указанную доверенность, то ее необходимо будет оформить в соответствии с пп. 4 и 5 ст.
185 ГК РФ. В этом случае доверенность от имени гражданина удостоверяется организацией, в которой доверитель работает или учится, либо жилищно-эксплуатационной организацией по месту жительства, либо администрацией лечебного учреждения, в котором он находится на лечении. Доверенность, удостоверенная должностным лицом, приравнивается к нотариально удостоверенной. Жилищный кодекс РФ требует, в т. ч. нотариального удостоверения присутствующего представителя собственника на общем собрании, а уполномоченный поверенный, если он не сумел оформить доверенность в соответствии с пп.
4 и 5 ст. 185 ГК РФ, обязан заплатить нотариусу, получить нотариально удостоверенную доверенность, а потом представить ее при регистрации на общем собрании.
Других вариантов нет. Простая письменная форма может быть воспринята собственниками помещений как документ, который не обязательно заверять нотариально или в соответствии с пп. 4 и 5 ст.
185 ГК РФ.
Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, с приложением печати организации. При этом необходимо помнить, что доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна (п. 1 ст.
186 ГК РФ).
Таковы принципиальные замечания, которые нужно отразить в Уставе товарищества, так как по этим основаниям в суде могут быть оспорены решения общего собрания собственников многоквартирного дома.
Представляется странным в разделе 6 "Оформление решения общего собрания" Методических рекомендаций утверждение о том, что какие-либо нормативные акты, регламентирующие правила ведения (форма протокола общего собрания) отсутствуют. Существует ГОСТ Р 51141-98 "Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения", утвержденный постановлением Госстандарта России от 27.02.98 28 и введенный в действие с 1 января 1999 г., в котором протокол заседания определен как документ, содержащий последовательную запись обсуждения вопросов и принятия решений на заседании коллегиальных органов, собраниях, совещаниях, переговорах.
Существует ГОСТ Р 6.30-2003 "Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно-распорядительной документации. Требования к оформлению документов", утвержденный постановлением Госстандарта России от 03.03.03 65-ст и введенный в действие с 1 июля 2003 г. В соответствии с Законом РФ от 10.06.93 5154-1 "О стандартизации" (ст.
7) требования, устанавливаемые государственными стандартами для обеспечения технической и информационной совместимости, являются обязательными для соблюдения государственными органами управления и субъектами хозяйственной деятельности, а ТСЖ как юридическое лицо и является субъектом хозяйственной деятельности.
Введение ГОСТ Р 6.30-2003 в конкретном ТСЖ предполагает приведение правовых актов, устанавливающих правила оформления документов, а также бланков и унифицированных форм документов, в соответствие с требованиями стандарта. Эта работа требует внимательного изучения положений стандарта, подготовки методических документов и проведения занятий с ответственными работниками ТСЖ, участвующими в создании документов товарищества (Устава, протоколов общих собраний, заседаний правления, ревизионной комиссии, приказов председателя правления, договоров и т. п.), тем более что в п. 2.2 распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23.08.05 393 предусмотрена организация семинаров по вопросам организации и проведения общих собраний собственников помещений многоквартирных домов.
Документирование управленческой деятельности ТСЖ необходимо и требует ведения делопроизводства. Начинать его надо сразу, как только образуется инициативная группа по выбору способа управления жилым домом. К сожалению, в Примерных уставах, утвержденных распоряжением премьера правительства Москвы от 05.01.97 9-РП и приказом Минземстроя России от 03.08.98 35, вообще отсутствуют разделы по делопроизводству в ТСЖ, ответственность должностных лиц товарищества за его организацию. Оформленные в соответствии с ГОСТами документы товарищества приобретают юридическую силу и могут использоваться в качестве доказательной базы, аргументов в судах общей юрисдикции или Арбитражном суде г. Москвы.
Именно поэтому в Уставе товарищества необходимо предусмотреть раздел "Делопроизводство в ТСЖ".
Методическими рекомендациями установлена правомерность одновременного использования обеих (очной и заочной) форм проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. В принципе, это возможно. Но с учетом огромных финансовых затрат инициативной группы, времени и усилий для одновременного копирования и раздачи повестки дня и проектов решений всем собственникам помещений многоквартирного дома, затем сбора, подсчета голосов, доведения до каждого собственника результатов голосования все это вряд ли найдет широкое применение на практике. Особенно беспокоит возможность подделки протокола решения общего собрания о выборе способа управления домом в заочной форме.
Здесь нужен тройной контроль, чтобы при общем равнодушии не получить управляющую компанию, которая будет наживаться на жителях или в скором времени исчезнет вместе с деньгами, собранными за жилищно-коммунальные услуги.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ регистрируется не единый комплекс недвижимого имущества, а юридическое лицо как субъект гражданских правоотношений. Необходимо формировать имущество товарищества для эффективного ведения основной деятельности и обеспечения прав кредиторов при осуществлении предпринимательской деятельности, соответствующей основной.
Только наличие собственого имущества может обеспечить самостоятельную имущественную ответственность ТСЖ.
Товарищество собственников жилья обязано определить в своем Уставе порядок формирования имущества товарищества или указать размер вступительных, целевых, периодических взносов его членов либо закрепить способ расчета различных взносов членов товарищества. Это позволит хотя бы минимально гарантировать права кредиторов.
Вся получаемая ТСЖ прибыль от предпринимательской деятельности и использования приобретаемого имущества должна быть направлена на основную деятельность товарищества и не подлежит разделу.
Следует четко различать прибыль от имущества товарищества и прибыль от недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности членов товарищества собственников помещений в многоквартирном доме. Не подлежит разделу только прибыль, полученная от использования имущества самого товарищества. Если же прибыль получена от использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то по существу она является доходом собственников от своего имущества (ст. 218 ГК РФ) и должна быть разделена между ними, тем более что не все собственники могут являться членами товарищества.
ТСЖ причитается лишь плата за управление общим имуществом собственников, как любому управляющему или работнику. Эта плата и является доходом товарищества, который в соответствии с законом не подлежит разделу между членами товарищества.
Следует помнить, что общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не передается в собственность ТСЖ. Оно всегда остается общим имуществом собственников помещений и переходит в собственность только вместе с соответствующими помещениями (ст.
37 ЖК РФ). В этом состоит основное отличие раздела VI ЖК РФ от положений Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действие которого прекращено. Члены товарищества не имеют права передавать свои доли в общем имуществе товарищества в качестве вступительных взносов (см. п. 4 ст.
37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290 ГК РФ).
Члены ТСЖ будут нести ответственность по обязательствам товарищества только в случае неполной оплаты соответствующих обязательных взносов в размере неоплаченной части. Все эти новые моменты Жилищного кодекса РФ следует отразить в Уставе товарищества.
Для создания ТСЖ необходимо, чтобы на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома за его создание проголосовали более 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. У голосующих против предложения о создании товарищества должно быть менее 50% голосов, что не позволит им принять решение о создании еще одного товарищества.
Надо отметить, что многоквартирные дома не могут объединяться (они являются объектами гражданских правоотношений, а не их субъектами). Объединяться могут только собственники помещений.
Из этого следует, что создавать ТСЖ вправе лишь собственники жилых помещений многоквартирного дома. Собственники нежилых помещений не могут создавать ТСЖ, хотя такие попытки в Москве имелись.
Собственники жилых помещений в нескольких многоквартирных домах также могут объединиться и создать товарищество собственников жилья при условии, что эти дома соседствуют друг с другом. Основными требованиями для объединения собственников жилых помещений нескольких многоквартирных домов следует считать их компактное расположение, объединение элементами инфраструктуры и инженерно-техническими сетями и оборудованием, земельным участком.
Ранее Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" разрешал создавать товарищество даже в одном подъезде, если все коммуникации были выделены и могли обслуживать именно этот подъезд. Создавать ТСЖ желательно в каждом доме отдельно, а потом проводить их объединение. Подобную специфику образования также необходимо отразить в Уставе товарищества.
Это следует сделать только с одной целью: если налоговая инспекция по каким-либо основаниям заблокирует расчетный счет товарищества, а штрафные санкции по договорам начнут расти, то в этом случае расходы на жилищно-коммунальные услуги можно будет оплатить с расчетного счета соседнего ТСЖ. Объединение двух и более ТСЖ возможно в форме простого товарищества, когда юридические лица сохраняют свою самостоятельность, и это, также следует отразить в Уставе.
Устав жилтоварищества 1924 г. имел 7 разделов. Примерный Устав ТСЖ для Москвы 1997 г. состоял уже из 14 разделов, а примерный Устав Минземстроя России 1998 г. 17.
С учетом всех новаций Жилищного кодекса РФ теперь Устав товарищества может насчитывать до 27 разделов. Жилищный кодекс РФ требует привести Устав товарищества в соответствие с ним, поэтому появляются новые разделы, такие как: Права и обязанности собственников помещений в многоквартирном доме; Право собственности в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме; Собственное имущество Товарищества; Переустройства, перепланировки и изменения границ недвижимого имущества в многоквартирном доме; Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома; Председатель правления; Ревизионная комиссия (ревизор); Уголовная ответственность лиц, выполняющих управленческие функции; Ведение делопроизводства в Товариществе; Страхование общего имущества Товарищества.
С учетом специфики конкретного дома возможны дополнения и изменения разделов. При этом представляется, что подготовить новую редакцию Устава товарищества легче, чем новую редакцию его отдельных пунктов.
Кроме того, новую редакцию Устава товарищества проще зарегистрировать в налоговой инспекции.
Необходимо также подготовить Приложение Расчет определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в ТСЖ "________" к Уставу товарищества.
Примерный Устав товарищества собственников жилья морально устарел, и исполнительной власти нужно быстрее утвердить его новую редакцию с учетом современной ситуации.
Подводные камни ТСЖ, или что даст собственникам создание товариществ.
Реформы в России повлекли за собой изменение структуры собственности в жилищном фонде. Собственники помещений в многоквартирных домах получили возможность участвовать в процессах управления недвижимостью.
Одной из самых распространенных форм управления многоквартирным домом на практике является создание товариществ собственников жилья.
Что даст собственникам ТСЖ, созданное в их доме?
- Собственники смогут выбирать те подрядные организации, которые устраивают их по цене и по качеству предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. А выбрать подрядчика можно из списка существующих в данной местности, либо на конкурсной основе.
При проведении конкурса собственники помещений в доме сами устанавливают требования и критерии к конкурсантам-подрядчикам.
- Собственники сами будут контролировать процесс предоставления жилищно-коммунальных услуг подрядчиком.
- Денежные средства собственников будут аккумулироваться на расчетном счете ТСЖ и расходоваться только на нужды дома. С помощью созданной ревизионной комиссии собственники проконтролируют целевое расходование этих средств.
- Собственники смогут сами определять, что ремонтировать в доме: лестницы, внутренние инженерные сети, крышу, лифты. Сами решат, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, выберут материалы для ремонта, установят порядок сбора денежных средств на ремонт: раз в месяц, раз в квартал или по мере надобности.
- В ТСЖ могут создаваться накопительные счета в целях, определяемых самими собственниками: на капитальный ремонт, на благоустройство детских площадок, на установку приборов видеонаблюдения в подъездах, на приобретение и установку приборов учета и т.п.
- Для выполнения различных работ по содержанию и обслуживанию дома, товарищество может привлекать на договорной основе граждан непосредственно проживающих в этом доме.
