Экономическая целесообразность создания ТСЖ
Таким образом, частично может быть решена проблема занятости некоторых жильцов.
- При управлении многоквартирным домом собственникам так или иначе придется больше общаться друг с другом. Иногда, живя в одном доме, мы не знаем соседей по лестничной площадке и когда нужна помощь не всегда оказываем ее друг другу.
Совместное решение вопросов жизни дома сплачивает жильцов, учит действовать сообща, доверять друг другу.
С чем придется столкнуться собственникам при создании ТСЖ?
Главной причиной нежелания управлять свои домом является психологическая неготовность собственников помещений в доме брать на себя какую-либо ответственность по управлению из-за отсутствия такого опыта. У многих людей не изжита привычка быть под опекой государства, отсутствует самостоятельность в принятии решений.
В связи с этим, часть собственников столкнется с пассивностью, негативным отношением или даже противодействием созданию ТСЖ со стороны других собственников.
Другим, не менее важным вопросом, который интересует жильцов, является наличие материальных затрат при образовании ТСЖ, которые понесут собственники дома. Да, действительно, на первом этапе такие затраты безусловно будут. Так, при создании товарищества собственников жилья, собственникам придется платить за регистрацию ТСЖ в налоговых органах, изготовление объявлений и писем для проведения общего собрания, изготовление технического паспорта на дом, оформление земельного участка и т.д.
Однако, затем, текущие затраты на содержание и обслуживание дома могут сократиться по сравнению с теми, что были до создания ТСЖ. Происходит это за счет того, что собственники самостоятельно выбирают подрядчиков, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, сами определяют перечень работ и услуг (то есть, не платят за лишнее), некоторые виды работ осуществляют собственными силами, распоряжаются общей долевой собственностью (например, могут передать часть прилегающей к дому территории, подсобных помещений в пользование третьим лицам), извлекая при этом доходы, которые идут на обслуживание и содержание дома.
Еще одной причиной, тормозящей организацию товариществ на существующей застройке, является отсутствие капитального ремонта в доме, в котором есть необходимость. В домах без проведенного капитального ремонта почти невозможно создать ТСЖ.
Таким образом, создание и организация товариществ собственников жилья мероприятия дорогостоящие. Поэтому, собственникам в таком деле не обойтись без поддержки муниципальных властей.
Экономическая целесообразность создания ТСЖ
С вступлением в силу с 1 марта 2005 года нового Жилищного кодекса Российской Федерации активизировались процессы реализации прав собственников помещений в многоквартирных домах по управлению общим имуществом. Перед собственниками стоит задача выбрать способ управления домом: непосредственное управление; управление управляющей компанией; управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом.
Создание объединений собственников жилья (во вновь построенном и существующем жилищном фонде) целесообразно при соблюдении не только организационных, но и финансовых условий. Зачастую, соблюдение таких условий зависит от поддержки государственных органов и органов местного самоуправления: проведение капитального ремонта жилищного фонда за счет средств регионального и муниципальных бюджетов в целях последующего создания ТСЖ; создание равных условий по содержанию и капитальному ремонту для собственников жилых помещений в ТСЖ и при других формах управления многоквартирным домом; разработка и внедрение специального механизма кредитования товариществ собственников жилья, в том числе на условиях субсидирования части процентной ставки товариществам собственников жилья из средств областного бюджета и т.д.
Вместе с тем, собственники помещений в многоквартирном доме, наряду с другими условиями, могут сами определить экономическую целесообразность создания товарищества собственников жилья в доме в зависимости от общей долевой площади.
Эффективность деятельности товарищества собственников жилья с экономической точки зрения определяется с одной стороны выполнением целей и задач, поставленных перед исполнительным органом ТСЖ, с другой стороны - размером затрат на содержание и обслуживание жилищного фонда при функционировании ТСЖ по сравнению с другими формами управления многоквартирным домом. На сегодняшний день российская практика не устанавливает абсолютных значений показателей эффективности деятельности ТСЖ.
Одним из основных показателей предлагается рассматривать показатель бремени по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома в расчете на каждого собственника помещения в зависимости от площади общей долевой собственности.
Расчет данного показателя целесообразно проводить по следующей формуле:
| БСО | = | (Трудовые затраты | + | Затраты на МТО) | х | Доля собственника в общей долевой собственности жилого дома | ,где |
| Площадь общей долевой собственности |
Бремя по содержанию и обслуживанию (БСО) как сумма затрат на оплату трудовых и материальных ресурсов, обеспечивающих содержание и обслуживание многоквартирного дома в расчете на каждого собственника жилья;
n - количество должностей, необходимых для содержания и обслуживания жилого фонда.
Доля собственника в общей долевой собственности жилого дома определяется пропорционально отношению площади занимаемого собственником помещения к общей площади жилого дома.
Вышеприведенная формула носит универсальный характер и может быть использована для вынесения собственниками жилья заключения о целесообразности создания ТСЖ в зависимости от площади общей долевой собственности, количества работников, занятых обслуживанием и содержанием жилого дома и т.д.
На практике может возникнуть ситуация, когда потребуется произвести более детальный расчет показателя БСО. Например, в случае возникновения спорной ситуации вокруг субъективного определения необходимого количества должностей дворников, техничек, слесарей, управленцев и т.д., а также количества расходуемых ими материалов, инвентаря, представляется возможным развернуть по составляющим приведенную ранее формулу для расчета показателя БСО.
Под трудовыми затратами понимаются расходы связанные с оплатой труда работников одной должности, профессии (дворники, рабочие по комплексной уборке и содержанию домовладений, и т.д.) включая налоги. Размер трудовых затрат определяется следующим образом:
| Трудовые затраты | = | Пл х НВ х П | х | ЗПср | х | КН | , где |
| РВ |
Пл - площадь общей долевой собственности;
НВ - нормы времени на работы по содержанию и обслуживанию в соответствии с Рекомендациями по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. Приказом Госстроя России от 09.12.1999 139);
П - повторяемость работ в течение периода в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатацией жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 170);
РВ - общий фонд рабочего времени в период;
ЗПср - средняя величина должностного оклада за период, сложившаяся на местном рынке труда;
КН - коэффициент невыходов работников. В соответствии с Рекомендациями по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв.
Приказом Госстроя России от 09.12.1999 139) предлагается использовать нормативное значение 1,12.
Затраты на материально-техническое оснащение (МТО) представляют собой расходы, связанные с приобретением необходимых для содержания и обслуживания жилого дома материалов и инвентаря.
| Затраты на МТО | = | Пл | х | НРМИ | х | Цср | , где |
Пл - площадь общей долевой собственности;
НРМИ - нормы расхода материальных ресурсов, обеспеченности инвентарем на работы по содержанию и обслуживанию в соответствии с Рекомендациями по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. Приказом Госстроя России от 22.08.2000 191);
Цср средняя рыночная цена приобретения материалов и инвентаря.
Согласно выявленной функциональной зависимости за счет распределения суммарных затрат на содержание и обслуживание многоквартирного дома большее количество собственников жилья обеспечивает снижение абсолютной величины БСО, что подтверждает действенность эффекта экономии на масштабе.
В заключение следует отметить, что представленный метод не претендует на исключительное превосходство над возможными, однако, является одним из необходимых инструментов, позволяющим сформировать собственникам жилья мнение об экономической целесообразности создания ТСЖ как способе управления их (собственников жилья) многоквартирным домом.
Приватизация. Испытание банкротством
Одной из целей Подпрограммы Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации (далее Подпрограмма) является привлечение инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс. Приватизация муниципальных унитарных предприятий согласно Подпрограмме способствует созданию условий для привлечения частного капитала в жилищную сферу.
До 2005 года Подпрограммой предлагается завершить акционирование и приватизацию муниципальных унитарных предприятий, выполняющих подрядные работы по обслуживанию жилищного фонда.
Несмотря на настойчивые рекомендации федеральных властей приватизировать унитарные предприятия муниципальные власти не спешат с выполнением данных требований. Основная причина кризисное состояние предприятий.
Единственный выход для таких предприятий это банкротство. Но, учитывая социальную значимость многопрофильных предприятий в небольших поселениях, местные власти пытаются максимально долгое время поддерживать на плаву свои МУПы, считая, что ситуацию никак не изменить (особенно если создать ОАО вместо МУП).
Конечно, важную роль здесь играет недостаток информации о работе в форме ОАО (считается, что эта форма не имеет возможностей для получения бюджетных субсидий на возмещение разницы в цене при обслуживании муниципального жилищного фонда хотя это заблуждение и, кстати, не единственное!). Кроме того, существует панический страх перед банкротством.
Однако, имея больший объем информации, можно перестать бояться и начать использовать существующие возможности.
В чем основная разница между приватизацией и банкротством
При банкротстве круг объектов, переходящих в частную собственность, не контролируется собственником имущества. Продажа имущества предприятий банкротов в рамках конкурсного производства не имеет тех ограничений по отчуждению муниципального имущества, которые есть в процессе приватизации.
В частности, если в рамках приватизации не включаются в приватизируемую массу жилищный фонд и объекты энергетики, а по желанию органа местного самоуправления - и иные объекты, то в рамках процедуры банкротства исключаются только объекты, изъятые из оборота.
Чего действительно стоит избегать при банкротстве предприятия
Признания недействительными сделок по отчуждению имущества предприятия, совершенных после возбуждения дела о банкротстве и (или) в течение 6 месяцев, предшествовавших подачи заявления о признании банкротом (ст. 103 федерального закона от 26.10.2002 127-фз О несостоятельности (банкротстве), ст. 18 федерального закона от 24.06.1999 122-фз Об особенностях несостоятельности (банкротства) субъектов естественных монополий топливно-энергетического комплекса)
Необходимо знать, что сделки, совершенные в течение шести месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом (должником или иными заинтересованными лицами!), могут быть признаны недействительными по решению суда, если:
А) сделка влечет за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами;
Б) сделка связана с выплатой (выделом) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с его выходом из состава учредителей (участников) должника;
В) это сделка по отчуждению имущества (части имущества), входящего в единый производственно-технологический комплекс организации-должника (в сфере ТЭК).
Для предотвращения таких последствий необходимо с осторожностью планировать совершение таких сделок при неустойчивом финансовом состоянии предприятия.
Субсидиарной ответственности руководителя и собственника имущества предприятия (ст. 56 ГК РФ Ответственность юридического лица, ст.ст. 9, 10 федерального закона от 26.10.2002 127-фз О несостоятельности (банкротстве))
Неподача заявления должника в арбитражный суд в случаях и в срок, которые установлены законом (30 дней с момента возникновения обстоятельств, указанных в ст. 9 федерального закона О несостоятельности (банкротстве) ), а также банкротство должника по вине учредителей (участников) должника, собственника имущества должника - унитарного предприятия или иных лиц, в том числе по вине руководителя должника, которые имеют право давать обязательные для должника указания или имеют возможность иным образом определять его действия, влечет за собой субсидиарную ответственность этих лиц.
Субсидиарная ответственность предполагает погашение задолженности предприятия-банкрота при недостаточности его средств за счет имущества вышеназванных лиц.
Поэтому собственнику имущества и руководителю предприятия следует просчитывать все возможные финансовые последствия своих обязательных указаний, касающихся деятельности предприятия и могущих повлечь за собой его финансовую несостоятельность.
Административной ответственности руководителя и собственника имущества предприятия (ст. 14.13 Неправомерные действия при банкротстве)
Сокрытие имущества или имущественных обязательств, сведений об имуществе, о его размере, местонахождении либо иной информации об имуществе, передача имущества в иное владение, отчуждение или уничтожение имущества, а равно сокрытие, уничтожение, фальсификация бухгалтерских и иных учетных документов, если эти действия совершены при банкротстве или в предвидении банкротства, влекут наложение административного штрафа в размере от сорока до пятидесяти минимальных размеров оплаты труда или дисквалификацию на срок до трех лет.
Неисполнение обязанности по подаче заявления о признании юридического лица банкротом в арбитражный суд в случаях, предусмотренных законодательством о несостоятельности (банкротстве), влечет наложение административного штрафа в размере от сорока до пятидесяти минимальных размеров оплаты труда или дисквалификацию на срок до трех лет.
Единственная рекомендация не совершать данные неправомерные действия, а искать иные способы минимизации имущественных и финансовых потерь, которыми обычно сопровождается банкротство.
Уголовной ответственности руководителя и собственника имущества предприятия (ст. 195 УК РФ Неправомерные действия при банкротстве)
Сокрытие имущества или имущественных обязательств, сведений об имуществе, о его размере, местонахождении либо иной информации об имуществе, передача имущества в иное владение, отчуждение или уничтожение имущества, а равно сокрытие, уничтожение, фальсификация бухгалтерских и иных учетных документов, отражающих экономическую деятельность, если эти действия совершены руководителем или собственником организации-должника либо индивидуальным предпринимателем при банкротстве или в предвидении банкротства и причинили крупный ущерб, наказываются ограничением свободы на срок до трех лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет со штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев.
Неправомерное удовлетворение имущественных требований отдельных кредиторов руководителем или собственником организации-должника либо индивидуальным предпринимателем, знающим о своей фактической несостоятельности (банкротстве), заведомо в ущерб другим кредиторам, а равно принятие такого удовлетворения кредитором, знающим об отданном ему предпочтении несостоятельным должником в ущерб другим кредиторам, если эти действия причинили крупный ущерб, наказываются ограничением свободы на срок до двух лет, либо арестом на срок от двух до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового.
Таким образом, кроме того, что сделки, направленные на предпочтительное удовлетворение требований кредиторов, будут признаны недействительными, при причинении крупного ущерба другим кредиторам возникнут основания еще и для уголовной ответственности.
Отстранения от должности руководителя предприятия на этапах процедуры банкротства (ст. 69 федерального закона от 26.10.2002 127-фз О несостоятельности (банкротстве), ст. 278 Трудового кодекса РФ)
В случае нарушений руководителем предприятия должника требований федерального закона О несостоятельности (банкротстве) арбитражный суд отстраняет его от должности по ходатайству временного управляющего.
Чего не следует бояться при банкротстве
Самого банкротства
Если предприятие дошло до той стадии, что в наличии имеются все признаки банкротства, то бояться уже нечего. Поэтому следует вооружиться всеми необходимыми знаниями об этой процедуре и использовать все свои права и возможности (которые тоже, оказывается, есть у банкрота!), а при наличии и финансовые возможности собственника.
Какие возможности следует использовать
Работа с собранием кредиторов
В компетенции общего собрания кредиторов находятся все наиболее судьбоносные для предприятия вопросы. Если есть возможность достигнуть подписания мирового соглашения, ее необходимо использовать.
Погашение задолженности третьим лицом
Как уже упоминалось выше, очень могут помочь финансовые средства собственника имущества предприятия (или иного третьего лица).
Своевременное выявление признаков надвигающегося банкротства
Чем раньше руководитель предприятия опознает надвигающиеся признаки финансовой несостоятельности, тем больше вероятность благоприятного выхода из этого состояния.
Таким образом, главная задача как руководителя, так и собственника унитарного предприятия умение вовремя различить признаки надвигающегося кризиса. Для этого необходимо первое информация (о состоянии финансов на предприятии и причинах убыточности производства, о внешней среде предприятия и т.п.).
Второе знания (бизнес-образование будет отнюдь не лишним, но в отсутствии такового можно постоянно заниматься самообразованием, а также использовать людей, имеющие знания об управлении предприятием, правовые, финансовые и прочие необходимые знания). Третье внутреннее понимание объема своей ответственности и принятие необходимости постоянно развиваться как на личностном уровне, так и на уровне всего предприятия.
Приватизация унитарных предприятий в условиях естественных монополий
Актуальность приватизации предприятий ЖКХ сейчас обусловлена рядом объективных факторов. В связи с разграничением полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления (Федеральный закон от 06.10.2003 131-фз Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ) начаты процессы разграничения государственного и муниципального имущества. Подготовлен федеральный законопроект О государственном и муниципальном имуществе, согласно которому в публичной собственности должно находиться только то имущество, которое по своему функциональному назначению необходимо для осуществления соответственно Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями возложенных на них федеральными законами исключительных публичных полномочий.
При этом федеральные и региональные власти будут отстранены от владения коммерческими предприятиями. Законопроект содержит четкое указание на то, что публичная собственность может находиться либо непосредственно в казне, либо должна быть закреплена на праве оперативного управления.
Все предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, будут либо акционированы, либо преобразованы в казенные предприятия, либо ликвидированы.
Учитывая то, что большинство предприятий жилищно-коммунального комплекса осуществляют свою деятельность в условиях естественных монополий, в процессе их приватизации необходимо учитывать ряд особенностей.
Что можно приватизировать, а что нельзя?
Согласно ч.1 ст. 30 (Федеральный закон от 21.12.2001 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества) не могут быть приватизированы используемые по назначению:
- жилищный фонд и объекты его инфраструктуры;
- объекты энергетики, предназначенные для обслуживания жителей соответствующего поселения.
Закон о приватизации запрещает отчуждение указанных объектов только в составе имущественного комплекса унитарного предприятия. В то же время не исключена возможность последующей приватизации данного имущества, например, путем его внесения в качестве вклада в уставный капитал какого-либо юридического лица.
Наиболее важным вопросом применительно к приватизации объектов коммунально-бытовой сферы является, безусловно, определение конкретного имущества, приватизация которого запрещена.
Жилищный фонд и объекты его инфраструктуры
Если идентификация жилищного фонда не вызывает вопросов, то понятие объектов его инфраструктуры требует конкретизации. Объектами инфраструктуры жилищного фонда принято считать внутридомовые инженерные сети.
Граница внутридомовых сетей определяется в актах разграничения балансовой принадлежности с эксплуатирующими организациями. Если все сети жилого дома и эксплуатирующей организации принадлежат муниципалитету, то граница сетей определяется, как правило, по границе эксплуатационной ответственности.
Объекты энергетики
В действующем законодательстве отсутствует понятие энергетика, однако Федеральный закон от 26.03.2003 35-ФЗ Об электроэнергетике содержит определение объекты электроэнергетики. Ими являются имущественные объекты, непосредственно используемые в процессе производства, передачи электрической энергии, оперативно-диспетчерского управления в электроэнергетике и сбыта электрической энергии, в том числе объекты электросетевого хозяйства (линии электропередач, трансформаторные и иные подстанции, распределительные пункты и иное оборудование, предназначенное для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии).
В соответствии с различными формами движения материи, существуют различные формы энергии, в том числе тепловая, электрическая и атомная. Таким образом, применяя принцип аналогии и учитывая различные виды энергии, используемые в ЖКХ, к объектам энергетики следует относить имущественные объекты, непосредственно используемые в процессе производства, передачи и сбыта соответствующего вида энергии, оперативно-диспетчерского управления в электро- и теплоэнергетике, в том числе объекты сетевого хозяйства, предназначенные для обеспечения связей и осуществления передачи энергии.
В состав названных имущественных комплексов могут входить разнородные объекты, образующие единое целое, предполагающее использование их по общему назначению и рассматриваемые как одна вещь (ст. 134 ГК РФ сложная вещь).
Следует отметить, что в законодательстве не упомянуты объекты водопроводно-канализационного хозяйства.
