Взаимоотношения собственников и арендаторов зданий
Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.
К сожалению, действующим на сегодняшний день законодательством не установлены критерии, на основании которых можно выполнить положение указанной статьи, то есть определить в натуре часть земельного участка, необходимого для использования того или иного здания.
Итак, государственный орган, регулирующий земельные отношения, имеет юридические основания для определения долей каждого из собственников недвижимости на одном земельном участке; имеет юридические основания для определения размера земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости, расположенного на участке, но не имеет юридических оснований для выделения части земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости в натуре при наличии нескольких собственников на одном земельном участке. Решение данной проблемы отдано на откуп собственникам наземной недвижимости.
Общеизвестен принцип платности пользования земельными участками под объектами недвижимости. В соответствии со статьей 1 Закона РФ О плате за землю использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.
Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Говоря о земельных платежах нельзя забывать, что, став собственником здания, сооружения, помещения до оформления договора аренды земельного участка и расчета арендной платы, необходимо подать налоговую декларацию для уплаты земельного налога, утвержденную Приказом МНС РФ от 29.12.2003 N БГ-3-21/725 Об утверждении формы налоговой декларации по земельному налогу и инструкции по ее заполнению.
Надо понимать, что налоговая декларация по земельному налогу не является правоустанавливающим документом в отличие от договора аренды земельного участка.
Часто на земельном массиве, где расположены многочисленные здания, сооружения, когда по тем или иным причинам нет возможности оформления договора аренды земельного участка, приходится сталкиваться с произволом налоговых органов. Например, когда с каждого из четырех собственников (у каждого в собственности по этажу) в четырехэтажном здании взимался налог за две площади застройки здания, то есть восемь площадей застройки одного здания, что противоречит условию статьи 1 Закона N 34, в соответствии с которой определяется размер земельного участка.
В связи с этим, возникает резонный вопрос:
Кто рассчитывает земельный налог: собственник или налоговый орган?
Обратим внимание на ст. 16 Закона О плате за землю: Земельный налог, уплачиваемый юридическими лицами, исчисляется непосредственно этими лицами.
Юридические лица ежегодно не позднее 1 июля представляют в налоговые органы расчет причитающегося с них налога по каждому земельному участку.
По вновь отведенным земельным участкам расчет налога представляется в течение месяца с момента их предоставления.
И еще, арендатор земельного участка, приобретая арендованный участок в собственность, перестает платить аренду и начинает платить земельный налог с момента регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Касательно перспектив развития нормативного регулирования земельного налога хотелось бы отметить следующее. Глава 31 Земельный налог введена в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом N 141-ФЗ от 29 ноября 2004 г. В 2006 г. предполагается повсеместное введение земельного налога.
Поскольку земельный налог является местным, то, соответственно, необходимо законодательно утвердить его и на уровне муниципальных образований. Большинство муниципальных образований не успели ввести этот налог с 1 января 2005 г. (хотя Закон N 141-ФЗ им это право предоставил).
Земельный налог был введен только на территории г. Москвы Законом от 24 ноября 2004 г. N 74 О земельном налоге. Он составляет 0,3% от кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения; 0,1% от кадастровой стоимости земельных участков, занятых жильем; 1,5% от кадастровой стоимости прочих земельных участков.
На остальной территории России в целях налогообложения земель сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения применяется запутанная и малообоснованная система средних налоговых ставок, определяемых местными органами власти на основе установленных Законом РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 О плате за землю базовых ставок и поправочных коэффициентов. При этом сумма налога практически не зависит ни от местоположения земельного участка, ни от его плодородности, а разветвленная система налоговых льгот не создает стимулов к эффективному использованию земель.
В ближайшем будущем земельный налог останется местным. Его налоговая база будет определяться на основе кадастровой стоимости земельного участка. Налоговый кодекс РФ определяет максимальный размер налоговой ставки.
Это 0,3% от кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков, занятых жильем, и 1,5% от кадастровой стоимости прочих земельных участков. В то же время, в отличие от ранее действующего порядка, существенно сокращен перечень налоговых льгот, устанавливаемых на федеральном уровне.
Уже отмечалось, что в соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность. Однако Земельный кодекс не дает ответа на вопрос:
Каким образом приобретать земельный участок в собственность, если один из собственников помещения в здании не хочет этого делать. Как выйти из тупика?
На мой взгляд, возможны несколько вариантов развития событий:
1. Лицо, которое не хочет приобретать земельный участок в собственность, должно отказаться от его приобретения в пользу желающих приобрести земельный участок.
2. Предложить целевой заем на приобретение земельной доли лицу, которое отказывается приобретать земельный участок в общую долевую собственность. В договоре может быть установлено условие о возможности передачи доли в счет погашения займа в случае невозврата займа к установленному сроку.
После наступления названного условия право на долю переходит к займодателю и он становится собственником всего земельного участка.
Далее, возможно заключение договора ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута), исходя из уже ранее подсчитанной доли в общей долевой собственности или других критериев, определяемых собственником земельного участка.
Вариант аренды возможен, если имеется возможность выделения части земельного участка под недвижимостью собственника, не владеющего землей. Если выделить часть земельного участка невозможно, например для собственника второго этажа, то сдать ему в аренду долю в земельном участке нельзя, так как объектом аренды является исключительно обособленный земельный участок.
Получается, что иных, кроме сервитута, правил оформления земельных отношений между частным собственником земельного участка и собственником помещения, расположенного на этом земельном участке, законодательство не устанавливает.
Собственники земельного участка, скорее всего, будут самостоятельно заполнять пробел в законодательстве, связанный с установлением критериев выделения земельного участка в натуре для сособственника помещений в здании. И с необходимостью решения данной проблемы собственники земельного участка столкнутся в самой ближайшей перспективе, так как в регионах России активно ведется предпродажная подготовка государственных земель.
Флагманом этой деятельности выступило Московское правительство.
Летом 2005 года мэр Москвы Юрий Лужков подписал Постановление, устанавливающее стоимость государственных земельных участков при продаже их собственникам капитальных зданий, строений и сооружений. Как сказано в документе, цена земли принимается равной тридцатикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади соответствующих земельных участков.
В настоящее время ставка земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости земли, то есть цена выкупа, по Постановлению столичного Правительства, будет равняться 45% от нее. Это максимальный размер выкупа, предусмотренный Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ О введении в действие Земельного кодекса РФ.
Для производств, деятельность которых является важной для экономики города, Московское правительство приняло решение установить льготные расценки. Хозяева таких предприятий будут платить за земельные участки всего лишь 20% от их кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земли при расчете ставки земельного налога в столице берется не случайно. Она устанавливается Правительством Москвы в соответствии с российским законодательством и зависит от целого ряда факторов, например от местоположения участка и ограничений в его возможном использовании.
Иными словами, стоимость одинаковых участков земли, расположенных поблизости друг от друга, может быть разной, если на одном стоит завод, а на другом - оздоровительный центр. На самом деле никто точно не может сказать, сколько реально стоит столичная земля.
В Москве нет рынка земли, сделки по ее свободной купле-продаже практически не заключаются, поэтому ее реальную (рыночную) стоимость определить невозможно. Однако городское правительство не могло не принять, а Юрий Лужков не мог не подписать это Постановление. Дело в том, что в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда N 11, которое уже упоминалось, Пленум обязал региональные власти продавать земельные участки собственникам предприятий, которые на них расположены.
Тогда же был установлен двухнедельный срок, в течение которого власти обязаны рассмотреть заявку о выкупе участка. Нерассмотрение заявки на покупку земли или необоснованный отказ местных властей от ее продажи могут служить причиной для обращения в суд.
При этом в выкупе земельных участков под предприятиями их владельцам могут отказать только в одном случае - если эти участки, согласно Генеральному плану развития региона, уже зарезервированы под городские цели.
Но и это не все. Если в субъекте Федерации не будет принято собственного законодательного акта, конкретизирующего цену и процедуру выкупа земли, ее стоимость автоматически будет рассчитываться исходя из минимальной ставки.
В течение ближайших трех месяцев Департамент земельных ресурсов Москвы должен разработать и представить на рассмотрение и утверждение столичному Правительству проект распорядительного законодательного акта, регламентирующего порядок принятия решений о продаже земельных участков в Москве. Этот документ должен быть принят до 1 января 2006 г., когда, согласно Федеральному закону от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ О введении в действие Земельного кодекса РФ, заканчивается право хозяев предприятий на бессрочное пользование землей. К этой дате частные компании должны определиться, что делать с земельными участками, на которых стоят их предприятия. Их можно будет либо взять в аренду, либо выкупить.
Кстати, согласно Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда N 11 каждое конкретное предприятие имеет право только один раз сделать свой выбор.
Больше всего столичные власти опасаются того, что владельцы предприятий, получив право выкупа земли меньше чем за половину реальной стоимости, начнут ею спекулировать. Городское правительство собирается предпринять ряд шагов, чтобы этого не допустить. Например, в настоящее время разрабатывается положение, согласно которому при перепрофилировании предприятия его хозяева должны будут доплатить в московскую казну до 100% кадастровой стоимости земли, рассчитанной для того бизнеса, которым они собираются заниматься. Но спекуляция земли неизбежна, как только землю будут свободно покупать и продавать.
В качестве примера можно привести автотранспортные предприятия, которые явно не выгодно держать в центре города. Владельцы этих предприятий, скорее всего, будут выводить их на окраины, а землю продавать.
Причем по рыночной цене.
Взаимоотношения собственников и арендаторов зданий, сооружений и нежилых помещений при пользовании земельным участком, находящимся в государственной собственности
Параграф Гражданского кодекса РФ, посвященный аренде зданий и сооружений, содержит три статьи, касающиеся регулирования земельных отношений, связанных с арендой зданий, сооружений, помещений - ст. 652, 653, п. 2 ст.
654. Интересным является толкование правил указанных статей в арбитражной практике применительно к разрешению следующих проблем.
Проблема первая. Ограничение арендатора помещения в пользовании земельным участком, которое решается в пользу арендатора.
В соответствии с п. 1 ст. 652 ГК по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Таким образом, любой арендатор помещения в здании вправе пользоваться всем земельным участком, привязанным к этому зданию, и собственник здания не может ограничить арендатора в его правах пользования. Для этого у собственника нет рычагов.
И данная ситуация не всегда выгодна собственнику (арендодателю).
Проблема вторая. Выделение из договора аренды помещения земельного платежа.
В сложившейся ситуации, когда невозможно обособить земельный участок для отдельно взятого арендатора помещения, и учитывая то, что объектом аренды может быть только обособленный земельный участок, на первый взгляд кажется, что выделение из договора аренды помещения платы за земельный участок невозможно. В связи с этим повсеместно стороны договора аренды помещения пользуются правилом пункта 2 статьи 654 ГК РФ: Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
Допустим, стороны договора аренды помещения все же решили воспользоваться названным правом - предусмотреть иное в договоре аренды помещения и выделить плату за пользование земельным участком из платы за аренду помещения. Удастся ли им это?
Рассмотрим возможные варианты выделения платы за пользование земельным участком из арендной платы за помещение:
1) субаренда части земельного участка, но при уже известном отсутствии критериев выделения земельного участка в натуре для арендатора помещения и указанном подходе Президиума ВАС к толкованию ст. 607 это невозможно;
2) действовать по аналогии с куплей-продажей, то есть вступить в договор со множественностью лиц в обязательстве, но п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ позволяет это сделать только собственникам помещений в здании;
3) сервитут, но согласно ст. 27 Закона О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, то есть стороной, устанавливающей сервитут, не может быть арендатор земельного участка.
Возможен единственный, на мой взгляд, вариант - это предусмотреть оплату земельного платежа путем перевыставления счетов по аналогии с перевыставлением счетов за коммунальные услуги.
Проблема третья. В связи с тем, что арендная плата за землю находится в прямой зависимости от целевого использования земельного участка и вида осуществляемой на нем деятельности, размеры земельных платежей арендодателя и арендатора помещения могут не совпадать.
В связи с этим арендодатель помещения несет риски санкций, которые контролирующие органы могут применить к нему за нецелевое использование земельного участка.
Какова зависимость арендной платы за землю от целевого использования земельного участка?
Это можно увидеть на примере московских норм, определяющих составляющие арендной платы за землю. Анализ нормативно-правовых актов г. Москвы, связанных с установлением размера арендной платы, показывает, что ставка арендной платы складывается из площади земельного участка, перемноженной на:
1) базовую ставку арендной платы по Москве - 180000 руб. за гектар, с учетом коррекции в зависимости от категории арендатора земельного участка и целевого использования земельного участка (см.: распоряжение мэра Москвы N 285-РМ от 2 апреля 1999 года и распоряжение мэра Москвы N 1159-РМ от 26 декабря 2001 года);
2) поправочный коэффициент территориально-экономической зоны (см.: приложение 4 распоряжения мэра Москвы N 980-РМ от 25 сентября 1998 года);
3) повышающий коэффициент (см.: приложение 5 распоряжения мэра Москвы N 980-РМ от 25 сентября 1998 года).
Давайте сравним размеры земельных платежей собственника зданий, расположенных на неделимом земельном участке, и арендаторов, находящихся в этих зданиях и занимающихся различными видами деятельности, отличными от вида деятельности арендодателя ( 2).
На представленном рисунке изображен земельный участок, находящийся в государственной собственности и переданный в аренду организации промышленности - государственному унитарному предприятию (ГУП). На земельном участке расположены три здания, принадлежащие ГУПу: здания 1, 2, 3. В зданиях 1 и 3 располагаются арендаторы. Здание 1 сдано в аренду коммерческому банку.
Второй этаж левого крыла здания 3 занимает арендатор - общественная организация. Одно из помещений первого этажа здания 3 занимает нотариус. Сравнивая арендные платежи организации промышленности ГУПа, которому принадлежат здания и арендаторов здания 1, и помещений здания 3 можно отметить следующее. Ставка арендной платы за земельный участок арендатора земельного участка - организации промышленности ГУП равна 108000 рублей за гектар в год, то есть 60% от базовой ставки арендной платы за землю (180000 руб. за га в год) (см.: пункт 19 приложения 1 распоряжения мэра Москвы N 285-РМ).
Ставки земельных платежей арендаторов помещений не совпадают со ставкой земельного платежа арендодателя. Так, например, общественная организация платит 54000 рублей за гектар в год, то есть 30% от базовой ставки арендной платы за землю (см.: пункт 10 приложения 1 распоряжения мэра Москвы N 285-РМ).
Коммерческий банк и нотариальная контора платит по 540000 рублей за гектар в год, то есть 300% от базовой ставки арендной платы за землю (см.: пункт 24 и 25 приложения 1 распоряжения мэра Москвы N 285-РМ).
Таким образом, арендодатель предоставил в аренду помещения лицам, виды деятельности которых не совпадают с целевым назначением земельного участка под зданиями. В этом случае возможно применение санкций к арендодателю (ГУПу).
Какие санкции могут быть применены к собственнику здания, если виды деятельности арендаторов помещений в здании отличаются от целевого назначения земельного участка, предоставленного собственнику здания в аренду?
К собственнику могут быть применены следующие санкции:
1) неустойка, установленная в договоре аренды земельного участка, то есть увеличение арендной платы вдвое;
2) увеличивающий коэффициент в зависимости от площади, используемой не по назначению (см.: пункт 7 приложения 5 распоряжения мэра Москвы N 980-РМ);
3) расторжение договора аренды помещения.
Гражданским кодексом РФ прямо установлено получение согласия собственника земельного участка на его использование не по назначению. Так, пункт 3 статьи 652 ГК РФ определяет: Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка (то есть государства в лице исполнительного органа), если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Иными словами, аренда здания, помещения в нем без согласия собственника земельного участка является основанием расторжения договора аренды помещения в случае, если деятельность арендатора противоречит цели использования земельного участка;
4) административный штраф по статье 7.10 Кодекса РФ об административных правонарушениях (Самовольная переуступка права пользования землей, недрами, участком лесного фонда и т.д.) за несогласование с собственником земельного участка договора аренды помещения, если деятельность арендатора помещения противоречит цели использования земельного участка. Применение указанной статьи влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц - от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда;
5) административный штраф по статье 8.8 КоАП (Использование земель не по целевому назначению).
Использование земель не по целевому назначению, а равно невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению земель... влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 500 до 1000 руб.; на должностных лиц - от 1000 до 2000 руб.; на юридических лиц - от 10000 до 20000 руб.
В связи с этим, идеальной формулировкой целевого назначения земельного участка, передаваемого собственнику зданий в аренду, является следующая формулировка: земельный участок передается для целей использования зданий и сооружений, находящихся на нем.
Рассмотрим практику применения отдельных санкций.
ОАО Автобемби обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным и отмене постановления заместителя главного государственного инспектора г. Москвы по использованию и охране земель о привлечении Общества к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ за использование земли не по целевому назначению с наложением штрафа в размере 15000 рублей.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.06.03, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда от 25.08.03, в удовлетворении заявления отказано.
Оспариваемым постановлением Москомзема ОАО Автобемби привлечено к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ за нецелевое использование земельного участка, предоставленного на основании договора краткосрочной аренды.
Судом было установлено, что согласно п. 1.1 договора земельный участок Обществу предоставлен для эксплуатации зданий под административные цели, ремонтные мастерские и открытые стоянки грузового автотранспорта.
Тем не менее часть земельного участка, предоставленного под открытые стоянки грузового автотранспорта, используется сторонней организацией на основании договора с ОАО Автобемби под размещение открытой, охраняемой стоянки легковых автомобилей.
Отказывая в признании незаконным и отмене постановления Москомзема, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что поскольку целью использования участка, определенной договором, является стоянка грузового автотранспорта, то размещение на занимаемом заявителем земельном участке стоянки легковых автомобилей является нецелевым использованием земли.
Однако судами не принято во внимание, что использование заявителем земельного участка под стоянку именно грузового автотранспорта является гражданско-правовым условием договора от 25.12.01 N М-04-505135, за нарушение которого ОАО Автобемби в силу п. 1 ст. 1 ГК РФ не может быть привлечено к административной ответственности.
