Оплата жилого помещения и коммунальных услуг в свете Жилищного кодекса РФ
Постановление Правительства РФ от 17 февраля 2004 г. 89 Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства принималось во исполнение ст. 15 Закона РФ Об основах федеральной жилищной политики4 и может применяться с 1 марта 2005 года только в части, не противоречащей Жилищному кодексу РФ и Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. 189-ФЗ.
В связи с этим экспертиза фактических затрат на содержание, ремонт жилья не требуется.
Органы местного самоуправления вправе определить порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. В этом порядке орган местного самоуправления вправе отразить метод экономической обоснованности расходов.
При установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда равном размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в таком доме метод экономической обоснованности расходов практически неприменим.
Как уже было сказано, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ (часть 3 статьи 156 ЖК РФ). Согласно пункту 4 статьи 447 ГК РФ выигравшим торги на конкурсе признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Требования по конкурсу, критерии оценки предложений будут установлены Правительством Российской Федерации.
Победитель конкурса будет определяться путем оценки в совокупности предлагаемых конкурсантами условий: цены, качества работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, профессиональных возможностей для управления домом и других условий. Вероятно, размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома не будет главным и определяющим условием для выявления победителя конкурса. То есть, претенденты на управление многоквартирными домами будут предлагать для каждого отдельного многоквартирного дома свой специфичный перечень, объемы и качество работ и услуг по его содержанию и соответствующую им цену.
В этом случае органы местного самоуправления должны принять акт, устанавливающий размер платы за содержание и ремонт жилых помещений на условиях, предложенных победителем конкурса.
В соответствии с положениями частей 4 и 5 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс по выбору управляющей организации проводится с целью признания за победителем права на заключение договора управления многоквартирным домом с собственниками помещений в таком доме. Именно заключение договора должно признаваться завершением конкурса.
Необходимо учитывать, что установление размера платы за содержание и ремонт жилых помещений является одним из существенных условий договора управления (часть 3 статьи 162 ЖК РФ). Если конкурс по отбору управляющей организации признан несостоявшимся, и договоры управления многоквартирным домом заключены с собственниками помещений без проведения открытого конкурса, порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений должен быть урегулирован Правительством РФ.
Представляется, что при этом необходимо обязательно учитывать условия, предлагаемые претендентом.
Если собственниками помещений в многоквартирном доме выбран способ непосредственного управления многоквартирным домом, то они заключают на основании решения общего собрания договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (часть 1 статьи 164 ЖК РФ). Поскольку все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров, условия договора (в том числе и размер платы) должны быть ими согласованы между собой и с исполнителями (подрядчиками).
Если собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (что маловероятно при нормальном формировании отношений и возможно при административном воздействии на сторон договоров), то в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ такой размер устанавливается органом местного самоуправления исходя из определенных в договорах на основании решений общего собрания перечней, периодичности объемов и качества и других условий оказания услуг по содержанию и выполнения работ по ремонту общего имущества. Согласно пункту 3 статьи 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий соглашения, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая обычно взимается при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, работы или услуги.
Если собственники помещений на общем собрании выбрали управляющую организацию, определили в договоре управления многоквартирным домом в соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня (пункт 2), но не согласовали порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 3), то договор управления многоквартирным домом не может считаться заключенным. Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а ими являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В отношении договора управления многоквартирным домом перечень существенных условий определен в части 3 статьи 162 ЖК РФ. Отсутствие соглашения хотя бы по одному из них не позволяет считать такой договор заключенным.
Применение положений пункта 1 статьи 432 ГК РФ обусловлено положениями пункта 2 статьи 3 ГК и отсутствием равных по силе коллизионных норм в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. 189-ФЗ. Представляется, что в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией орган местного самоуправления не вправе устанавливать размер такой платы.
Согласно Жилищному кодексу РФ (часть 3 статьи 156) размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), за содержание и ремонт помещения для нанимателей по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавливают органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - орган государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Жилищный кодекс РФ (часть 3 статьи 156) не связывает установление органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт помещения для нанимателей по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ (ЖСК), с принятием на общем собрании собственников помещений решения об установлении в таком доме размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 7 статьи 156 ЖК РФ). Размер платы за содержание и ремонт жилья для нанимателей помещений государственного или муниципального жилищного фонда может быть равен размеру такой платы для собственников помещений в доме.
При управлении многоквартирным домом самостоятельно или через ТСЖ (ЖСК) наниматели вносят плату непосредственно наймодателю5. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, платят за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги этой управляющей организации. Поскольку возмездные договоры управления многоквартирным домом заключают собственники помещений (в том числе и муниципалитет), то денежное обязательство по оплате цены договора (см. пункт 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ) возникает между ними и управляющей организацией. При этом наниматели жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, выполняя свои обязательства перед наймодателями, вносят плату управляющей организации за собственников (наймодателей).
Согласно части 4 статьи 155 ЖК РФ, если размер вносимой нанимателем платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Жилищный кодекс РФ по-новому определяет порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилых помещений в общежитиях. В соответствии с частью 2 статьи 94 ЖК РФ под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Из этого следует, что законодатель не отождествляет понятия общежитие и многоквартирный дом.
Жилищный кодекс РФ не содержит легального определения понятия многоквартирный дом. Представляется, что к нему следует относить строение, в которых есть две и более квартиры. Статья 15 ЖК РФ признает квартирой структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Если в доме, используемом под общежитие, есть две и более квартиры, то он относится к категории многоквартирных домов (причем независимо от того, используются квартиры в качестве жилых помещений в общежитии или нет).
Жилищный кодекс РФ относит жилые помещения в общежитиях к специализированному жилищному фонду, входящему в состав государственного и муниципального жилищных фондов (пункт 2 части 3 статьи 19, часть 1 статьи 92).
Согласно части 6 статьи 156 ЖК РФ порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных помещений. Это положение применяется при проживании в одной комнате в общежитии нескольких граждан, являющихся самостоятельными нанимателями. В этих случаях размер платы будет устанавливать не только орган местного самоуправления (как это в общем случае предусмотрено частью 3 статьи 156 ЖК РФ для установления платы для нанимателей жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде), а в отношении своих жилых помещений соответственно уполномоченный орган государственной власти Российской Федерации или субъекта Российской Федерации.
При проживании в одной комнате (комнатах, квартире) в общежитии одного нанимателя или нанимателя и членов его семьи действует общий порядок определения размера платы за жилое помещение в общежитиях. Поскольку договор найма жилого помещения в общежитии является разновидностью договора найма помещения государственного или муниципального жилищного фонда, то размер платы за пользование помещением (платы за наем), за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей должен устанавливаться органами местного самоуправления, как это предусмотрено частью 3 статьи 156 ЖК РФ.
Таким образом, установленный разделом VII Жилищного кодекса РФ новый порядок определения размера платы за жилое помещение существенно изменяет ранее применяемые подходы. Он более соответствует структуре собственности в жилищной сфере, уменьшает административное воздействие, сложившееся еще с советских времен.
Определение размера платы в соответствии с новыми принципами должен оказать позитивное влияние на развитие конкуренции управляющих и ремонтно-строительных организаций, способствовать повышению качества содержания и ремонта жилья.
Несмотря на это название платежа, в соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в доме.
2. До принятия нового постановления в части не противоречащей Жилищному кодексу РФ и Федеральному закону от 29 декабря 2004 года 189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации действует Положение о предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, утвержденное постановлением Правительства РФ от 30 августа 2004 г. 444.
3. Такие открытые конкурсы по отбору управляющих организаций должны проводиться органами местного самоуправления в отношении каждого отдельного многоквартирного дома в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (ч. 4 ст.
161 ЖК РФ).
4. Закон РФ Об основах федеральной жилищной политики утратил силу с 1 марта 2005 г. в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. 189-ФЗ.
5. См. также постановление Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. 315 Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения.
Оплата жилого помещения и коммунальных услуг в свете Жилищного кодекса РФ
Вступивший в действие Жилищный кодекс расширил права и обязанности собственников жилых помещений, упорядочил оплату гражданами (собственниками и нанимателями жилых помещений) жилого помещения и коммунальных услуг, привел многие нормы в соответствие с нормами гражданского законодательства.
Обязательными для исполнения в жилищной сфере в соответствии с Жилищным кодексом РФ должны стать:
решение о способе управления конкретным многоквартирным домом, принимаемое на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений, включая муниципалитет на правах такого же собственника;
заключение договоров между всеми лицами, которые управляют или обслуживают жилищный фонд (собственники управляющая компания, управляющая компания обслуживающие и ресурсоснабжающие организации);
наличие управляющей организации, которая одна управляет домом.
В общем порядке наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, в счет оплаты жилого помещения и коммунальных услуг вносят:
плату за пользование жилым помещением (плату за наем);
плату за содержание и ремонт жилого помещения;
плату за коммунальные услуги.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения для таких граждан включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
Размеры платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилого помещения определяются исходя из занимаемой общей площади жилого помещения, а в отдельных комнатах в общежитии исходя из площади этих комнат.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Это относится к собственникам как жилых, так и нежилых помещений.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника жилого помещения в многоквартирном доме включает:
плату за содержание и ремонт жилого помещения;
плату за коммунальные услуги.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
От того, какой способ управления выберут собственники жилых помещений и примут ли они вообще решение о выборе способа управления общим имуществом, зависит, какие платежи, в каком размере и кому они будут вносить в счет оплаты жилого помещения.
В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме осуществляют непосредственное управление домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений дома. При этом часть работ собственники могут делать самостоятельно, например поочередную уборку мест общего пользования, содержание придомовой территории и т. д., не оплачивая эти работы и услуги.
Платежи за остальные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственники жилых помещений вносят в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие работы и услуги.
Подобный способ управления, скорее всего, может быть реализован в домах из 24 квартир.
В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме создадут ТСЖ, ЖСК или другое объединение собственников для целей управления общим имуществом, размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, ЖСК и другого объединения собственников, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, а также порядок их внесения определяются органами управления ТСЖ, ЖСК или другого объединения собственников в соответствии с их уставами. Собственники помещений в таком доме, не являющиеся членами ТСЖ, ЖСК или другого объединения собственников, должны также нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество и вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ, ЖСК или другим объединением собственников.
И, наконец, если собственники жилых помещений выберут способ управления домом с помощью управляющей организации, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается сроком не менее чем на один год. Внесение платежей в данном случае осуществляется этой управляющей организации.
Для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда размеры платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливаются органами местного самоуправления. При этом плата за наем вносится наймодателю, а плата за содержание и ремонт жилого помещения управляющей организации.
Органы местного самоуправления устанавливают также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решения о выборе способа управления многоквартирным домом.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения должна устанавливаться в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
В любом случае, независимо от того, какой способ управления общим имуществом в многоквартирном доме выбран, или если такое решение на общем собрании собственников помещений не принято, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения зависит от набора работ по ремонту и услуг по содержанию общего имущества.
В этой связи необходимо обратить внимание на применение постановлений Правительства РФ от 30.07.04 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" и от 17.02.04 89 "Об утверждении основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства".
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 29.12.04 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" до приведения в соответствие с Жилищным кодексом РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу РФ и настоящему Федеральному закону.
Жилищный кодекс РФ не предусматривает, что порядок и условия оплаты жилого помещения и коммунальных услуг гражданами или основы ценообразования в сфере ЖКХ определяет Правительство РФ. Однако многие нормы данных постановлений Правительства РФ не только не противоречат Жилищному кодексу РФ, но являются единственными нормативными правовыми актами, регулирующими отдельные вопросы, связанные с оплатой гражданами жилья и коммунальных услуг.
Так, постановлением Правительства РФ 392 утвержден Перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья, и установлено, что Примерный перечень услуг, связанных с содержанием жилья и оплачиваемых за счет платы за содержание жилья, утверждается Министерством промышленности и энергетики Российской Федерации (утвержден приказом Минпромэнерго России от 09.11.04 114). Данные перечни должны применяться при формировании размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.
В соответствии с этим же постановлением оплата коммунальных услуг гражданами, проживающими в жилых помещениях в жилищном фонде независимо от форм собственности, должна осуществляться по единым правилам, условиям и тарифам, т. е. оплата коммунальных услуг для граждан нанимателей жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах и граждан собственников жилых помещений, проживающих в жилых домах, в т. ч. в которых созданы ТСЖ или другие объединения собственников, при равных условиях благоустроенности и подключения к энергоресурсам должна производиться по одинаковым тарифам. Это относится и к собственникам индивидуальных жилых домов.
Надо подчеркнуть, что данное постановление Правительства РФ не регулирует ценообразование в сфере жилищно-коммунального хозяйства, оно лишь говорит о том, в каком порядке должны оплачивать жилье и коммунальные услуги граждане. Поэтому в отношении коммунальных услуг применение в данном случае единых тарифов не означает применение средних тарифов.
В случае, если на территории муниципального образования теплоснабжение обеспечивается, например, тремя предприятиями, которым в установленном порядке установлены тарифы, и население оплачивает полную стоимость коммунальных услуг, тарифы для населения, проживающего в домах, подключенных к энергоресурсам, поставляемым этими предприятиями, будут разными.
