Муниципальная энергетика
Право собственности на конкретное жилое (или нежилое, так как дольщики могут быть разными) помещение возникает у дольщика только после получения свидетельства о праве собственности. Таким образом, неправильным было бы говорить о передаче права собственности застройщиком дольщику.
В этой ситуации также невозможно говорить о приватизации. Приватизация имеет место только в том случае, когда нечто находится в государственной собственности, а потом становится частной (приватной) собственностью. С целью прояснения этих вопросов одновременно с принятием закона о долевом строительстве были внесены поправки и в статью 122 Федерального закона от 21 июля 1997 года 122-ФЗ О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - закон о регистрации прав).
Как в законе о долевом строительстве, так и в законе о регистрации прав содержатся перечни документов, которые застройщики должны представлять на начальном этапе строительства, а дольщики - при регистрации прав. Единообразный подход территориальных органов Федеральной регистрационной службы при проведении государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, прав собственности и уступки прав, залога объектов недвижимого имущества в связи с долевым строительством обеспечит Инструкция, утвержденная приказом Министерства юстиции Российской Федерации (Минюст России) от 9 июня 2005 года 82, в основном предназначенная для работников регистрирующих органов.
Многие положения этого документа не представляют интереса для широких слоев застройщиков и заказчиков, однако важно то, что в Инструкции четко определены перечни документов (не так общо как в законах) и указаны конкретные требования к ним.
Возможность регистрации жилого дома как объекта недвижимости в случае, если застройщик (подрядчик) не передал по окончании строительства все квартиры дольщикам (заказчикам)
Представляется не совсем правильным ставить вопрос о регистрации права собственности на весь дом. Конечно, теоретически возможна ситуация, когда многоквартирный дом строит и приобретает в этом доме абсолютно все помещения (и жилые, и нежилые) одно физическое лицо или одна организация. Тогда в регистрационной палате права собственности на все индивидуально определенные помещения должны быть зарегистрированы только на этого человека или организацию.
В доме есть помещения, которые предназначены для индивидуального использования: жилые (квартиры) и нежилые (например магазин), а есть помещения общего пользования - лестничные клетки, колясочные, технические подвалы, чердаки. Именно индивидуально определенные помещения будут зарегистрированы на одно лицо, и на них же будет оформлено право собственности этого лица, а вот право собственности на весь дом регистрироваться не будет, потому что объектами индивидуальных прав (объектами отчуждения) являются только индивидуально определенные помещения.
Например, если собственник всех помещений в доме решит продать часть квартир, тогда в государственный реестр не надо будет вносить какие-либо учетные изменения, касающиеся объектов недвижимого имущества как предметов сделок, а надо будет в отношении каких-то определенных квартир изменить лишь сведения о титульном владельце. Иными словами, если до момента сделки владельцем всех помещений в доме пыл, условно говоря, Иванов, то после совершения купли-продажи у Иванова останется 90 процентов квартир, а у 10 процентов квартир появятся новые собственники (Петров, Сидоров, Васильев и т. д.).
Регистрационный учет будет вестись в отношении индивидуально определенных объектов недвижимости, которыми являются жилые помещения.
Непростая юридическая ситуация может сложиться, если некоторые собственники зарегистрируют свои права на какую-то часть жилых или нежилых помещений и получат свидетельства о праве собственности, а застройщик не передаст оставшиеся помещения и не оформит право собственности на себя. Это может произойти в том случае, если застройщик выполнил свое обязательство и построил объект недвижимости, а отдельные дольщики не выполнили свои обязательства по полной оплате объекта. Естественно, таким дольщикам застройщик не будет передавать построенные для них объекты.
С юридической точки зрения такие помещения не могут считаться индивидуально определенными объектами недвижимости и будут иметь неопределенный юридически статус, и застройщик как владелец объектов строительства не может осуществлять с ними какие-либо операции, пока они не приобретут статус объекта недвижимости. Когда у застройщика возникнет необходимость совершить какую-либо сделку, он будет вынужден или зарегистрировать свое право собственности, или передать объект долевого строительства дольщику. Таким образом, на последнем этапе, когда дом уже фактически построен, и часть собственников уже зарегистрировала свои права, придет некий дольщик, на начальной стадии не участвовавший в финансировании строительства, внесет необходимые средства, и застройщик передаст ему построенный объект. Причем помещения в построенном доме еще не считаются квартирами, так как квартирой помещение называется только после его регистрации и появления соответствующей учетной записи, то есть после того, как новый дольщик зарегистрирует свои права собственности на эти еще не имеющие хозяев жилые помещения.
До наступления этого момента дом в какой-то мере можно назвать незавершенным строительным или строящимся объектом.
Муниципальная энергетика
Теплоснабжение (ТС) России обеспечивают 485 ТЭЦ, более 180 000 котельных (из них около 6500 мощностью 20 Гкал/ч и выше) и около 600 000 автономных индивидуальных теплогенераторов.
На ТЭЦ в экономичном теплофикационном режиме производится 71 % общей выработки тепла. Только использование преимуществ комбинированной выработки тепловой и электрической энергии позволяет получить относительно благоприятный средний показатель удельных расходов топлива на реализацию тепловой энергии 200 кг у. т./Гкал (у. т. условного топлива).
Суммарная реализация тепла в стране составляет 2060 млн Гкал/год, жилищный сектор и бюджетная сфера потребляют 1086 млн Гкал, промышленность и прочие потребители 974 млн Гкал. На ТС расходуется более 400 млн т у.т./год.
В организациях, занимающихся строительством, эксплуатацией, ремонтом, наладкой, контролем систем теплоснабжения и теплопотребления (ТП) работает около 3 млн человек.
Теплоснабжение от ТЭЦ
Технический уровень персонала и эксплуатации оборудования ТЭЦ достаточно высок.
Основная проблема сегодня массовый переход на пониженный температурный график теплоносителя, вызванный массовыми неплатежами. Вместо расчетной температуры теплоносителя в зимний, холодный период 150 С фактическая температура сетевой воды, отпускаемой ТЭЦ во многих городах, не превышает 7080 С.
При этом страдают все потребители. Многие отключаются от централизованного теплоснабжения, создавая собственные теплоисточники.
При низких ценах на газ и высоких тарифах на тепло, отпускаемое ТЭЦ, это предприятиям выгодно.
Отрицательное воздействие на ситуацию оказало практиковавшееся ранее перекрестное субсидирование жилого сектора за счет более высоких тарифов для остальных потребителей.
Уменьшение подключенной нагрузки негативно отразилось на общих экономических показателях ТЭЦ и снизило их конкурентоспособность. При прежних диаметрах трубопроводов заметно увеличились удельные тепловые потери и удельные затраты на амортизацию.
Это привело к повышению общих удельных затрат в руб./Гкал.
В свою очередь, пониженный температурный график привел к разрегулировке тепловых сетей и недостаточным перепадам давлений на концевых участках. Это вынудило муниципалитеты строить собственные индивидуальные котельные, что еще усугубило положение в системе централизованного теплоснабжения.
Таким образом, неразумная тарифная политика и как следствие массовые неплатежи и отключения потребителей, привели к тому, что прежняя система начала разваливаться.
Муниципальная теплоэнергетика
Из 190 000 котельных около 30 % находятся в муниципальной собственности. Реализация тепловой энергии от муниципальных котельных составляет 372 млн Гкал/год: 44 % этого тепла вырабатывается на газе, 11 % на жидком топливе, остальное большей частью на угле.
Массовые проверки Главгосэнергонадзором объектов теплоснабжения, работающих на газе, показали, что котельные с котлами единичной мощностью более 4 Гкал/ч имеют достаточно высокий КПД. Значительно хуже показатели энергопредприятий, оборудованных котлами малой мощности HP-18, ЗИО-60, Универсал, Энергия, Стрела и т. д., что обусловлено как крайне низкими техническими характеристиками самого водогрейного оборудования, так и повсеместным отсутствием либо низким качеством химводоподготовки, ведущим к образованию накипи на тепловоспринимающих поверхностях и заносу котлов продуктами коррозии.
Еще хуже ситуация в котельных, работающих на угле: их КПД обычно не превышает 60 %, а в ряде случаев составляет лишь 20 %. Это объясняется низкими техническими характеристиками котлов, нарушением режима водоподготовки, плохим качеством угля и отсутствием его предварительной обработки. Кроме того, профессиональный уровень эксплуатационного персонала, как правило, невысок, заработная плата, выплачивается с большими задержками.
Ведомственное теплоснабжение
Почти в каждом городе есть районы, отапливаемые от ведомственных источников тепла. Огромное количество небольших поселков при шахтах, фабриках, заводах, воинских частях, колониях отапливаются от единственной котельной, находящейся в этих организациях.
Все предприятия ведомственного теплоснабжения можно разделить на две группы.
- К первой относятся котельные бюджетных организаций и разорившихся, но еще не ликвидированных предприятий. Состояние их в подавляющем большинстве случаев неудовлетворительно.
Только по объектам, подведомственным Госгортехнадзору, в 2000 г. выявлено 5700 организаций, в которых практически не проводилась подготовка оборудования к отопительному сезону. Большинство котлов находится в аварийном состоянии, и владельцы включают их в работу только в сильные холода либо в недолгие периоды производственной активности.
- Ко второй группе относятся источники тепла благополучных предприятий, не испытывающих серьезных технических трудностей. У них другая проблема долги потребителей, которые не оплачивают предоставляемые им услуги по теплоснабжению. Это в основном муниципальные органы управления с небольшим бюджетом, стремящиеся сэкономить на всем, что возможно.
Очень часто власти находят выход из кризиса в строительстве отдельной муниципальной котельной.
Состояние тепловых сетей
Инженерные коммуникации России самые дорогие в мире. Теплопотери в них составляют 2050 % выработки тепла зимой и 3070 % летом.
При переходе на индивидуальные источники тепловыработка резко уменьшается, такие утечки теплоносителя превышают нормы, принятые в развитых странах, в десятки раз. Трубопроводы часто заменяются из-за коррозии (в четырепять раз чаще, чем принято в других странах).
Общая ситуация с коммуникациями в последние несколько лет резко ухудшилась. Сокращение финансирования привело к уменьшению объемов перекладок трубопроводов.
Руководство предприятий теплоснабжения, стремясь не допустить увеличения аварийности, пыталось сохранить объемы перекладок, снижая требования к качеству и всячески удешевляя строительные работы. Переложенные сети имели слишком низкий ресурс и через пятьсемь лет требовали новой перекладки.
В итоге количество аварий на них к 2000 г. начало расти в геометрической прогрессии, увеличившись в среднем за последние шесть лет в 10 раз. Как следствие выросла и мощность аварийных служб.
Даже применение труб в ППУ-изоляции, при мизерных объемах их внедрения, не принесло желаемого эффекта, поскольку столкнулось с желанием производителей сэкономить. Качество пенополиуретановых труб большинства предприятий крайне низко, а качество реконструкции трубопроводов еще ниже.
При этом система контроля влажности изоляции (единственный источник правдивой информации о качестве строительства и эксплуатации) почти не применяется.
В итоге трубопроводы в ППУ-изоляции, которые в других странах служат по 3050 лет, у нас выходят из строя на второйчетвертый год эксплуатации.
Нельзя умолчать и о коррупционерах, которые, испытывая очевидные трудности с припиской лишних объемов перекладки в погонных метрах, зарабатывают на качестве. В результате требования и без того не очень высокие понизились до уровня минимальной внешней благопристойности. Даже простейшее мероприятие (определяющее ресурс трубопровода) по нанесению на трубу нормативного антикоррозийного покрытия проводится либо на неподготовленную поверхность, либо заменяется покраской запрещенным к применению в тепловых сетях кузбас-лаком.
Выявлять подобные технологические нарушения некому, поскольку практически на всех предприятиях ЖКХ отсутствуют службы контроля качества покрытий и коррозии трубопроводов. В итоге безаварийный период жизни тепловых сетей редко превышает 10 лет.
Системы теплопотребления
Частные предприятия, получающие тепло от централизованной системы теплоснабжения, первыми прореагировали на изменение экономических условий, отгородившись от монополистов и неразумных тарифов счетчиками и собственными котельными.
К сожалению, при существующей структуре одноставочных тарифов (руб./Гкал) теплосчетчик не стимулирует потребителя к более полному использованию энергетического потенциала теплоносителя. Одно и то же тепло можно снять с 10 м3 носителя, охладив его на 80 С, и с 80 м3, охладив всего на 10 С. Причем во втором случае можно не устанавливать дорогостоящие водоподогреватели с большой поверхностью теплообмена, уменьшать размеры отопительных радиаторов и т. д. за тепло все равно нужно платить столько же.
Раньше при превышении нормируемого расхода и соответствующем завышении температуры обратной сетевой воды теплоснабжающая организация могла налагать штраф. Теперь, когда в арбитраже признается только гражданский кодекс, такие штрафы являются неправомерными.
Системы отопления жилых домов у нас создавались как коммунистические, т. е. для коммуны жильцов, каждый из которых в отдельности не может влиять на процесс теплопотребления. Теперь квартиросъемщики могут влиять на температурный режим квартир добавлением секций радиаторов, сжиганием неучтенного газа в плитах (для прохождения минимума температур) и открыванием форточки (для компенсации перетопов осенью и весной).
Внедрение нормальных стимулов по экономии тепла для жителей упирается в большие затраты на индивидуальные приборы учета тепла, а также в неприспособленность существующих систем с однотрубной разводкой к поквартирному регулированию.
Сегодня жильцы платят за отопление 4090 % фактических затрат муниципалитета. Государство дотирует не жильцов, а предприятия ЖКХ и то не в полном объеме.
Величина дотации на конкретного жителя пропорциональна занимаемой площади: чем больше он имеет квадратных метров, тем больше на него выплачивается дотация, т. е. самые большие дотации выделяются на богатых.
Сумма дотаций не предусматривает компенсацию затрат жилищных организаций на обслуживание внутридомовых систем отопления. В тариф на отопление эти цифры тоже не включаются. Считается, что эти расходы входят в общую сумму платежей за содержание зданий. В результате финансово не продуманного обслуживания и полного отсутствия контроля над переоборудованием в квартирах систем отопления дома оказались полностью разрегулированы в плане теплообеспечения и стали энергорасточительными.
В элитных домах-новостройках при заселении квартирные регуляторы тепла у батарей часто выбрасываются, а площадь нагревательных приборов значительно увеличивается.
Из-за отсутствия квартирных водосчетчиков количество водопотребления оценивается в среднем 300 л горячей и холодной воды на человека в сутки, что в три раза больше по сравнению с другими странами и в два раза выше нормативных значений. Это приводит к утечке воды, потере тепла и электроэнергии на перекачку, затратам на содержание излишних мощностей насосов, водоподогревателей, оборудования для водоподготовки и водозаборов, очистных сооружений и др.
Системы теплопотребления в зданиях бюджетных организаций также находятся не в лучшем состоянии. Хотя такого количества хаотических переделок, как в жилых домах, в них нет, грамотная эксплуатация здесь также практически повсеместно отсутствует.
Установки приточной вентиляции и кондиционирования обычно не поддерживаются в рабочем состоянии, что изменяет режим воздухообмена и приводит к нарушению санитарных норм.
Для снижения платежей за теплоснабжение на объектах бюджетной сферы началось массовое установление теплосчетчиков. К сожалению, этим часто все и ограничивается, и никакой работы по действительной экономии энергии не производится. Расходы компенсируются неработающими вентиляционными системами. Однако ввиду того, что затраты теплоснабжающей организации остаются неизменными (не меняются потребление топлива, диаметры теплотрасс, теплопотери и т. д.), при очередном пересмотре тарифов ранее утвержденные величины делятся на меньшее количество реализованного тепла, и тарифы повышаются.
Так что экономить можно лишь с помощью действительного ресурсосбережения.
Состояние систем теплоснабжения и теплопотребления пока еще далеко не везде дошло до полного упадка, но общие тенденции не радуют. Растет аварийность, пуск отопления осенью в некоторых регионах России растягивается на месяцы, недогревы в морозы стали не исключением, а нормой.
Темпы замены оборудования снижаются, и, соответственно, увеличивается количество оборудования, находящегося в аварийном состоянии. Все это требует безотлагательного проведения целого комплекса мероприятий по преодолению кризисной ситуации, сложившейся в российских инженерных коммуникациях и системах теплоснабжения в целом.
