РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Указанные статьи относятся к срочным договорам аренды. Касательно договора аренды, заключенного на неопределенный срок, действует правило, изложенное в пункте 2 статьи 610 ГК РФ:
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Правилом какой статьи ГК можно воспользоваться при расторжении договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, если имеется несколько оснований для его расторжения?
Например, арендодатель встал перед выбором основания расторжения договора, заключенного на неопределенный срок:
1) использовать право отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, с предупреждением другой стороны за три месяца согласно пункту 2 статьи 610 ГК;
2) использовать предусмотренное договором основание расторжения, - длительное невнесение арендной платы и расторгнуть договор по правилу трех П. При этом договор можно расторгнуть в отличие от первого случая менее чем за три месяца.
Обратимся к арбитражной практике.
Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.
Арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
Первой инстанцией требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом порядка прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
Суд апелляционной инстанции опроверг вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса (пункт 5 информационного письма N 66).
Таким образом, договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.
Одно из оснований статьи 619 предусматривает расторжение, если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату.
Возможно ли изменение этого условия в договоре аренды на однократное невнесение арендной платы? Будет ли это изменением пункта статьи 619 или это другое основание, предусмотренное сторонами?
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.
В обоснование исковых требований комитет сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.
Ответчик просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ.
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям. В силу пункта 3 части первой статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Поскольку такое основание расторжения договора, как просрочка внесения арендной платы, предусмотрено в части первой статьи 619 ГК РФ, условие договора, на которое ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовало части второй данной статьи, так как не устанавливало другого основания расторжения договора.
С учетом того, что статья 619 ГК РФ не допускает изменения положений ее части первой по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.
Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями части второй статьи 619 Кодекса. В силу пункта 3 части первой данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд.
Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как просрочка уплаты, но и еще два элемента: более двух раз и подряд. С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ.
Решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены (пункт 26 информационного письма N 66).
Таким образом, в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок и это основание не является изменением пункта 3 части первой статьи 619, так как является иным основанием расторжения, предусмотренным сторонами.
В соответствии со статьями 619, 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены другие дополнительные к перечисленным в этих статьях основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора. Но возникает вопрос: если стороны не оговорили в договоре дополнительных оснований его расторжения, а они возникли и по мнению одной из сторон являются существенным нарушением договора.
Например, внесение арендной платы не в полном объеме.
Возможно ли расторгнуть договор по основанию, не предусмотренному ни Гражданским кодексом РФ, ни договором, но которое по мнению одной из сторон является таковым ?
Обратимся к арбитражной практике.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку платежа и расторжении договора аренды в связи с его существенным нарушением арендатором. Решением суда первой инстанции с ответчика взыскана задолженность по арендной плате и неустойка, в иске о расторжении договора аренды отказано по следующим основаниям.
Суд установил, что между сторонами ранее имелись разногласия по размеру подлежащей перечислению арендной платы. Ответчик своевременно осуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи с чем и образовалась предъявленная к взысканию задолженность.
Частью первой статьи 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Согласно части второй названной статьи другие основания для этого в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса могут быть установлены договором аренды.
Поскольку стороны в договоре не оговорили возможности его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном размере, а в части первой статьи 619 ГК РФ такое основание досрочного расторжения договора не содержится, арбитражный суд, взыскав задолженность по арендной плате и неустойку за просрочку платежа, в иске о расторжении договора аренды отказал.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части отказа в расторжении договора аренды, указав, что наличие статьи 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании статьи 450 Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Оценив обстоятельства дела и придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды (пункт 28 информационного письма N 66).
Таким образом, договор аренды может быть расторгнут в связи с основанием, не предусмотренным ни ГК РФ, ни договором, если суд признает это основание существенным нарушением договора аренды. При определении существенности того или иного основания арбитражные суды руководствуются пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, где установлен критерий существенности - нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Особенности исков о выселении
Правильно сформулированные исковые требования - необходимое условие для получения истцом положительного судебного решения и его беспрепятственного исполнения. Нередко в судебной практике встречаются ситуации, когда истец допускает ошибку при формулировании своих требований. Действительно, иногда определиться с предметом исковых требований достаточно сложно, нередко возникает дилемма, что требовать: исполнения обязательств должником в натуре или денежного возмещения; признания сделки недействительной и реституции или взыскания неосновательного обогащения.
Правильно определиться с предметом исковых требований - первейшая и важнейшая задача любого практикующего юриста. По мнению адвоката Н.В. Разоренова (Бизнес-адвокат.
2003. N 16) условно неправильные исковые требования можно разделить на две группы:
- ошибочные, то есть те, которые сформулированы абсолютно неверно, не соответствуют нормам материального либо процессуального права, удовлетворение которых невозможно либо когда удовлетворение нескольких требований взаимоисключает друг друга;
- безрезультативные, удовлетворение которых не решит проблему, возникшую перед заявителем (истцом).
В качестве примера безрезультативных исков автор приводит иски, связанные с истребованием недвижимого имущества из чужого незаконного владения. В соответствии со ст. ст. 301, 305 ГК РФ собственник имущества либо иной титульный владелец имеет право истребовать имущество из чужого незаконного владения у любого лица.
На практике к организации, незаконно занимающей недвижимое имущество, как правило, подается иск о выселении. ГК РФ не содержит упоминания о выселении. Арбитражный процессуальный кодекс РФ в ст.
174 устанавливает, что судом может быть вынесено решение, обязывающее ответчика совершить определенные действия. Применительно к ситуации, когда третье лицо незаконно занимает помещения, принадлежащие истцу, процессуально правильной будет считаться следующая формулировка исковых требований: обязать ответчика освободить помещения.
Однако на практике исполнение решений с такой формулировкой крайне затруднительно. Так, судебные приставы-исполнители могут отказаться провести выселение должника по той причине, что это прямо не указано в исполнительном листе.
В данном случае на должника может не быть иного воздействия, кроме штрафов. Создается совершенно абсурдная ситуация - имея вступившее в законную силу судебное решение об обязании освободить помещения, исполнить такое решение в установленные законом сроки не удается.
В практике выработался определенный подход для разрешения таких коллизий. Истец в своем иске требует выселить ответчика. По мнению Н.В. Разоренова, такая постановка вопроса не совсем верна процессуально.
Понятие выселение встречается только в п. 3 ст. 75 ФЗ Об исполнительном производстве.
Причем в данной статье установлено, что выселение состоит из освобождения помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества, домашних животных и запрещения выселяемому (выселяемым) пользоваться освобожденным помещением. Представляется, что между терминами выселение и освобождение никакой существенной разницы с точки зрения исполнения нет.
Сам термин выселение не совсем корректный, если рассматривать его как процессуальное понятие. Действительно, как можно определить решение о выселении? Это решение о присуждении истцу имущества (ст. 171 АПК РФ), или это решение, обязывающее ответчика совершить определенные действия (ст.
174 АПК РФ), либо это руководство судебному приставу-исполнителю, что нужно делать? Скорее всего, третье, но тогда это противоречит процессуальным нормам.
Задача службы судебных приставов - четко и неукоснительно исполнять любое решение суда.
Но все вышеизложенное хорошо только в теории, в службу судебных приставов лучше всего принести исполнительный лист, содержащий именно такую формулировку, в противном случае исполнение решения суда может затянуться на неопределенный срок.
Изначально верное определение истцом своих требований - это залог выигранного процесса и реализации судебного решения.
В последнее время наблюдается изменение подхода арбитражных судов к принятию решения по искам о выселении.
Так, например, в 2000 году в случае, если договор аренды был заключен на обремененное обязательствами имущество (на сдаваемой в аренду площади находился другой арендатор), то договор аренды признавался ничтожной сделкой и суд отказывал в удовлетворении исковых требований об освобождении помещения. Примером такого подхода является Постановление ФАС Московского округа от 23.03.2000 N КГ-А40/4017-99.
В 2004 году ситуация изменилась не в лучшую сторону. Об этом свидетельствует Постановление ФАС Московского округа от 13.08.2004 N КГ-А40/2857-04.
ЗАО МБ Проект обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском об обязании ООО Городской центральный туристский клуб (далее - Туристский клуб) освободить здание, расположенное по адресу: Москва, ул. Садово-Кудринская, д. 4, стр. 3.
Требования мотивированы тем, что указанное здание передано в аренду истцу в соответствии с договором от 06.06.2003 N 1-509/03, где арендодателем выступает Департамент имущества г. Москвы. Однако арендатор лишен возможности использовать здание по назначению, поскольку фактически оно занято ответчиком, не имеющим никаких правоустанавливающих документов на владение и пользование зданием.
Туристский клуб заявил встречный иск о признании недействительным договора аренды, заключенного между ДИгМ и ЗАО МБ Проект.
Из материалов дела следует, что спорное здание с октября 1960 года находится в пользовании Туристского клуба. Спорное здание было предоставлено во владение ответчику на основании действующего на тот период законодательства, в частности, распоряжения исполкома Московского городского Совета депутатов трудящихся от 28.10.1960 N 4118.
Туристский клуб неоднократно обращался к ДИгМ с заявлением о заключении договора аренды.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что передача арендодателем помещения ЗАО МБ Проект не состоялась и последний не вступил во владение недвижимым имуществом.
При таком положении истца нельзя считать законным владельцем спорного здания (хотя акт приема-передачи подписан сторонами) и, следовательно, ЗАО МБ Проект не имело права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.
Права арендатора могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
При таких обстоятельствах требование ЗАО МБ Проект, предъявленное непосредственно к Туристскому клубу, занимающему спорное здание, не подлежало удовлетворению.
Принимая решение об отказе в удовлетворении встречного искового требования, суд установил соответствие договора аренды от 06.06.2003 N 1-509/03 требованиям закона и иным правовым актам. Спорное здание является собственностью г. Москвы. От имени собственника распоряжение имуществом осуществляет Департамент имущества г. Москвы.
Оснований к признанию сделки недействительной не установлено. Таким образом, арбитражный суд изменил подход к разрешению иска о выселении фактического владельца недвижимости. Фактического владельца не выселяют и вместе с тем не признают договор, заключенный на уже обремененное фактическим владельцем имущество ничтожной сделкой, как это было в предыдущем споре.
Вместе с тем арендатору для защиты своих прав предлагается воспользоваться пунктом 3 статьи 611 ГК и заявить арендодателю иск об истребовании у него здания в соответствии со статьей 398 ГК. Напомню данную статью. В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь... в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Получается, что арендатор вправе истребовать помещение у арендодателя, то есть заявить иск на основании пункта 3 статьи 611 ГК, а фактический владелец имеет право потребовать у арендодателя заключения с ним договора аренды, если имеет на это юридические основания. Таким образом, арендатор подачей своего иска стимулирует возникновение еще двух исков:
1) со стороны арендодателя к фактическому владельцу о выселении фактического владельца;
2) со стороны фактического владельца к арендодателю о понуждении заключить договор аренды, если имеются на это юридические основания.
При этом заключенный договор аренды сохраняет свою юридическую силу и вполне может быть зарегистрирован как обременение собственника, если обременение этой недвижимости фактическим владельцем в реестре прав отсутствует. Такая регистрация возможна в рассмотренной ситуации с Туристическим клубом, когда здание было передано до 31 января 1998 года - момент вступления в силу Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и, следовательно, обременение этого здания Туристическим клубом не зарегистрировано, как впрочем, и право муниципальной собственности. В данной ситуации ЗАО МБ Проект может выступить инициатором регистрации своего договора аренды, что повлечет первичную регистрацию права муниципальной собственности.
Таким образом, в едином реестре прав может появиться запись об обременении объекта недвижимости, который фактически обременен другим лицом.
В любом случае арендатор в проигрыше, так как не сможет занять арендованное помещение до соответствующих судебных решений.
На сегодняшний день также неясно, как будет толковаться арбитражными судами следующее положение статьи 398 ГК: Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Возможно, как отпадение права истребовать объект у собственника, если у фактического владельца есть юридические основания пользования объектом аренды.
О РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ В ЧАСТИ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Закон) в последние годы претерпел значительные изменения. Изменения коснулись порядка проведения государственной регистрации и требований к документам, представляемым на государственную регистрацию.
И что немаловажно, несоблюдение новых требований в ряде случаев влечет за собой отказ в государственной регистрации. Рассмотрим некоторые изменения Закона применительно к договору аренды недвижимости и последствия несоблюдения новых требований.
Изменение подхода к регистрации ранее возникшего права
Значительное изменение претерпел подход к решению вопроса об обязательности регистрации ранее возникших прав на недвижимое имущество. Напомним, что ранее возникшим правом признается право, которое возникло до вступления в силу Закона, то есть недвижимое имущество было приобретено правообладателем до 31 января 1998 года. До внесения изменений в Закон регистрация ранее возникшего права являлась обязательной, только когда с объектом недвижимого имущества собственник совершал сделку, требующую обязательной государственной регистрации.
В настоящее время регистрация ранее возникшего права требуется во всех случаях, при государственной регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Так, например, до 17 сентября 2003 года регистрация ранее возникшего права была обязательной в случае, если объект недвижимости нежилого назначения передавался в аренду (так как аренда регистрируется через регистрацию договора аренды), и не требовалась, если этот объект продавался (так как договор купли-продажи не регистрируется, а регистрируется переход права собственности).
